土地の価値を手軽に調べたい場合、概算価格が把握できる土地査定シミュレーションを使うと便利です。
パソコンやスマートフォンから必要項目を入力するだけで、現在のおおよその査定価格を無料で把握でき、まだ売却を決めていない段階でも相場感をつかみやすい点が魅力です。
ただし、土地の形状や接道状況など、価格を左右する実際の土地の状態を反映できないため、不動産会社の査定より精度は劣ります。そのため、土地査定シミュレーションの特徴を理解し、上手に使うことが重要です。
この記事では、土地査定シミュレーションのおすすめサイトや利用の流れ、メリット・デメリットについて詳しく解説します。
【この記事で分かること】
【あわせて読みたい】
▶︎土地査定ならホームズ！不動産会社を選んで無料の売却依頼・買取相談
もくじ
家・マンションを売るなら
ホームズで査定依頼
不動産売却査定サービスは、地域密着の不動産会社から大手まで
充実の会社情報を比べ、連絡が欲しい複数の会社に一括で査定依頼できます。
依頼後、即日～3日以内に不動産会社から連絡がきます。
【比較】土地査定シミュレーションのおすすめサイト3選
まずは、土地査定シミュレーションのおすすめサイト3選を紹介します。
| サイト名 | 主な特徴 |
|---|---|
| ホームズ（匿名査定） | AIではなく不動産会社が査定する／不動産会社の話を聞きたい人はそのままコンタクトが取れる |
| すまいステップ（匿名査定） | 不動産種別と所在地の2点を入力するだけで査定を依頼できる／詳しく知りたい場合は一括査定を依頼できる |
| 10秒でDo！ | アプリで10秒で査定できる／仲介と買取の査定価格を確認できる |
ホームズ（匿名査定）
ホームズの匿名査定は、AIによる自動計算ではなく、実際の不動産会社が価格を算出する仕組みになっています。そのため、匿名であっても相場に基づいた比較的精度の高い査定結果を期待できる点が特徴です。
匿名査定の主な流れは、以下のとおりです。
- 匿名で査定を依頼する
- 物件の概算価格が届く
- 詳しく話を聞きたい場合は不動産会社に連絡する
査定に必要な情報は不動産種別と所在地だけであり、連絡先などの個人情報は必要ありません（※）。査定価格のみ知りたい人は、概算価格を把握した時点で終了できます。一方で、さらに詳しく知りたい場合は自分からコンタクトを取れる仕組みになっているので、直接相談する不動産会社を絞りたい人にも便利です。
※査定結果を知らせるためのメールアドレスの入力は必要
【あわせて読みたい】
▶︎ホームズ「不動産匿名査定」の口コミ・評判は？利用するメリットも解説
すまいステップ（匿名査定）
すまいステップの匿名査定は、株式会社Speeeが提供しているAI査定サイトです。不動産種別と所在地を入力するだけで概算価格が表示され、個人情報の入力は不要です。そのため、不動産会社から営業電話やメールが届くことはありません。
また、AIによる概算価格を確認したあと、より詳しい査定を知りたい場合は、複数の不動産会社へ一括で査定を依頼することもできます。個人情報の入力に抵抗のある人は、まずAIによる査定結果を見て、気になったら不動産会社に査定依頼をするという選択肢もあります。
10秒でDo！
10秒でDo！は、株式会社ハウスドゥが提供しているAI査定アプリです。アプリをスマホやパソコンにダウンロードし、査定に必要な土地の情報を入力するだけで、約10秒で査定結果が表示されます。
また、仲介と買取それぞれの査定価格を知れるため、どちらで売却するかを悩んでいる人にもおすすめです。ちなみに、仲介は不動産会社に買主を見つけてもらう売却方法で、買取は不動産会社に直接購入してもらう売却方法です。より詳しい査定を希望する場合は、アプリ内の問合せボタンからメールで依頼できます。
土地査定シミュレーションをやってみた！利用の流れ
「実際に利用するのは面倒」と感じる人もいるかもしれません。しかし、シミュレーションは4ステップで簡単にできます。ここでは、ホームズの匿名査定による土地査定シミュレーションの利用の流れを以下の順に紹介します。
- STEP1. 物件種別で「土地」を選択する
- STEP2. その他の物件情報を入力・送信する
- STEP3. 概算価格が届く
- STEP4. 結果をもとに売却を検討する
STEP1. 物件種別で「土地」を選択する
まずは、ホームズの匿名査定にアクセスし、物件種別から土地を選択します。次に、物件の所在地（都道府県・市区町村・町名）を選択して、「匿名査定依頼スタート（無料）」をクリックします。
多くのポータルサイトのシミュレーションにおいても、同様の手順から始めることが一般的です。
