築年数が経過したマンションを売却する場合、資産価値が想定より低下している可能性があるため、慎重に検討する必要があります。中でも築20年のマンションは状態や市場の需要によって相場が大きく変動することもあるため、適切なアプローチを取ることが重要です。
この記事では、築20年のマンション売却相場について解説し、売却のポイントや資産価値が高いマンションの特徴を紹介します。
この記事で分かること
- 築20年のマンション売却相場
- 築20年のマンションの需要
- 築20年のマンションを売却するときのポイント
- 築20年でも資産価値が高い傾向にあるマンションの特徴
- 築20年のマンションを売却した人の体験談
- 築20年のマンション売却に関するよくある質問
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もくじ
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築20年のマンション売却相場
東日本不動産流通機構の『首都圏不動産流通市場の動向（2023年）』を見ると、成約物件の多くは築20年程度で取引されていることが分かります。
※出典：首都圏不動産流通市場の動向（2023年）｜東日本不動産流通機構
成約物件と売出物件（新規登録物件）には、築年数に明確な差が見られることが特徴です。 売り出し物件には築年数の古い物件が残っているため、結果的に全体の平均築年数が高くなっています。
一方、成約物件は購入者に選ばれやすいことが影響し、比較的築年数の浅い物件が多くなっています。
ここからは、築20年のマンション売却相場について以下の観点から紹介していきます。
- 一般的な資産価値
- 平均売却価格
- 首都圏の売却相場
- 地域別の売却相場
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一般的な資産価値
築20年のマンションは、売却時に資産価値が大きく下がりづらい点が特徴です。
以下は、東日本不動産流通機構の『築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）』のデータです。
※出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）｜東日本不動産流通機構
築26～30年以降のマンション成約価格は、それ以前と比較して大幅に下落しています。
その後も築年数が進むにつれて価格低下の傾向が続くため、築20年程度のマンションを所有している場合、売却を検討しても良いでしょう。
築20年のマンションは資産価値が比較的高く保たれており、市場でも良い条件での売却が期待できます。
しかし、築年数が20年を超えると設備の老朽化や経年による建物の劣化が価格に影響を与え始めるため、売却時にはいくつかの工夫が必要になります。
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平均売却価格
東日本不動産流通機構のデータによると築20年(築21〜25年)のマンションの平均売却価格は2023年時点で首都圏において4,111万円となっています。
築20年のマンション売却を検討する際は、物件の立地や市場動向をしっかりと分析することが重要です。
首都圏の売却相場
東日本不動産流通機構の『首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年07〜09月】』を見ると、築年数ごとの売却相場は以下のようになっています。
| 築年数 | 首都圏の売却相場 |
| ～築5年 | 8,247万円 |
| ～築10年 | 7,073万円 |
| ～築15年 | 6,942万円 |
| ～築20年 | 5,938万円 |
| ～築25年 | 5,370万円 |
| ～築30年 | 4,180万円 |
| 築30年～ | 2,493万円 |
※参考：首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年07～09月】｜東日本不動産流通機構
首都圏の中古マンション市場では、築年数の経過とともに価格が緩やかに下がっていることが分かります。具体的には、築16〜20年のマンションの売却相場は5,938万円、築21〜25年のマンションでは5,370万円と、年数が経過するほど価格が低下する傾向が顕著です。
また、値下がり率を比較すると、築11～15年の物件では15.8%の下落率であるのに対し、築16～20年は28.0%、築21～25年では34.9%と、築年数が経過するにつれて下落幅が大きくなっています。
築20年前後のマンションは、できるだけ早く売却を検討することで、比較的高い価格で売却できる可能性があります。
地域別の売却相場
以下の表は、不動産情報ライブラリを利用して築20年における地域別の売却相場をまとめたものです。
| 地域名 | 売却相場 |
| 北海道 | 2,725万円 |
| 東京都 | 5,921万円 |
| 神奈川県 | 4,576万円 |
| 埼玉県 | 3,728万円 |
| 千葉県 | 3,959万円 |
