ワンルームマンション投資は、比較的少ない自己資金で始めることができるため、投資初心者や副業目的の会社員から人気があります。しかし、「ワンルームマンション投資はおすすめできない」といった声を聞くこともあります。
ワンルームマンション投資は、他の不動産投資に比べるとリスクは比較的低いとされていますが、それでも慎重に計画を立てる必要があります。
この記事では、ワンルームマンション投資がおすすめできないと言われる理由や失敗事例、失敗しないためのポイントなどを紹介します。
この記事で分かること
- ワンルームマンション投資とは？
- ワンルームマンション投資がおすすめできないと言われる理由
- ワンルームマンション投資でよくある失敗事例
- ワンルームマンション投資で失敗しないためのポイント
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もくじ
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そもそもワンルームマンション投資とは？
ワンルームマンション投資とは、1Kや1Rといった単身者向けマンション1戸を所有し、それを第三者に賃貸に出すことで利益を得る投資手法です。一般的には、投資家が分譲マンションを一室単位で購入し、ローン返済額以上の家賃収入を得ることで利回りを確保します。
一室単位であれば、マンション一棟を購入するよりも購入価格を抑えることができるため、不動産投資を始めやすく、融資を受けやすい点などがメリットとされています。公務員や会社員などの収入が安定している人であれば、フルローンを組むことも不可能ではありません。
また、ワンルームマンションはさまざまな不動産投資の中でも頭金やローン返済額も比較的低い価格で済む場合が多く、ミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われることもあります。
ワンルームマンション投資の仕組み
ワンルームマンション投資における収入は運用益である『インカムゲイン』と、売却益である『キャピタルゲイン』の2種類に分けることができます。ワンルームマンション投資家の多くは、インカムゲインを目的に投資を行っていると考えられています。
前述したとおり、投資家はワンルームマンションをローンあるいは自己資金で購入し、第三者（入居者）に賃貸します。入居者は毎月家賃を支払い、投資家はその家賃収入からローン返済額や管理費用などの諸費用を差し引いた利益（インカムゲイン）を得るという仕組みです。
一方で、将来的に購入時より高い価格で売却することで利益（キャピタルゲイン）を狙える場合もあります。しかし、物件の売却価格が購入時を上回るかどうかは、当該物件の所在地や不動産市況に依存します。そのため、確実に利益（キャピタルゲイン）を得るためには慎重な物件選定が必要になります。
ワンルームマンション投資がおすすめできないと言われる理由
ワンルームマンション投資は、一棟投資に比べると物件購入費用がかからないため初心者でも始めやすいといわれています。しかし、「ワンルームマンション投資は儲かりにくい」「始めない方が良い」などと、ネガティブに語られるケースも少なくありません。
この記事では、ワンルームマンション投資のネガティブ要素が多く語られがちな理由を解説していきます。
- 空室の場合に家賃収入がゼロになるから
- 節税効果が得られにくいから
- 保険や年金の代わりにならないから
- 資産価格が大きく下落するケースがあるから
- 新築の場合は購入直後に損失を生むおそれがあるから
空室の場合に家賃収入がゼロになるから
ワンルームマンション投資は、毎月一定の家賃収入が得られることが魅力の1つです。しかし、これには「入居者がいる」ことが前提となります。当然ですが、保有している物件が空室になってしまうと家賃収入は途絶えます。
一方で、空室期間中もワンルームマンション投資にかかる管理費用やローン返済を続ける必要があります。
複数の部屋を所有する一棟投資であれば、一部屋が空室になったとしても、資金計画全体から見ると影響の範囲は限定されます。しかし、ワンルームマンション投資では、長期間の空室が生じると、全体の資金繰りにも悪影響を及ぼす可能性が高くなります。家賃収入がなくなりローン返済ができなくなれば、最悪の場合、自己破産に至るというケースもあります。
空室リスクを軽減するためにも、人口減少率の低い都市部や、大学などの学校や商業施設が充実している人気エリア、管理の行き届いている物件を選ぶことが重要になります。
また、サブリース契約で家賃保証を確約されている場合も空室リスクを軽減できますが、保証料として毎月の支払いが発生するというデメリットがあります。
節税効果が得られにくいから
不動産投資では減価償却費に計上できる金額が大きいほど、所得税や住民税の節税効果が高まるため、「期間は短く」「金額は大きく」減価償却が取れる物件のほうが節税に有利といえます。
減価償却費とは、耐用年数に応じて1年ずつ分割して計上する経費のことです。本来、収益物件の取得に要した費用は必要経費として計上できますが、全額を初年度に計上できるわけではありません。