STEP2. その他の物件情報を入力・送信する
次に、土地の以下の情報を入力もしくは選択します。
- 所在地の番地・号
- 土地面積
- 現在の土地利用用途・土地権利
- 土地形状・接道状況・現況
- 名義（任意）・その他特記事項（任意）
- 査定依頼の理由・売却希望時期（任意）・売却希望価格（任意）
正しい内容を入力し、「次へ」をクリックすると、査定価格を確認する専用の管理ページが作成されます。管理ページを作成後、査定依頼ができます。
STEP3. 概算価格が届く
ホームズの匿名査定では、査定が完了すると査定結果がメールで通知され、記載のURLから専用ページにログインし、詳細を確認することが可能です。実際に査定結果が届くまでの時間は物件によって異なるものの、約65%の人が48時間以内に査定結果を受け取っています。
人気の物件の場合は、30分〜1時間以内に複数の不動産会社（最大13社、平均4社）から概算価格が届くケースもあります。ホームズの一括査定は価格のシミュレーションだけでなく、不動産会社のプロフィール・得意分野が一覧で確認でき、比較しやすい点もメリットです。
STEP4. 結果をもとに売却を検討する
概算価格を確認したら、土地売却を進めるかどうかを検討します。ホームズの匿名査定では、気になる不動産会社があれば、利用者自身が選んで連絡を取る仕組みになっています。専用フォームから氏名・連絡先を送信すると、本格的な売却相談や訪問査定の依頼が可能です。
連絡したい会社だけに情報を開示できるため、不要な営業電話を避けつつ、自分のペースで売却を進められるのが特徴です。
また、ホームズでは匿名査定の後、売却相談をしたいと判断した場合はそのまま不動産会社に査定依頼（連絡先を送信）できます。自宅にいながらWeb上で簡単に利用できるため、売却活動までのフローがスムーズに進むでしょう。
なお、ホームズでは匿名査定だけでなく、あらかじめ複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定も提供しています。厳正な審査を通過した全国約4,900社の不動産会社の中から、自分にあった会社を選べます。
土地査定シミュレーションとは？主な仕組み
一般的に土地査定シミュレーションとは、面積や所在地などの土地情報を入力すると、概算の査定価格を算出してくれる無料ツールのことです。
土地査定シミュレーションは、AIに土地の面積や所在地、売却価格などの過去の取引データを学習させ、その情報をもとに査定価格が算出される仕組みになっています。
シミュレーションによる査定結果は概算のため、正確さに欠ける部分があるものの、複数社に査定を依頼したり訪問査定の日程調整を実施したりする手間を省くことが可能です。したがって、売却の意思がまだ明確に固まっていない人向けのツールといえます。
ただし、ホームズの匿名査定はAIの自動計算ではなく、実際の不動産会社が価格を算出する仕組みになっています。そのため、土地査定シミュレーションであっても、相場に基づいた比較的精度の高い査定結果を受け取ることが可能です。
【あわせて読みたい】
▶︎＜2026年版＞土地売却相場の調べ方｜主要都市の価格相場はいくら？
土地査定シミュレーションと不動産会社による査定の違い
土地査定シミュレーションと不動産会社による査定の違いは、主に以下の5つが挙げられます。
- 査定する主体
- 個人情報の入力
- 査定結果が分かるまでの時間
- 査定時の評価基準
- 査定の精度
査定する主体
土地査定シミュレーションによる査定は、AIなどが行います。過去の取引データをもとに、土地の所在地や面積などの情報を入力することで大まかな査定価格が算出可能な仕組みになっています。AIが査定をするため、査定結果は数十秒程度で提示されるケースが一般的です。
一方、不動産会社による査定は担当者が土地を現地調査し、今後の土地相場を予測しながら行います。たとえば、土地の近隣で再開発が行われ、大型商業施設が建設される予定がある場合、査定価格は高くなるケースが一般的です。
不動産会社の査定は、結果が出るまでに数日程度かかります。ただし、土地の状況や周辺環境、今後の土地相場などを踏まえて査定を行うため、より正確な査定価格を把握できます。
なお、ホームズの不動産査定も匿名で依頼できますが、実際に査定するのはAIではなく不動産会社のため、比較的精度が高い点が特徴です。
個人情報の入力
不動産会社による査定を依頼した場合、不動産会社に個人情報や連絡先などの詳細情報を提供する必要があります。連絡先を教えることに抵抗がある人もいますが、査定を依頼した場合に不動産会社からかかってくる電話は、査定に必要な情報を知ることが主な目的です。