| 愛知県 | 3,251万円 |
| 大阪府 | 3,612万円 |
| 福岡県 | 2,682万円 |
| 沖縄県 | 3,489万円 |
※参考：不動産情報ライブラリ
東京都のマンション売却相場が5,921万円と最も高く、需要の高さがうかがえます。
一方で、北海道や福岡県など地方エリアでは売却相場が2,725万円や2,682万円と都市部との価格差が顕著になっています。
また、沖縄県の売却相場が3,489万円と地方にしては高めである点も特徴的です。これは観光需要や移住希望者の増加が影響している可能性があります。
築20年のマンションの需要
築20年のマンションは、多くの買主にとって「価格と質のバランス」が魅力的な物件とされています。なぜなら、新築マンションと比べて価格が大幅に抑えられることに加え、建物の品質や管理状態が良好な物件が多くなるからです。
一方、築20年を超えると建物の修繕積立金や管理費が増加するケースも多くなり、売却価格に影響を及ぼす可能性があります。そのため、売主にとっては築20年のタイミングで売却を検討することも選択肢の一つとなるでしょう。
築25年を超えると売却しにくくなる
築25年を超えるマンションは、以前は売却が難しいとされてきました。
主な理由の1つとして、かつては築25年以内であることが住宅ローン減税の適用条件であったため、買主の購入意欲が削がれていた点が挙げられます。
しかし、2022年の税制改正によって1982年以降に建築された家も住宅ローン減税の対象となり、ハードルは低くなりました。
とはいえ、築25年以上のマンションが売却に苦戦するケースは依然としてあります。建物の老朽化や修繕費の増加、金融機関による住宅ローン審査の厳格化などの理由が考えられます。
一般的にマンションの法定耐用年数である47年から、築年数を差し引いた期間が住宅ローンの借入可能年数となる金融機関もあるため、築年数が進むほど借入可能額が減少し、買主にとって条件が厳しくなることがあります。
築20年のマンションを売却するときのポイント
ここでは、築20年のマンションを売却するときのポイントを紹介します。
- 状況に応じてハウスクリーニングを依頼する
- リフォームは自己判断で実施しない
- 設備の不具合などは正直に告知する
- 修繕が必要な箇所を見極める
- 査定は複数の不動産会社に依頼して比較検討する
状況に応じてハウスクリーニングを依頼する
築20年のマンションを売却する場合、ハウスクリーニングを依頼することが有効な場合があります。ハウスクリーニングとは、清掃業者が部屋全体、もしくは特定の部分を掃除するサービスです。
特に築20年のマンションは、キッチンや浴室、洗面所、トイレといった水回り部分の汚れが目立ちやすくなります。内覧前に水回りを綺麗にしておくと、購入希望者は「綺麗に保たれている」と感じ、物件に対する好印象を持つ可能性が高まります。
また、カーペットや床の汚れを掃除しておくことも、購入に向けた前向きな気持ちを引き出す要因になります。
間取り別のハウスクリーニング費用相場は、以下を参考にしてください。
| 間取り | 空き家の費用相場 | 居住中の費用目安 |
| 1R・1K | 14,000～30,000円 | 15,000～40,000円 |
| 1DK・2K | 20,000～30,000円 | 15,000～40,000円 |
| 1LDK・2DK | 20,000～40,000円 | 41,000～50,000円 |
| 2LDK・3DK | 28,000～42,000円 | 51,000～70,000円 |
| 3LDK・4DK | 50,000～75,000円 |
また、場所別のハウスクリーニング費用相場は、以下を参考にしてください。
| 場所別 | 費用目安 |
| キッチン | 10,000～20,000円 |
| 浴室 | 12,000～17,000円 |
| 洗面所 | 6,000～10,000円 |
| トイレ | 6,000～10,000円 |
リフォームは自己判断で実施しない
築20年のマンションを売却する際、リフォームを自己判断で行うことは避け、不動産会社に相談することをおすすめします。
リフォームには大きなコストがかかり、投資額が必ずしも売却価格に反映されるわけではありません。
また、リフォームの内容によっては逆に購入希望者の購入意欲を下げるケースもあります。
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設備の不具合などは正直に告知する
築20年のマンションを売却する際は、設備や建物の不具合を正直に告知することが重要です。
一般的に売主には「契約不適合責任」があり、売却後に伝えていない不具合が発覚した場合、修繕費用や損害賠償の請求、契約解除を求められることがあります。
また、不具合を正直に告知することで購入希望者に安心感を与え、売主としての誠実さを示すことができます。
契約不適合責任を問われないようにするためにも、マンションの不具合は売買契約書に明記し、買主の了承を得たうえで売却を進めることが重要です。
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修繕が必要な箇所を見極める
