1990年代後半から供給が活発化したタワーマンションは、今では一般のマンションとは異なる独自の市場を形成しています。タワマン自体のストックが少なかった時代には、「タワーマンションであれば高くても売れやすい」という売手市場の状況でした。
しかし、流通量が増えた現在では、買手側が選択する時代へと変化しています。その結果、適切な販売戦略を実施しなければ、売却に苦戦する可能性も出てきています。また、市場の状況によって売却益に差が発生するため、タイミングについても慎重に検討する必要があります。
この記事では、売却しにくいタワーマンションの特徴や、売却の際に注意すべきポイントについて解説します。
この記事で分かること
- 中古タワマンの売却実情
- 中古のタワマンが売れないといわれる理由
- 売れにくい中古タワマンの特徴
- 中古のタワマンの売却に適したタイミング
- マンション売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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2025年現在における中古タワマンの売却実情
株式会社不動産経済研究所が発表した『超高層マンション動向 2023』によると、全国で建設・計画されている超高層マンションは約11.4万戸に達していることが分かりました。
＜地域別における超高層マンションの割合＞
| 地域 | 数値 | 全国に占める割合 |
|---|---|---|
| 首都圏 | 全体：168棟・8万4,671戸 | 74.1％ |
| 東京23区：113棟・6万166戸 | 52.7％ | |
| 近畿圏 | 全体：50棟・1万6,578戸 | 14.5％ |
| 大阪市内：30棟・8,497戸 | 7.4％ | |
| その他地区 | 北海道：8棟・1,901戸 | 1.7％ |
| 福岡県：10棟・1,639戸 | 1.4％ | |
| 愛知県：9棟・1,627戸 | 1.4％ | |
| 宮城県：6棟・1,159戸 | 1.0％ | |
| 岐阜県：3棟・885戸 | 0.8％ | |
| 茨城県：4棟・856戸 | 0.7％ |
上記のデータから、近年タワマンの建設・計画は増えているといえます。
ただ今後は、新築のタワマンの供給が減っていくので、全体的に中古のタワマンの価格は上昇する傾向にあると考えられます。ただし、物件の状態や立地、部屋の条件などが価格に大きく影響すると考えられます。
人気のタワマンが高く売れる一方で、条件が悪いタワマンは売却価格が大きく下がるケースもあり、必ずしもすべてのタワーマンションが早く・高く売れるわけではない点には注意が必要です。
中古のタワマンの主な売却タイミング
中古のタワマンを売却するのに適したタイミングは、主に以下が挙げられます。
- 築年数が浅いタイミング
- 景気が好調なタイミング
- 新生活がスタートするタイミング
前述の通り、築年数が浅いほど一般的に設備や建物の状態が良好であり、メンテナンスや修繕費用が少なく済む点においてコストパフォーマンスが高いといえます。
また、景気が良い時期は不動産市場も活発になるため、売却に適したタイミングと言えます。国土交通省が2024（令和6）年4月30日に公表した「不動産価格指数」によると、住宅総合の季節調整値は前期比で1.3％上昇していると分かりました。このように、上昇傾向＝活発に取引されていることを表しており、2024年現在も売却に適したタイミングといえるでしょう。
そのほか、春先の引越しシーズンなどにあわせて売却を検討するのもベストタイミングの1つです。春先は、転勤や進学で物件を探す人が増えるので、不動産市場も活発になります。つまり、家族向けの需要が高まり、より早く・高く売却できるでしょう。
このように、中古のタワマンは物件の状態のみならず、タイミングも大きく影響します。少しでもスムーズかつ高値で売却するためには、さまざまなポイントを押さえることが重要です。
