日本では、住宅を購入する際に新築を選ぶ人が多く、“新築信仰”という言葉が使われることもある。一方、欧米では既存住宅の売買が住宅流通の中心となっている国もあり、日本とは住宅市場の姿が大きく異なる。
では、なぜ日本では新築住宅が選ばれてきたのだろうか。その理由は、単に「新しい家が好きだから」だけでは説明できない。住宅ローンや税制、築年数を重視してきた建物評価、修繕履歴のわかりにくさなど、住宅を取り巻くさまざまな仕組みが関係している。
本記事では、日本の住宅市場に新築偏重が根強く残る背景を整理するとともに、リノベーションやインスペクション、買取再販など、既存住宅市場で起きている変化について考えていく。
新築が当たり前だった日本の住宅市場は、いま変わり始めている
日本の住宅市場は新築中心、欧米では中古住宅中心といわれてきた。実際、日本では長年にわたり新築住宅が住宅流通の中心を占め、既存住宅は欧米ほど積極的に売買されてこなかった。
しかし、その状況は少しずつ変わり始めている。国土交通省の資料によると、新築住宅と既存住宅を合わせた住宅流通量のうち、既存住宅が占める割合は、2008年の29.6％から2024年には43.6％まで上昇した。既存住宅の流通は着実に広がっており、日本の住宅市場はかつてほど“新築一辺倒”ではなくなっている。
出典：国土交通省｜社会資本整備審議会住宅宅地分科会（第58回）資料4（時点修正・一部修正）｜（参考）既存住宅流通シェアの推移
※既存住宅流通シェアは、所有権移転登記件数をもとにした個人取得の既存住宅と、注文住宅・分譲一戸建て・分譲マンションの新築住宅をもとに算出したもの。総務省「住宅・土地統計調査」を用いた従来の既存住宅流通シェアとは算出方法が異なる。それでも、既存住宅が住宅流通の大きな割合を占めるアメリカやイギリス、フランスなどと比べれば、日本には依然として新築を選びやすい市場構造が残っている。国土交通省の国際比較からも、日本と欧米諸国では住宅流通の構造に大きな違いがあることがわかる。
出典：国土交通省｜既存住宅流通量の推移と国際比較
※国際比較で用いられている既存住宅流通シェアは、前述した2024年の43.6％とは算出方法が異なる。では、なぜ日本ではこれほど新築住宅が選ばれてきたのだろうか。「日本人は新しい家が好きだから」という消費者心理だけで説明できる問題なのか。
住宅の評価方法や流通の仕組み、住宅ローン、税制など、日本の住宅市場が長年積み重ねてきた構造から考えてみたい。
“誰も住んでいない家が安心”という心理は、どこから生まれたのか
住宅を購入する立場から考えれば、新築が選ばれる理由は理解しやすい。設備は新しく、購入後しばらくは大規模な修繕が発生する可能性も比較的低い。耐震性や断熱性などの住宅性能も確認しやすく、「まだ誰も使っていない」ということ自体に安心感を覚える人もいるだろう。
一方、既存住宅では「見えない部分が傷んでいるのではないか」「購入後すぐに高額な修繕が必要になるのではないか」といった不安が生じやすい。前の所有者がどのように住み、どの程度維持管理してきたのかがわからなければ、なおさらである。
こうした心理を単なる“中古嫌い”と片付けるべきではない。住宅は人生でも特に高額な買い物であり、建物の状態や将来必要となる修繕費を十分に把握できないのであれば、情報がそろった新築を選ぶことには合理的な側面もある。
国土交通省も、既存住宅には「不安」「汚い」「わからない」というマイナスイメージがあるとして、耐震性やインスペクション、リフォーム、点検記録などの情報を示す「安心R住宅」制度を設けている。
出典：国土交通省｜安心R住宅つまり、新築への安心感の裏側には、既存住宅そのものの古さだけでなく、品質や状態を判断するための情報を得にくかった住宅市場の問題もあると考えられる。
新築を選びやすくしてきた“住宅ローン・税制”というもう一つの理由
新築が選ばれてきた背景は、消費者心理だけではない。戦後の住宅不足への対応や持ち家取得の促進など、日本の住宅政策は長年にわたり住宅の新規供給を重視してきた。住宅ローンや税制をはじめとする住宅取得支援も、こうした市場の形成を支えてきたといえる。
資金計画の面でも違いがある。既存住宅の場合、購入価格に加えて、入居前後のリフォームや設備交換が必要になることもある。さらに、建物の状態によって将来必要となる修繕費も異なるため、購入時点では総額を見通しにくいケースがある。新築と比較する際には、物件価格だけでなく、こうした購入後の費用まで含めて考える必要がある。
ただし、現在の制度を単純に“新築優遇”と捉えるのは正確ではない。住宅ローン減税は既存住宅も対象となっており、2026（令和8）年度税制改正では、省エネ性能の高い既存住宅について借入限度額の引上げや控除期間の延長など、支援が拡充された。
一方、新築住宅では、省エネ基準適合住宅が2028年以降、原則として住宅ローン減税の対象外となる（ただし、2027年末までに建築確認を受けたもの等は2,000万円×10年）など、求められる省エネ性能の水準は引き上げられている。一定のリフォームを対象とした税制措置も設けられている。
出典：国土交通省｜住宅ローン減税つまり、かつて新築供給を重視してきた住宅政策も、現在は既存住宅を適切に維持・改修し、長く活用する方向へと軸足を移している。日本の新築偏重を考えるには、現在の制度だけを見るのではなく、新築を取得し、古くなれば建て替えるという住宅市場が長い時間をかけて形成されてきた背景にも目を向ける必要がある。
丁寧に手入れした家でも“築20年”で評価が下がる――建物評価の問題
日本の既存一戸建て住宅市場を考えるうえで、避けて通れないのが建物評価の問題である。国土交通省は、木造一戸建て住宅について、建物の状態にかかわらず、築後20〜25年程度で市場価値をゼロとみなす取引慣行があり、既存住宅市場の活性化を阻む要因になってきたと指摘している。