具体的には、以下の内容などを把握する意図があります。
- 不動産の状況・売却理由や売却希望時期
- リフォームの有無
- 住宅ローンの有無
正確な査定価格を算出するには、不動産の概要だけでなく詳しい状況を把握することも重要です。また、いつまでにどのような理由で売却したいのかといった売主の意向も査定価格に関わります。
一方、土地査定シミュレーションでは、個人情報を提供せずに匿名・無料での査定依頼が可能なため、個人情報を教えたくない人におすすめです。
ただし個人間売買を除き、実際に売却する意思が固まっている場合は不動産会社による訪問査定が必須です。最終的に売却活動を進める段階では、不動産会社へ個人情報を提供するのが必須である点を押さえておきましょう。
査定結果が分かるまでの時間
土地査定シミュレーションでは、AIが過去の取引データをもとに価格を算出するため、最短数十秒〜数分程度で結果が分かります。とりあえず相場だけ知りたい段階の人にとって、スピード感は大きなメリットです。
一方、不動産会社の訪問査定では、担当者が取引事例や周辺環境の調査を行うため、査定結果が出るまでに1週間程度かかります。時間はかかるものの、その分だけ正確性の高い査定結果が得られるのが特徴です。
査定時の評価基準
土地査定シミュレーションでは、過去の成約価格・公示地価・周辺相場など、データをベースにした統計的な評価基準で価格を算出するのが一般的です。日当たりや接道状況、土地の形状などの個別事情は反映されにくいため、不動産会社の査定価格と乖離するケースがあります。
一方、不動産会社の査定では、担当者が土地の現況を踏まえて評価します。たとえば、越境の有無・土地の高低差・周辺の再開発予定など、データだけでは判断できない要素も加味されるため、より正確な査定価格を知ることが可能です。
査定の精度
土地査定シミュレーションはAIによる簡易的な無料査定であり、相場感をつかむには便利ですが、不動産会社の査定より精度は劣ります。
特に以下のような土地はデータのみの判断は難しく、実際の状況を確認する必要があります。
- 形状が特殊な土地（旗竿地・不整形地など）
- 造成工事が必要となる土地
- 再建築不可など、法的な制限がある土地
このようなケースでは、現地調査を行う不動産会社の査定のほうが、より正確な価格を把握できます。
土地査定シミュレーションのメリット
ここでは、土地査定シミュレーションのメリットを3つ紹介します。
- 簡単入力で査定結果がすぐに分かる
- 不動産会社から査定に関する電話やメールが来ない
- 匿名・無料で利用できる
簡単入力で査定結果がすぐに分かる
土地査定シミュレーションでは必要な入力項目が少なく、多くのサイトでは所在地・面積などの基本情報を入力するだけで、数分あれば完了する手軽さが魅力です。
入力した情報をもとにAIが自動で価格を計算し、結果を無料で確認できるため、まずは大まかな相場だけ知りたいという段階でも気軽に利用できます。
また、サービスによっては新しい取引データが反映されると価格が更新される仕組みもあり、定期的に相場をチェックしたい人にも便利です。登録しておくと、価格が変動したタイミングで知らせてくれるサイトもあります。
不動産会社から査定に関する電話やメールが来ない
一般的な土地査定シミュレーションは個人情報の入力が不要で、匿名かつ無料で利用できるサービスが多いため、不動産会社から査定に関する電話やメールが来ることは原則ありません。
入力内容は、土地の所在地や面積、種類、用途地域などの基本情報のみです。個人情報の入力に抵抗がある人でも、安心して土地査定シミュレーションを利用できます。
電話でのやり取りが苦手な人や、売却するかまだ決めていない人にとって、連絡なしで価格だけ把握できる点は大きなメリットでしょう。
匿名・無料で利用できる
土地査定シミュレーションは、多くのサービスで匿名かつ無料で利用できます。氏名や電話番号などの個人情報を入力する必要がないため、プライバシーの心配をせずに概算価格を確認できます。
無料で利用できるため、気軽に試したり複数の土地査定シミュレーションを利用したりして、結果を比較することも可能です。ただし、サービスによってはメールアドレスの入力が必要な場合もあるため、利用前に入力項目を確認しておくと良いでしょう。
土地査定シミュレーションのデメリット
ここでは、土地査定シミュレーションのデメリットを3つ紹介します。
- 土地の現況が反映されていないケースがある
- 価格を左右する実際の土地の状態を反映できない
