売買や相続などを機に土地の名義変更を行うことになる場合があります。
その際に「名義変更のやり方が分からない」「司法書士に依頼せず自分で手続きはできるのだろうか」などと悩んでいる人も多いでしょう。
土地の名義変更は売買や相続のほかにも、贈与や離婚による財産分与でも必要になります。
この記事では、土地の名義変更の概要や必要書類、流れ、費用について紹介します。
この記事で分かること
- 土地の名義変更とは？
- 土地の名義変更が必要になるケース
- 土地の名義変更をするときの必要書類
- 土地の名義変更をする際にかかる費用・税金
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もくじ
土地の名義変更とは？
土地の名義変更とは、所有権などの権利関係に変更があった場合に行う手続きのことです。一般的に、土地や一戸建て、マンションなどの所有者は、法務局の登記簿で管理されています。
登記簿に登録することによって、第三者に当該不動産が自己の所有物であることの証明が可能になります。そのため、売買や相続によって所有者の変更が生じた場合は名義変更が欠かせません。
仮に、売買において不動産の決済・引渡しが完了していても、先に登記簿上に登録した人が所有権を主張できます。2024年4月より義務化された相続登記を除いて名義変更をしなくともペナルティはありませんが、トラブルに発展するリスクは高まります。
例えば、「売主A」が「買主B」と土地の売買契約を済ませたとします。その後すみやかにBが土地の名義変更をしなければ所有者はAのままであるため、Aは第三者Cとも売買契約を結ぶことが可能です。
こうしたケースも起こりうるため、トラブルに巻き込まれるリスクを減らすためにも不動産の所有者が変わったら、すみやかに名義変更を行う必要があります。
土地の名義変更は自分でできるのか
土地の名義変更は、司法書士に依頼することが一般的ですが、自分で行うことも可能です。
ただし、名義変更の手続きには時間がかかります。また、法務局の受付時間は平日の夕方までのため、勤務先が土日休みの場合は平日に休みを取得しなければなりません。
提出書類に不備があれば再度足を運ぶこともあります。このように時間と手間がかかるため、特別な事情がない限りは、司法書士に依頼した方がスムーズと言えるでしょう。
土地の名義変更が必要になるケース
ここでは、土地の名義変更が必要になる代表的なケースを4つ解説します。
- 土地を売買するとき
- 土地を贈与するとき
- 土地を相続するとき
- 離婚時に土地を財産分与するとき
土地を売買するとき
土地を売買すると売主から買主へ所有権が移るため、名義変更の手続きが必要です。基本的に、売買契約が完了してから1〜2ヶ月後に、売主・買主・不動産会社・司法書士が同席のもと決済・引渡しが行われます。
法律上は、売主と買主が共同で登記手続きを行う旨が定められていますが、実際には不動産会社と提携している司法書士が名義変更を代行するケースが一般的です。司法書士の指示に従って必要書類を用意すれば、代わりに登記手続きを行ってくれるでしょう。
土地の名義変更を怠ると「土地を売却できない」、「土地を担保に融資を受けられない」などのデメリットが発生する可能性があります。
土地を贈与するとき
贈与による土地の名義変更では、土地を贈与する側と受ける側の双方が本人確認書類などを提出する必要があります。親から子への贈与の場合は贈与の認識が薄れがちですが、名義変更手続きは欠かせません。
また、年間110万円以上の贈与が贈与税の対象となります。相場より安い価格での贈与も相場価格との差額が贈与とみなされます。そのため、土地の贈与を検討している場合は申告や納税の準備もしておきましょう。
贈与の合意は口頭で成立しますが、登記簿上の所有者が贈与者のままだと受贈者が不利益を被る可能性があります。したがって、受取った土地の所有者として登記簿に登録するためにも、名義変更手続きが必要です。
土地を相続するとき
土地を相続する場合、亡くなった所有者の代わりに相続人が名義変更の手続きを行います。
相続による土地の名義変更は「土地を共同名義にする」「土地を複数の土地に分割して相続する」などのように複雑になる傾向があります。
また、相続人の数に応じた戸籍謄本を用意したり、遺産分割協議書を作成したりするなど手間がかかるため、司法書士に依頼する人がほとんどです。
なお、2024年4月1日からは、相続人が3年以内に名義変更を申請することが義務化されています。正当な理由なく名義変更を怠った場合は10万円以下の過料を科されてしまうため、注意が必要です。
この義務化は遡及効果もあり、2024年4月1日以前に相続されて名義変更が行われていない土地も対象です。
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離婚時に土地を財産分与するとき
財産分与は夫婦が離婚する際、共有財産をそれぞれの寄与に応じて分け合う手続きです。例えば離婚後、夫が建てた家に、子どもを引取る妻が住み続ける場合、土地の名義を妻のものに変更する必要があります。