建物のように経年劣化で価値が減っていく資産を「減価償却資産」といい、減価償却資産は「使用可能期間の年数」で分割して減価償却費に計上します。
建物の用途や構造によっても法定耐用年数には差があり、木造アパートで22年、鉄筋コンクリート造のマンションで47年です。減価償却費は「償却期間が短い」か「償却金額が大きい」建物の方が金額は大きくなり、高い節税効果を得られます。
つまり、ワンルームマンション投資は他の不動産投資と比べ、減価償却による節税効果の観点では不利となります。節税目的で投資を行いたい人は、より多くの減価償却費を計上できる木造の中古アパートなどが選択肢となります。
保険や年金の代わりにならないから
ワンルームマンション投資は、保険や年金の代替資産として適切ではありません。一部の投資家や販売会社が「ローンを完済すれば家賃収入が年金代わりになる」、「将来的に売却することで退職金代わりになる」といったセールストークを展開していますが、実際には制限があります。
まず、ローン完済後もワンルームマンションにかかる管理費用や修繕積立金を支払う必要があるので、家賃収入のすべてが手元に残るわけではありません。入居者が退去すれば次回募集に向けてハウスクリーニングやリフォームを実施することもあるでしょう。
次に、35年といった長期間のローンを組んだ場合、築年数が経過するほど物件の資産価値が下がります。売却することでまとまったお金を手に入れようとしても、築年数の経過した物件が高値で売れる可能性はそれほど高くありません。
つまり、ランニングコストがかかることや築年数の経過に応じて出費が増えること、必ずしも売却益を期待できないことを考えると、一概に退職金や保険の代わりになるとはいえないでしょう。
資産価格が大きく下落するケースがあるから
ワンルームマンション投資は、景気変動や不動産市況、築年数の経過などによって、物件の資産価格が大きく下落するリスクがあります。
東日本不動産流通機構の『築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）』によると、中古マンションの成約価格は築年数に応じて下落しています。
| 築年数 | 中古マンション成約価格 |
| ～築5年 | 7,077万円 |
| 築6年～築10年 | 6,655万円 |
| 築11年～築15年 | 5,932万円 |
| 築16年～築20年 | 5,509万円 |
| 築21年～築25年 | 4,887万円 |
| 築26年～築30年 | 3,344万円 |
| 築31年～ | 2,303万円 |
※出典：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）｜東日本不動産流通機構
上の表のように、一般的には築年数が経過するほど成約価格は下がりますが、立地が良ければ一定の資産価値を維持することもあります。不動産投資で売却益も狙っている人は、慎重な物件選定が欠かせません。
家賃収入や資産価値の下落を想定しつつ、売却タイミングも検討しておくとよいでしょう。
新築の場合は購入直後に損失を生むおそれがあるから
新築のワンルームマンション投資は物件購入直後であっても、すぐに資産価値が下がるリスクがあります。
新築物件の場合は誰も住んだことがないという期待値の高さから、市場に流通している中古物件よりも割高な価格で販売されていることがほとんどです。これは、新築プレミアムが物件価格に上乗せされているのが理由です。
しかし、新築とは「過去に誰も住んだことがない」「建築後1年未満」の物件と定められており、一度でも入居者が退去するとその瞬間から築年数にかかわらず中古物件となります。築年数が古くなってから売ろうとしても、購入価格を上回る売却は難しいでしょう。
ワンルームマンション投資でよくある失敗事例
ここでは、ワンルームマンション投資でよくある失敗事例を紹介します。
- 不動産会社の言うことをすべて鵜呑みにしてしまった
- 投資額に対して利益が少なすぎた
- 定期的なメンテナンスを怠ってしまった
- 想定していた家賃保証と異なっていた
不動産会社の言うことをすべて鵜呑みにしてしまった
不動産会社の言うことをすべて鵜呑みにしてしまうことは、投資家にとって大きなリスクです。
例えば、不動産会社がワンルームマンションの将来性を過大評価していたり、利回りや家賃収入の見通しが甘いケースは意外と多くあります。投資家がこれらの情報を鵜呑みにすると、実際の収益が事前想定と異なり、資金計画に狂いが生じかねません。
ワンルームマンション投資は初期費用を抑えることができ、気軽に始められることから不動産会社におすすめされることがあります。しかし、メリットだけを見て投資判断をすると、市場の全体像を見逃すことになるでしょう。
投資家は不動産会社の情報だけでなく、独自に調査や市場分析を行い、客観的な視点で投資を検討することが重要です。
投資額に対して利益が少なすぎた
ワンルームマンション投資は他の不動産投資に比べ初期投資額を抑えられますが、家賃収入のすべてが手取り収入になるわけではありません。家賃収入からローン返済を行い、さらには管理費用、修繕積立金、固定資産税などを支払うため、実際の利益は少なくなります。
