不動産を売却を検討する際に気になるのは、やはり「いくらで売れるのか？」という点でしょう。しかし、想定より高く売却でき利益が出た場合には、税金が課せられるということにも注意が必要です。
- 不動産売却するとどのような税金がかかるのか？
- 不動産売却における住民税の計算方法や控除などを知りたい
この記事では、上記のような疑問を持つ方に向けて、不動産売却に関わる税金と、その中でも住民税について解説をしていきます。
この記事で分かること
- 不動産売却時にかかる税金
- 不動産売却時にかかる住民税の計算方法
- 不動産売却時に利用できる控除などの制度
- 不動産売却時の住民税についてよくある注意点
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もくじ
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不動産売却の利益に対して発生する税金とは？
不動産を売却し、利益が出た場合には譲渡所得税という税金が課税されます。
大まかにいうと、「売却価格から購入費用や売却費用、税金の特別控除額などを差し引いた金額」というイメージでよいでしょう。
この金額がプラスになった場合、その額に対して以下の２種類の税金が課せられます。
- 所得税
- 住民税
所得税
不動産売却で得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税の対象になります。所得税は会社からもらう給与や不動産投資での家賃収入など、個人が得た所得に対して課せられます。
ただし、譲渡所得は他の所得とは分けて課税される「分離課税」という仕組みとなっており、譲渡所得が発生した年は、他の所得に関わらず確定申告して所得税を納める必要があります。
譲渡所得は以下の計算式によって求められます。
なお、計算した結果、譲渡所得がマイナスとなった場合は、所得税は課せられないため確定申告は原則不要です。
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住民税
住民税は、住んでいる自治体に納める地方税です。譲渡所得が発生した場合は、所得額に応じた住民税を納める必要があります。
とはいえ、所得税の確定申告をしたと同時に住民税の申告もされるため、住民税単体での申告は不要です。譲渡所得での住民税の計算も、基本的に所得税と一緒にするため単体で計算することはありません。
住民税は所得税とセットになっているため、どれくらいの額を納めているのかが分かりにくいものです。しかし、売却の利益から支払われている税金でもあるので、住民税がどれくらいかかっているのかなど基本的な知識は理解しておくとよいでしょう。
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不動産売却で発生した住民税の計算方法
住民税の具体的な計算方法を解説していきます。
不動産売却時に課税される住民税は所得税とあわせて「譲渡所得税」といいます。ここでは、譲渡所得税の算出方法を見ていきましょう。譲渡所得税は以下のような段階を踏んで算出されます。
- 譲渡所得を求める
- 譲渡所得額に譲渡所得税の税率を乗じる
まず、課税対象となる譲渡所得の計算について見ていきましょう。
譲渡所得は売却価格から、取得費と譲渡費用、特別控除額を差し引いた額となります。
取得費
取得費とは、売却する不動産の取得時にかかった費用です。購入価格だけでなく、不動産会社への仲介手数料や印紙税・登録免許税・土地の改良費なども含まれます。
また、不動産の価格は購入時点の価格は、現時点の価格である点に注意が必要です。建物は年数が経過すると劣化してしまうため、購入時点と現時点では価値が異なります。それらの減少した価値を反映するため、取得費では購入時点の価格から所有期間中に計上した減価償却費を差し引く必要があります。
仮に5,000万円で購入し、その後10年所有している間に3,000万円の減価償却費を計上している場合、取得費は以下のとおりです。
ただし、減価償却は建物のみで計上され、土地には適用されません。そのため、土地と建物を一緒に売却する場合、土地・建物で別々に取得費を計算する必要があります。
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譲渡費用
譲渡費用とは売却にかかった費用です。不動産会社への仲介手数料や売主が負担した印紙税などが該当します。
仮に、以下の場合で譲渡所得を計算してみましょう。
- 売却価格：4,000万円
- 5,000万円で購入
- 購入時の諸費用：600万円
- 所有期間中の減価償却費用計上額：3,000万円
- 売却時の諸費用：300万円
上記のように、「5,000万円で購入して4,000万円で売却しているから税金がかからない」と思っていても、減価償却費を差し引くことで利益が出てしまう場合があります。
このように、譲渡所得の計算は複雑になるため、不安な場合は税理士に相談しながら進めることをおすすめします。
譲渡所得額が分かれば、その額に譲渡所得税の税率を乗じることで譲渡所得税が算出できます。譲渡所得税は、不動産の所有期間によって以下のとおり税率が異なります。