協議離婚の場合、財産分与をする人と受ける人が共同で登記の申請を行います。この際、相手との連絡が取れない場合があるので、離婚協議中に登記の準備も進めることが重要です。
裁判上の離婚（調停・審判・訴訟など）の場合は調書や判決書を法務局に提出することで、財産分与を受ける側が単独で登記申請を行うことがあります。
離婚が原因となると財産分与の話合いも上手く進まないこともあるため、弁護士などの専門家を通じて分与の割合や内容を決め、登記手続きを行った方がスムーズに進みやすいでしょう。
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土地の名義変更をするときの必要書類
土地の名義変更は、売買・贈与・相続・財産分与のうち該当する理由によって必要書類が異なります。ここでは、以下の4つのケースごとに必要書類をまとめています。
- 売買するときの必要書類
- 贈与するときの必要書類
- 相続するときの必要書類
- 財産分与するときの必要書類
売買するときの必要書類
土地を売買するときの必要書類は、主に以下のとおりです。
| 売主 | ● 売買契約書 ● 印鑑と印鑑証明書（取引日時点で発行から3ヶ月以内のもの） ● 登記済権利証または登記識別情報通知 ● 本人確認書類 ● 固定資産評価証明書 ● 住民票または戸籍の附票 |
| 買主 | ● 売買契約書 ● 住民票 ● 本人確認書類 ● 印鑑証明書（融資を受ける場合） |
売買は相続のように名義変更手続きの期限はありませんが、基本的には名義変更の登記手続きと同時に売買代金を支払うという契約が結ばれます。
また、名義変更の際に売主の登記簿に記載されている住所と現住所が異なる場合、住民票または戸籍の附票が必要です。
上記のほかに売主がひとりで手続きをする場合は、委任状と売買契約書を用意する必要があります。
贈与するときの必要書類
土地を贈与するときの必要書類は、主に以下のとおりです。
| 贈与者 | ● 贈与契約書 ● 印鑑と印鑑証明書 ● 登記済権利証または登記識別情報通知 ● 固定資産評価証明書 |
| 受贈者 | ● 贈与契約書 ● 住民票 |
土地を贈与するときの必要書類は、売買の場合とほとんど変わりません。また、贈与は無償で財産を譲り渡すこともできるため、契約締結が不要と考えている人も少なくありません。
しかし、例え無償でもトラブルに発展しないよう、贈与者と受贈者が合意のうえで行われた契約であることを契約書として書面に残すことが一般的です。
相続するときの必要書類
相続による土地の名義変更は、以下の3パターンごとに必要書類が異なります。
● 遺言書がある
● 法定相続を行う
● 遺産分割を行う
遺言書とは、被相続人（故人）が財産処分に関して意思表示を記した書類のことです。遺言書がない場合は遺産分割協議が必要になります。
遺言書がある場合で土地の名義変更に必要な書類は、以下のとおりです。
＜遺言による土地の名義変更＞
| 被相続人 | ● 遺言書 ● 被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本 ● 被相続人の最後に住んだ住所が分かる住民票の除票もしくは戸籍附票 |
| 相続人 | ● 相続人全員の戸籍謄本と住民票 ● 固定資産評価証明書 ● 登記簿謄本 |
次に、法定相続で土地の名義変更に必要な書類は以下のとおりです。法定相続とは遺言書がない場合における、遺産の取り分け方を法律で定めたものを指します。
＜法定相続による土地の名義変更＞
| 被相続人 | ● 被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本 ● 被相続人の最後に住んだ住所が分かる住民票の除票もしくは戸籍附票 |
| 相続人 | ● 相続人全員の戸籍謄本と住民票 ● 固定資産評価証明書 ● 登記簿謄本 |
遺産分割を行う場合で土地の名義変更に必要な書類は、以下のとおりです。遺産分割では、相続人全員が話合い、遺産分割の方法や割合を決めます。
＜遺産分割による土地の名義変更＞
| 被相続人 | ● 被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本 ● 被相続人の最後に住んだ住所が分かる住民票の除票もしくは戸籍附票 |
| 相続人 | ● 遺産分割協議書 ● 固定資産評価証明書 ● 相続人全員の戸籍謄本と住民票 ● 印鑑と印鑑証明書 ● 登記簿謄本 |
上記の必要書類のうち、『被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本』の取得に苦労するケースが多いと言われています。結婚や離婚、本籍地の移動などによって戸籍は移るため、司法書士に依頼することをおすすめします。
財産分与するときの必要書類
土地を財産分与するときの必要書類は以下のとおりです。
| 旧名義人 | ● 登記識別情報または登記済権利証 ● 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内） ● 固定資産評価証明書 ● 離婚協議書 ● 財産分与契約書 |