なお、LIFULL HOME'Sが実施した「タワマン売却に関する意識調査」によると、多くの人（33.8％）が売却後に「もっと高い価格で売却できたかもしれなかった」と後悔しているという結果となっています。
そのため、売却のタイミングについては市場の状況を見極めながら慎重に判断することが必要になります。
| 順位 | タワーマンション売却で後悔した点 | 割合 |
|---|---|---|
| 1 | 後悔した点はない | 36.1％ |
| 2 | もっと高い価格で売却できたかもしれなかった | 33.8％ |
| 3 | 売却後にエリアの価値が高まった | 20.7％ |
| 4 | 売却完了まで、想定より長い期間かかってしまった | 14.1％ |
| 5 | 予想より多くの税金がかかってしまった | 12.8％ |
| 6 | 売却での不動産会社の対応が悪かった | 10.2％ |
| 7 | 相場よりも安く売却してしまった | 10.0％ |
| 8 | 住み替え先の住まいに満足できなかった | 8.9％ |
| 9 | その他 | 0.6％ |
※複数回答
中古のタワマンが売れないといわれる理由
一般的に、中古のタワマンが売れない・売りにくいといわれる理由は、以下が挙げられます。
- 全体的に価格が高いから
- 景気や社会情勢に変化が生じているから
- 修繕費の負担が大きくなるケースがあるから
- 需要に対して供給過多の傾向にあるから
必ずしもすべてのケースが上記に当てはまるわけではありませんが、一般論として把握しておきましょう。
全体的に価格が高いから
中古のタワマンが売れない理由の1つに、全体的に価格が高いことが挙げられます。
タワーマンションは、その立地や設備の充実度から新築時の価格が高めに設定されていますが、中古市場でも高額な価格が維持される傾向にあります。そのため、購入希望者が価格面で抵抗を感じてしまうケースが少なくありません。
同じ予算で選択肢が豊富に存在するため、購入者が他の物件に目を向けてしまうでしょう。価格が高いことに加え、固定資産税や管理費、修繕積立金などの維持費用も高額であるため、購入後の負担を考慮して購入を躊躇する人も少なくありません。
景気や社会情勢に変化が生じているから
タワマンの供給が活発化してから一定の年数が経過し、その間に景気や社会情勢に変化が生じていることも関係しています。
以下のようなさまざまな社会情勢が、不動産市場に影響を与えます。
- リモートワークの普及による郊外志向
- 災害に対するタワマンの脆弱性への懸念
- 海外投資家から見た日本の不動産市場の魅力
上記の要因などにより、以前は人気だった立地が見直されることがあり、結果として中古のタワーマンションの売れ行きに影響しているといえるでしょう。
修繕費の負担が大きくなるケースがあるから
タワマンに限らず、マンションは経年に応じて劣化部分を補修したり、設備の機能をアップデートする大規模修繕工事を行います。
この事態に備えて、毎月徴収しているのが修繕積立金です。特に、タワーマンションでは修繕にも特別な工法を用いる必要があることなどから、修繕費用が高額になりがちです。新築での販売時に設定された修繕積立金では工事費が不足することが早々に露見し、入居してすぐに修繕積立金の額が見直されたタワマンもあるほどです。
供給が活発化してからの歴史が浅いタワーマンションは、大規模修繕工事に要する費用や期間に関する情報の蓄積が十分ではありません。
大規模修繕に想定以上の費用が発生すれば、一時金の負担が生じたり修繕積立金の金額が上がったりするおそれも考えられます。
需要に対して供給過多の傾向にあるから
タワマンの建設が本格化したのは、一般的に1990年代後半です。1997年の建築基準法の改正によって超高層マンションの建築に関する規制が緩和されたことに加え、都心部での市街地再開発の活発化によって数多くのタワーマンションが供給される運びとなりました。
つまり、2000年代初頭には、タワーマンション自体に希少価値があったといえます。
前述した、「超高層マンション動向 2023」のデータによると、3万5,000戸以上の供給を記録した2009年を筆頭に、以降もほぼ毎年1万戸以上の供給が続いています。この数値からも、タワーマンションの希少性が薄れていることが分かるでしょう。