築20年のマンションは壁や床にキズや汚れが目立つことがあります。これらは、購入希望者にマイナスの印象を与え、価格交渉の材料にされるリスクがあります。
ただし、すべてのキズを修繕する必要はなく、不動産会社に状態を確認してもらったうえで必要な修繕を選定するのが賢明です。
また、不動産会社は低コストで綺麗に修繕を行う業者を紹介してくれたり、無料のサービスで修繕してくれたりするケースもあります。
修繕の判断は不動産会社に助言を求め、必要な範囲に絞って行いましょう。
査定は複数の不動産会社に依頼して比較検討する
築20年のマンションをできるだけ好条件で売却するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
査定価格は不動産会社ごとに異なるケースがあります。1社だけの査定結果に頼ると市場より高額な査定価格で売却を進めてしまうケースもあり、売れ残った結果、値下げを提案されることも少なくありません。
また、複数社に依頼することで不動産会社ごとの売却戦略や提案内容を比較し、自分にあった会社を見つけることができます。
査定を複数社に依頼することで、適切な売却価格を把握できるだけでなく、自分のニーズにあった不動産会社を選ぶことができます。効率よく売却を進めるための第一歩として、複数の選択肢を持つことが重要です。
なお、複数の不動産会社へ査定依頼をする際は、LIFULL HOME'Sの不動産一括査定の活用をご検討ください。全国約4,500社（2024年11月時点）の提携不動産会社から、査定の依頼先を選択できるほか、不動産会社の特色・強みなどもチェックすることが可能です。
築20年でも資産価値が高い傾向にあるマンションの特徴
築20年のマンションでも資産価値を維持・向上させている物件には、共通する特徴があります。ここでは、築20年でも資産価値が高い傾向にあるマンションの特徴を紹介します。
- 管理が適切に行き届いている
- 生活の利便性が高い
- 希少価値が高い
管理が適切に行き届いている
築20年でも資産価値の高いマンションは管理が適切に行き届いており、長期的に良好な住環境を維持できていることが特徴です。
共用部分の清掃や修繕がしっかりと実施されているマンションは住民からの信頼を得やすく、購入希望者にも好印象を与えます。
また、修繕積立金が計画的に管理されていることで将来的な大規模修繕の費用負担が明確になり、安心感につながります。
管理が適切に行き届いているかどうかの判断ポイントは、主に以下のとおりです。
- エントランスや郵便受けの整頓状況
- 掲示板の内容
- ゴミ置き場の衛生状態
- 防犯対策
- 植栽や外観の手入れ
また、管理組合の議事録や修繕計画書を確認することで、過去の修繕内容や今後の計画を把握することができます。
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生活の利便性が高い
築20年でも資産価値が高いマンションの特徴の1つは、生活の利便性が高いことです。なぜなら、周辺施設や交通アクセスは住環境の満足度に直結し、購入希望者の関心を集めやすいためです。
生活利便性を判断する際には、以下のポイントを確認しましょう。
- 駅へのアクセスが良いか
- 周辺施設が充実しているか
- 再開発エリアかどうか
- バリアフリー対応か
- セキュリティが整備されているか
生活利便性が高いマンションは、立地や周辺環境の魅力によって資産価値を維持しやすく、幅広い層の購入希望者から選ばれる傾向にあります。
希少価値が高い
希少価値が高いマンションは、築年数に関係なく資産価値が維持されやすくなります。
例えば、隣接する公園の景観を取り入れた設計で、住戸のバルコニーから緑豊かな眺望を楽しめるマンションがあったとします。このように特徴的な設計は物件の魅力を増幅させ、築年数が経過しても需要が高くなることが一般的です。
また、近隣に複合型商業施設が建設予定であれば、将来的な価値向上も期待できます。
希少価値が高いマンションは他に代替物件がないため、購入希望者に強い印象を与え、築年数を問わず資産価値の維持が期待できます。
築20年のマンションを売却した人の体験談
ここでは、LIFULL HOME'S独自に調査したアンケートをもとに、築20年のマンションを売却した人の体験談を紹介します。
- マンション売却のきっかけ
- マンションの売却方法
- 不動産会社を選ぶ決め手
- マンションの売却時に困ったこと
- 築年数によってマンション売却時に後悔したこと
マンション売却のきっかけ
築20年以上のマンション売却経験者へのアンケート結果を見ると、マンション売却のきっかけは以下のとおりでした。
| 順位 | 売却のきっかけ | 割合 |
| 1 | 今が売り時だと考えた | 29.6% |
| 2 | 維持費が高いと思った | 16.7% |
| 3 | 生活に便利なところに住みたいと思った | 12.4% |
| 4 | 資金が必要になった | 9.9% |
| 5 | 住宅・不動産の老朽化 | 8.2% |
※6位以降は省略
※参考：築20年以上と築30年以上のマンション売却比較｜築年別に売却のポイントを考察｜LIFULL HOME'S
