万一の場合に消費者を守る住宅瑕疵担保履行法

新築現場には加入した保険が掲示されていることもある新築現場には加入した保険が掲示されていることもある

住宅瑕疵担保履行法が2009年10月に施行されてから5年あまりが経過した。住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)とは、新築マンションや建売住宅あるいは注文住宅の「事業者」に資力確保措置を義務付けたものだ。施行日以降に消費者へ引渡される新築住宅では、売主となる宅地建物取引業者または請負人となる建設業者が、供託もしくは保険加入のいずれかの措置をとらなければならないこととされている。

新築住宅ではもともと、2000年4月に施行した品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)により、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分について「10年間の瑕疵担保責任」が規定されている。ところが、事業者の倒産などによりこの責任が履行されない事例もあったことから、住宅瑕疵担保履行法で資力確保措置を義務付け、万一の事態が起きたときでも消費者の保護を図ることにしたのだ。

国土交通大臣が指定する住宅瑕疵担保責任保険法人の保険に加入した住宅の場合には、瑕疵が生じて事業者が補修などをしたとき、その事業者に対して保険金が支払われる。そして、補修などの責任を負うべき事業者が倒産などをして対応できないときには、住宅の取得者が保険法人に対して費用(保険金)を直接請求できることになっている。供託の場合も同様に、事業者が倒産して瑕疵の補修ができないとき、住宅の取得者が供託所に対して費用の還付請求をすることができる。また、保険加入に際しては所定の検査があるため、住宅品質の維持のために一定の効果も生まれているだろう。

なお、指定保険法人の一つである住宅保証機構株式会社は、10年間の瑕疵担保責任期間終了後も最大10年の保証期間延長ができる保険を開発し、2015年3月30日付けで国土交通大臣の認可を取得した。これは品確法が施行された2000年4月1日以降に引渡された住宅を対象にするものであり、2015年4月1日から受付を開始している。住宅瑕疵担保責任保険の内容の見直しや改善は年々進められているが、加入した保険法人によって使えるオプションが異なる場合も生じることに留意しておきたい。

資力確保措置の実施状況に、住宅業界の構図が垣間見える

保険の場合は10年間の保険料を一括して前払いする「掛け捨て」だが、1戸あたり10万円以内ほどで済む。それに対して供託は積み立てに近い感覚で、10年目以降に累積戸数(過去10年間の供給戸数)が減れば還付を受けることもできるが、1戸目のときの供託額が2,000万円にも達する。2戸目からは1戸あたりプラス200万円、11戸目からは1戸あたりプラス80万円と戸数が増えるほど減っていき、10年間の累積戸数が30万戸を超えれば1戸あたりプラス1万2千円だ。

したがって、供給戸数の少ない事業者は必然的に保険を選ばざるを得ず、供給戸数の多い大手事業者ほど供託を選ぶだろう。

住宅瑕疵担保履行法では年2回(毎年3月31日および9月30日)の基準日を設けて、各事業者に実施状況の届出を義務付けている。国土交通省がまとめた2014年9月30日の基準日における状況を見ると、2014年4月1日から9月30日までの半年間に引渡された新築住宅は38万84戸で、このうち18万870戸(47.6%)が供託、19万9,214戸(52.4%)が保険加入となっている。

ところが、この内訳を事業者数(建設業者および宅地建物取引業者の合計)で見ると、供託のみだったのが226事業者で全体のわずか0.83%に過ぎない。供託と保険を併用したのも43事業者(0.16%)にとどまる。残りの2万6,999事業者(99.01%)は保険のみの利用だ。

つまり、会社の数では全体のわずか1%にも満たない事業者が、およそ半分の住宅を供給しているのである。大手による寡占と、多数の中小事業者という住宅業界の構図が垣間見えるだろう。マンションや建売住宅を供給する宅地建物取引業者と、注文住宅を供給する建設業者とに分けた場合も同じ傾向が見られるが、建設業者のほうが大手寡占の傾向は顕著である。

ちなみに、住宅瑕疵担保履行法による届出義務では、施行日(2009年10月1日)以降に新築住宅の供給実績があれば、その後の供給がゼロでも基準日ごとに届出をしなければならない。2014年9月30日の基準日において「0戸」として届出をしたのは、建設業者が3万4,565事業者(届出全体の62%)、宅地建物取引業者が8,335事業者(同59%)である。つまり、半数以上の事業者は過去半年間に供給実績がなく、年に1棟あるいは数年に1〜2棟程度を手掛ける規模だと考えられるのだ。