タワマンの供給が続き、数が増え続ける一方で、人口は減少傾向です。つまり、住宅市場全体としては、需要が拡大しているわけではありません。
※参考：超高層マンション動向2023｜株式会社不動産経済研究所
競合するタワーマンションが多い傾向にあるから
タワマンの総数が増えたことで、購入希望者の条件に合致する物件、つまり現実的に競合する物件も増えています。
株式会社不動産経済研究所によるデータを引用すると、「2024年以降に完成を予定している超高層マンションは321棟、11万1,645戸（2024年3月末現在）」となっています。
これらの新築タワーマンションも競合する選択肢となるため、立地のように代えの利かない優位性を持つ物件以外は、売りにくい状況となる可能性もあります。
特に売れにくい中古タワマンの特徴
特に売れにくいといわれる中古のタワマンには、以下のような特徴があります。
- 低層階かつ日当たりが悪い
- 立地や周辺環境が悪い
- 築年数が古い
- 近隣の幼稚園や小中学校の定員がオーバーしている
低層階かつ日当たりが悪い
中古のタワマンの中でも売れにくいものの1つとして、低層階で日当たりが悪い物件が挙げられます。
タワーマンションの魅力の1つは、高層階からの眺望や日当たりの良さです。しかし、低層階の物件ではこれらのメリットが得られず、他の物件と比べて魅力が劣ることがあります。
また、周囲の建物や構造物によって日当たりが遮られることもあり、室内が暗くなることで居住環境が悪化します。購入希望者は快適な生活環境を求めるため、低層階で日当たりが悪いのであれば、タワマン以外の選択肢も十分にあるでしょう。
該当する条件のタワーマンションを売却する際は、見合った価格設定が必要になります。
立地や周辺環境が悪い
立地や周辺環境が悪い場合、タワマンであっても売却が困難になる場合があります。
タワーマンションは、何より立地の利便性が魅力の1つであるため、交通アクセスが悪かったり、商業施設や公共施設が少なかったりする地域では、生活の質の担保が難しくなります。また、治安の悪さや騒音問題などの環境問題がある場合も購入希望者にとって大きなマイナス要素となります。
特に、駅から遠かったり、近隣にスーパーがなかったりする場合は、購入検討者から選ばれにくい大きな要因になってしまいます。
築年数が古い
一般的に中古マンション市場では、築年数の浅い物件に人気が集中する傾向にあります。これは、経年による価格の下落が目立ちにくいといわれるタワマンにおいても同様です。
特に、大規模修繕を間近に控えた物件は敬遠されがちです。マンションは一般的に築20年前後で大規模修繕を行いますが、タワーマンションの高層階は特別な工法を用いることで、よりコストがかかり、工期も長くなりがちです。
築年数が経過した物件を売却する際は、定期的なメンテナンスが非常に重要です。
近隣の幼稚園や小中学校の定員がオーバーしている
多数の世帯が一斉に入居するタワマンは、周辺エリアの人口構成にも影響を及ぼします。これによって、近隣の小中学校が定員オーバーを起こすことも珍しくはありません。
近隣の幼稚園や小中学校の定員がオーバーしている場合、近くに住んだとしても学区を跨ぎ、遠方の学校に通わせなければならないケースもあります。
このようなタワーマンションは、子どものいる世帯からは敬遠されがちです。住宅購入の意欲の高い「子育て世帯」の需要が見込めないと、売りにくい状況につながります。
中古のタワマンを高く売るためのポイント
ここでは、中古のタワマンを高く売るためのポイントを紹介します。
- ある程度の売却相場を把握しておく
- 所有期間が短いうちに売却する
- 状況に応じてホームステージングを検討する
- 一括査定サービスを利用して複数社に依頼する
市場での競争力に不安がある物件であっても、販売時の工夫で補える可能性があります。
ある程度の売却相場を把握しておく
中古のタワマンを高く売るためには、まず売却相場をしっかり把握しておくことが重要です。 売却相場を理解することで、適正な価格設定が可能となり、無理のない価格交渉が行えます。