また、地域の需要や競合物件の有無によっては家賃の値上げが難しく、利益が限られることも考えられるでしょう。投資家は不動産会社から提示される利回りを鵜呑みにするのではなく、実質利回りを踏まえた物件選びが欠かせません。
収支計画をしっかり立て、投資額に見合ったリターンを得られるかどうか慎重に検討することが重要です。
定期的なメンテナンスを怠ってしまった
定期的なメンテナンスを怠るとワンルームマンションの資産価値が低下し、入居者が退去した後の新たな入居希望者を探すのが困難となるリスクがあります。家賃収入を得られなくなると、ローンの返済や管理費用、修繕積立金などの支払いを自己資金や給料などでカバーしなければなりません。
また、室内クロスの張り替えや給排水管の点検などの定期的なメンテナンスを怠ると劣化が進み、修繕しようとしたときには高額になるケースも少なくありません。
管理会社に管理を委託している場合は、室内の故障や不備の報告があった時点で、できるだけ早く対応しましょう。
想定していた家賃保証と異なっていた
ワンルームマンション投資では、所有している物件が空室になると家賃収入が得られなくなるため、入居状況は資金計画に悪影響を及ぼします。そういった空室リスクに備えて、家賃保証（サブリース）を用意している不動産会社も少なくありません。
家賃保証では、空室時や滞納された家賃を保証してくれるため、投資家にとっては魅力的な制度に見えます。しかし、契約書の記載内容をよく確認していないと想定していた家賃保証と異なる場合があります。実際に保証が必要になった場合の保証期間が短かったり、保証金額が低いケースなども見受けられます。
事前に内容をよく見て契約すれば問題ありませんが、家賃保証をするはずの不動産会社や保証会社が倒産するリスクもあります。
ワンルームマンション投資では保証内容の確認と、不動産会社選びは慎重に行いましょう。
ワンルームマンション投資で失敗しないためのポイント
ワンルームマンション投資はネガティブに語られがちですが、失敗しないためのポイントを押さえることでリスクを減らすこともできます。
- セミナーや勉強会で情報収集する
- 収支と利回りをしっかりと計算する
- 複数の物件を比較検討する
- 立地の良い物件を探す
- 好条件のローンを利用する
セミナーや勉強会で情報収集する
ワンルームマンション投資の失敗を避けるには、不動産投資に関わる書籍を読んだり、セミナーや勉強会に参加するなどして、情報収集をすることが重要です。
また、地域ごとの市場動向や需要予測など、具体的な情報収集も必要になります。
知識を持たないままワンルームマンション投資を始めようとすると、悪質な不動産会社に利用されるおそれも少なくありません。身の丈に合わない高額なローンを組まされたり、手付金を払ったあとに担当者から連絡を絶たれてしまったりすることも稀にあります。
ワンルームマンション投資を成功させるのはもちろんですが、不動産会社との交渉にも有利なため、情報収集は積極的に行うことが重要です。
収支と利回りをしっかりと計算する
ワンルームマンション投資において、将来の収支予測や実質利回りを考慮せずに安易に物件を購入してしまうと、空室の発生や運用コストの増加などへの対応が難しくなります。特に、ローンを組んで高額なワンルームマンションを購入する場合は、毎月のローン返済額を考慮しなければなりません。
個人の属性やワンルームマンション投資の収益性が高い場合には、フルローンを受けられるケースもあります。しかし、頭金を入れない場合はローン返済額が大きくなり、将来の金利変動などでキャッシュフローが悪化しやすくなる点がデメリットです。
「購入するワンルームマンションの家賃収入で無理なくローンを返済できるのか」、「ローン返済額や管理費用、固定資産税などの諸費用が家賃収入を上回ることがないか」などをチェックするために、実質利回りを計算してみることをおすすめします。
実質利回りとは、年間の家賃収入から運用にかかる諸費用を差し引き、手元にどの程度の利益が残るかの割合です。計算式は以下のとおりです。
実質利回り＝（年間の家賃収入ー運用にかかる諸費用）÷物件価格×100
利回りには、運用にかかる諸費用が入っていない表面利回りという計算法もありますが、実質利回りを確認した方が良いでしょう。
複数の物件を比較検討する
ワンルームマンション投資を行う目的にあわせて、複数の物件を比較検討しましょう。
例えば、将来に備えたい場合、長期的に安定した家賃収入が期待できる新築ワンルームマンションが適しています。一方で、副収入がほしい場合、キャッシュフローを出しやすい中古ワンルームマンションが有力な選択肢となります。
また、ワンルームマンションは必要最低限の住宅性能を備えた単身者向けの部屋であるため、同じ入居者の長期間の入居は期待できません。退去者が出た場合でも、すぐに次の入居者が見つかるように、複数の物件を比較して賃貸需要が高い物件を選ぶことが重要です。
