家の査定方法とは？プロが見ているポイントを理解して売却に活かす

マンションや一戸建ての売却を考えた場合、誰もが「なるべく高く売却したい」と考えるでしょう。ただ、不動産の売却については、売却価格以外にも考慮すべき点が数多くあります。

すぐに売却したいので、正確な売却価格が知りたい
すぐに売るわけではないけれど、だいたいの価格相場を知っておきたい
査定を依頼したいけれど、近所に家を売ることを知られたくない

この記事では、上記のような不動産売却と査定に関する疑問点を解説するとともに、家の査定方法やプロが見ているポイントについても説明していきます。事前に一定の知識を得て置くことで、満足のいく不動産売却ができる可能性が高まるでしょう。

この記事で分かること

家を査定する方法は机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類ある
査定価格が上がるプロが見ている3つのポイント
査定価格が下がるプロが見ている3つのポイント
高く売るための賢い方法を売却に成功した人の体験談から学ぶ

家の査定方法とは？
- 机上査定（簡易査定）
- 訪問査定
家の査定価格を高めるために知っておきたい。プロが見ているポイント
プロが見ている家の査定価格のマイナスポイント
経験者に聞く売却で失敗しないためのコツ
家を売却するなら無料一括査定がおすすめ

家の査定方法とは？

一般的に自宅などの不動産を売却する場合、まず不動産会社に査定を依頼する必要があります。そのため、まず査定の方法について解説します。

家を査定する方法は主に以下の3種類です。

机上査定（簡易査定）
訪問査定
鑑定評価

この中でも、不動産鑑定士に依頼する鑑定評価は、極めて特殊な不動産を売却する場合や、裁判所・税務署に不動産価格を提出する場合、相続評価額が知りたい場合などに利用されます。

したがって、一般的な不動産売却では主に机上査定（簡易査定）と訪問査定を利用します。

机上査定（簡易査定）

机上査定は「簡易査定」ともいわれる簡易的な査定方法です。

依頼を受けた不動産会社は、入力された物件情報をもとに、類似物件の売却価格や市場動向、公示価格などの公的なデータを参照して価格を算出します。

不動産会社によって査定価格に差が生じる点に注意が必要です。

また、不動産会社が一般的な居住用不動産の査定価格を算出する際は、「原価法」「取引事例比較法」の2種類の方法を用いて算出します。

それぞれの違いは、以下のとおりです。

	原価法	取引事例比較法
特徴	査定時点で同じ建物を建てた場合の価格を算出し、そこから築年数による経年劣化を減価修正して査定価格を導き出す方法	成約事例や売出し事例など、条件の近い取引事例を参考に相場を算出する方法
使用用途	主に一戸建て住宅の査定	主にマンションや土地の査定
メリット	● 購入時の価格をもとにするため、他の物件に影響されにくい ● 過去の事例が少ない場合も査定価格を導き出せる	近隣地域で類似する取引事例を多く収集できる場合、より正確な査定価格を算出可能
デメリット	購入費用や維持費用の記録がないと算出できない	● 比較する物件によって価格が左右してしまう ● 不動産売買が少ない地域では事例が少なく正確性に欠ける

ただし、査定方法や査定項目は不動産会社によって異なるため、査定価格も会社によって差があります。また、現地調査をした上での査定ではないため、実際に販売できる価格との間に差が生まれることがある点にも注意が必要です。

訪問査定

不動産を査定する際のポイントの中には、実際に現地で物件を見なければ判断できないものもあります。具体的には以下のようなポイントが挙げられます。

日当たり
周辺環境
建物の劣化具合（築年数と大幅な乖離がある場合）

こうした点を確認するために、机上査定の結果を踏まえて、査定依頼を受けた不動産会社が実際に現地に行き、物件の状況を見ながら査定を行うのが訪問査定です。ここでは売主の立会いも必要になります。