Web上の不動産情報サイトや、地域の不動産会社からも情報収集が有効です。また、直近の成約事例や周辺エリアの価格動向を参考にすることで、相場の変動を把握できます。
なお、LIFULL HOME'Sでは、エリアごとのタワーマンションの参考価格が一覧で表示されています。独自のロジックで算出した価格であり、不動産会社から査定価格の提示を受ける際の参考としても活用できます。
たとえば、東京都のタワーマンションの参考価格は以下の通りです。
東京都のタワーマンション参考価格(2024年6月時点)
|
芝浦アイランドグローヴタワー 東京都港区芝浦4丁目21-1 |
5,905万円 (47.06m²の部屋) 〜 2億 6,888万円 (167.99m²の部屋) |
|---|---|
|
THEROPPONGITOKYOSUPERIORRESIDENCE 東京都港区六本木3丁目7-1 |
6,490万円 (30.21m²の部屋) 〜 4億 6,424万円 (173.69m²の部屋) |
|
ベイクレストタワーゴールドクレスト 東京都港区港南3丁目9-33 |
4,400万円 (41.18m²の部屋) 〜 1億 3,937万円 (108.98m²の部屋) |
|
コスモポリス品川 東京都港区港南3丁目6-21 |
4,050万円 (38.42m²の部屋) 〜 1億 7,025万円 (119.34m²の部屋) |
中古のタワマンを売却するには、市場の需要と供給のバランスを見極めることが重要です。相場を把握することで過剰な値引きを避け、適切なタイミングでの売却を実現しやすくなります。
所有期間が短いうちに売却する
中古のタワマンを高く売るためには、所有期間が短いうちに売却することも効果的です。
タワーマンションは、一般的に新築時の価値が高いため、購入後の数年以内に売却すると、比較的高い価格での売却が期待できます。特に、築年数が浅い物件は建物の状態も良好であり、設備も最新のものが多く、購入希望者にとっても魅力的と言えます。
また、所有期間が短いと、建物の劣化が少なく修繕費用も抑えられるため、売却価格にプラスの影響を与えます。市場の動向や個人のライフスタイルの変化を考慮し、適切なタイミングで売却を検討することが大切です。
なお、5年以内の売却の場合には売却で利益が出た場合に課される税金が高くなる点にも留意が必要です。
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状況に応じてホームステージングを検討する
ホームステージングとは、売却するマンションの室内に家具や照明、観葉植物、雑貨などを配置し、モデルルームのように演出して販売する手法です。
居住中の物件では実施できませんが、空室での売却であれば検討してみるとよいでしょう。
費用は当然かかりますが、販売価格が高額になりがちなタワマンでは、コストをかけてでも結果的に高い価格での成約につながる可能性もあります。
一括査定サービスを利用して複数社に依頼する
タワマンに限らず不動産売却の依頼先を決める際には、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。
不動産会社が提示する査定価格は、市場に流通させたうえで成約に至る可能性が高いと想定される価格です。つまり、必ずしも査定価格通りに売れる保証はありません。そのため、査定価格だけで依頼先を決めるのは得策といえず、その根拠や想定している販売戦略などの提案をもとに検討するのが望ましいといえます。
とはいえ、1社のみに査定を依頼しても当然比較はできず、判断の幅も狭まります。なるべく、3〜5社に査定を依頼しつつ、自分に合った不動産会社を選ぶことが重要です。
タワマンの売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
中古のタワマンを高く売るためには、売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
