不動産は、仮に不要になった場合でも固定資産税の支払いなど所有者に負担がかかります。そのため、不要と判断した時点で早急に処分に向けた行動に移さなければなりません。
- いらない不動産をどのように処分したらいいのか分からない
- 使わない不動産を放置しておくのはリスクがあるのか知りたい
この記事では、いらない不動産を処分する4つの方法や、使わない不動産を放置するリスクについて解説していきます。
この記事で分かること
- いらない不動産を処分する4つの方法
- いらない不動産を処分せず放置するリスク
- いらない不動産を処分するときの注意点
- 売却で不動産一括査定を依頼するならホームズがおすすめ
もくじ
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いらない不動産を処分する方法1.活用
いらない不動産を処分する方法の1つ目は、不動産である土地を活用することです。不動産にはさまざま活用方法があり、使わない予定のものでも条件があえば収益を得られます。 不動産を活用する主な方法には、以下が挙げられます。
- 土地信託を活用する
- 駐車場として活用する
- マンションや一戸建てを賃貸する
土地信託を活用する
土地信託とは、土地を信託会社・信託銀行に貸して、賃貸先から収益を受取る仕組みです。 信託をして得た利益のことを、『信託受益権』と呼びます。
土地信託のメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● 土地賃貸の専門的な知識がなくても貸し出せる ● 信託受益権の売買ができる ● 相続対策になる |
● 必ず収益が得られるわけではない ● 仲介手数料がかかる ● 土地信託できない土地もある |
土地信託を行うためには、まず信託会社・信託銀行に連絡します。そして、土地信託にあった土地なのか確認してもらい、事業計画を立ててもらいます。
事業計画によって配当金や契約内容が変わるので、複数の信託会社などに計画を立ててもらうことをおすすめします。
そして、配当金や契約内容に承諾したら、信託受益権を設定し土地の所有権移転をおこないます。信託会社などの事業が始まったら、配当金を受取り運用していきます。
駐車場として活用する
駐車場として貸し出すのも、土地を活用する方法の1つです。 一口に「駐車場」といっても、以下のような種類があります。
- 月極駐車場
- コインパーキング
- 立体駐車場
- 機械式駐車場
どの形式で貸すのがよいのか、不動産会社に確認してから計画を立てることが重要です。 駐車場経営のメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● 大きな投資をせずに始められる ● 他の用途に転用しやすい ● 駐車場賃貸借契約は他の契約にくらべ解約しやすい |
● 大きな収益は上げられない ● 住宅を壊して土地だけにすると固定資産税が上がる |
駐車場を経営するときには、土地を駐車場として使える状態に整備する必要があります。賃貸方法によってはアスファルトを舗装したり、ライン引きしたりしなければなりません。
ただし、マンションやアパートなどの建築費用に比べれば投資額は低く、初期投資を抑えることができます。
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マンションや一戸建てを賃貸する
マンションや一戸建てを賃貸に出すことも、不動産の代表的な活用方法です。住宅に向いている土地であれば、マンションや一戸建てを建築して貸し出すことができます。
また、すでに一戸建てが土地上にあれば、リフォームやリノベーションして貸し出すことも可能です。
マンションや一戸建てを賃貸するメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● 収益が大きくなりやすい ● 長期間収益が得られる ● 相続対策になる |
● 初期投資額が大きい ● 住宅用として貸してしまうとなかなか土地が返還されない ● 建物の老朽化に対するランニングコストが高い |
マンションや一戸建てを建築して土地を貸し出す場合でも、一戸建てをリフォームする場合でも投資額が大きくなります。
投資金を回収できる事業計画が大切となるため、マンションや一戸建てを運用していく場合は不動産会社に相談しつつ進めた方が良いでしょう。
