駐車場として活用している土地について、「利用者が減ってきたからそろそろ売却を検討したい」と考える人もいるでしょう。
駐車場用地を売却する際は、駐車場としてそのまま売却する方法と、宅地として売却する方法の2つがあります。それぞれに特徴や注意点があるため事前に把握しておくことが重要になります。
この記事では、駐車場用地の売却方法や流れ、税金・費用、受けられる特例などを紹介します。
この記事で分かること
- 駐車場用地の売却方法・流れ
- 駐車場用地を売却するときに発生する税金・費用
- 駐車場用地を売却するときに受けられる特例
- 駐車場用地を売却する際のポイントや注意点
- 土地売却ならホームズの一括査定がおすすめ
もくじ
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駐車場用地とは？
駐車場用地とは、車両を駐車するために利用される土地のことを指します。自動車やバイク、自転車などの車両を保管し、一時的に置いておくためのスペースを提供する土地です。
建物が建っていないためメンテナンスの必要が少なく、ローリスク・ローコストで経営できるため、土地活用の選択肢の一つとなります。駐車場用地は、コインパーキングや月極駐車場、定期契約として貸し出して運営するのが一般的です。
その他に、周辺のコンビニや飲食店と契約して駐車場として貸し出すという方法もあります。
駐車場用地の売却方法
駐車場用地は、駐車場あるいは宅地として売却することが可能です。ここでは、以下の2つの売却方法を紹介します。
| 売却方法 | メリット | デメリット |
| 駐車場として売却する | 費用や手間が比較的かからない | 買主が見つかりにくく、安くなりやすい |
| 宅地にして売却する | 買主が見つかりやすく、高値売却しやすい | 費用や手間がかかる |
駐車場として売却する
駐車場として売却する方法は、現況のまま売却できるため手間が少ないといえます。
買主が見つかった場合は『駐車場賃貸契約』の継承が必要になります。これは駐車場利用者との間で結んだ賃貸借契約における貸主としての地位を引継ぐものであり、特別な手続きは必要ありません。
つまり、設備などを解体する費用や手間がかからず、手続き面も比較的容易であることがメリットです。一方で、駐車場として売却する場合、駐車場経営を目的とする人にしか需要がないため、売れにくい点がデメリットになります。
また、駐車場のままで投資物件として売却すると、売却価格にも影響を与える可能性があります。投資物件は賃料収入と利回りによって価格が算出されますが、収益力の低い駐車場は価格が安くなりやすいといえます。
宅地にして売却する
駐車場用地を宅地にして売却する方法は買主が見つかりやすく、高額で売れる傾向にあります。なぜなら、宅地にすることで買主が駐車場以外の使用方法で土地を活用できるからです。
ただし、宅地にして売却するには手間と費用がかかります。まず、駐車場利用者に立退いてもらうために、『駐車場賃貸借契約解除の告知』が必要です。トラブルに発展しないように契約解除の告知後、1〜2ヶ月程度の猶予期間を与える必要があります。
利用者から立退きを拒否されることもありますが、駐車場契約は借地借家法の適用外であり、貸主から一方的に解除を求めることが可能です。利用者の立退きが完了したら、駐車場を解体し更地にします。
このように、駐車場の解体には手間と費用がかかるのがデメリットです。
駐車場用地を売却する流れ7ステップ
ここでは、駐車場用地を売却する流れを7つのステップで紹介します。
ただし、宅地にする場合は宅地にできるかを確認し、駐車場利用者に立退きを依頼しなければなりません。
- STEP1.価格相場を把握する
- STEP2.不動産会社に査定依頼する
- STEP3.媒介契約を締結する
- STEP4.売却活動を開始する
- STEP5.条件交渉を実施する
- STEP6.売買契約を締結する
- STEP7.決済・引渡しを実施する
STEP1.価格相場を把握する
駐車場用地を売却する際の事前準備として、自分で当該不動産の価格相場を把握しておく必要があります。
価格相場を把握することで、不動産会社が提示する査定価格の妥当性を判断できるようになります。また、適正価格で売出すことで売却期間の長期化を避けやすくなります。
相場を調査する際は、同じエリアや類似規模の駐車場の販売価格や賃料を調べましょう。そうすることで、自分が所有する駐車場用地が市場でどのくらいの価値を持っているかを把握することが可能です。
相場を調べる方法には、国土交通省が運営し実際に不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果が掲載されている土地総合情報システムや、資産評価システム研究センターが運営し地価や固定資産税、相続税別について調べられる全国地価マップ、不動産会社のホームページなどがあります。
STEP2.不動産会社に査定依頼する
駐車場用地の相場を調べたら、不動産会社に査定を依頼します。1社だけに絞って査定依頼をしても価格の妥当性が判断できないため、複数社に依頼することが重要です。
また、査定は机上査定と訪問査定の2種類あり、『机上査定』を行ったあとに駐車場用地に実際に訪れる『訪問査定』を依頼しましょう。