タワーマンションは一般的な住宅と異なり、高額な取引や特有の市場動向があるため、専門知識や経験が求められます。実績が豊富な不動産会社は、適正な価格設定や効果的な販売戦略を持っており、スムーズな取引をサポートしてくれます。
また、タワーマンションに特化したマーケティング手法や広範なネットワークを活用することで、購入希望者に対して的確にアプローチできます。
前述の通り、複数社に査定依頼しながら該当する不動産会社を見極めることが重要です。
中古タワマンの売却に関するよくある質問
最後に、中古のタワマン売却に関するよくある質問を紹介します。
- タワーマンションは不動産会社による買取のほうがよい？
- タワーマンションの売却で後悔しがちな失敗事例は？
- タワーマンションの空き家問題が将来的に深刻化するって本当？
タワーマンションは不動産会社による買取のほうがよい？
一概にはいえませんが、タワマンをより高く売りたいのであれば、買取は推奨できません。
なぜなら、不動産会社による直接買取の場合、仲介と比べて売却価格が7割程度になるからです。買取は仲介手数料がかからないメリットはあるものの、結果的に手元に残る金額は仲介よりも大幅に減少するでしょう。
スケジュールに余裕がなく、少しでも早く現金化したい人にとっては買取が向いていますが、ある程度のスケジュールがある人には仲介をおすすめします。
タワーマンションの売却で後悔しがちな失敗事例は？
中古のタワマン売却で起こりがちな失敗事例として、売出し価格の設定を見誤ったケースが挙げられます。
例えば、相場に合わない強気な価格設定で売却に時間を要し、結果的に大幅な値下げをして成約に至るなどのケースです。逆に、価格設定が安すぎれば、成約後に「もっと高く売れたのでは」と後悔するケースもあります。
前述の通り、タワーマンションは一般的な住宅と比べて根本的に価格相場が高い傾向にあります。しかし、競争も激しく少しでも条件が悪いタワマンの場合、価格が高いほど売れにくくなるでしょう。
このように、準備不足で売却に臨むと金銭面で大きな失敗を招くおそれがあるため、しっかりと知識を身につけ、物件の状態を良好にしておくことが重要です。
タワーマンションの空き家問題が将来的に深刻化するって本当？
現在の日本の空き家問題を踏まえると、タワマンの空き家問題が深刻化する可能性もゼロではありません。
国土交通省、及び総務省（住宅・土地統計調査）が2022（令和4）年10月に発表した『空き家政策の現状と課題及び検討の方向性』のデータによると、空き家の総数は20年間で約1.5倍に増加していることが分かっています。
一概にはいえませんが、年々深刻化する空き家問題を踏まえると、維持費や管理費がより高額になりがちなタワマンは将来的に空き家問題が深刻化する可能性もあります。
しかし、タワーマンションの中でも都市部の資産性の高い物件が、そうした事態に陥る可能性はそれほど高くないでしょう。自身が保有している物件の状況や周囲の環境を考慮した上で判断する必要があります。
中古のタワマンが売れないときは網羅的に原因を探ろう
中古のタワマンを売出したものの、なかなか買手が付かないケースには、さまざまな原因が考えられます。売却価格が相場に対して高いケースもあれば、購入意欲の高い層に情報が届いていないケースもあるでしょう。
想定される原因を網羅的にピックアップして、より多くの対策を講じていくことが大切です。
タワマン売却の知識や経験が豊富な不動産会社であれば、より適切なアドバイスを得られる可能性が高くなります。LIFULL HOME'Sの一括査定であれば、売却したいタワマンの取扱い実績が豊富な不動産会社と出会えるため、ぜひご検討ください。
記事執筆・監修
監修者：廣石 倫（ひろいし ひとし）
行政書士・宅建物取引士・貸金業務取扱主任者・2級ファイナンシャルプランニング技能士などの資格を保有。建設業界紙記者や不動産売買仲介営業、住宅ローン（フラット35）代理店経営などを経て、行政書士・FPとして独立。相続業務や農地転用、住宅ローンなど不動産業界の周辺業務を個人事務所にて受任するかたわら、現在ではWEBライターとしても活動中。