訪問査定では、上述したようなポイントを細かくチェックします。現地調査による査定方法であるため、机上査定より精度の高い査定が期待できるでしょう。

細かな条件の確認や、過去の事例を参照するには日数がかかります。そのため、複数社に査定依頼する場合には、余裕を持ったスケジュールにしておくことが大切です。

ちなみに投資用物件の場合には、「収益還元法」という査定方法が用いられることが多くなっています。

【あわせて読みたい】
▶︎家の査定額の相場はいくら？調べる方法や算出方法も徹底解説

家の査定価格を高めるために知っておきたい。プロが見ているポイント

査定価格を算出するにあたって、「不動産会社がどこを見ているのか」を理解することで、実際の査定価格を高められる可能性があります。

不動産会社は、不動産売買における重要事項をもとに建物の維持管理の状態や住みやすさ、周辺環境などを総合的に判断したうえで、不動産の評価をしています。

不動産売買における重要事項とは、その土地に適用される法令上の制限の内容や、飲用水・下水・ガス・電気などのインフラ整備状況や、売買の取引条件に関する事項のことです。

なかでも、実際に住む人が気にすることの多い、以下の3点が評価のポイントとなります。

建物の状態
周辺環境
土地

上記について、査定価格の増減を決めるポイントを中心に、解説していきます。

建物

建物に関しては、以下の3項目が査定価格を決める上で重要なポイントとなっています。

項目	主な評価ポイント
築年数	● 築10年：一般的に新築物件の1/2程度の価格 ● 築15年：一般的に新築物件の3割程度の価格 ● 築20年：一般的に新築物件の1割程度の価格
建物の状態（内部）	● 水回りなどの設備状況 ● シロアリや雨漏り被害の有無 ● 最新設備の有無
建物の状態（外部）	● 屋根や外壁の塗装 ● 建物の傾き ● 木部などの腐食

特に一戸建ての場合、建物の価格は、まず現在と同様の建物を新築した場合の価格（再調達価格）を査定し、経年による建物や設備の劣化を再調達価格から減価することで評価されます。

耐用年数は財務省令により、居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められており、これを法定耐用年数といいます。この法廷耐用年数に対応して、新築してからの築年数が経過するほど建物価値は下がっていきますが、法定耐用年数＝建物の寿命とは限りません。

建物の維持管理の状況やリフォームの有無によって建物の寿命は変わることがあります。そのため、「築年数が経過した物件だから価格が低くても仕方ない」と思い込まない方が良いでしょう。しっかりとメンテナンスを行うことで、不動産としての価値を保つことができるケースも多々あります。

※参考：国税庁減価償却のあらまし

周辺環境

周辺環境に関しては、以下の3項目が重要になります。

項目	主な評価ポイント
最寄駅など公共交通機関までの距離	● 急行停車駅などの最寄駅 ● 複数の路線が利用できる最寄駅
生活利便施設との距離	● スーパーや商店街などの買い物施設 ● 飲食店などのサービス施設 ● 役所、警察署などの公共施設 ● 病院、診療所などの医療・福祉施設
通勤や通学の利便性	● 会社や学校が密集している中心街

公共交通機関までの距離は、徒歩10分（800m程度）がひとつの目安となり、駅やバス停に近いほど評価されやすくなります。

上記は実際に生活する上で重要な視点で、交通の利便性がよいか、生活利便施設に近いかなどの「住みやすさ」に影響する項目となっています。

土地

土地に関しては、以下の3項目が重要になります。これらは特に一戸建ての場合に重要な項目で、いずれも土地の価値に影響します。

項目	主な評価ポイント
日照・通風・眺望	● 道路に面している方角 ● 物件からの眺望が開けている
土地の面積と形状	● 広く使いやすい形
接面道路との関係	● 公道に面している距離 ● 道路との土地の高低差

一般的に、道路に面している方角が南面であれば、日の当たる時間が長いため「南＞東＞西＞北」の順番で評価が低くなっていきます。また物件からの眺望が開けている場合は開放感が生まれ、評価が高くなる場合があります。

土地の形状は、間口が広くて整った正方形や、長方形の土地は建物の設計がしやすく、使用ができない部分も少ないため評価が高くなるでしょう。

面積はその地域の標準的な物件の面積を基準に評価されます。ただ、標準よりも極端に大きい場合は、購入できる資金力を持った買主が限定されるため売却が長期化しやすい傾向にあることを知っておくべきでしょう。