- シミュレーションだけでは売却できない
土地の現況が反映されていないケースがある
土地査定シミュレーションは、過去の取引データをもとに査定価格が算出されます。そのため、不動産市場の変動やトレンドが即座に反映されず、査定価格が実際の相場とかけ離れることがあります。
土地の価格が安定している地域では利用しても問題ありませんが、価格変動が激しい地域や、再開発によって相場が短期間で変わりやすい地域では注意が必要です。
価格を左右する実際の土地の状態を反映できない
土地査定シミュレーションでは、購入希望者のニーズや売主が所有する土地の状態が反映されにくい点もデメリットです。不動産会社による査定であれば、市場の動向や直近のニーズを踏まえたうえで、実際に土地を確認しながら評価できます。
しかし、土地査定シミュレーションでは入力できる情報が限られており、以下のような要素は算出に反映されないことが多くなっています。
- 土地の形状・高低差や擁壁の有無
- 老朽化した建物・越境物の有無
- 日当たり・接道状況・騒音環境
- 買主が求めるニーズ（用途・立地条件）
このように、AIでは可視化が難しい要素は十分に考慮されないため、シミュレーション結果と実際の査定価格に差が出ることがあります。特に個別性の強い土地ほど、不動産会社の実地調査による評価が重要です。
シミュレーションだけでは売却できない
土地査定シミュレーションは手軽で便利ですが、実際に土地売却を行う場合、最終的には不動産会社に査定を依頼する必要があります。
土地の価格には、状態・形状・日当たり・周辺環境など、現地調査を行わなければ分からない細かな要素が影響します。これらの要素は、シミュレーションで把握できません。そのため、実際の売却に進む際は、より正確な査定価格を算出するために不動産会社による訪問査定が必要です。
土地査定シミュレーションの上手な使い方
ここでは、土地査定シミュレーションの上手な使い方を紹介します。
- 売却を検討するかどうかの判断材料にする
- 不動産会社が提示する査定価格の判断材料にする
売却を検討するかどうかの判断材料にする
土地査定シミュレーションは、大まかな査定価格を把握できるため、今売るべきかどうかを判断するのに役立ちます。査定価格が想定よりも高ければ、売却を前向きに検討するきっかけとなるでしょう。一方、査定価格が低ければ、売却のタイミングを見直す判断もできます。
また、買主との価格交渉のときにも、譲れないラインを決める基準の1つになるため、シミュレーション結果を把握しておくことをおすすめします。
不動産会社が提示する査定価格の判断材料にする
土地査定シミュレーションで算出される価格は、過去の取引データをもとにした客観的な概算値です。そのため、不動産会社が提示する査定価格が相場とかけ離れていないかを確認する際の比較基準として活用できます。
また、不動産会社によって得意な不動産種別や地域があるため、複数社に査定依頼をすると査定価格が異なることも少なくありません。なかには、自社で媒介契約を締結するために高額な査定価格を提示してくる場合もあります。
あらかじめシミュレーションで大まかな相場を把握しておけば、提示された査定価格が妥当かどうかを見極めやすくなるでしょう。
土地査定シミュレーションはあくまで概算！判断材料として利用しよう
土地査定シミュレーションは、入力した情報をもとにAIやデータベースが概算価格を無料で算出する仕組みで、手軽に相場感をつかめる点がメリットです。
ただし、土地の形状・接道・周辺環境など、実際の価格に影響する要素までは反映されにくく、精度には限界があります。土地売却を進める際は、不動産会社による机上査定や訪問査定と組み合わせて、総合的に判断することが重要です。
まずは土地査定シミュレーションで大まかな価格を把握し、「より正確な査定を知りたい」と思った段階で、複数社を比較できるホームズの一括査定をご利用ください。
ホームズの一括査定では、全国4,900社以上（2026年3月時点）の提携している不動産会社から、査定の依頼先を選べます。査定価格やサービスなどを比較検討することで、自分に合う不動産会社を効率良く探せるでしょう。
初回公開日：2023年8月28日
記事執筆・監修
矢野 秀一郎（やの しゅういちろう）
不動産会社で2社勤務。1社目では時間貸駐車場の開発営業を中心に携わり、2社目では不動産売買の仲介営業や、一戸建ての分譲工事のプロジェクト、および新築・リフォーム工事の現場監督など、幅広く業務を担当。現在はフリーのライターとして不動産や金融に関する内容を中心にライティング・記事監修を実施。