国土交通省による集計をもとに作成(2014年4月1日~9月30日の供給実績)国土交通省による集計をもとに作成(2014年4月1日~9月30日の供給実績)

住宅瑕疵担保履行法制定の背景に倒産の増加があったが……

住宅瑕疵担保履行法が制定された背景には、2005年11月に大きな社会問題となったマンションの構造計算書偽造事件がある。問題が発覚した直後に売主会社が倒産し、購入者への補償ができなかったのだ。

さらに、2007年のアメリカにおけるサブプライムローン問題、2008年のリーマン・ショックなどに端を発した世界的な景気後退で、国内の倒産も相次いでいた。負債総額が50億円を超える主な不動産会社やゼネコンの倒産だけでも、2008年は60件以上、2009年は40件以上発生している。ところが住宅瑕疵担保履行法が施行されてからは年間数件のペースに落ち着き、2013年以降はほとんど大型倒産が起きていない。

もちろん、比較的小規模な倒産はいつの時代でも起きるものだが、いまのところ住宅瑕疵担保履行法が本領を発揮する状況ではないだろう。もっとも、事業者が倒産をしても瑕疵が生じなければ法の出番はないわけだが……。これからも「住宅瑕疵担保履行法があって助かった」という場面は、できるだけ起きないことを願いたいものである。

住宅瑕疵担保履行法の実績について情報開示が求められている

法の施行から5年が経ったのを機に、「住宅瑕疵担保履行制度のあり方に関する検討委員会」が国土交通省に設置され、2015年3月に報告書がまとめられた。その中で、法施行後に保険金が支払われた件数が約1,500件(2014年12月末現在)であること、さらに供託における保証金の還付請求の実績はないことが示されている。しかし、保険金支払いのケースについてその内容は明らかにされていない。「事業者の倒産等による住宅取得者からの直接請求も一定数発生している」としているのみだ。

これは住宅瑕疵担保責任保険法人が事故情報などを開示していないためであり、報告書の中にも今後の課題として「情報公開と事故情報等の活用」の必要性が記されている。売買契約や請負契約の前における重要事項説明で「供託します、保険に入ります」という説明を受けるだけでは、消費者の関心は高まらず、法への理解も進まないだろう。

構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分に何らかの不具合があったのだろうと推定はできるわけだが、当然ながらこれだけでは不十分だ。実際にどのような事故が起き、どのような対応によって消費者が保護されたのかなどといった事例を具体的かつ積極的に公開したうえで、その再発防止を図っていくことが求められる。事故が頻発している事業者があれば、それもしっかりと開示して欲しいものだ。

住宅瑕疵担保履行法だけでは安心できない

住宅瑕疵担保履行法によって一定の消費者保護は図られたわけだが、「保険に入っているから安心」「供託をしたから大丈夫」ではない。それ以前に瑕疵を生じさせないことが重要であり、消費者が厳しい目で住宅を選び、さらには事業者を選ぶことも大切である。

また、住宅瑕疵担保履行法の対象となるのは、新築住宅を引渡した後に生じた瑕疵である。ところが、現実には建築工事中における事業者の倒産によって注文住宅の発注者が多大な損害を被る事例も多い。新築マンションや建売住宅を購入した場合には、10%か多くても20%程度の手付金を支払うが、注文住宅の場合には半額以上、あるいは7割、8割といった代金を支払った後に、未完成のまま建設業者が倒産することもあるのだ。

建設業者が倒産した場合でも少ない負担で工事を継続することのできる、任意の完成保証制度などもあるが、十分に周知されているとは言い難い状況だろう。そのほかにも既存住宅を購入したときや、リフォーム工事をしたときの瑕疵保険制度などがあるものの、制度の内容や手続きが分かりづらかったり、その存在自体が消費者に知られていなかったりする例も少なくない。

同じ「住宅」でありながら、その内容(新築住宅か既存住宅か、買うのか建てるのかなど)により、それぞれ異なる法律や仕組みで消費者保護を図っているのが現状である。また、同じ住宅瑕疵担保履行法の中でも、保険か供託かによって紛争の際における相談や解決の仕組みが違う。さらに、敷地の瑕疵については保証の仕組みがまだ十分だとはいえない。
万一の場合には、どの消費者も同じように保護されるよう、制度の一本化、共通化も望みたいものである。

2015年 04月23日 11時08分