不動産会社を比較する際には、査定価格に加えて、会社の実績や担当者の人柄、納得できる説明ができているかなどを確認してください。
1人で複数社に査定依頼をするのは手間がかかるため、LIFULL HOME'Sの一括査定をぜひご利用ください。収益物件や投資物件の対応も可能なため、自分が所有する駐車場用地の売却に適した不動産会社を探すことができます。
STEP3.媒介契約を締結する
駐車場用地の売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約は、『専属専任媒介契約』『専任媒介契約』『一般媒介契約』の3種類があります。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 複数の不動産会社との契約 | × | × | 〇 |
| 自己発見取引 | × | 〇 | 〇 |
| 契約の有効期限 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 指定無し |
| レインズへの登録義務 | 5日以内に登録 | 7日以内に登録 | 任意 |
| 報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
STEP4.売却活動を開始する
不動産会社と媒介契約が締結できたら、売出し価格を設定して売却活動を開始します。
売出し価格は駐車場用地の市場価値を反映しつつ、売主の希望条件を考慮するのが一般的です。具体的には、希望の売却価格や時期などが挙げられます。
また、駐車場用地をそのまま売却するか、宅地にして売却するかについてもこのタイミングで決めることになります。
競合物件が多ければ買主はより良い条件のものを購入したいと考えるため、高く売りたいからといって市場相場から離れた価格を設定するのはおすすめできません。最終的な決定権は売主にありますが、不動産会社と相談しながら成約しやすい売出し価格を決定することが重要です。
STEP5.条件交渉を実施する
買主が見つかれば、売買契約を結ぶことになりますが、契約条件の交渉が行われるケースも多くあります。
当然、買主はできるだけ安く買いたいと考えるため、値下げ交渉をされることもあります。そのため、売出し価格を設定する際は値下げ交渉されることを想定して、少し高めに設定することも重要です。
売主と買主が契約条件に納得できれば、売買契約の締結に進みます。しかし、契約条件の交渉が難航する場合もあるため、不動産会社と相談して値下げできない最低ラインを決めておくと良いでしょう。
STEP6.売買契約を締結する
売買契約の際には、重要事項説明書と売買契約書を読み合わせ、売主と買主の同意を得て、書面に署名と印鑑を押します。その後、買主から手付金が支払われます。手付金は売買契約の成立を証明する役割を果たし、相場は売買価格の10%程度とされています。
仮に、買主都合で契約が解除される場合、買主は売主が受取った手付金を放棄します。一方、売主都合で契約が解除される場合、買主には手付金の2倍額が支払われることになります。
また、売買契約時に売主は不動産会社に対して仲介手数料の半金を支払うのが一般的であり、残りは決済時に支払います。
なお、駐車場用地を駐車場として売却している場合は、買主に対して駐車場賃貸借契約の継承が必要です。
STEP7.決済・引渡しを実施する
売買契約が締結できたら、次は決済・引渡しです。
決済当日は、売主、買主、不動産会社、司法書士が金融機関のブースに集まって行われるのが一般的です。買主から手付金を差引いた残りの金額を受取り、売主は不動産会社に仲介手数料の残りの半金を支払います。
駐車場用地を宅地にして売却する場合は、一般的に買主が見つかるまでに要するといわれている3～6ヶ月間に加え、利用者の立退きを告知する期間や解体工事の期間に2～3ヶ月程度かかります。駐車場として売却する場合も買主が見つかりにくいため、長引きやすいことに注意が必要です。
駐車場用地を売却するときに発生する税金・費用
駐車場用地を売却する場合には、税金や費用がかかります。売却益が発生した場合にかかる所得税と住民税は高額になりやすいため、計算方法などをしっかり押さえておきましょう。
- 解体費用（宅地にする場合）
- 仲介手数料
- 所得税
- 住民税
- 消費税
- その他の費用・税金
解体費用（宅地にする場合）
駐車場用地を宅地にして売却する場合は、解体費用を負担しなければなりません。平面駐車場の場合は砂利敷きやアスファルト、コンクリートで地面が舗装されていることが一般的です。
3つのなかで解体費用が高額になりやすいコンクリートの撤去費用は、1㎡あたり約5,000〜10,000円が費用相場です。仮に100㎡（30坪）ほどの大きさの場合、50～100万円かかることになります。
仲介手数料
仲介手数料は、駐車場用地の売却が成立した際に売主から不動産会社に対して支払われる報酬です。仲介手数料は駐車場用地の売却価格によって異なり、売却にかかる費用のなかでも特に金額が大きくなりやすい傾向にあります。
また、仲介手数料は上限額が宅建業法で決まっており、計算式（速算式）は以下のとおりです。
| 自宅の売却価格 | 仲介手数料の上限（消費税別） |
| 200万円以下 | 売却価格×5% |
