賃貸契約書と重要事項説明書、それぞれの役割を知っておこう

いよいよ契約という段階で手渡されるのが『賃貸借契約書』と『重要事項説明書』です。どちらも小さな文字で長文が書かれており、難しく感じる不動産用語が並んでいますから、ついじっくり読み込まないまま署名・捺印をしてしまいがちですが、それはとても危険な行為です。

『賃貸借契約書』と『重要事項説明書』には、新生活をスタートさせる上で大切な約束事やルールが記載されていますので、内容をしっかり把握した上で契約を交わしましょう。疑問点があった場合は決してあやふやにせず、その場ですぐに確認しておくことが大切です。これらは通常2枚作成し、先方(不動産会社または貸主)とあなた(借主)がそれぞれ保管することになります。

賃貸借契約書と重要事項説明書の違いは?

賃貸借契約の内容は、不動産会社や貸主(大家さん)、物件ごとによってそれぞれ異なります。「こんなことは聞いていない」「話が違う」など入居後のトラブルを回避するために貸主と借主の間で交わされる大切な書類が『賃貸借契約書』です。

賃貸借契約書の中には、貸主・管理業者・借主・その他入居者(同居人)について記載する項目のほか、契約期間や賃料・敷金・共益費・支払い方法などが明記されていますから、事前に聞いていた内容と相違がないかどうかを確認しましょう。

家賃・支払方法 家賃は事前の説明通りの金額になっているか?毎月の支払い期日はいつか?支払い方法については、こちらから指定口座へ振り込むのか、口座引き落としとなるのか、大家さんに直接支払うのか?などの確認が必要です。
更新料 一般的な賃貸契約の場合、2ヶ年契約がほとんどで、更新の際には更新料が発生します。更新料は家賃の1ヶ月分というのが大半ですが、例外もあるのでしっかりと確認しておきましょう。なお、住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)から融資を受けて建てられた賃貸物件では、礼金と同様に大家さんは更新料を請求できないルールになっています。
禁止事項 賃借権の譲渡・転貸(借主が勝手に他の人に部屋を貸してしまうこと)や、構造または造作の変更(借主が勝手に設備を換えたりリフォーム等をしてしまうこと)、本来の目的以外の使用(居住目的以外の事務所使用が禁止されている物件もあるので要注意)、ペット飼育の禁止などの禁止項目が記載されています 。これらに違反した場合、貸主から退去を命じられても反論できないので事前に必ずチェックしましょう。
契約の解除 家賃滞納が続いていたり、禁止事項が守られなかった場合など、貸主(大家さん)側から正当事由に基づき契約解除を宣告できる事例が記載されています。家賃の滞納は○ヶ月以上など具体的な項目が記載されていますので確認しておきましょう。
解約 退去時には、不動産会社の担当者や貸主(大家さん)の立ち会いのもとで、室内の著しい破損や汚損がないかをチェックします。「通常使用の範囲を超える劣化や汚れが確認された場合は、修繕費を敷金から差し引く」というのが原則ですが、これが退去時のトラブルになりがちなポイントとなります。どの程度までなら“通常使用の範囲内”として認められるのかを事前に確認しておくと良いでしょう。また、あらかじめ「賃料の○%あるいは○円は部屋の補修に充てる」などと記載されている場合もあります。
特約条項 特約条項には、貸主(大家さん)が「特に守ってほしい」と考えている内容が記載されていることが多いため、しっかりと内容を把握しておきましょう。 例えば、楽器の使用不可・ペットの飼育不可・子ども不可・タバコ不可といった禁止事項のほか、借主の修繕負担に関する条件等が改めてここに明記されている場合もあります。少しでも不安な箇所があれば、納得いくまで確認することをオススメします。

一方、『重要事項説明書』というのは、賃貸契約の仲介や代理業務を行った不動産会社の宅地建物取引士(旧・宅地建物取引主任者)が「この賃貸物件をこういう条件で契約します」という内容の書面を交付し、口頭で借主に対して説明を行うもので、借主はその内容を了解した上で署名・捺印します。

これは宅地建物取引業法で義務付けられているもので、重要事項説明を受ける際には、説明する不動産会社の担当者が必ず宅地建物取引士証(旧・宅地建物取引主任者証)を提示してくれるはずです。ただし、大家さんと直接契約する場合や不動産会社が直接貸主となる場合は、重要事項説明の義務が発生しません。

賃貸契約書に記載されている内容以外で気になる点があれば事前に確認しておくと良いでしょう。

businessman and woman are reading and signing contract
重要事項説明書と賃貸借契約書に記載されている内容はきちんと読んで、署名・捺印しよう

署名・捺印をする前にもう一度確認を!

貸主(大家さん)とのトラブルは極力避けたいもの。「賃料の支払い期日を守る」「入居者としてのマナーを守る」ということは当然ですが、その他にも『重要事項説明書』に記載されている物件独自の禁止事項や特約条項を把握した上で、快適な新生活をスタートさせましょう!

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■「上手な情報収集で上手なお部屋探し」シリーズ
上手な情報収集で上手なお部屋探し

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引越し時、いったいいくらかかる?
条件をよく絞る
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間取り図との付き合い方

<ステップ2:不動産屋へGO!>
いい不動産屋さん、悪い不動産屋さん
目的にあった不動産会社を探す
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<ステップ3:下見へGO!>
下見に持参するもの
できれば下見は友人・家族等と複数人数で
重要チェックポイントはココ
徒歩!徒歩!街との相性もチェック
よし!気に入った

<ステップ4:いざ、契約>
契約手続きに必要なもの
保証人って?
契約書・重要事項説明書への署名/捺印

<ステップ5:そして引越し>
次は引越し

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