| 所有期間 | 所得税（復興特別税含む） | 住民税 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超え | 15.32% | 5% | 20.32% |
不動産の場合、所有期間5年を境に、長期譲渡所得税と短期譲渡所得税に分かれます。ただし、所有期間の算出方法は、譲渡した年の1月1日を基準として算出する点にも注意が必要です。
例えば、2016年5月1日に購入した物件を2021年6月1日に売却した場合を見てみましょう。 物件の所有期間自体は5年を超えています。
しかし、売却した年（2021年）の1月1日時点では、5年以下となるため、この場合は短期譲渡所得の税率が適用されます。
仮に、譲渡所得が2,000万円の場合、短期と長期の譲渡所得税は以下のようになります。
| 所得税（復興特別税含む） | 住民税 | 譲渡所得税合計 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 612万6,000円 | 180万円 | 792万6,000円 |
| 長期譲渡所得 | 306万3,000円 | 100万円 | 406万3,000円 |
上記のように短期譲渡所得は税率が39.63%と高く、譲渡所得税が高額になる可能性があるので、売却時には所有期間にも注意する必要があります。
不動産売却で発生した住民税の支払いタイミング
不動産売却で発生した住民税の課税対象期間は、前年の1月1日から12月31日までの1年間の所得です。
不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得を計算して翌年の確定申告で申告する必要があります。確定申告は、譲渡した年の翌年2月16日から3月15日が申告期間となるので、期間内に申告できるように準備しておくようにしましょう。
所得税は確定申告時に納税することになりますが、住民税は納税のタイミングが異なるので注意が必要です。
住民税は、確定申告後に納税通知書が送付されるので、通知書をもとに納税します。自治体によって納税タイミングは異なりますが、6月・8月・10月・翌1月のように4期に分けて納税するのが一般的で、一括納付も可能です。
確定申告時に、「特別徴収」を選択しておけば給与からの天引きもできるので、自分に合った支払い方法を選択するとよいでしょう。
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不動産売却で発生した住民税の控除
不動産売却で課税される住民税と所得税は、あわせると高額になる場合があります。
ただし、不動産売却ではさまざまな控除が用意されているので、それらを適用することで税金を抑えることも可能です。不動産売却で利用できる主な控除は、以下のとおりです。
- 3,000万円特別控除
- 軽減税率の特例
- 買い替えの特例
3,000万円特別控除
マイホームの売却の場合には、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。
仮に2,000万円の譲渡所得がある場合でも、この特例を適用すれば3,000万円を差し引くことができ、譲渡所得がマイナスになるので所得税・住民税が課税されません。
3,000万円特別控除の適用条件は、以下のとおりです。
- マイホームやその敷地の売却であること
- 以前に住んでいる家の場合は住まなくなった日から3年以内の売却
- 売却した年とその前年・前々年にこの特例や他の特例を適用していない
- 親子や夫婦など特別な関係での売却ではない
※参考：国税庁『No.3302 マイホームを売ったときの特例』
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軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得税の税率を軽減する特例を適用できます。適用した場合の税率は以下のとおりです。
| 譲渡所得 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 | |
|---|---|---|---|---|
| 6,000万円以下 | 10.21% | 4% | 14.21% | |
| 6,000万円超 | 6,000万円以下の部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超えの部分 | 15.32% | 5% | 20.32% | |
上記のように、譲渡所得が6,000万円以下で大きく税率を下げることが可能です。 この特例を適用するには、以下のような要件を満たす必要があります。
- マイホームやその敷地の売却であること
- 売却した年の1月1日時点の所有期間が建物・敷地ともに10年を超えていること
- 以前に住んでいる家の場合は住まなくなった日から3年以内の売却
- 売却した年とその前年・前々年にこの特例や他の特例を適用していない
- 親子や夫婦など特別な関係での売却ではない
