契約時に必要な書類

必要な書類を確認しましょう
必要な書類を確認しましょう

賃貸物件の契約を結ぶ際は、「賃貸借契約書」に署名・捺印を行い、おもに以下の書類を添えて提出することが多いです。契約書は2通作成し、借主(借り手)と貸主(不動産会社または大家さん)がそれぞれ保管します。

・契約者の住民票
・収入を証明する書類(源泉徴収票、納税証明書など)
・印鑑
・連帯保証人の住民票
・連帯保証人の印鑑と印鑑証明

契約の際は、賃貸契約書に記載された内容をよく確認してから契約を結びましょう。例えばエアコンのない物件で、営業マンから「入居前までにエアコンを設置しますよ」と言われて契約を決めたケース。この場合、本当に設置してくれれば問題ないのですが、契約後に「そんな約束はしていない」と言われてしまう可能性もゼロではありません。そのようなトラブルを避けるために、契約の内容を書面でよく確認する必要があります。

賃貸借契約書で最低限確認しておきたい項目

賃貸借契約書の書式や内容は、貸主や不動産会社、物件によって異なりますが、最低限確認しておきたいおもな項目を以下に挙げておきます。書類に記載された専門用語がよく分からない場合は、担当者に質問して確認しましょう。

家賃支払いのルール

家賃支払のルールは?
家賃支払のルールは?

賃料および管理費(共益費)の金額、支払い方法(引き落とし・振り込み・手渡しなど)、支払い期日の取り決めが記載されています。家賃滞納時に発生する遅延損害金(延滞金)の利率も確認しておきましょう。なお、個人住宅の賃貸借契約での利息は、消費者契約法によって最大14.6%までと定められており、それ以上は無効となります。

出典:消費者契約法(平成十二年五月十二日法律第六十一号)-総務省

更新についての取り決め

一般的な賃貸契約は2年ごとに契約更新を行い、その際に更新料として家賃の1ヶ月分を支払うことがほとんどです。最近では更新料を請求しない物件も増えていますが、内容をよく確認しておきましょう。

禁止事項

禁止事項を確認しましょう
禁止事項を確認しましょう

契約書には、物件を使用するうえでの禁止事項が記載されています。無断転貸(他人への又貸し)、造作の変更(リフォーム)、ペットの飼育、楽器の演奏などを禁じていることが多いようです。物件によっては、灯油ストーブの使用、友人との同居(ルームシェア)などを禁止していることもあります。禁止事項に違反した場合は、退去を求められる可能性もありますので注意しましょう。

退去時のルール

賃貸契約を解除して、物件からの退去を希望する場合に、どれくらい前から連絡する必要があるのかの取り決めが記載されています。例えば、退去予告が2ヶ月と定められている場合は、急な転勤などによりすぐに引越しをした場合でも、連絡した日から2ヶ月分の家賃を支払う必要があるということです。

特約事項

ペット可でも種類や頭数特約がある場合も
ペット可でも種類や頭数特約がある場合も

貸主が「とくに守ってほしい」と考えていることが記載されています。ペット可物件では、動物の種類や頭数の上限などが定められていたり、楽器演奏可の物件では、楽器の種類や演奏時間帯が定められていたりします。

また、退去時の敷金の返還に関する特約事項についての記載がある場合は要チェックです。国土交通省発表のガイドラインでは、通常の使用による室内の汚れや経年劣化は、借り手には修繕費用の負担義務を負う必要はないとしています。なかには、「退去時のハウスクリーニング代はすべて敷金から負担」と特約事項に記載されているケースもありますので、借り手に不利な内容になっていないかよく確認しましょう。

契約の解除要件

家賃の滞納や、禁止事項の違反があった場合など、貸主から契約の解除が宣告できる要件が記載されています。「家賃◯ヶ月分の滞納があった時点」といった、具体的な取り決めが定められているので確認しておきましょう。

重要事項説明による最終確認

重要事項説明に納得してからサインを
重要事項説明に納得してからサインを

契約の際に、宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。重要事項説明とは、賃貸借契約を結ぶ前に、借主が取引内容を十分理解して、トラブルなく契約を結べるよう行われるもので、重要事項説明書の交付と、取引士証を明示して説明することが義務付けられています。契約内容に分かりにくい点があれば質問し、納得できたら契約を結びましょう。

なお、重要事項説明の義務は、貸主と借主の間に仲介を行う会社等が入る場合を対象としているため、不動産会社自身が保有している物件の契約や、大家さんと直接契約を結ぶ場合は、省略されるケースもあります。その場合も、不明点や疑問点があれば、契約を交わす前にひとつひとつ不動産会社の担当者や大家さんに確認を取るようにしましょう。契約書に署名・捺印を行った時点で、契約内容に同意したということになるため、「知らなかった」では済まされなくなってしまいます。

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