「家を売りたいけれど、仲介手数料や諸費用がいくらかかるのか不安...」と考える人もいるでしょう。
住宅（中古住宅）を売却する際、手元に残る金額を最大化するためには、不動産会社に支払う仲介手数料とその他の諸費用を正確に把握しておくことが重要になります。。
この記事では、「仲介手数料の計算方法（速算式・上限額）と相場」「費用を節約するための具体的なコツ」「住宅ローンが残っている場合の売却の進め方」などについて具体例を用いて、わかりやすく解説します。
この記事で分かること
- 家の売却時にかかる仲介手数料の計算方法
- 仲介手数料以外にかかる諸費用の種類とその計算方法
- 仲介手数料を計算するときに注意すべきポイント
- 仲介手数料を節約する方法
- 家売却ならホームズの一括査定がおすすめ
【あわせて読みたい】
▶︎家を売る「手順・流れ」を徹底解説！売却成功のための事前準備と注意点
もくじ
家・マンションを売るなら
ホームズで査定依頼
不動産売却査定サービスは、地域密着の不動産会社から大手まで
充実の会社情報を比べ、連絡が欲しい複数の会社に一括で査定依頼できます。
依頼後、即日～3日以内に不動産会社から連絡がきます。
家売却にかかる仲介手数料とは？
家を売却する際に発生する仲介手数料とは、売却や購入を不動産会社へ依頼し、売買契約が成立したときに支払う手数料を指します。
仲介手数料は不動産会社にとって成功報酬となっており、複数の不動産会社へ仲介を依頼していたとしても、支払うのは成約に導いた1社のみです。
仲介手数料には、家売却にかかる広告宣伝費や契約書作成などの費用も含まれており、基本的には仲介手数料以外の金額を不動産会社から請求されることはありません。
また、不動産会社が受取れる仲介手数料には上限が定められており、不動産の売買価格によって計算式が異なります。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料を不動産会社へ支払うタイミングは、一般的に売買が成立したときです。
不動産会社によって細かなタイミングが異なるケースがあるものの、売買契約時に半額、決済及び家の引渡し日に残りの半額を支払うのが一般的です。なかには、決済日に全額支払うケースもあるので、仲介を依頼する不動産会社へ確認しましょう。
仲介手数料は媒介契約書に明示する必要があり、媒介契約の締結時には詳細の説明があります。 なお、媒介契約は3種類あり、どの方法を選んでも支払う仲介手数料の上限は変わりません。
家売却にかかる仲介手数料以外の諸費用・税金
家の売却に際して、仲介手数料以外にも諸費用や税金が発生します。
- 印紙税
- 登記費用
- その他の費用
ここでは、それぞれの計算方法や支払うタイミングなどもあわせて解説します。
【あわせて読みたい】
▶︎家の売却時にかかる税金はいくら？譲渡所得税の計算方法や控除・特例も解説
印紙税
課税対象である不動産売買契約書を作成するときには、定められた収入印紙を貼って印紙税を収めなければなりません。
印紙税は、2027年3月31日まで軽減措置があり、通常の税額と軽減後の税額は以下のとおりです。
| 契約金額 | 本来の税額 | 軽減措置の税額 （2027年3月31日まで） |
| 10万円超50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円超500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
なお、印紙を貼らない、もしくは貼り忘れた場合は、納付すべき印紙税額の3倍に相当する過怠税が徴収されるので注意しましょう。
登記費用
家を購入・取得した際に、その不動産の物理的状況や権利関係を明らかにするために実施するのが不動産登記であり、その際に発生するのが登記費用です。
家を売却する場合には、所有権移転登記が必要になりますが、通常は買主が負担します。一方で、売主の負担となる可能性がある登記費用は以下のとおりです。
- 住宅ローンの抵当権抹消登記
- 住所変更登記
ここからは、上記2点をさらに詳しく解説していきます。
住宅ローンの抵当権抹消登記
住宅ローンを借り入れて家を購入した場合、抵当権が設定されています。この抵当権は、家の所有権を移転する前に抹消しなければなりません。
所有権移転登記と抵当権抹消登記を同日に実施する場合は、司法書士へ登記を依頼することになり、司法書士への報酬と登記にかかる登録免許税がかかります。
登録免許税は不動産1個につき1,000円です。例えば土地が2筆、建物が1棟の場合は、登録免許税は3,000円です。
