不動産売却で活用できる税金対策13選！節税効果や難易度も分かりやすく解説

不動産の売却を検討するなかで「売却後には、どの程度の税金がかかるのだろうか？」「節税する方法はあるのか？」といった、疑問を感じる方も多いのではないでしょうか。

不動産売却の過程では、様々な税金が課されますが、控除や特例を有効活用することで納税額を抑えることができます。一方で、控除や特例に関する知識がないと、必要以上に税金を払ってしまうリスクがあるでしょう。

この記事を読んで、具体的な節税対策を理解することができれば、最終的な手残り金額を増やすことができる可能性が高まります。不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

この記事で分かること

不動産売却の税金対策13選
不動産売却で発生する税金の種類とタイミング
特例や控除の節税効果
特例や控除を受ける難易度

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不動産売却の税金対策を早見表で紹介
不動産売却で発生する税金の種類とタイミング
不動産売却の税金対策13選
不動産売却は税金への理解を深めて賢く節税しよう

不動産売却の税金対策を早見表で紹介

最初に、不動産売却で課される税金を正しく減らす手段を以下の表にまとめました。

税金対策	実施難易度
①不動産の取得費が明記されている資料を見つける	易しい
②建物の取得費は確実に計上する	難しい
③譲渡費用を正確に計上する	易しい
④取得費を正確に計上する	難しい
⑤リフォーム費用を取得費に計上する	難しい
⑥すべての共有名義人が特別控除を利用する	難しい
⑦税率の下がるタイミングで売却する	易しい
⑧増税される前に売却する	難しい
⑨要件を満たしている特別控除を適用する	難しい
⑩居住用財産の3,000万円特別控除の適用要件を満たしている時に売る	易しい
⑪住み替え時は住宅ローン控除を考慮する	難しい
⑫相続した空き家を売る時は『被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例』（以下『相続空き家の3000万円控除』という）を利用する	易しい
⑬相続物件は取得費加算の特例を利用する	易しい

不動産売却で発生する税金の種類とタイミング

上記の早見表で紹介した節税対策を実施するにあたって、まずは不動産売却で発生する税金の種類とタイミングを理解しましょう。

不動産売却で発生する、税金の種類とタイミングは以下のとおりです。

税金の種類	支払うタイミング
印紙税	売買契約時
登録免許税（一例として抵当権抹消登記など）	不動産引渡し時
譲渡所得税（所得税、復興特別所得税、住民税）	所得税：不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日住民税：普通徴収（確定申告した年の6月以降から年4回に分けて納税）と特別徴収（給与からの天引き）から選べる

上記それぞれについて詳しく解説します。

印紙税

印紙税とは不動産の売買契約書など、印紙税法で定められた「課税文書」に課される税金です。

印紙税は不動産の売買契約書に所定の収入印紙を貼付し、割印（印紙税法では消印）して納税します。なお、売買契約書に記載されている契約金額によって収入印紙の金額が異なるため注意しましょう。

契約金額	印紙税※
1万円未満	非課税
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの	30,000円
1億円を超え5億円以下のもの	60,000円
契約金額の記載がないもの	200円

※参考：国税庁　不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

売買契約当日は所定の収入印紙を持参する、もしくは不動産会社が収入印紙を準備し、売主は現金を持参するのが一般的です。

不動産会社によって方法は異なるため、事前に確認しておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記をする際に法務局を通じて国へ支払う税金（国税）です。一般的には売主が直接法務局へ納付するのではなく、登記を依頼する司法書士に支払います。

不動産取引ではさまざまな登記を行いますが、売主が費用を負担するのは以下の2つです。

抵当権抹消登記（ローンを組んでいる場合）
住所変更登記（購入時から住所が変わっている場合）

抵当権抹消登記、住所変更登記ともに、課される税金は不動産1個につき1,000円です。

一戸建ての場合は土地と建物で各1,000円かかることに加え、土地が複数に分筆されている場合はその分費用がかかる点に注意しましょう。

譲渡所得税（所得税、復興特別所得税、住民税）

譲渡所得税とは不動産を売却して利益が出た際に課される税金です。一般的に「所得税」、「復興特別所得税」、「住民税」を総称して「譲渡所得税」といいます。

譲渡所得税は購入時の価格と売却時の価格以外にも、各種諸費用を踏まえて計算します。

譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用
譲渡所得税=（譲渡所得-特別控除額）×税率

詳細は後述しますが、取得費（購入時の諸費用）を正しく計上するには、購入時の売買契約書や各種領収書が必要になるため、不動産を売却する際には資料を探しておきましょう。

また、譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が異なります。

	短期譲渡所得（所有期間5年以下）	長期譲渡所得（所有期間5年超え）
所得税	30%	15%
復興特別所得税	0.63%	0.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

※参考：国税庁「短期譲渡所得の税額の計算」
※参考：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」

短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が2倍近く異なるため、必ず所有期間（譲渡年の1月1日時点の所有期間）を確認してから売却しましょう。