築20年のマンション売却の主なきっかけは「今が売り時だと考えた」という理由が最も多いことが分かります。売主が市場動向や価格上昇を見極め、資産価値が高いタイミングで売却を決断したことを示唆しています。
また、維持費や老朽化の問題（16.7%・8.2%）も上位にあり、マンションの老朽化や維持管理の負担が売却を促す要因となっていることが分かります。
一方で、生活環境の変化（12.4%）など、ライフスタイルの変化も影響しているようです。 築年数の経過とともに、売却のきっかけには市場動向や個々の生活状況が複合的に影響しています。
マンションの売却方法
築20年以上のマンション売却経験者へのアンケート結果を見ると、マンションの売却方法は以下のとおりでした。
| 売却方法 | 割合 |
| 専任媒介契約 | 32.4% |
| 専属専任媒介契約 | 11.5% |
| 一般媒介契約 | 25.1% |
| 買取 | 20.5% |
| 個人売買 | 2.3% |
※参考：築20年以上と築30年以上のマンション売却比較｜築年別に売却のポイントを考察｜LIFULL HOME'S
築20年以上のマンション売却において最も多く選ばれた方法は「専任媒介契約（32.4%）」であることが分かりました。専任媒介契約では不動産会社が売却活動を独占的に行うため、売主は信頼できる会社に任せることができれば、スムーズに売却を進めることができます。
また、20.5%は「買取」を選択しており、スピーディーに取引を終えたい売主も一定いたことがわかります。
不動産会社を選ぶ決め手
築20年以上のマンション売却経験者へのアンケート結果を見ると、不動産会社を選ぶ決め手は以下のとおりでした。
| 順位 | 不動産会社を選ぶ決め手 | 割合 |
| 1 | 担当者の対応が良かったから | 30.7% |
| 2 | 会社が信頼できたから | 24.5% |
| 3 | 物件の販売力がありそうだったから | 22.2% |
| 4 | 査定価格が納得のいくものだったから | 21.7% |
| 5 | 地元の不動産事情に詳しかったから | 21.2% |
※6位以降は省略
※参考：築20年以上と築30年以上のマンション売却比較｜築年別に売却のポイントを考察｜LIFULL HOME'S
不動産会社を選ぶ際の決め手として「担当者の対応が良かった」が最も多く、30.7%の回答を占めました。次いで「会社が信頼できた」「物件の販売力がありそうだった」が上位にランクインしており、それぞれ24.5%と22.2%となっています。
結果から、売却経験者は担当者の対応や会社の信頼性を重視していることが分かります。
一方で「査定価格」や「地元の不動産事情」など、具体的な売却条件に関する項目も高い割合を示しており、物件売却に対する迅速性や確実性も重要視されています。
マンションの売却時に困ったこと
築20年以上のマンション売却経験者へのアンケート結果を見ると、マンションの売却時に困ったことは以下のとおりでした。
| 順位 | マンションの売却時に困ったこと | 割合 |
| 1 | 買い手がなかなか見つからなかった | 15.5% |
| 2 | 売却金額の相場感が分からなかった | 12.0% |
| 3 | 不動産会社の担当者が信頼できなかった | 7.3% |
| 4 | 買い手がなかなか見つからなかった際の不動産会社の対応が悪かった | 6.9% |
| 4 | 何から始めればよいか分からなかった | 6.9% |
| 6 | 不動産会社とのやり取りが面倒だった | 6.4% |
| 6 | 信頼できる不動産会社が分からなかった | 6.4% |
※7位以降は省略
※参考：築20年以上と築30年以上のマンション売却比較｜築年別に売却のポイントを考察｜LIFULL HOME'S
マンション売却時に最も多い悩みは「買い手がなかなか見つからなかった（15.5%）」という点であることが分かりました。特に築年数が20年以上の物件では、築浅に比べると需要が限られるため、売却に時間がかかることが多くなります。
また、「売却金額の相場感が分からなかった（12.0%）」という悩みも多く、適正価格の把握が難しいことが原因として挙げられます。
「不動産会社の担当者が信頼できなかった（7.3%）」や「不動産会社とのやり取りが面倒だった（6.4%）」といった問題も目立ち、売却手続きの透明性や信頼性に対する不安も伺えます。
築20年以上のマンション売却時には市場動向の理解と信頼できる不動産会社の選定が重要であり、売却者のサポート体制が求められているといえるでしょう。
築年数によってマンション売却時に後悔したこと
築20年以上のマンション売却経験者へのアンケート結果を見ると、築年数によってマンション売却時に後悔したことは以下のとおりでした。
| 順位 | 築年数によってマンション売却時に後悔したこと | 割合 |
| 1 | 余裕のあるスケジュールを立てる | 35.6% |
| 2 | 査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない | 31.3% |
