建て替え予定の中古マンションを購入すると、将来的に資産価値が上がる可能性があります。しかし、建て替えの費用負担が大きかったり、計画が難航したりなどのリスクもあるため、慎重に判断する必要があります。
この記事では、建て替え予定の中古マンションは狙い目なのか、購入するメリットとデメリットを踏まえて詳しく解説します。
これから建て替え予定の中古マンションの購入を考えている人は、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 建て替え予定の中古マンションは狙い目なのか
- 中古マンションを建て替え狙いで購入するメリット・デメリット
- 中古マンションを建て替え狙いで購入するときのポイント
- 中古マンションにおける建て替え以外の選択肢
- 中古マンションを建て替える流れ
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もくじ
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建て替え予定の中古マンションは狙い目なのか
建て替え予定の中古マンションは、条件次第では資産価値が大幅に上がる「狙い目」だといえる場合があります。
国土交通省の調査によると、日本のマンションストック数は約704.3万戸に達しており、そのうち築40年以上のマンションは約136.9万戸存在します（2023年末時点）。築40年以上のマンションは、10年後には約2.0倍、20年後には3.4倍にまで増加する見込みです。
なお、マンションの建て替え実績は累計297件（約2.4万戸）で、建て替え実績はマンションストック数の約0.3%程度です（2024年4月1日時点）。
建て替え実績が少ないのは、高額な費用負担や区分所有者の合意が得られないなど、多くのハードルがあるためです。しかし、条件の良い中古マンションであれば、デメリットよりもメリットが大きく、狙い目になる可能性があるでしょう。
中古マンションを建て替え狙いで購入するメリット・デメリットは以下で解説していきます。
※参考1：分譲マンションストック数の推移｜国土交通省
※参考2：築40年以上の分譲マンション数の推移｜国土交通省
※参考3：マンション建替え等の実施状況｜国土交通省
中古マンションを建て替え狙いで購入するメリット
中古マンションを建て替え狙いで購入する場合、以下のようなメリットがあります。
- 資産価値が大幅に上がる可能性がある
- 長期間にわたって住み続けられる
- 大規模修繕で改善できない部分に対応できる
資産価値が大幅に上がる可能性がある
建て替え予定の中古マンションを購入し、実際に建て替えが実現すると、資産価値が大幅に上がる可能性があります。
建て替え前の中古マンションの物件価格は、築年数が経過していることもあり割安なケースが多いです。しかし、建て替えられることでマンションの価値が向上し、売却する際も高値で売りやすくなります。
特に、立地条件が良いマンションは、建て替えで資産価値が大幅に上がることが期待できるでしょう。
長期間にわたって住み続けられる
中古マンションが建て替えられ、新しいマンションになることで、長期間にわたって住み続けられることがメリットの一つです。
築年数が経過したマンションは、地震などの災害に弱く、設備の故障が多い傾向にあります。建て替えることで最新の耐震基準を満たし、便利な設備が整った快適な住まいを手に入れられるでしょう。
また、エレベーターや共用部分のバリアフリーなど、高齢者にも住みやすい環境が整備されるため、将来的な暮らしやすさも向上します。断熱性能の向上により、冷暖房費の削減も期待できるでしょう。
大規模修繕で改善できない部分に対応できる
築年数が経過した中古マンションを建て替えることで、大規模修繕では改善できない部分に対応できます。
中古マンションでは大規模修繕を定期的に行いますが、根本的な構造や間取り、設備配管などは大規模修繕では対応できないケースが多い傾向にあります。
たとえば、築年数が経過したマンションでは給排水管の劣化や耐震性の低さなど、生活に不便を感じる部分が多くあるでしょう。建て替えを行うことで、これらの問題をすべて解決し、現代のライフスタイルにあった住まいを手に入れることができる可能性があります。