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いらない不動産を処分する方法2.売却
いらない不動産を処分する方法の2つ目は、不動産を売却することです。売却といってもさまざまな方法があるため、売却方法を把握してから進めることをおすすめします。
不動産を売却する主な方法は、主に以下のとおりです。
- 不動産会社による仲介で売却する
- 不動産会社に買取ってもらう
- 空き家バンクに登録する
不動産会社による仲介で売却する
不動産売却の一般的な手段が仲介です。仲介とは、不動産仲介会社が売主と買主との間を取り持ち、売買契約を成立させる売却方法です。
不動産会社による仲介のメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● 相場価格で売却しやすい ● 手続きを不動産会社に任せることができる ● 自分の売りたい条件で売却活動を始められる |
● 買主を見つけるまで時間がかかる ● 仲介手数料がかかる ● 内覧の対応が負担になる |
不動産会社は、売主と買主をつなげて売買契約を成立させる目的で以下を実施します。
- 売却物件の広告などを行い販売活動する
- 買主との契約条件を調整する
- 重要事項説明や売買契約書を作成する
- 引渡しの手続きを実施する
このように、仲介では不動産会社に売買を成立させるために必要なサポートをしてもらうことができます。
不動産会社に買取ってもらう
不動産を売却するときには、買取という方法を選ぶこともできます。買取とは、不動産会社に直接買主として不動産を購入してもらう方法です。
買取のメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● すぐに現金化できる ● 契約不適合責任を負わなくてもよい ● 物件の状態が悪くても売却できる |
● 売却価格が相場よりも安くなる |
買取は不動産会社が買主となるため、買主を探す時間がかかりません。そのため、「不動産をすぐに現金化して借金を返済したい」などの場合には、買取を検討するとよいでしょう。
また、不動産会社の提示する買取価格＝購入金額になるため、資金計画が立てやすい点もメリットです。仲介の場合は、売出し価格で売却できるかどうかが買主の交渉次第ですが、買取の場合はそのまま売却できます。
しかし、買取は相場よりも安くなってしまうことに注意しなければなりません。買取した不動産会社は、リフォームしたり建物を解体したり、コストをかけて不動産を商品化します。
したがって、かかるコストに応じて売却価格が下がってしまいます。
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空き家バンクに登録する
いらない不動産が郊外にある場合、空き家バンクに登録しておくとよいでしょう。空き家バンクとは、主に郊外の不動産を流通させる目的で、自治体が買手を見つけるための手伝いをしてくれるサービスです。
空き家バンクを利用するメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● 郊外の売れにくい不動産でも売却できる可能性がある ● 自治体の補助を受けられるケースがある ● 無料で広告が掲載できる |
● 空き家バンク自体認知されておらず買手が利用しないケースがある ● 不動産会社を通さないとトラブルになる可能性がある ● 空き家しか取扱ってくれないケースがある |
空き家バンクを利用する主な流れは、以下のとおりです。
- 自治体で空き家バンクに登録する
- 自治体の担当者と不動産会社が登録申請した不動産を確認する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 自治体が無料でホームページなどの広告に掲載する
いらない不動産が郊外にあり、仲介・買取してくれる不動産会社が少ない場合は、空き家バンクに登録しておきましょう。
いらない不動産を処分する方法3.相続放棄
いらない不動産を処分する方法の3つ目は、相続放棄です。相続放棄とは、相続が発生したときに遺産のすべてを取得しないことです。
相続放棄するとすべての財産が相続できなくなり、マイナスの財産もプラスの財産も両方とも引き継がれないため注意しなければなりません。
相続放棄を行うメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● マイナスの財産を相続せずにすむ ● 相続をめぐるトラブルから解放される ● 維持管理が必要な財産を引き継がなくてもよい |