| 新名義人 | ● 住民票 ● 戸籍謄本（離婚の記載があるもの） ● 離婚協議書 ● 財産分与契約書 |
財産分与契約書とは、慰謝料や子どもの親権、養育費などの取り決めを記載した書面です。財産分与による土地の名義変更には期限がありませんが、財産を精算するためにもすみやかに財産分与の登記をしましょう。
なお、裁判離婚の場合は調停調書や和解調停書などが必要です。
土地の名義変更をする一般的な流れ
ここでは、土地の名義変更をする一般的な流れを紹介します。
- STEP1.法務局で申請書類をもらい作成する
- STEP2.戸籍謄本を取得する
STEP1.法務局で申請書類をもらい作成する
土地の名義変更を行う際は、まず土地を管轄する法務局から申請書類を取得します。必要書類は先述したように売買や贈与、相続、財産分与などといった名義変更の理由によって異なるため、注意しましょう。
例えば、相続による土地の名義変更の場合は、遺産分割協議書や戸籍謄本、住民票の除票などが必要です。
必要書類を用意できたら、法務局に提出する登記申請書の作成を行います。司法書士に依頼した場合は代行してくれるため、手間を省きたい人は検討するとよいでしょう。
登記申請書には、土地の情報や名義変更の理由、所有者に関する情報などを記載します。必要な添付書類は以下のとおりです。
● 登記済権利証または登記識別情報通知
● 登記原因証明情報
● 代理権限証書（委任状）
● 印鑑証明書
● 住民票
● 課税価格
● 登録免許税
上記のほかにも戸籍謄本の取得が必要になるケースもあります。
STEP2.戸籍謄本を取得する
相続と財産分与が理由で土地の名義変更を行う場合は、戸籍謄本が必要です。
特に、相続の場合は『被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本』と『相続人全員の戸籍謄本』を用意しなければなりません。
相続手続きの申請先は金融機関や保険会社、法務局、税務署と多岐にわたりますが、相続人が不明の場合は手続きを受理できません。したがって、相続関係を公的に証明するために出生から死亡までの戸籍謄本が必要になります。
また、『相続人全員の戸籍謄本』について、相続人が複数存在する場合はすべて取得するまでに膨大な時間がかかるでしょう。必要な戸籍謄本の枚数が多く、自分で集めるのが難しい人は司法書士に依頼することをおすすめします。
土地の名義変更をする際にかかる費用・税金
土地の名義変更をする際は、登録免許税がかかります。名義変更が完了したあとにかかるものとしては、不動産取得税や贈与税、譲渡所得などが挙げられます。ここでは、土地の名義変更をする際にかかる費用・税金について紹介します。
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 贈与税
- 譲渡所得
登録免許税
登録免許税は土地の名義変更に必ずかかる税金です。
法務局へ登記申請する際に、登記申請書に収入印紙を貼ることで納税します。計算方法は『固定資産評価額×税率』であり、税率は名義変更の理由によって異なります。
- 売買：2％
- 贈与：2％
- 相続：0.4％
- 財産分与：2％
相続のみ0.4%となっており、売買・贈与・財産分与では2.0%です。とはいえ、売買では一定要件を満たすと軽減税率が適用され、1.5％まで下がるため、事前に確認しましょう。
不動産取得税
不動産取得税は、土地や一戸建て、マンションなどの不動産を購入したり新築したりするなどして、新たに取得したときに課される税金です。
有償無償に関わらず、売買、贈与、交換などで取得した人が納税します。ただし、相続で土地を取得した場合には不動産取得税がかかりません。
不動産取得税の税額は、固定資産税評価証明書に記載のある『不動産価格×税率』で算出します。2024（令和6）年3月31日までの税率は、以下のとおりです。
- 土地：3％
- 住宅：3％
- 住宅以外：4％
なお、宅地や宅地に準ずる土地を2024（令和6）年3月31日までに取得したときは、不動産の評価額が2分の1に軽減されます。
贈与税
贈与税は、土地に限らず個人から財産を受取るときにかかる税金です。基礎控除額である110万円を超える財産の贈与があった場合、受取った人が申告・納税しなければなりません。
名義変更の際にすぐにかかる登録免許税とは異なり、申告と納税は財産を受取った年の翌年2月1日から3月15日の間に行います。贈与税率は、贈与金額に応じて10%から最大55%と差があるため、受取った財産が高額になるほど税率も高くなる仕組みです。
贈与税はほかの税金と比べると税率が高くなる傾向にありますが、一定の要件を満たすことで『相続時精算課税制度』を適用できます。
相続時精算課税制度を適用した場合、2,500万円までの非課税枠が適用可能です。2,500万円を超えた分には20％の贈与税がかかることも覚えておきましょう。
譲渡所得
譲渡所得は、土地の売買で利益を得た場合に課される税金です。売買のほかに、交換や競売、財産分与、収用なども譲渡に含まれます。
ただし、相続や贈与の場合は譲渡所得は発生しません。計算方法は以下のとおりです。