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中古マンションを建て替え狙いで購入するデメリット
中古マンションを建て替え狙いで購入する場合、以下のようなデメリットがあります。
- 費用の負担が大きい
- 自分の要望が反映できないケースがある
- 立ち退きのリスクが生じる
- 入居している場合は仮住まいが必要になる
費用の負担が大きい
建て替え予定の中古マンションの購入は、費用の負担が大きいことがデメリットです。マンションの建て替えには、解体や設計、建築などに多額の費用がかかり、規模にもよるものの1戸あたり1,000〜2,000万円程度といわれています。
マンションの建て替えは、区分所有者が専有面積に応じて費用を負担するのが一般的です。
中古マンションを建て替え前に購入した場合、購入費用に加えて建て替え費用も負担することになるため、資金計画を十分に検討する必要があります。
また、建て替え費用をローンで捻出する場合、購入費用のローンと二重ローンの状態になる可能性もあります。購入時のローンが残っている状態で建て替え費用のローンを組むと、返済負担が大きくなるでしょう。
自分の要望が反映できないケースがある
マンションの建て替えは、区分所有者の合意によって進められるため、自分の希望や要望が必ずしも反映されるとは限りません。
建て替えの計画は、間取りや設備、デザインなどについて全体の意見調整が行われますが、個々の所有者の希望が反映できないケースがあります。
特に、建て替え決議後に中古マンションを購入した場合、すでに計画が進行している状態のため、自分の意見を反映させる機会が限られてしまいます。
また、建て替え後の専有面積が、現在と異なる場合もあるため、期待していた広さや間取りにならないかもしれません。
管理組合の運営方針や他の区分所有者との関係性によっては、建て替え計画自体が変更されたり、延期されたりするリスクがあることも押さえておきましょう。
立ち退きのリスクが生じる
建て替え予定の中古マンションを購入すると、立ち退きのリスクが生じるデメリットがあります。建て替え決議が成立しても、実際の工事着工までにはさまざまな調整が必要で、すべての区分所有者が速やかに立ち退くとは限りません。
建て替え決議に賛成しなかった区分所有者との交渉が長引いたり、裁判に発展したりするケースもあり、当初予定していたスケジュールが大幅に遅れる可能性もあるでしょう。
場合によっては、建築費用の高騰や金融情勢の変化で資金計画が成り立たず、建て替え計画が途中で中止するリスクもあります。
入居している場合は仮住まいが必要になる
建て替え工事の期間中は、マンションに住み続けられないため、一時的に仮住まいが必要になります。
仮住まいの期間は、マンションの規模や工事の進捗状況によるものの、2〜3年程度かかるケースが多いです。この期間の家賃や引越し費用は、基本的に自己負担となります。
長期間にわたる仮住まいの生活は、精神的な負担になる可能性があります。特に、高齢者や小さな子どもがいる家庭では、環境の変化によるストレスを感じやすいでしょう。
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中古マンションを建て替え狙いで購入するときのポイント
中古マンションを建て替え狙いで購入するときは、以下のポイントを押さえておきましょう。
- 無理のない資金計画を立てておく
- 管理組合の状況を確認しておく
- 敷地面積を確認しておく
無理のない資金計画を立てておく
建て替え狙いで中古マンションを購入するときは、購入費用だけでなく、将来的な建て替え費用も考慮して無理のない資金計画を立てておくことが重要です。
建て替え費用は、一般的に1戸あたり1,000〜2,000万円といわれており、具体的には以下のような費用を想定しておく必要があります。
- 建て替え工事費用（解体費用・設計費用・建築費用など）
- 仮住まいの費用（家賃・引越し費用など）
- 諸経費（登記費用・税金など）
これらの費用を自己資金で捻出できない場合は、住宅ローンなどの融資を利用する必要があります。
建築資材の高騰や計画変更などによって、当初想定していた費用よりも増えるケースもあるので、余裕を持って資金計画を立てておきましょう。
管理組合の状況を確認しておく
建て替え予定の中古マンションを購入する際は、管理組合の状況を詳しく確認しておきましょう。具体的には、以下の内容を確認すると良いでしょう。