所得税と復興特別所得税の納税時期は、不動産を売却した翌年の確定申告の時期（例年2月16日〜3月15日）です。

住民税は確定申告をした年の6月以降に納税するため、時期の違いに注意しましょう。なお、住民税の納税方法は普通徴収と特別徴収から選ぶことができます。

普通徴収：確定申告をした年の6月以降から4回に分けて自分で納付（一括納付も可能）
特別徴収：給与からの天引きで納付（会社員や公務員のみ）

不動産売却の税金対策13選

ここからは、早見表で紹介した不動産売却における税金対策13選を詳しく解説します。

なお、節税効果や実施難易度はあくまで一般的な目安として記載しています。実際に感じる節税効果の高低や実施難易度は、状況やタイミングなどによって異なる可能性があることに留意してください。

税金対策1.不動産の取得費が明記されている資料を見つける

不動産を売却する際には、不動産の取得費が明記されている資料を見つけましょう。とくに重要度が高いのは購入時の価格が分かる売買契約書や領収書です。

購入時の価格が分かる売買契約書や領収書がない場合は、概算取得費として売却価格の5%で不動産を購入したものとみなされます。つまり、一般的には本来よりも売却益が大きくなり多くの税金を納めることになってしまうのです。

たとえば、4,000万円で購入した不動産が3,000万円で売れたとしましょう。

この場合に売却益はありませんが、購入価格を証明する書類がない場合は、売却価格の5%（150万円）で購入したものとみなされ、2,850万円もの売却益が発生します（譲渡費用等を除く）。

もし、売買契約書や領収書が見当たらない場合は、以下の方法を試してみましょう。

ディベロッパー（新築の場合）から当時の契約書の写しをもらう
不動産仲介会社から当時の契約書の写しをもらう
金銭消費貸借契約書に記載されている金額を参考にする
登記簿謄本に記載されている抵当権額を参考にする
通帳の出金履歴（ローン返済）と借入条件を照らし合わせる

いずれの方法も、まずは税務署に相談することが大切です。

税金対策2.建物の取得費は確実に計上する

不動産は土地と建物に分かれているため、土地の契約書や領収書がない場合は建物の取得費だけでも確実に計上しましょう。

不動産の売却を検討している方のなかには、相続で譲り受けた土地に自分で建物を建築して生活している方もいるでしょう。その場合、土地を購入した際の売買契約書や領収書を見つけるのは困難なケースも考えられます。

先述のとおり、不動産の売買契約書がない場合は概算取得費として売却価格の5%で不動産を購入したものとみなされます。

譲渡所得税を圧縮するためには、建物部分だけでも取得費に計上するとよいでしょう。

税金対策3.譲渡費用を正確に計上する

譲渡所得税は譲渡費用が多いほど圧縮できるため、計上できる費用を確認して正確に計上しましょう。具体的には以下のような費用です。

仲介手数料
印紙税
測量費用
解体費用
立退料

譲渡費用に計上できるか不明な費用がある場合は、不動産会社や税理士に確認しましょう。

税金対策4.取得費を正確に計上する

取得費が多いほど譲渡所得税を圧縮することができます。実際に、取得費に含まれるのは以下のような費用です。

土地や建物の購入代金（※）
建築代金（※）
購入時の仲介手数料
設備費や改良費
不動産取得税
登録免許税
印紙税
立退料
土地の造成費用
測量費用など

なお、取得費に計上する際には根拠となる資料の提出を求められるため、まずは購入時の資料が保管されているかを確認する必要があります。

取得費にできるか不明な費用がある場合は、不動産会社や税理士に相談しましょう。

税金対策5.リフォーム費用を取得費に計上する

取得費には不動産を購入した際の費用だけでなく、リフォーム時の費用も計上できる場合があります。

リフォームをしてから入居した場合や、住んでいる期間にリフォームした場合は、それらの費用を計上しましょう。

ただし、「修繕費」は取得費に計上することができません。たとえば、クロスの張替えや故障した設備の修理などは、あくまでも現状を維持するための修繕費であり取得費として計上することはできないのです。

一方で、畳からフローリングへの変更や床暖房の設置など、不動産の価値を向上させるリフォーム工事は取得費に計上することができる場合があります（※税務署などに確認してみましょう）。

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税金対策6.すべての共有名義人が特別控除を利用する

不動産を複数人で共有している場合は、共有名義人全員が特別控除を利用することで節税効果を高めることができます。

たとえば、後述する「居住用財産の3,000万円の特別控除」は適用要件さえ満たしていれば、共有名義人それぞれが利用可能です。

要件を満たしていない人がいたとしても、その方が特別控除を利用できないだけで、ほかの人には影響しません。

税金対策7.税率の下がるタイミングで売却する

不動産を急いで売却しなければならない方以外は、税率の下がるタイミングでの売却を検討しましょう。先述のとおり、譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63%
長期譲渡所得（所有期間5年超え）：20.315%

さらに、所有期間が10年を超えるマイホームは「所有期間10年超えの軽減税率」が適用されます。

	課税譲渡所得6,000万円以下の部分	課税譲渡所得6,000万円超えの部分
所得税	10%	15%
復興特別所得税	0.21%	0.315%
住民税	4%	5%
合計	14.21%	20.315%