・譲渡所得＝売買価格－（取得費+譲渡費用）
・譲渡所得税＝譲渡所得×税率
※取得費：土地の購入費用や購入当初の仲介手数料、印紙税など
※譲渡費用：売却時の仲介手数料や印紙税、建物解体費用など
譲渡所得税の計算は、売買価格から取得費や譲渡費用を差引いた金額に対して、一定の税率を掛けて計算されています。
税率は売却した土地の所有期間によって異なるため、以下の表にまとめています。
| 譲渡所得の種類 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
| 短期譲渡所得 (所有期間5年以下の場合) |
30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 （所有期間5年超）（所有期間5年超の場合） |
15.315% | 5% | 20.315% |
一定要件を満たすと『居住用財産の3,000万円特別控除』や『軽減税率の特例』など、譲渡所得税を抑えられる特例・控除があるため、適用できるかどうか調べておきましょう。
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司法書士報酬
土地の名義変更を司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬がかかります。費用相場は司法書士が所属する事務所や内容、地域によって異なるため、事前に確認しておきましょう。目安として、名義変更のみを依頼する場合にかかる司法書士報酬の相場は、5～10万円です。
必要書類の取得まで依頼する場合は、さらに費用がかかることが予想されます。おおまかな費用が知りたい人は事前に見積もりを依頼するとよいでしょう。
また、司法書士に依頼した場合にかかる期間は、必要書類の取得も含めて1ヶ月程度とされています。
土地の名義変更に関するよくある質問
ここでは、土地の名義変更に関するよくある質問を3つ紹介します。
- 亡くなった人の名義のまま土地を名義変更しないとどうなる？
- 亡くなった親の土地を名義変更する際の必要書類は？
- 亡くなった親の土地の名義変更はいつまで？
亡くなった人の名義のまま土地を名義変更しないとどうなる？
亡くなった人の名義のまま土地の名義変更を行わない場合のデメリットやリスクは、以下のとおりです。
- 土地を売却できない
- 土地担保に融資を受けられない
- 権利関係が複雑になり相続登記に時間と費用がかかる
- 10万円以下の過料が科される可能性がある
相続登記を放置するほど権利関係は複雑になるケースがほとんどです。例えば、父が亡くなって3人の子が相続人となったのち、その3人の子が未登記のまま亡くなると、子の子（被相続人の孫）が相続人となるといった具合に相続人が増えていきます。
その結果、相続人全員の合意のもと相続登記を行うことが難しくなり、土地の所有権を適切に取得することが困難になってしまうでしょう。
亡くなった親の土地を名義変更する際の必要書類は？
亡くなった親の土地を名義変更する際の必要書類は、以下のとおりです。
- 被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本
- 被相続人の最後に住んだ住所が分かる住民票の除票もしくは戸籍附票
- 相続人全員の戸籍謄本と住民票
- 固定資産評価証明書
- 登記簿謄本
- 登記申請書
- 遺産分割協議書と相続人の印鑑証明書
話し合いで相続人を決める場合は相続人全員が署名して実印を押した『遺産分割協議書』と相続人の印鑑証明書が必要です。ただし、状況に応じて上記以外にも必要書類を用意する可能性があるため、事前に確認しましょう。
亡くなった親の土地の名義変更はいつまで？
2024年（令和6年）4月1日以降、親が亡くなった事実を知ってから3年以内に土地の名義変更を行わなければなりません。万が一、正当な理由なく相続登記を怠った場合は、10万円以下の過料が科せられます。
施行日以前に発生していた相続にも遡及して適用され、施行日または土地を相続したことを知ったときのいずれか遅い日から3年以内に申請する義務を負います。
名義変更が済んでいない土地がある場合は、すみやかに手続きを行いましょう。
土地の名義変更は漏れなく・正しく手続きしよう
土地の名義変更が必要になるケースには、売買・贈与・相続・離婚による財産分与が挙げられます。自分で土地の名義変更を行うことも可能ですが、平日に法務局に行くなど時間と手間がかかってしまう点がデメリットです。
特に、相続の場合は権利関係が複雑になっていることが多く、膨大な数の書類を要することも少なくありません。また、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。亡くなった親の土地を相続した場合、すみやかに名義変更の手続きが必要です。
「土地の名義変更の手続きに不安がある」、「急ぎで土地の名義変更を行いたい」といった場合は、司法書士に依頼するとよいでしょう。
また、不動産売却時の手続きについては、不動産会社に相談すると良いでしょう。