接面道路との関係については、公道に面している距離が長いほど評価が高くなります。角地など、2方向以上の道路に面している場合は日照や通風に影響があり、特に評価されやすいです。

また、道路と土地の高低差も重要です。一般的には高低差がほとんどないか、もしくは土地が道路よりも高い方が好まれます。

プロが見ている家の査定価格のマイナスポイント

ここからは、家の査定時に評価が上がるポイントと同様の項目について、マイナスになってしまうケースを解説していきます。

建物
周辺環境
土地

順番に見ていきましょう。

建物

外壁や建物内部の維持管理の状態が悪く、経年劣化しており修繕やリフォームが必要な場合は、評価が下がる可能性が高いでしょう。

また、昭和56年5月31日以前に建築確認申請が受理されている物件は「旧耐震物件」に該当し、それ以降に建築確認申請された物件に比べて評価が下がります。

旧耐震物件とは、現在の建築基準法の耐震基準（地震に耐える力）より耐震性が低い基準で施工された建物のことです。そのため、多くの場合、耐震改修工事が必要となります。

このように建物の状態が悪いと、安心して住めるようになるまでに大きな改修工事が必要になるため、建物の評価が低くなる傾向にあるのです。また、シロアリなどの被害がある場合も同様に、評価は下がる傾向にあります。

周辺環境

電車やバスなどの公共交通機関が通らないような郊外などの場合、評価が下がる傾向にあります。

郊外では、市街化を抑制する「市街化調整区域」に指定されている場合もあり、この場合は基本的には住宅などを新たに建築することができません。そのため、市街化調整区域にある物件は評価額が下がることもあります。

現況が田や畑の場合、「市街化調整区域」に指定されていることが多く、その場合は建物が立てられないケースもあるため、土地を売却する際には特に注意しましょう。

土地

土地は、L字や三角形の土地、高低差がある土地など不整形地である場合、評価が下がる傾向にあります。

また、前面道路が緊急車両の入れないような狭い道路の場合も評価は下がるでしょう。

たとえば最寄駅に近いなど、立地が良くても前面道路が狭いとトータルの査定価格は下がってしまう場合もあります。

経験者に聞く売却で失敗しないためのコツ

これまで解説してきた査定の方法とプロが注目している方法を踏まえて、実際に不動産を売却した経験者の声を見ていきましょう。

以下では、LIFULL HOME'Sが独自で行った『住まいの売却データファイル』におけるアンケート調査から、「失敗しない売却のコツ」をいくつかご紹介します。

【失敗しない売却のコツ】

なるべく多くの仲介業者に査定を依頼すること。担当者が信頼できるか。手数料や、税金などについても分かりやすい説明をしてくれるか。手続き中にも、密に経過報告があるか。

(55歳/女性/鳥取県西伯郡南部町の土地を売却)

時間に余裕をもって売却したほうがいい。必ず何社か見積もりをとって、信頼できそう、話しやすそうな担当を決めたほうがいい。

(32歳/女性/福岡県福岡市東区の1997年築のマンションを売却)

不動産会社側が手続き等の処理をしっかりと、かつきちんとしてくれること。こまめに連絡をしてくれること。

(48歳/男性/兵庫県神戸市垂水区の土地を売却)

※引用：不動産売却に成功した人の傾向から、売却のポイントを探る（住まいの売却データファイル）

こうしたアンケートの声から分かることは、不動産売却で失敗しないためには、複数の不動産会社に査定を依頼した方がよいということです。なぜなら、不動産仲介会社によって得意な物件の種類（一戸建て、マンションなど）や査定価格が異なるためです。査定価格や売却を担当する営業マンとの相性などを考慮して比較検討するためにも、3〜5社に査定依頼すると良いでしょう。

1社だけにしか査定依頼しなければ、査定価格の妥当性が判断できません。また、複数の不動産会社に査定を依頼するなかで、信頼できる担当者を見つけることができるでしょう。