しかし、同じ築20年でも、住宅の状態は一様ではない。ほとんど手入れをしていない住宅と、定期的に屋根や外壁を補修し、給湯器などの設備を交換してきた住宅では、建物の状態や今後必要となる修繕も異なる。それにもかかわらず、維持管理やリフォームにかけた費用が売却時の評価に十分反映されなければ、所有者にとっては「手入れにお金をかけても評価されにくい」という状況になりかねない。
こうした課題を受け、国は基礎・躯体と内外装・設備を分け、住宅の性能や維持管理、リフォームの状況を建物評価に反映する考え方を示すなど、評価方法の改善を進めてきた。
住宅を長く使うには、所有者による継続的な維持管理が欠かせない。そして、その投資が売却時にも適切に評価されることが重要である。日本の“スクラップ＆ビルド”の背景には、住宅そのものの寿命だけでなく、手入れをしながら長く使うことの価値を、価格に反映しにくかった市場の仕組みもある。
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築年数だけでは判断できない――中古住宅に足りない“履歴”という情報
既存住宅を購入するとき、買主が知りたいのは築年数だけではない。これまでどのように使われ、どのような修繕が行われてきたのか。過去に雨漏りや漏水などの不具合はなかったのか。こうした情報も、住宅の状態や購入後に必要となる修繕を判断するうえで重要である。
しかし、既存住宅では新築時の図面や仕様書、過去の点検・修繕記録などが十分に残されていないケースもある。売主自身も過去の工事内容を正確に把握しているとは限らず、買主が内覧だけで床下や小屋裏、構造部分などの状態まで確認することも難しい。
つまり、築年数や現在の見た目だけでは、その住宅がこれまでどのような状態にあり、どのような手が加えられてきたのかを判断しにくいのである。
既存住宅の流通を広げていくためには、建物の状態だけでなく、“いつ、どこを、どのように直したのか”といった情報も住宅の価値を判断する材料として、次の所有者へ引き継いでいく必要がある。こうした情報の見えにくさをどう解消するかも、既存住宅市場が抱えてきた課題の一つである。
それでも市場は変わり始めた。リノベーション・インスペクション・買取再販の拡大
ここまで見てきたように、日本の既存住宅市場には、建物の状態や修繕履歴がわかりにくく、適切な維持管理が価格に反映されにくいという課題がある。しかし、こうした課題に対応する制度やサービスも少しずつ整ってきた。
国は、住宅履歴情報の蓄積や建物状況調査（インスペクション）、既存住宅売買瑕疵保険など、既存住宅の状態を把握し、安心して取引するための仕組みを整備してきた。また、維持管理やリフォームの状況を建物の評価に反映させる取組みも進められている。
民間市場でも変化が見られる。立地や広さなどを重視して既存住宅を購入し、自分たちの暮らしに合わせてリノベーションする選択肢が広がっているほか、不動産会社が既存住宅を買い取り、必要な改修を行って販売する“買取再販”も普及している。国も買取再販を、“消費者の既存住宅の「質」への不安感を払拭し、質の高い既存住宅の流通を促進させる”ものとして位置づけている。
こうした変化が示しているのは、新築と既存住宅のどちらが優れているかということではない。すでにある住宅の状態を把握し、必要に応じて手を加え、その価値を次の所有者へ引き継ぐための選択肢が増えてきたということである。
長く使った家が報われる住宅市場をつくれるか
人口減少が進む一方で、国内にはすでに多くの住宅ストックが存在している。こうした状況を考えれば、新しい住宅を供給し、古くなれば建て替えるという従来のサイクルだけで、これからの住宅市場を支えていくことには限界があるだろう。
もちろん、新築住宅そのものを否定する必要はない。最新の省エネ性能や耐震性能を確保しやすく、設備も新しいことは大きな魅力であり、新築を選ぶことが合理的なケースもある。問題は、適切に維持管理され、まだ十分に使える既存住宅まで“築年数を重ねた”という理由だけで価値を失いやすい市場のあり方ではないだろうか。
これから重要になるのは、消費者の新築信仰を変えることよりも、20年、30年と手入れされてきた住宅の履歴や性能、改修内容が適切に評価される市場をつくることである。維持管理にかけた手間や費用が将来の価値にも反映されれば、所有者にとって住宅を長く大切に使う動機にもなる。
住宅の価値は、築年数だけで決まるものではない。どのように建てられ、どのように手入れされ、どのような状態で次の所有者へ引き継がれるのか。
そうした積み重ねが住宅の価値として適切に評価される市場をつくれるかが、日本の住宅市場が“スクラップ＆ビルド”から抜け出していくうえで、いま問われているのではないだろうか。
（出典）
・国土交通省｜既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取り組み
・国土交通省｜中古住宅市場活性化ラウンドテーブル報告書 附属資料｜1.建物評価の改善と市場への定着｜中古住宅の建物評価における現状と課題
・国土交通省｜住宅履歴情報整備検討委員会｜住宅履歴情報の蓄積・活用の指針
・国土交通省｜インスペクション（既存住宅の点検・調査）
・国土交通省｜既存住宅売買瑕疵保険について
・国土交通省｜買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置
・国土交通省｜既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み