司法書士への報酬は1〜2万円程度を想定しておきましょう。司法書士への報酬をあわせた場合、13,000〜23,000円程度になります。
住所変更登記
登記上の住所と実際の住所が異なる場合は、所有権移転登記の前に実際の住所に変更しなければなりません。
登記費用の計算方法は、住宅ローンの抵当権抹消登記の場合と同じです。実際にかかる登記費用は、依頼する司法書士へ確認しましょう。
【あわせて読みたい】
▶︎名義変更とは？ 家を売却するときに押さえておきたい登記手続き
その他の費用・税金
家の売却に際しては、仲介手数料や印紙税、特定のケースで発生する登記費用以外にも費用や税金が発生する場合があります。
その他に支払う可能性のある費用や税金は、主に以下のとおりです。
| 費用・税金 | 詳細 |
| 譲渡所得税 | 家の売却によって利益が発生したときにかかる税金（所得税・住民税） |
| 土地の測量費 | 確定測量や現況測量を実施する場合に土地家屋調査士に支払う費用 |
| 家の解体費用 | 更地渡しを条件にして売却する場合に、解体業者へ支払う費用 |
| 住宅ローンの返済事務手数料 | 住宅ローンを返済するときにかかる事務手数料（金融機関や返済方法によって異なる） |
| ハウスクリーニング費用 | 室内の清掃をプロの清掃会社へ依頼する場合にかかる費用 |
| 引越し費用 | 売り先行などで仮住まいする場合は2回分必要 |
上記は必ずしも発生するわけではありませんが、状況次第で支払う可能性のあるコストです。家を売却する場合には、自分の状況にあてはめて、事前に確認しておくと良いでしょう。
【あわせて読みたい】
▶︎実家の解体費用相場はいくら？工事の流れや期間目安も解説
家売却にかかる仲介手数料の計算方法
ここでは、家を売却する際にかかる仲介手数料の計算方法を紹介します。なお、不動産の種別が土地やマンションであっても、支払う仲介手数料の金額は変わりません。
仲介手数料は家の売買価格によって、計算式が異なります。200万円以下の部分は売却価格×5.5％、200万円超400万円以下の部分は4.4％、400万円を超える部分は3.3％と定められています。
しかし金額ごとに計算するのは少々手間がかかるため、実際には以下の速算式を用いて計算します。
| 不動産の売買価格 | 速算式 |
| 200万円以下 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売却価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
仲介手数料の早見表
仲介手数料の具体的な金額が知りたい人向けに、以下におおよその売買価格ごとの早見表を作成しました。税抜と税込を記載したので、参考にしてください。
| 不動産の売買価格 | 仲介手数料（税別） | 仲介手数料（税込） |
| 1,000万円 | 36万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 126万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171.6万円 |
| 6,000万円 | 186万円 | 204.6万円 |
| 7,000万円 | 216万円 | 237.6万円 |
| 8,000万円 | 246万円 | 270.6万円 |
| 9,000万円 | 276万円 | 303.6万円 |
| 1億円 | 306万円 | 336.6万円 |
なお、近年空き家の増加が社会問題化していることを背景に、物件価格800万以下については、報酬上限について特例が適用されます。これは「低廉な空き家等（物件価格800万以下の宅地建物）」に係る媒介報酬については、不動産会社が当該媒介に要する費用を勘案して上限を超えて受領できるというものです。
800万以下の家を売却する場合は、不動産会社に確認した方が良いでしょう。
参考：【消費者の皆様向け】不動産取引に関するお知らせ|国土交通省
家売却の仲介手数料を計算するときの注意点
ここでは、家の売却時にかかる仲介手数料を計算するときに注意すべきポイントを3つ紹介します。
- 消費税の課税対象である
- 契約キャンセルの場合でも仲介手数料が発生するケースがある
- 売却する家によっては上限が引き上げられる
前述のとおり、3,000万円以上の家を売却する場合には仲介手数料が数百万円かかります。計算方法について誤った認識でいると、その後の資金計画が変わってしまうので注意しましょう。
【あわせて読みたい】
▶︎家の売却を検討したら…査定依頼の前に準備すべき5つのポイント
