欠陥住宅と不具合の違い

欠陥住宅とは、建物として通常有すべき品質を欠いた建物のことを指す。雨漏りや家の傾き、シロアリによる床下の腐食などが該当し、これらは瑕疵(かし)とも表現される。

一方で、住宅には不具合と呼ばれるものもある。不具合とは、建具の建付不良やクロスのはがれ、コンクリートのクラック(ひび割れ)など、軽微なものが該当する。不具合については、住宅のアフターサービスの範囲内で修繕対応してもらえることが多い。

それに対して、欠陥住宅は大掛かりな修繕対応が必要だ。瑕疵の修繕対応においては法律知識も役立つため、この記事では、新築住宅を購入した人が使える法律知識を紹介する。

手厚く守られている新築住宅の購入者

新築住宅は欠陥に対する保証が厚い新築住宅は欠陥に対する保証が厚い

新築住宅の購入者は、2つの制度によって手厚く守られている。

1つ目は、「宅地建物取引業法による売主の瑕疵担保責任」であり、2つ目は、「住宅の品質確保促進等に関する法律(以下、「品確法」と略)による担保責任」だ。マンションや建売住宅等の新築住宅は、一般的には宅地建物取引業者(不動産会社のこと)が売主となっている。宅地建物取引業者が売主の場合、土地と建物のすべての隠れた瑕疵について、引き渡し後、最低2年間は売主が責任を負う。

買主は、購入から2年間の間に瑕疵を発見した場合、売主に対して損害賠償請求もしくは契約の解除ができることになっている。一方で、新築住宅は品確法により、建物の構造耐力上主要な部分、または雨水の浸入を防止する部分について引き渡し後、最低10年間、売主は責任を負う。

買主は、購入から10年間の間に瑕疵を発見した場合、売主に対して修補請求、もしくは損害賠償請求、契約の解除ができることになっている。つまり、買主は購入から2年間の間は、「宅地建物取引業法による瑕疵担保責任」と「品確法による売主責任」の2つの制度により守られ、購入3年目から10年目にかけては、「品確法による売主責任」によって守られている。

品確法に基づき修補請求するのが基本

新築住宅で欠陥が発見された場合、まずは品確法に基づき修補請求することが基本だ。品確法で修補請求できる部分は、具体的には以下の部分が対象となる。

構造耐力上主要な部分としては、住宅の基礎、基礎杭、壁、柱、小屋組、土台、筋交等の斜材、床版、屋根版または梁・桁等の横架材で、当該住宅の自重や積載荷重、積雪、風圧、土圧もしくは水圧または地震その他の振動、衝撃を支えるものが該当する。

雨水の浸入を防止する部分としては、住宅の屋根や外壁または開口部に設ける戸、枠等の建具および雨水を排除するために設ける排水管のうち、当該住宅の屋根や外壁の内部または屋内にある部分が対象となる。

品確法では、上記の「構造耐力上主要な部分」の「雨水の浸入を防止する部分」に欠陥が生じた場合、売主に対して修補請求ができる。宅地建物取引業法による瑕疵担保責任では、「修補請求」がないため、欠陥を修復してもらうことはできない。そのため、欠陥部分を修復し、今の家に住み続けたい場合には、品確法に基づき修補請求することが基本なのだ。

なお、品確法は、マンションや建売住宅の売主だけでなく、注文住宅の請負工事会社にも適用される。注文住宅の場合、売買ではないため、宅地建物取引業法による瑕疵担保責任は追及できないが、品確法によって修補請求ができることになる。

瑕疵担保責任で請求できる内容

マンションや建売住宅のように、売主が宅地建物取引業者であれば、2年間は瑕疵担保責任を追及できる。品確法による保証との違いは、瑕疵担保責任は土地も対象としており、対象とする瑕疵の範囲も広いということが特徴だ。

対象となる瑕疵には、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵の4種類がある。

物理的瑕疵とは、建物なら雨漏りやシロアリによる腐食、耐震強度不足、家の傾き等であり、土地なら土壌汚染や地中障害物が該当する。品確法の対象は、物理的瑕疵のうち建物部分のみが対象となる。

法律的瑕疵は、法令等の制限により取引物件の自由な使用収益が阻害されているものを指す。

心理的瑕疵とは、取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く内容である。新築ではほとんどなく、主に中古物件が該当する。

環境的瑕疵とは、近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害されるおそれが高いものを指す。取引物件自体に欠陥がなくても、周辺で起きている問題も瑕疵の対象ということだ。

建物に欠陥がある場合には、品確法による修補請求が優先されるが、建物以外の欠陥であれば瑕疵担保責任の追及を行うことになる。ただし、瑕疵担保責任で売主に請求できることは、「損害賠償請求」と「契約解除」の2つだけであり、修補請求はできない。

まず、損害賠償請求は信頼利益に限られる。信頼利益とは、契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害のことであり、例えば登記費用などの契約締結のための準備費用が該当する。また、瑕疵により契約の目的が達成できないときは、契約解除ができることにはなっている。しかしながら、住居として使用できないほどの瑕疵が存在しない限り、解除は難しく、雨漏り程度では解除は難しいと考えられている。

なお、2020年4月より民法が改正され、瑕疵担保責任が契約不適合責任へと変わる。契約不適合責任では、今まで瑕疵担保責任では追及できなかった追完請求(修補請求)や代金減額請求ができるようになる。2020年4月以降は、買主はさらに手厚く守られることが期待できそうだ。

事前に予防する方法と事後の相談先

欠陥を事前に予防する方法としては、内覧会で十分に建物の状況をチェックすることである。新築物件では、引き渡しの前に、必ず物件を確認できる内覧会が行われる。建築に詳しい知人がいる場合、内覧会に同伴してもらうのも効果的だ。

入居前である内覧会での指摘は、責任の所在が売主側にあることがハッキリしているため、売主が素直に聞き入れて直すことが多い。内覧会で可能な限りチェックすることが欠陥住宅を購入しない最良の予防策となる。

一方で、事後に欠陥が発見されたときは、国土交通大臣指定の公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターに相談することが適切だ。電話や面談でも相談できるうえ、全国の弁護士会とも連携しており、調停なども依頼することができる。

購入後、欠陥を発見したら、早めに住宅リフォーム・紛争処理支援センターに相談することをおすすめしたい。

内覧会で十分に確認する内覧会で十分に確認する

2019年 10月01日 11時05分