- 建て替え計画の進捗状況
- 区分所有者の合意状況
- 管理組合の財政状況
- 過去の大規模修繕の実施状況
建て替えには、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要です。すでに建て替え決議が成立している場合は、比較的スムーズに進められますが、検討段階の場合は、今後の合意形成の見通しを慎重に判断する必要があります。
また、管理組合の運営が円滑に行われているかも重要なポイントです。理事会の開催状況や総会の議事録、過去のトラブル事例などを確認し、区分所有者間の関係に問題がないかを見極めましょう。
敷地面積を確認しておく
中古マンションを建て替え狙いで購入する際は、マンションの敷地面積と周辺の建築規制を確認することが重要です。現在の建築基準法では、現存のマンションが建てられた当時よりも建ぺい率や容積率などの規制が厳しくなっているケースがあります。
もし、規制が厳しくなっていると、建て替え後のマンションが小さくなったり、専有面積が減少したりする可能性があります。専門家のアドバイスを受けながら、建て替え後の姿をイメージしておくことが大切です。
中古マンションにおける建て替え以外の選択肢
もし、中古マンションをすでに購入している場合、建て替え以外の選択肢としては以下の2つが考えられます。
- マンション売却
- 敷地売却
マンション売却
中古マンションを所有しており、建て替えをするのが難しい場合は、マンション売却が選択肢の一つになります。マンション売却の主なメリットは以下のとおりです。
- 手間がかからない
- 仮住まいの必要がない
- 売却後は建物の管理や修繕の負担から解放される
- 売却資金を他の住宅購入や投資に活用できる
ただし、築年数が経過したマンションは、新築時と比べて価格が下落していることが多いため、想定よりも売却価格が低くなるケースがあります。立地条件や建物の状態によっては、買主が見つかりにくいことも考えられます。
マンションを売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが重要です。
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敷地売却
中古マンションにおける建て替えやマンション売却以外の選択肢として、「マンション敷地売却制度」の活用があります。
マンション敷地売却制度とは、耐震性不足などの認定を受けたマンションの敷地を一括して買受人に売却する仕組みのことです。「マンションの建て替えの円滑化等に関する法律」の一部が平成26年に改正されたことで創設されました。
建て替えとの違いは、建て替え後の建築計画に制限がないことです。店舗やビルなど、マンション以外の建物を建設できます。建て替えではなく、マンション敷地売却制度を利用したほうが良いケースは、主に以下のとおりです。
- 建て替えるとマンションの水準が下がる
- 区分所有者の建て替え費用の負担が大きい
マンションの状態や区分所有者の意向を踏まえて、建て替えと敷地売却のどちらが適切かを検討する必要があります。不動産の専門家などのアドバイスを参考にして判断しましょう。
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中古マンションを建て替える流れ
中古マンションを建て替えるには、以下の4ステップを押さえておきましょう。
- STEP1.検討
- STEP2.計画
- STEP3.実施
- STEP4.竣工
STEP1.検討
まずは、管理組合で建て替えの必要性について検討します。以下のような内容を確認し、建て替えの方針で問題がないかを話し合いましょう。
- マンションの老朽化状況
- マンションを維持した場合にかかる費用
- 区分所有者の意向
特に重要なのは、区分所有者全体の意識調査です。アンケートなどを実施して、建て替えに対する賛否や希望条件を把握します。
建物の状態を客観的に評価するには、専門家に建物診断や耐震診断を依頼し、アドバイスをもらうことが効果的です。検討の結果、建て替えの方向性が決まれば、次の計画段階に進みます。
STEP2.計画
マンションの建て替えが決定したら、具体的な計画を立てていきます。管理組合では、以下のような内容を協議して、計画を進めていきます。
- 建て替えを依頼するデベロッパーの選定
