夢と希望を乗せた「巨大な街」はこうして生まれた
「防人見返りの峠」から林立する団地を見た様子1960年代、高度経済成長期の深刻な住宅難を解消すべく誕生した「多摩ニュータウン」。国内最大級の規模を誇り、都市計画の理想を詰め込んだ“憧れのニュータウン”も、開発から約60年が過ぎようとしている。今回の記事では、多摩ニュータウンが直面してきた課題や、着実に進んでいる街の再生などについて紹介しよう。
東京の西南約25〜40kmに広がる多摩丘陵に、東京都・日本住宅公団（現UR都市機構）・東京都住宅供給公社の三者が手を携えてつくり上げたのが、多摩ニュータウンである。多摩ニュータウンは稲城市・多摩市・八王子市・町田市の4市にまたがり、総面積は約3,000ヘクタール。東西約15km、南北約5kmの地域にまたがる、日本最大規模のニュータウンだ。
その背景には、高度経済成長期に加速した東京への人口流入があった。1960年代、都心の住宅不足は深刻な社会問題となっており、国と都は居住環境の良い宅地や住宅を大量に供給することを目的に多摩ニュータウンの開発を計画。決定されたのが1965年（昭和40年）で、その後京王電鉄・小田急電鉄の鉄道延伸を都市計画と一体として進め、1971年（昭和46年）に諏訪・永山地区で最初の入居が開始された。
入居開始後わずか3年間で、多摩ニュータウンの人口は瞬く間に3万人まで膨れ上がった。「新しい街で新しい暮らしを始める」という希望を持った若い世代のファミリーが一気に集まり、“昭和の夢が詰まった街”として、多摩ニュータウンは生まれたのである。
ハードとソフトの両面から迫る“二重の老い”
多摩ニュータウンの人口は、2015年（平成27年）をピークに、ほぼ横ばいの状態が続いている（出典：東京都都市整備局資料より）順風満帆に見えた多摩ニュータウンだが、やがて深刻な“二重の老い”という問題に直面することになる。
ひとつは“ハード面の老い“だ。1970年代前半に建設された5階建て住棟にはエレベーターがなく、上階で暮らす高齢者が外出できなくなるケースも珍しくない。引っ越しなどにも不便なはずだ。現代のライフスタイルやバリアフリーの観点からミスマッチを起こしているほか、団地住戸は40m2台の3DKが基本で、広々としたリビングを好む若い世代には手狭に感じられるだろう。断熱性能や設備などの仕様も現代と比べると劣るのは当然のことで、経年とともに建物や設備の劣化も進んだ。
もうひとつは“ソフト面の老い”である。ニュータウン開発の宿命として、入居者が特定の世代に集中しやすい。多摩ニュータウンでも初期に入居した30〜40代を中心とした現役世代がそのまま住み続けた結果、地域全体が一斉に高齢化。街全体の活気が失われ、商店街には空き店舗が増え、児童数が激減するという悪循環に陥ったのである。「オールドタウン化」という言葉が使われるようになったのは、こうした状況を端的に示したものといえるだろう。
調べていて意外だったのは、多摩ニュータウンの人口は考えていたほど減少していなかったことだ。東京都都市整備局の資料によると、多摩ニュータウンの居住人口は、2015年（平成27年）の約22.4万人をピークにそれ以降、大きな変化は見られない。若い世代の転入などもあるのだろう、人口は一定水準を維持している。
「建替え」と「リノベ」で始まった、街の再生
5階建て23棟・640戸の分譲団地が、11～14階建て7棟・1249戸のマンションに生まれ変わった壮大な事業は、「日本最大級の建替え」として注目を集めた多摩ニュータウンの再生の最も象徴的な事例が、諏訪2丁目住宅を建替えて実現した「Brillia（ブリリア）多摩ニュータウン」だ。1971年（昭和46年）に完成した5階建て23棟・640戸の分譲団地が、2013年（平成25年）に11～14階建て7棟・1249戸の大規模マンションとして生まれ変わったもので、これは国内最大級のマンション建替え事業として広く知られている。
この事業は、分譲団地である諏訪2丁目住宅の老朽化にともない、640戸の一括建替えを行うという壮大なプロジェクトであった。住宅管理組合は、「このままでは住み続けられなくなる」という住民の不安を受けて、築40年目となる2010年（平成22年）に大規模な建替えを決定。行政の支援もあって、2013年（平成25年）11月、諏訪2丁目住宅は『Brillia多摩ニュータウン』に生まれ変わった。
この建替えによって、5階建ての団地23棟は11～14階建ての高層マンション7棟となり、住戸数も640戸から1249戸へと倍増。建替え後に生まれた609戸を分譲し、その売却益で建替え費用をまかなうという画期的な手法も世間の耳目を集めた。
建替え後、諏訪地区の高齢化率は32%から24%へと急降下。「住む人のニーズに合った住宅さえ提供すれば、若い世代は多摩ニュータウンに戻ってきてくれる」ということを証明したのである。
【LIFULL HOME'S】Brillia多摩ニュータウンの物件情報（価格・間取り等）
大規模マンションへの建替え後、居住者の年齢構成も若返った（出典：東京都都市整備局資料より）一方、“壊して建て直す”だけではない再生の道も広がっている。
UR都市機構と無印良品（MUJI HOUSE）が2012年（平成24年）から展開する「MUJI×UR団地リノベーションプロジェクト」では、永山団地などを舞台に、古い団地住戸を現代のライフスタイルに合わせた空間にリノベーション。可変性の高いプランや無印良品の世界観が若い世代の心を掴み、募集のたびに応募が定員の5倍を超えることもあった。