所有期間の算出は売却した年の1月1日が基準となり、売却時点ではないことに注意しましょう。
また、他の特例との併用はできませんが、「3,000万円特別控除」との併用は可能です。両方を適用することで、住民税・所得税を大きく削減できるので、売却を検討する場合は条件を適用できるか一度確認することをおすすめします。
買い換えの特例
マイホームを売却し新たにマイホームを購入する場合、「特定居住用財産の買い換え特例」が適用可能です。この特例は、一定の条件を満たすことで税金を将来に繰り延べられます。
例えば、マイホームを売却した譲渡所得が3,000万円あり、新たに5,000万円のマイホームを購入した場合、通常は3,000万円が課税対象となります。
しかし、この特例を適用することで3,000万円への課税を売却した翌年ではなく、新しく購入したマイホームを売却したときに繰り延べられます。
適用条件は以下のとおりです。
- マイホームやその敷地の売却であること
- 売却した年の1月1日時点の所有期間が建物・敷地ともに10年を超えていること
- 以前に住んでいる家の場合は住まなくなった日から3年以内の売却
- 売却した年とその前年・前々年にこの特例や他の特例を適用していない
- 親子や夫婦など特別な関係での売却ではない
- 売却価格が1億円以下である
また、買い替える家の条件も面積や期間が決められているので確認するようにしましょう。
ただし、この特例は税金の免除ではなく先送りという点に注意が必要です。なお、この特例は3,000万円特別控除や軽減税率の特例とは併用できません。どちらの控除を適用したほうが税金を抑えられるかは条件によって異なるので、専門家などに相談することをおすすめします。
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不動産売却の住民税に関するよくある質問
最後に、不動産売却の住民税に関連する、よくある質問を紹介します。
- 住民税は翌年上がるって本当？
- 住民税の「特別徴収」ってなに？
- 譲渡所得の金額がゼロの場合に住民税はかからない？
順番に見ていきましょう。
住民税は翌年上がるって本当？
住民税は前年の所得に対して課税されるので、売却した年の翌年の住民税が上がります。一方で、所得税はその年の所得に対して課税されるものとなっています。
例えば、2022年6月1日に売却して利益が出たとしましょう。所得税は、2023年2月16日から3月15日の確定申告時に納付します。住民税は、その後の5月頃に送付される納税通知書で納付するのです。
ちなみに、サラリーマンの場合は所得税・住民税は給与から天引きという場合が多いのではないでしょうか。2022年の所得税は、その年の給与から天引きで支払われており、年末の確定申告で調整するのが一般的です。
一方で、住民税は2023年の6月以降の給与から天引きされます。
住民税の「特別徴収」ってなに？
特別徴収とは、給与天引きで納めることを言います。納税通知書を利用して、直接自分で納める方法が「普通徴収」です。
特別徴収は毎月の給与から天引きされるので、年12回徴収されます。対して、普通徴収は年4回か一括のため、一度の支払額が大きいという特徴があるのです。
基本的に一定の条件を満たす給与支払者（会社）は、従業員の住民税を特別徴収で収める義務があります。普通徴収から特別徴収に切り替えるには、勤務先で切り替え届を提出すれば切り替え可能です。
一方で、特別徴収から普通徴収に切り替える場合は、確定申告の際に「自分で納付」にチェックすれば切り替えられます。
譲渡所得の金額がゼロの場合に住民税はかからない？
譲渡所得がゼロやマイナスの場合、住民税・所得税は課税されません。そのため、確定申告も不要です。
ただし、マイナスの場合は確定申告することで給与所得と相殺できる場合があります。譲渡所得の赤字によって給与所得を圧縮できるので、給与所得に課税される所得税・住民税が軽減される可能性があるのです。
給与所得との損益通算には適用条件があるので、事前に確認し税理士などに相談するようにしましょう。
不動産売却前に住民税について理解しておこう
この記事では、不動産売却時の住民税について解説しました。
不動産売却時に利益があると、利益額によっては大きな税金がかかる可能性がありますが、そうした税金の1つである住民税についてもしっかり理解しておくことが大切です。
また、所得税と住民税には控除がありますが、受けるためには適用条件や注意点を理解しておきましょう。
本記事の内容を参考にしながら、さらに詳しい情報を得るために売却を仲介してくれる不動産会社に相談してみるのもよいでしょう。
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初回公開日：2022年12月14日
記事監修
逆瀬川 勇造（さかせがわ ゆうぞう）
明治学院大学経済学部・国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。2018年より独立し、住宅や不動産を中心としたフリーライターとして活動を開始。現在は、合同会社7pockets代表社員も務める。