● プラスの財産を相続できない ● 期限がある ● 撤回できない |
相続放棄を行うには、相続が開始されたことを知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申述しなければなりません。申述の際には、以下の書類が必要です。
- 被相続人の死亡が記載された戸籍謄本
- 被相続人の住民票除票または戸籍の附票
- 相続放棄を申述する人の戸籍謄本
- 相続放棄申述書
- 収入印紙800円分（申述人ひとりにつき）
- 連絡用の郵便に貼付する切手（500円程度）
相続放棄の申述には期限が定められているため、放棄の有無を早めに決めなければなりません。
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いらない不動産を処分する方法4.寄付
いらない不動産を処分する方法の4つ目は、寄付することです。不動産の主な寄付先は、以下のとおりです。
- 自治体に寄付する
- 国に引き取ってもらう
- 法人に寄付する
ただし、一般的に寄付は税金上の問題があるため、他の方法で処分できなかったときの対策と考えておきましょう。条件によっては、寄付を受けた人に贈与税が課税されたり、寄付した側に譲渡所得税が課税されたりなどがあるので押さえておきましょう。
自治体に寄付する
寄付するときには、まず自治体への寄付を考えましょう。なぜなら、自治体への寄付は税金の課税対象にならないからです。
自治体への寄付のメリットとデメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● 贈与税や譲渡所得税が課税されない ● 無償で寄付できる |
● 個人の不動産は寄付を受付けてくれない可能性が高い |
自治体への寄付は、非常に困難だと考えておかなければなりません。なぜなら、自治体が簡単に不動産の寄付を受付けてしまうと、固定資産税の税収が減ってしまうからです。 そして、税収が減るにもかかわらず、寄付された土地の維持管理費用まで発生してしまいます。
このように、原則として不動産の寄付は自治体にとってプラスとはいえない場合が多いと考えておきましょう。
国に引き取ってもらう
国に土地を引き取ってもらうときには、相続土地国庫帰属制度を利用するという手段もあります。
相続土地国庫帰属制度とは、一定条件に該当しない土地以外を国が引き取ってくれる制度です。相続土地国庫帰属制度を利用するメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● 市街化調整区域や農地、山林でも引き取ってくれる ● 寄付先を探す手間がかからない |
● 費用がかかる ● 引き取れる土地の条件が決まっている ● 土地しか引き取ってくれない |
相続土地国庫帰属制度を利用する場合には、以下のように費用がかかります。
| 審査手数料 | 1万4,000円（土地1筆につき） |
| 宅地の負担金 | ● 原則面積に関わらず20万円 ● 市街化区域や用途地域が指定されている地域にある宅地は面積によって変動 |
| 田・畑の負担金 | ● 原則面積に関わらず20万円 ● 市街化区域や用途地域内や農業振興法の農用地区域内、土地改良法の地域内の農地・畑は面積によって変動 |
| 森林の負担金 | ● 面積によって変動 |
| 雑種地や原野などの負担金 | ● 面積にかかわらず20万円 |
また、相続土地国庫帰属制度で引き取ってくれない土地の主な条件は、以下のとおりです。
- 建物が建っている土地
- 抵当権や地上権など利用を制限する権利が設定されている土地
- 土壌汚染されている土地
- 境界が明確ではない土地 など
上記の条件に該当していなければ、引き取ってくれるかどうか審査してくれます。なお、相続土地国庫帰属制度の窓口は、寄付する土地を管轄している法務局です。
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法人に寄付する
いらない土地を処分するときには、法人への寄付も手段の1つです。
法人にとって利用価値が高い土地であれば、寄付を受付けてくれるケースがあります。
法人に不動産を寄付するメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● 無償で寄付できる ● 法人にとって利用価値があれば寄付を受付けてくれる |