消費税の課税対象である
仲介手数料には消費税がかかります。不動産会社が対価を得ることを目的として、日本国内で事業として実施する仲介は、消費税の課税対象になります。
一般的な家の売却では仲介手数料は、「売買価格×3％+6万円」で算出される額となります。この額に消費税がかかることを認識しておきましょう。
ちょっとした金額の違いでも資金計画に影響するので、消費税を忘れずに含めて計算しましょう。
契約キャンセルの場合でも仲介手数料が発生するケースがある
仲介手数料は、売買契約が成立したときに支払う手数料ですが、契約がキャンセルになる場合もあります。
売主、もしくは買主の手付解除によるキャンセルは、契約は一度成立しているものの、完全な形で成立したとはいえません。ケースによっても異なりますが、本来支払うべき仲介手数料の50〜80％が支払い相当であると判断されるケースが多いでしょう。
なお、買主が住宅ローンを借入できなかった場合は、契約を白紙にできるローン特約がついている場合もあります。この場合も契約は成立しませんが、そもそも解除ではなく白紙の扱いです。この場合は、仲介手数料の支払い義務は発生しないことが一般的です。
契約がキャンセルになる理由や状況によっても、仲介手数料の扱いは異なります。実際には、その都度判断することになるでしょう。
売却する家によっては上限が引き上げられる
売却する家の条件によっては、仲介手数料の上限が引き上げられる場合があります。具体的には、売却価格が800万円以下の空き家などが該当します。
空き家は近年増加傾向にあり、社会問題にもなっています。そこで、空き家の流通を活性化することを目的とし、国は800万円以下の空き家などに対して仲介手数料の上限を引き上げる特例を設けました。この特例を「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」といいます。
この特例により、不動産会社は売却価格800万円以下の空き家に対して、上限33万円までを仲介手数料として請求できることになりました。
家売却の仲介手数料を抑える方法はあるのか
ここでは、家を売却する際の仲介手数料を抑える方法を4つ紹介します。
- 不動産会社に値引き交渉してみる
- 不動産会社の買取サービスを利用する
- 家を個人間で売買する
- 空き家バンクを利用する
ただし、仲介手数料を抑えることはできたとしても、異なるデメリットがある場合もあるので注意しましょう。
不動産会社に値引き交渉してみる
仲介手数料は上限は定められていますが下限は決められていないため、不動産会社に値引きをしてもらったとしても法律上は問題ありません。
家の売却を依頼する場合、不動産会社と媒介契約を締結しますが、契約書には仲介手数料（報酬額）について記載されており、提示された仲介手数料に合意していることになります。
一般的に、後から値引きを要求することは困難ですが、購入希望者から想定以上に価格交渉があった場合や、住み替えで売却と購入を同じ不動産会社へ依頼しているケースなどは、値引きを相談できる可能性があります。
ただし、仲介手数料の値引き交渉をした場合、以下のようなリスクが生まれる可能性もあります。
- 対応の優先度を下げられるリスクがある
- 担当者が意欲的に対応してくれないリスクがある
- 仲介内容のクオリティが下がるリスクがある
仲介手数料は事実上、不動産会社にとって成功報酬にあたります。そのため、値引き交渉は担当者の心象にネガティブな影響を与える可能性があります。
また、実際に一戸建てを売却した人の中には以下のような意見を持つ人もいます。
40代女性（愛知県豊明市の一戸建てを売却）
次のマンションを購入する不動産会社に相談して、仲介してもらえたことで、手数料は取られましたが、信頼できる所で、しっかりとやってもらえたのはよかったと思います。
※引用：住まいの売却データファイル・売却体験談
これらの事情を考慮すると、不動産会社への値引き交渉は現実的な節約方法とはいえないため、他の手段で費用を見直すことをおすすめします。
不動産会社の買取サービスを利用する
仲介手数料は、不動産会社へ家の売却について仲介を依頼した場合にかかる手数料です。不動産会社が直接買取する場合は、仲介手数料はかかりません。
不動産会社は、通常再販することを想定して買取します。そのため、買取金額は仲介による売却価格の7〜8割程度になるため、支払う仲介手数料と買取金額を比較した上で、検討することをおすすめします。
買取による売却は、仲介よりも早期に現金化できることがメリットです。ただし、買取は売却と比較すると価格相場が低いため、条件も含めて総合的に判断しましょう。