| 200万円超から400万円以下 | 売却価格×4%+2万円 |
| 400万円超 | 売却価格×3%+6万円 |
仮に駐車場が1,000万円で売却できた場合の仲介手数料は、「1,000万円×3%+6万円＝36万円＋消費税」になります。
所得税
駐車場売却で利益（以下、譲渡益）が出た場合、その譲渡益に対して譲渡所得税（所得税、住民税、消費税）がかかります。
いずれの税金も売却価格、取得費、譲渡費用をもとに計算します。所得税の計算式は、以下のとおりです。
所得税=売却価格−（取得費+譲渡費用）×税率(短期：30％、長期：15％)
駐車場用地の売却は譲渡所得になるため、所有期間によって税率が異なります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得の30％、5年超の場合は長期譲渡所得の15％です。
なお、所有期間は売却した年の1月1日を基準に算定されます。
また、令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。
住民税
駐車場売却で譲渡益が出た場合は、その利益に対して住民税も課税されます。住民税の計算式は、以下のとおりです。
住民税=売却価格−（取得費+譲渡費用）×税率(短期：9％、長期：5％)
所得税・住民税は、確定申告が必要であり、計算方法は前述した所得税とほとんど変わりません。住民税も所有期間によって税率が異なるため、取得した年月日を明確にしましょう。
消費税
通常、土地に対して消費税はかかりませんが、駐車場用地を駐車場として売却した場合は建物と同等の扱いになるため消費税の課税対象です。反対に、更地にして売却すれば譲渡益に消費税はかかりません。
また、不動産会社に支払う仲介手数料や、土地を更地にした場合の解体費用にも消費税がかかります。
その他の費用・税金
その他の費用・税金は以下のとおりです。
| 費用・税金 | 内容 |
| 固定資産税 | ● 1月1日時点の不動産所有者に発生する税金 ● 決済時に日割り計算で精算する |
| 印紙代 | ● 売買契約書の作成にかかる収入印紙代 |
| 登録免許税 | ● 買主に所有権を移転する際の税金 |
| 測量費用 | ● 売却時に必要となった場合の測量の依頼費用 |
| その他 | ● 必要書類を取り寄せる費用 |
前述した費用に加え、上記の費用・税金もあわせて確認しておきましょう。
駐車場用地を売却するときに受けられる特例
ここでは、駐車場用地を売却した場合に利用できる税金の特例を紹介します。特例の利用によって税負担が大幅に軽減できることもあるため、内容を理解しておきましょう。
- 長期譲渡所得の1,000万円特別控除
- 特定住宅地造成事業による1,500万特別控除
- 特定土地区画整理事業による2,000万特別控除
- 公共事業による土地や建物の5,000万特別控除
長期譲渡所得の1,000万円特別控除
長期譲渡所得の1,000万円特別控除は、『平成21年及び平成22年に取得した土地などを譲渡したときの1,000万円の特別控除』とも呼ばれ、譲渡所得から1,000万円を控除することが可能です。次のような項目に該当する場合は適用できます。
● 平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に土地を取得している
● 平成21年に取得した土地は平成27年以降に譲渡、平成22年に取得した土地は平成28年以降に譲渡している
● 特別な間柄にある者から取得していないこと
● 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済、所有権移転外リース取引により取得した土地ではないこと
● 他の譲渡所得の特例を受けていないこと
※参考：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除｜国税庁
特定住宅地造成事業による1,500万特別控除
特定住宅地造成事業による1,500万特別控除は、特定の条件で売却した場合、譲渡所得から1,500万円を控除できる制度です。主に土地収用法をもとに、地方公共団体や航空会社、地方住宅供給公社などが買主になった場合に適用することができます。
この控除は、次のいずれかに該当する必要があります。
● 地方公共団体などが行う住宅の建設または宅地造成のために買取られた
● 収用などの事業を行う人にその収用の対償地に充てるために買取られた
● 公有地の拡大の推進に関する法律の規定により買取られた
※参考：第65条の4 《特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係｜国税庁
特定土地区画整理事業による2,000万特別控除
特定土地区画整理事業による2,000万特別控除は、国や地方公共団体などが行う土地区画整理事業により土地が買取られた場合、譲渡所得から最大2,000万円を控除できる制度です。
また、土地区画整理事業だけでなく、都市緑地法や農地法など特定の法律に規定する買取請求に基づいて土地が買取られた場合にも適用を受けられます。
ただし、その譲渡が年を跨いだ場合でも、最初の年にしか控除を受けられません。特定土地区画整理事業による2,000万特別控除の適用を受けるには、土地や売主に対する特段の条件はありませんが、事業施工者は主に以下のように定められています。