● 寄付した人に譲渡所得税が課税されるケースもある |
法人に不動産を寄付するときには、譲渡所得税の課税に注意しましょう。
所得税法によると、営利法人に寄付したとき、寄付する不動産が取得時よりも譲渡時の評価額が高くなっている場合、差額に対して譲渡所得税が課税されます。
寄付する不動産を取得したのが何十年以上も経過しているときには、評価が上がっている可能性もあるため注意が必要です。
個人に寄付する
寄付は、個人に対しても可能です。隣地の居住者や、利用してくれそうな知人などに寄付を持ちかける手段があります。
個人に不動産を寄付するときのメリット・デメリットは、以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
| ● 無償で寄付できる ● 寄付先の個人にとって利用価値があればすぐに寄付を受付けてくれる |
● 寄付を受けた人に贈与税が課されるケースがある |
個人に寄付をした場合、寄付を受けた人に贈与税が課税されるおそれがあります。
贈与税が課税される条件は、1月1日〜12月31日までの1年間に受けた贈与が110万円を超えた場合です。贈与税は最大で55%もの税率で課税されるため、寄付した個人にどれくらいの負担がかかるのかを確認しておきましょう。
また、贈与するときには、贈与契約書を作成しなければなりません。贈与したことを契約書に残し申告しないと、税務署から無申告加算税や延滞税を課税されてしまいます。
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いらない不動産を処分せずに放置するリスク
いらない不動産を処分せずに放置するリスクは、以下のとおりです。
- 管理の手間がかかる
- 維持費用がかかる
- 賃貸の場合は空室になるおそれがある
- トラブルによって賠償責任が発生するおそれもある
- 売却が困難になるおそれがある
管理の手間がかかる
いらない不動産を所有していると、管理の手間がかかり負担になります。
不動産を所有している限り、維持管理をしなければなりません。建築基準法には、以下の条文があります。
建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない。
引用：建築基準法（第8条）｜e-Gov法令検索
不動産の維持管理は法律で定められている義務であり、放置してはなりません。不動産を適切に維持するためには、以下のような作業が必要です。
- 窓を開けて換気する
- 室内や敷地の清掃
- 設備の点検
- 雑草や樹木の手入れ
不動産の維持管理は定期的に実施しなければならず、遠方に所有している場合などは大きな負担になります。いらない不動産を取得した場合は、お金を払って誰かに管理してもらうか、売却するなどの方法で手放せば負担が軽くなります。
維持費用がかかる
不動産を所有していると、維持費がかかります。不動産を所有しているときにかかる維持費は、主に以下が考えられます。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 建物補修費用
- 火災保険
- 地震保険
固定資産税や都市計画税は、不動産を所有しているだけで毎年課税されます。いらない不動産が新築であったり、市街地に立地していたりすると納税額が上がる可能性もあります。
また、所有者は不動産を管理しなければならないため、建物修繕と保険の加入が必要です。 固定資産税や都市計画税を納税していても、建物修繕費と保険料を払っていないという人も多いといわれています。しかし、建物の維持は所有者の義務であり、壊れた箇所は必ず直しましょう。
賃貸の場合は空室になるおそれがある
賃貸として活用している場合は、放置していると空き家になるおそれがあります。
賃貸物件は賃貸需要がある地域にあるかどうかだけではなく、建物や敷地の管理状態によって変わります。賃貸物件を放置して建物や敷地の管理状態が悪くなれば、入居者が入りにくくなってしまうため注意しなければなりません。
良好な管理状態を維持するには、不動産管理会社に管理を委託するのがよいでしょう。
不動産管理会社に管理を委託するには、おおよそ家賃の5%程度です。賃貸物件の全体の家賃が100万円の場合、管理手数料は5万円かかります。
賃貸物件を取得した場合は、不動産管理会社に管理を任せた方が良いでしょう。