- 建て替え計画の策定
- 区分所有者との意見交換
建て替え計画がまとまれば、最終的に建て替え決議を行います。この決議には区分所有者の5分の4以上の賛成が必要になり、可決すると法的拘束力を持ちます。
STEP3.実施
建て替え決議が可決されたら、建て替えを実施します。工事期間中、区分所有者は仮住まいを確保しなければなりません。
すべての区分所有者が退去した後に解体工事が始まり、その後新築工事を行います。工期は建物の規模によって異なるものの、一般的には1〜2年程度かかるでしょう。
STEP4.竣工
建て替え工事が竣工すると、建物の完成検査が行われ、設計通りに建築されているかなどをチェックします。問題がなければ、区分所有者に引渡しが行われ、住み始めます。
入居後は、新しい管理組合を再構築し、マンションの維持管理体制を整えなければなりません。長期修繕計画の作成や、管理規約の見直しなども必要です。
中古マンションの建て替えに関するよくある質問
ここでは、中古マンションの建て替えに関するよくある質問を3つ紹介します。
- 中古マンションの建て替え費用は誰が払う？
- 中古マンションの建て替えでよくある失敗事例は？
- 中古マンションの建て替えによって儲かることはある？
中古マンションの建て替え費用は誰が払う？
中古マンションの建て替え費用は、基本的に各区分所有者が専有面積に応じて負担します。具体的には、以下のような費用が発生します。
- 解体費用
- 設計・監理費用
- 建築工事費用
- 仮住まい・引越し費用
- その他諸費用
建て替えにかかる費用の総額は、物件によって異なるものの、1戸あたり1,000〜2,000万円といわれています。建て替えを検討する際は、専門家のアドバイスを受けながら具体的な資金計画を立てることが重要です。
中古マンションの建て替えでよくある失敗事例は？
中古マンションの建て替えでよくある失敗事例としては、以下のようなものが挙げられます。
- 区分所有者の合意が取れない
- 資金計画が破綻してしまう
- スケジュールが大幅に遅延してしまう
- 権利関係でトラブルになる
- 建て替え以前よりも専有面積が狭くなる
これらの失敗を防ぐためには、早い段階から専門家に相談し、余裕を持った資金計画とスケジュールを立てることが重要です。他の区分所有者や管理組合と密にコミュニケーションを取り、トラブルにならないように慎重に進めましょう。
中古マンションの建て替えによって儲かることはある？
中古マンションの建て替えが儲かるかどうかは、さまざまな要因によって異なります。 具体的には、以下のようなケースでは儲かる可能性があります。
- マンションの立地条件が良い
- 容積率に余裕があり、建て替えで床面積を増やせる
- 周辺の不動産相場が上昇傾向にある
- 建て替え費用を抑えられる事情がある
中古マンションの建て替えは、建て替え前後の価格差だけでなく、建て替えにかかる諸費用や期間、リスクなども含めて総合的に判断することが重要です。
建て替え予定の中古マンションを購入する場合は、投機的な短期リターンを期待するのではなく、長期的な資産形成や快適な住まいの確保といった観点から検討することをおすすめします。
中古マンションを建て替え狙いで購入するかは慎重に判断しよう
中古マンションを建て替え狙いで購入すると、資産価値の向上や長期にわたって住み続けられるなどのメリットがあります。しかし、高額な費用負担や仮住まいの手間などのデメリットもあります。
建て替え狙いで中古マンションを購入する際には、無理のない資金計画を立て、管理組合の状況や敷地面積など、さまざまなポイントを踏まえて慎重に判断することが重要です。専門家のアドバイスを受けながら、長期的な視点で判断することをおすすめします。
もし、建て替えが難しかったり、新しい住まいに引越したい人はマンションを売却するのも手段の1つです。
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記事執筆・監修
矢野 秀一郎（やの しゅういちろう）
不動産会社で2社勤務。1社目では時間貸駐車場の開発営業を中心に携わり、2社目では不動産売買の仲介営業や、一戸建ての分譲工事のプロジェクト、および新築・リフォーム工事の現場監督など、幅広く業務を担当。現在はフリーのライターとして不動産や金融に関する内容を中心にライティング・記事監修を実施。