● 国
● 地方公共団体
● 独立行政法人都市再生機構
● 市街地再開発組合
● 地方住宅供給公社
※参考：第65条の3《特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係｜国税庁
公共事業による土地や建物の5,000万特別控除
公共事業による土地や建物の5,000万特別控除は、公共事業のために土地を売却した場合、譲渡所得から最大5,000万円を控除できる制度です。ただし、その譲渡が年をまたいだ場合でも、最初の年にしか控除を受けられません。
公共事業による土地や建物の5,000万特別控除は、次の項目に満たす必要があります。
● 売った土地が固定資産であること
● その年に公共事業のために売った資産の全部について収用などに伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと
● 最初に買取りなどの申出があった日から6ヶ月を経過した日までに土地を売却していること
● 公共事業の施行者から最初に買取りなどの申し出を受けた者が譲渡していること
※参考：No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例｜国税庁
駐車場用地を売却する際のポイントや注意点
駐車場用地を少しでも高く売却するために、売却に関するポイントや注意点を知っておくことが大切です。ここでは、駐車場用地を売却する際のポイントや注意点を紹介します。
- 売却期間が長期となる可能性があることを想定しておく
- 駐車場の契約者と忘れずに契約解除手続きをする
- 駐車場を解体するかどうかは慎重に検討する
- 売却後の用途はなるべく購入希望者に委ねる
売却期間が長期となる可能性があることを想定しておく
駐車場用地を売却する場合、駐車場のまま売却するか、宅地にして売却するかで売却期間が異なります。
駐車場のまま売却する場合は、前述したように買主が見つかりにくいことが懸念点です。通常の不動産売却では、売却活動開始から成約に至るまで3～6ヶ月かかるとされていますが、駐車場を探している買主が見つからなければ、さらに期間を要します。
一方、宅地にして売却する場合は、売却活動を始めるまでに利用者の立退きを告知する期間や解体工事の期間に2〜3ヶ月程度かかります。宅地にして売却する場合は売却期間が長期になることを考慮して売却計画を立てましょう。
駐車場の契約者と忘れずに契約解除手続きをする
駐車場用地を売却する際は、駐車場の契約者に解除通知を実施しなければなりません。
賃貸借契約書内に契約解除の告知期間が記載されている場合は、それに従って告知します。特に、住宅街にある駐車場の契約者には早めに伝えておくことが重要です。
仮に、周辺エリアに代わりとなる駐車場が見つからなければ、利用者が次の駐車場を見つけるまでの時間が必要になります。法律上は貸主から一方的に解除できると定められていますが、配慮に欠ける対応はトラブルのもとです。
駐車場を解体するかどうかは慎重に検討する
駐車場用地を売却する場合は、駐車場を解体するかを慎重に検討しなければなりません。
更地にして宅地として売却する場合は、駐車場利用者との契約解除や駐車場の解体作業が必要です。駐車場のまま売却する場合でも解体費用の見積もりを取得しておけば、買主の希望にあわせた交渉ができます。
解体費用は、駐車場用地の立地によって大きく異なります。できるだけ解体費用を抑えるためにも、複数の解体業者に見積もりを依頼しましょう。
売却後の用途はなるべく購入希望者に委ねる
駐車場用地を売却する際、用途は購入希望者に委ねましょう。なぜなら、駐車場のまま売却すると、駐車場を経営したい人しか興味を持たず、購入検討者が大幅に減少するからです。
用途を限定しなければ宅地やアパート・マンション用地、オフィスビル用地、店舗用地、倉庫用地など多くの事業で活用できます。
売却時には、『用途自由』の条件を記載するのがおすすめです。
複数の不動産会社に査定を依頼する
駐車場用地を売却する際は、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によっては、事業用地の売却を得意としていないケースがあります。売主自身で調べておいた価格相場を参考にしながら、不動産会社からの査定結果を比較検討することが重要です。
複数社に一括で査定依頼をするときは、LIFULL HOME'Sの一括査定をぜひご利用ください。不動産会社の特徴や意気込みが分かる情報が提供されているだけでなく、事業用地の売却にも対応しているため、駐車場用地の売却に強い不動産会社を探すことが可能です。
駐車場用地の売却を検討する際は一括査定を利用しよう
駐車場用地を売却する際の方法は、駐車場のまま売却するか、宅地として売却するかの2種類があります。
どちらを選んでも買主が見つかりにくかったり、駐車場利用者との手続きや解体作業に時間がかかったりと売主に負担がかかるため、しっかりと売却計画を立てましょう。
また、できるだけ高額売却を目指すのであれば、駐車場用地を売却する場合に受けられる特例もチェックすることも大切です。これらの手続きや売主がすべて行うのは困難なため、事業用地の売却に強い不動産会社に相談しましょう。