| 3 | 価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する | 30.5% |
| 4 | 売れないからといって安易に価格を下げない | 27.0% |
| 5 | 不動産会社に任せきりにせず、自分でも情報収集する | 24.5% |
※6位以降は省略
※参考：築20年以上と築30年以上のマンション売却比較｜築年別に売却のポイントを考察｜LIFULL HOME'S
築年数が20年以上のマンション売却経験者が最も後悔していることは「余裕のあるスケジュールを立てる（35.6%）」という点です。長期間の売却手続きを予測し、焦らずに適切な時期に売却できるように準備することの重要性を示しています。
また、「査定価格の高さだけで不動産会社を選ばない（31.3%）」や「価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する（30.5%）」という後悔が多いことから、価格だけでなく、信頼性やサービス内容も含めた慎重な選択が求められることが分かります。
築20年以上のマンション売却では、計画性と信頼できる不動産会社選びが重要になります。
築20年のマンション売却に関するよくある質問
ここでは、築20年のマンション売却に関するよくある質問を紹介します。
- 築20年のマンションはいつまで住める？
- 築20年のマンションの値下がり率は？
- 築20年のマンションが売れない原因は？
築20年のマンションはいつまで住める？
築20年のマンションでも適切に維持管理されていれば、十分に住み続けることが可能です。鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は、国土交通省の調査によると120年から150年とされています。
特に、築年数が進むにつれて設備の老朽化が進むため、定期的な修繕やリフォームが重要です。マンションの維持管理や修繕は、管理組合が行うのが一般的です。
近年では、長期修繕計画を作成している管理組合の割合が増加しており、築20年のマンションも多くが適切な維持管理基盤を持っています。
マンションの状態が良好であれば、購入後も長く快適に住むことが可能です。
築20年のマンションの値下がり率は？
東日本不動産流通機構の『首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年07～09月】』から、値下がり率を以下の表にまとめています。
| 築年数 | 首都圏の売却相場 | 値下がり率 |
| ～築5年 | 8,247万円 | 0% |
| ～築10年 | 7,073万円 | 14.2% |
| ～築15年 | 6,942万円 | 15.8% |
| ～築20年 | 5,938万円 | 28.1% |
| ～築25年 | 5,370万円 | 34.3% |
| ～築30年 | 4,180万円 | 49.4% |
| 築30年～ | 2,493万円 | 69.8% |
※参考：首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2024年07～09月】｜東日本不動産流通機構
築5年を基準にしたマンションの値下がり率を見ると、年数が経過するごとに価格が大きく下落していくことが分かります。特に築20年を過ぎると価格が約28%も下がり、築30年以上になると半分以下にまで減少します。
したがって、築20年のマンションの売却を検討している人は早めの判断が重要です。
築20年のマンションが売れない原因は？
築20年のマンションが売れない原因としては、以下のような要素が考えられます。
- 老朽化による設備の問題
- 市場の需要低下
- 価格設定が不適切
- 管理状態の悪さ
- 不動産会社の力不足
どうしても売れない場合は、不動産会社による買取を検討するのも1つの方法です。買取は不動産会社が直接マンションを買い取る売却方法で、時間がかからず、最短で1週間ほどで現金化できます。
ただし、仲介よりも売却価格は低くなるので、少しでも高く売却したい人は買取ではなく仲介を選択することをおすすめします。
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築20年のマンション売却を成功させるためには適切な売却方法を選び、事前にしっかりと準備することが重要です。売却相場を把握し、需要や物件の状態を見極めることで、スムーズに取引を進められます。
築年数が進むと設備の老朽化や市場の需要の変化が影響するため、早めの価格設定や管理状態の改善が後悔しないカギといえます。
とはいえ、マンション売却の手続きすべてを自分だけで理解するのは大変です。
マンション売却をスムーズに進めるためにも、築20年以上のマンション売却を得意とする不動産会社を見つけることをおすすめします。
なお、LIFULL HOME'Sの不動産一括査定であれば、全国約4,500社（2024年11月時点）の提携不動産会社から査定依頼先を選択することが可能です。マンション売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。
初回公開日：2024年12月12日