2025年（令和7年）11月末時点で全国累計79団地・約1,500戸に展開されたこのプロジェクトは今なお進化を続けており、住戸だけでなく屋外広場や商店街区への広がりも見せ、団地を拠点とした地域の生活圏活性化に取り組んでいる。
11～14階建て7棟から成る「Brillia多摩ニュータウン」。多摩ニュータウン再生のシンボル的存在だウォーカブルな都市設計がQOLをアップ。エリアごとに異なる表情も特徴
まるで高速道路のような多摩ニュータウン通り。左側は「三井アウトレットパーク多摩南大沢」多摩ニュータウンを語る上で外せない特徴が、全域にわたって整備された「歩車分離」のネットワークだ。自動車と歩行者の動線を完全に分離し、住宅街から駅・公園・学校まで、信号も横断歩道も通らずに歩いて移動できる「ペデストリアンデッキ」と遊歩道の網の目が張り巡らされている。子育て世帯や高齢者が安心して散策できるこの環境は、後発の郊外住宅地と比較しても際立って先進的であり、今日においても大きな資産となっている。
また、エリアの多様性も見逃せない。多摩ニュータウンは5つのエリア（南大沢・相原小山エリア／堀之内エリア／多摩センタ－エリア／諏訪・永山エリア／若葉台・稲城エリア）に分かれており、同じ「多摩ニュータウン」という名称でも、その表情は大きく異なる。
たとえば南大沢エリアは、1980年代以降の後期開発地区にあたり、建物は比較的新しく高齢化率も低い。駅前には東京都立大学が立地し、学生や若者の姿が多い活気ある街並みが広がる。
さらに2000年（平成12年）に開業し、地域の顔となってきた「三井アウトレットパーク多摩南大沢」は、2026年（令和8年）4月に約150店舗規模への大幅拡張を目指したB街区の建替え工事が着工し、2028年（令和10年）春の新開業を目指している。東京都内最大級のアウトレットへと進化する計画で、さらなる集客が見込まれる。
一方、諏訪・永山エリアなど初期入居地区は建替えや再整備の真っ最中で、新旧の住民が混在しながら過渡期を迎えている。多摩センターエリアは商業・文化施設が集積し、多摩ニュータウン全体の「顔」として機能している。街の個性と熟成度はエリアごとに異なることを理解した上で、多摩ニュータウンを見ることが重要だろう。
京王線・南大沢駅近くに立地する東京都立大学テレワーク時代に再発見される、「賢い選択肢」としての魅力
正面奥が多摩センター駅。ウォーカブルな暮らしやすい街づくりも特徴のひとつコロナ禍以降、テレワークが生活に定着したことで、住まいに求める条件が大きく変わった。「毎日の通勤時間」だけを最優先するのではなく、「自然環境」「住空間の広さ」「コストパフォーマンス」を重視する層が確実に増えている。そうした変化の中で、多摩ニュータウンは改めて注目を集めるエリアとなっている。
都心へのアクセス面では、京王線・小田急線の2路線が利用可能で、多摩センター駅や永山駅から新宿までは30分台で到着。週数回の出勤であれば、特にストレスを感じることのない距離感といえる。多摩都市モノレールも加わり、立川方面へのアクセスも良好で、働く場所の選択肢は幅広い。
住環境の面では、手厚く整備された公園や緑地が街全体に息づき、東京23区の住宅地とは明らかに異なるゆとりある空間を提供している。住宅の広さについても、23区内の同価格帯と比べると、多摩ニュータウンの物件は広い住空間を確保しやすい傾向にある。賃料・価格水準ともに都心に比べて抑えられており、子育て世帯にとっては経済合理性の高い選択肢といえる。
近隣には先に紹介した東京都立大学のほかにも、国士舘大学、多摩美術大学、帝京大学など複数の大学キャンパスが点在し、若者が多いことなども、街の活性化につながっている。
多摩センター駅から永山駅まで1kmほど伸びる乞田川遊歩道。春には桜を見ながら散策が楽しめる「新しい街」から「成熟した街」へ。多摩ニュータウンの今とこれから
誕生から半世紀余りが経過した多摩ニュータウンは今、大きな転換点にある。老朽化した建物が次々と新しい住宅へと生まれ変わり、若いファミリー層が戻り始め、無印良品のリノベーションが“団地に住む”という新しいライフスタイルの価値を提案している。南大沢ではアウトレットが東京都内最大級に進化しようとしており、街全体が確実にアップデートされつつある。
多摩ニュータウンが歩んでいる道のりは、日本各地で老朽化が進むニュータウンが将来必ず直面する未来の縮図といえる。さまざまな課題や、成功した再生事例も、すべては日本の都市計画における貴重な知見となっていくはずだ。
多摩ニュータウンはもはや、かつての新興住宅地ではない。半世紀をかけて育まれた緑と、重ねてきた課題と、そこに生きてきた人々のコミュニティという成熟の蓄積がある。そこに、建て替えや再整備によって生まれた新しい住宅と、新しい住民が加わることで、多世代が共生する「成熟した街」へと着実に進化を遂げようとしている。
都心への距離を気にしながらも、緑豊かでゆとりある暮らしを求めている方にとって、多摩ニュータウンは今まさに検討に値する、魅力的な選択肢のひとつであるはずだ。まずは実際に足を運び、遊歩道を歩きながら、この街の空気と可能性を体感してみてはいかがだろう。
エリアごとにさまざまな表情を見せる多摩ニュータウン。実際に足を運んで、空気感を味わってみては