トラブルによって賠償責任が発生するおそれがある
不動産を放置していると、建物が崩壊したり火災にあったりして他人に被害を与えてしまうリスクがあります。
他人に被害を与えてしまうと、損害賠償責任が発生します。被害の程度によっては、相当な金額の損害賠償が必要になるため注意しなければなりません。
特に、建物の管理状態には注意が必要です。なぜなら、建物は閉め切った状態などで放置していると、湿気や熱気が溜まり劣化が進んでしまうからです。
トラブルを引き起こさないよう、しっかりと不動産を管理していきましょう。
売却が困難になるおそれがある
不動産を放置していると、売却自体が困難になることもあります。不動産を放置して売却自体が困難になる主なケースは、以下のとおりです。
- 火災が起きて火災現場となってしまった
- 建物や敷地内で事件・事故などが起きてしまった
- 建物が傷んで使えない状態になってしまった
- 敷地の雑草や樹木が繁茂してしまい多額の撤去費用が発生してしまった
不動産を放置していると、買主にとってマイナスなことが起きやすくなってしまいます。
火災現場や事件・事故の現場になってしまうと、仲介での売却は困難となり買取を利用することになりかねません。買取を利用すると売却価格が下がってしまうため、金銭的な損失につながる可能性もあります。
いらない不動産を処分する際の注意点
いらない不動産を処分する際の注意点は、以下のとおりです。
- 土地の境界を明確にしておく
- 購入時の書類などを用意しておく
- 売却を検討する際は複数社に査定依頼する
不動産がいらないからといって、安易に処分すると損してしまいます。処分するときには、注意点を理解してから検討しましょう。
土地の境界を明確にしておく
土地や一戸建てを売却するときには、境界を明確にしておきましょう。
土地の境界を明示することは、不動産売買契約上の売主の義務です。土地の境界がはっきりしていないと面積が確定できず、売却価格も確定できません。
また、土地の境界を明確にできるということは、隣地と境界トラブルになっていないということです。隣地とのトラブルの心配がなければ購入検討者は決断しやすくなるでしょう。
購入時の書類などを用意しておく
売却するときには、不動産を購入したときの書類などを準備しておきましょう。
不動産を売却したときに譲渡所得が発生すると、譲渡所得税が課税されます。不動産を購入したときの領収書などが残っていると、譲渡所得を抑えることができ課税額も下がります。
譲渡所得を抑えるために必要な書類などは、以下のとおりです。
- 購入代金の領収書
- 仲介手数料の領収書
- 不動産取得税の納税証明書
- 登記費用の領収書 など
なお、こうした書類などが揃っていなくても、売却自体は可能です。
売却を検討する際は複数社に査定依頼する
不動産を売却するときには、複数社の査定を受けるようにしましょう。
不動産会社の査定にはそれぞれに基準があり、査定価格は会社ごとに異なります。そのため、複数の不動産会社の査定価格を比較しなければなりません。
査定価格を比較するときには、根拠を確認することをおすすめします。なぜなら、査定価格に根拠がなければ、仮に高額であっても正しい査定かどうか判断できないからです。
もし、複数の不動産会社を選ぶ方法が分からないという人には、ホームズの一括査定をご利用ください。ホームズでは、全国にある4,800社以上(2026年1月時点)の提携不動産会社から査定を依頼する不動産会社を選ぶことができます。
いらない不動産を処分する際は不動産会社に相談しよう
いらない不動産を処分する際には、不動産会社に相談しましょう。
いらない不動産にはさまざまな処分方法があります。しかし、それぞれの処分方法にはメリット・デメリットがあり、内容をすべて把握するのは困難です。そのため、いらない不動産を処分するときには、不動産会社に相談しつつ判断しましょう。
処分方法の1つである売却を検討するのであればホームズの一括査定がおすすめです。物件情報の入力後、不動産会社の社員画像や店舗画像、強みなど、査定を依頼できる不動産会社の詳細を一覧で見て選べる点が特徴です。
初回公開日：2023年11月2日
記事執筆・監修
渥美 誠（あつみ まこと）
大手不動産仲介会社など計5社に勤める。不動産売買仲介・不動産買取・事業用定期借地権での法人テント誘致なども行い18年間携わる。不動産売買全般、借地、税金、相続などの分野に強い。現在、不動産webライターとしても執筆活動中。愛知県出身。