参考：国税庁　マイホームを売ったときの軽減税率の特例

所有期間の判定は1月1日時点であるため、年末に売却する場合などは必ず所有期間を確認しましょう。

税金対策8.増税される前に売却する

不動産に関する税金は頻繁に改正されるため、増税される前に売却するのも1つの方法です。

たとえば、印紙税の軽減措置は現在のところ「令和9年3月31日まで」と定められています。

改正がある場合、事前に公表されるため、もしも改正によって増税となる場合は増税前の売却を検討しましょう。

税金対策9.要件を満たしている特別控除を適用する

譲渡所得税を圧縮するには、要件を満たしている特別控除を確実に適用することが重要です。

譲渡所得税は以下の計算式で求められるため、譲渡所得がプラスであっても特別控除を適用することで非課税になるケースがあります。

● 譲渡所得税=（譲渡所得-特別控除額）×税率

不動産売却時に受けられる代表的な特別控除は以下のとおりです。

特例【特別控除】など	適用されるケース（別途適用要件あり）
居住用財産の3,000万円の特別控除	マイホームの売却
特定居住用財産の買換え特例	マイホームの買換え
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例	マイホームを売却して損失が発生
所有期間10年超えの軽減税率	所有期間が10年を超えるマイホームの売却
相続空き家の3,000万円特別控除	相続した空き家の売却
取得費加算の特例	相続した不動産の売却

不動産売却時には控除を有効活用して、節税効果を高めましょう。

税金対策10.居住用財産の3,000万円の特別控除の適用要件を満たしている時に売る

対策９で解説した特例の中でも特に「居住用財産の3,000万円の特別控除」の適用要件を満たしている時に売ることで、高い節税効果を得ることができます。

居住用財産の3,000万円の特別控除とは、マイホームを売却した際の利益が3,000万円まで非課税になる制度です。不動産を売却して3,000万円を超える利益が出るケースは限られているため、この特別控除を利用することで、多くのケースで非課税で不動産を売却できるでしょう。

居住用財産の3,000万円の特別控除を受けるための要件は以下のとおりです。

自分が住んでいる土地や家屋（マイホーム）を売ること
住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の年末までに売ること
売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
売った年の前年、前々年に3,000万円控除の適用を受けていないこと
売った年の前年、前々年にマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと

※参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

マイホームであれば多くのケースで適用要件を満たしますが、期間の要件があるため住まなくなってから売却までに時間が空く場合には注意が必要になります。

税金対策11.住み替え時は住宅ローン控除を考慮する

これは厳密には購入時の対策となりますが、現在の住まいを売却して新居を購入する場合は、住宅ローン控除を考慮しておきましょう。

住宅ローン控除とは、一例として新築住宅の場合には、年末のローン残高の一定金額に対して0.7%が最大13年間に渡って所得税（一部、住民税）から控除される制度です。

令和8年度の税制改正においては、借入限度額など住宅ローン減税の制度内容が変更されました。以下が最新の制度内容です。（2026年1月時点）。新築・既存ともに控除率0.7%・借入限度額は住宅性能によって変わります。

住宅の種類＝新築・中古とも対象面積40㎡ ※1		借入限度額（元本上限）		控除期間	控除率
区分	住宅性能	子育て世帯 ※2 & 若者世帯 ※3	その他の世帯	控除期間	控除率
新築住宅・買取再販住宅	認定住宅長期優良住宅ほか	5,000万円	4,500万円	13年	0.7%
	ZEH住宅＆GX志向型住宅ほか	4,500万円	3,500万円
	省エネ基準適合住宅 ※4	3,000万円	2,000万円
既存（中古）住宅	認定住宅長期優良住宅ほか	4,500万円	3,500万円	13年	0.7%
	ZEH住宅＆GX志向型住宅ほか	4,500万円	3,500万円
	省エネ基準適合住宅 ※4	3,000万円	2,000万円
	一般住宅（省エネ基準非適合）	2,000万円		10年

※1 内法面積（登記簿面積）で40㎡以上であることが必要（固定資産税の減額措置対象床面積も40㎡〜240㎡に変更）
※2 子育て世帯：19歳未満の子を有する世帯／ ※3 若者世帯：夫婦のいずれかが40歳未満の世帯＝特例対象個人
※4 2028年4月以降新築住宅は住宅ローン控除の対象外。中古住宅は一般住宅扱いで元本上限2,000万円の控除対象。
新築＆中古とも控除対象面積を40㎡以上に（内法面積＆世帯年収1,000万円以下：1,000万円を超えた年は控除されない）
災害レッドゾーンに新たに建築された住宅は対象外。建て替え＆中古購入は対象。

参考：住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～

省エネ基準を満たさない新築・買取再販住宅は控除対象外となります。

なお、先述のとおり、居住用財産の3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できません。そのため、住み替え時にはどちらの控除を利用するのが有効かを考える必要があります。

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