単身者の場合は「最寄駅からの距離が近い」、「大学や企業などの施設が多い」といったエリアに需要があります。施設の移転や閉鎖によっては空室リスクを高めてしまうため、施設が複数あるかどうかをチェックしましょう。
立地の良い物件を探す
立地の良い物件であれば空室リスクを軽減でき、安定した家賃収入を得ることが期待できます。
また、築年数が経過していても、ある程度の売却益を見込めるでしょう。賃貸需要のあるワンルームマンションの特徴は、以下のとおりです。
- 最寄駅からの距離が近い
- スーパーやコンビニ、病院が近い
- オフィス街や学校へのアクセスが良好
ワンルームマンションに入居する単身者のほとんどが通勤・通学の際に電車を利用するため、駅に近い物件が好まれます。
上記の他にも、周辺環境の治安や雰囲気が良ければ男女問わず人気物件となるでしょう。
好条件のローンを利用する
ワンルームマンション投資は他の不動産投資に比べると初期費用を抑えられますが、それでも物件購入時にローンを利用する人がほとんどでしょう。金融機関や契約内容によってローン返済総額に差が出るため、収益化に有利な条件のローンを利用することが欠かせません。
例えば、低金利ローンであれば毎月の返済額を抑えられます。ローン審査に通るためには、収益性や返済計画をまとめた『事業収支計画表』を用意しましょう。
また、フルローンは収支を悪化させる原因となりやすいためおすすめしません。収支が悪化している場合は、空室が発生したり修繕が必要になったりするだけでも赤字経営になってしまいます。ある程度の頭金を用意して好条件のローンを利用することが大切です。
ワンルームマンション投資に関するよくある質問
ここでは、ワンルームマンション投資に関するよくある質問を紹介します。
- ワンルームマンション投資にメリットはあるの？
- ワンルームマンション投資の成功率は？
- ワンルームマンション投資で成功する人の特徴は？
ワンルームマンション投資にメリットはあるの？
ワンルームマンション投資のメリットは、以下のとおりです。
- 金融機関の審査に通りやすい
- 需要が高く入居者が見つかりやすい
ワンルームマンション投資は一棟投資に比べると購入価格が低いため、融資を受けやすくなります。公務員や会社員など安定した収入が見込める人であれば、フルローンを組むことも可能です。
独身の社会人や、一人暮らしの大学生などからも需要があり、供給の少ないエリアを狙えば空室リスクを抑えられます。
ワンルームマンション投資の成功率は？
ワンルームマンション投資の成功率を示す資料やデータは掲載されていません。
ワンルームマンションからスタートした不動産投資家もいますが、成功した投資家がその成果を報告する義務もないので、具体的な成功率を統計で示すことは困難といえるでしょう。
不動産投資の成功率は1割程度といわれることもありますが、裏付けとなる根拠はありません。投資家によって成功のラインをどこに設定するかは異なりますが、不動産会社や物件選び、管理委託方法の選択、家賃設定など、さまざまな局面で投資判断が求められます。
成功率を高めるためには、空室や家賃滞納、老朽化といったリスクを低減できる対策が必要になります。。
ワンルームマンション投資で成功する人の特徴は？
ワンルームマンション投資で成功する人の特徴は、以下のとおりです。
- 細かいことをチェックするのが得意な人
- 長期的に安定した収入を得たいと考えている人
ワンルームマンション投資を始める際は、顕在的なリスクだけでなく潜在的なリスクも踏まえて細かくリスクのシミュレーションを実施することが重要です。そのため、普段から細かいことに目を向ける性格であれば向いているといえます。
ワンルームマンション投資は短期間で大きな利益を狙うものではなく、長期間運用して少しずつ利益を得るものです。購入直後はローンの返済もあるため、手元に残る利益は多くありません。
期待している利益を得るためには、入居状況や設備などを定期的に管理することが重要です。目先の利益に一喜一憂するのではなく、長期的に行動できる人に向いているでしょう。
ワンルームマンション投資は幅広い視野で判断することが重要
ワンルームマンション投資は、一般的に少ない初期費用で始められます。
ただし、家賃収入で大きな利益が見込めない傾向にあることや、空室リスクによるダメージが大きいことを考えると、ネガティブな要素が一定数存在します。
投資家自身が不動産投資に関する知識を身につけ、地域ごとの市場動向や需要予測などができれば、長期的に安定した収入を得ることも可能です。物件選びが重要なのはもちろんですが、空室や家賃下落、自然災害などのリスクシミュレーションも細かく行いましょう。
また、家賃収入が得られない期間が続くと、マイナス分を給料などの他の収入や自己資金で補填することになります。このような状態に陥った場合は損失を抑えるために、できるだけ早く売却することが重要です。
売却を検討する場合は、まずはワンルームマンションの価値を正確に把握するために、周辺相場と比較することをおすすめします。
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初回公開日：2024年6月28日