家を個人間で売買する
個人間で売買する場合は、仲介手数料はかかりません。特に、知人に購入してもらう場合は買主を探す必要がないため、不動産会社へ依頼せずに個人間で売買する人もいます。
しかし、不動産売却では売買契約書の作成やトラブルが起きたときの対処など、個人では判断が困難となる場面もあります。
万が一、トラブルが発生し、解決のために弁護士などに相談した場合には、かえって高い費用がかかることも考えられます。特殊なケースでない限り、不動産会社に仲介を依頼した方が良いでしょう。
【あわせて読みたい】
▶︎兄弟姉妹間で家を売りたい！ 手続きを問題なく進めるためのコツ
空き家バンクを利用する
空き家バンクを利用することで、節約につながる場合があります。
空き家バンクとは、所有者と購入検討者をつなげるためのサービスを指します。家の売却を検討する際は、空き家バンクを利用することで、仲介手数料を発生させずに売ることが可能です。
ホームズでは、全国の地方自治体が管理する空き家・空き地の情報を集めたサイトを運営しています。2023年7月時点での参画自治体数は700を超え、掲載物件は6,000件以上です。
不動産会社に相談する手段以外で家の売却を検討している方は、一度空き家バンクの利用を検討してみましょう。
家売却の仲介手数料に関するよくある質問
ここでは、家売却の仲介手数料に関するよくある質問を紹介します。
- 不動産会社による仲介手数料が無料になるケースはある？
- 仲介手数料は売主と買主のどちらが支払う？
- 賃貸住宅を契約するときの仲介手数料ってなに？
不動産会社による仲介手数料が無料になるケースはある？
不動産会社に仲介を依頼する場合、売主側の仲介手数料が無料になるケースは一般的にありません。
なぜなら、仲介手数料は不動産会社が売主の売買契約を成立させた際に得る成功報酬であるからです。仲介手数料が無料になってしまうと、不動産会社の利益が失われることになります。
なかには、広告費の大幅削減や業務体制の見直しなどの影響で、仲介手数料を引き下げている不動産会社も存在します。とはいえ、一般的に売主側の仲介手数料が無料になることはほとんどないものと考えて良いでしょう。
仲介手数料は売主と買主のどちらが支払う？
売主は、売却を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払い、買主は購入の仲介を依頼した不動産会社へ仲介手数料を支払います。
基本的には、それぞれが仲介手数料を仲介を依頼した不動産会社へ支払うことになります。
賃貸住宅を契約するときの仲介手数料ってなに？
賃貸住宅を借りる場合にも、仲介手数料がかかります。不動産会社が受取れる仲介手数料の上限は、1件の契約につき合計で家賃1ヶ月分です。
つまり、借主から家賃1ヶ月分の仲介手数料を受取った場合は、貸主へ仲介手数料は請求できない仕組みです。家賃の半額分を借主から仲介手数料として受取っている不動産会社は、貸主へも家賃半額分の仲介手数料を請求していると考えられます。
なお、オーナーや貸主である不動産会社から直接借りる場合は、仲介手数料が発生しません。
家売却にかかる仲介手数料の仕組みを理解しよう
家を売却する場合は、原則として仲介手数料が発生します。仲介手数料は家の売却価格によって上限額が変動するため、いくらかかるのかを事前に把握しておくと良いでしょう。
また、家の売却時には仲介手数料以外にも費用や税金が発生することがあります。これらを踏まえ、事前に内訳を把握し、余裕のある資金計画を立てておくことが重要です。
不動産会社のなかには、仲介手数料を引き下げている会社も一定数存在しますが、手数料の安さだけで判断するのは望ましくありません。売却活動をスムーズに進めるためにも、自分に合った不動産会社と出会うことが成功への第一歩です。
ホームズの不動産一括査定は、一度の入力で複数社に査定を依頼できます。物件情報の入力後、不動産会社の社員画像や強みなど、詳細情報を一覧で見て選べるので自分に合った不動産会社を探すことができるでしょう。
【あわせて読みたい】
▶︎家を売るなら今がいい？ 売却に適した時期を見極めるためのポイント
▶︎中古住宅の売却は6ヶ月前から？マイホームが売れるまでの期間とは
記事監修
桜木 理恵（さくらぎ りえ）
私鉄系不動産会社にて売買仲介営業として約8年従事。積水ハウスリフォーム株式会社にてリフォームアドバイザー（営業）として5年従事。公益財団法人日本英語検定協会にて英語検定の普及活動（営業）として1年半従事。三井住友信託銀行にて不動産事務などを経験。22年4月からwebライターとして活動中。
