「2年契約だけど、まだ1年しか住んでいないのに引越すことになった」
「違約金って本当に払わないといけないの？」

進学・就職・転勤などライフスタイルの変化により、2年契約の途中で退去せざるを得ないケースは少なくありません。実は、解約予告期間さえ守れば、違約金は原則発生せず、発生する場合でも相場は家賃1〜2ヶ月分程度です。一方で、あまりに高額な違約金は法律によって無効となることもあります。

本記事では、宅建士監修のもと、途中解約で違約金が発生する仕組みや相場、損をしないための注意点を分かりやすく解説します。

賃貸借契約には2つの種類がある：普通借家契約と定期借家契約

日本の住宅賃貸借契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つの種類があります。それぞれの特徴と主な違いについて、解説します。

普通借家契約と定期借家契約の違い

出典：国土交通省 『賃貸住宅標準契約書』について、国土交通省 『定期賃貸住宅標準契約書』について

普通借家契約とは

普通借家契約は、長く住み続けることを前提とした一般的な賃貸借契約です。

期間満了後も借主が希望すれば原則として更新でき、貸主側が更新拒絶や中途解約を行うには「正当事由」が必要となるため、借主は安定して住み続けられます。

契約期間は1年以上で定めるのが一般的で、1年未満とした場合は「期間の定めがない契約」とみなされます。法律上は口頭でも成立しますが、実務上はトラブル防止のため書面で契約を取り交わすのが一般的です。

定期借家契約とは

定期借家契約は、契約期間の満了により更新されず確定的に終了する契約です。

継続したい場合は、貸主・借主双方の合意による「再契約」が必要です。効力を持たせるには必ず書面（公正証書など）で契約を締結する必要があり、契約前には「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した契約書とは別の書面で事前説明を行うことが不可欠で、これを怠ると普通借家契約として扱われます。

契約期間が1年以上の場合、貸主は満了の1年前から6ヶ月前までの間に終了の通知を書面で行う必要があります。また、原則として中途解約はできませんが、床面積200m2未満の居住用建物に限り、転勤や療養、親族の介護などやむを得ない事情がある場合は、1ヶ月前の申し入れで中途解約が可能です。

なぜ2年契約が多いのか

日本の賃貸住宅で2年契約が主流なのは、法律と実務上の兼ね合いによるものです。借地借家法第29条第1項により、契約期間を1年未満とすると「期間の定めがない契約」とみなされるため、最低でも1年以上の期間設定が必要です。

また、同法第26条第1項では、更新拒絶や条件変更の通知を期間満了の1年前から6ヶ月前までに行う必要があり、契約期間を最短の1年にすると通知準備の余裕がなくなってしまいます。そのため、更新手続きの管理のしやすさと、進学・就職・転勤などによる生活環境の変化への対応を両立しやすい「2年」が、標準的な契約期間として実務上定着しています。

誰の都合での解約かによって異なる手続き

解約は、借主の都合か貸主の都合かによって、申し入れに必要な期間や手続きが異なります。

転勤、新居購入や、単純に気分を変えたいなど借主の都合による解約の場合、大家さんや管理会社にその旨を申し入れる必要があります。

いつまでの申し入れが必要か、賃貸借契約書に必ず記載があるので確認しましょう。一般的には、退去したい日の1ヶ月前までに申し入れるという取り決めが多いです。

一方、建替えや廃業など、貸主の都合による解約（退去）は、正当な事由がある場合に限りますが、借主都合の場合と異なり、6ヶ月前までに貸主から解約を申し入れることができます。

突然、貸主から数日後の退去を迫られたとしたら、大変困りますよね。そうしたことが起こらないよう借主保護の観点から、貸主都合の解約のほうがハードルが高くなっています。

また、家賃滞納やペット飼育不可物件でのペット飼育など、借主の契約違反による解除の場合は、貸主から相当な期間を定めた改善の催告のあと、契約解除を求めることができます。

契約期間満了による退去の場合

契約期間満了のタイミングで解約する場合には、契約更新をせずに退去ということになります。大家さんや仲介した不動産会社などから事前に更新の通知がくることが多いので、郵便物などをチェックしておきましょう。

また、自動更新としている場合もあるので注意が必要です。賃貸借契約書を確認しましょう。

契約更新しない旨（解約）の意思表示は、賃貸借契約書を確認のうえ、申し入れ期間までに通知を行います。

契約期間中での途中解約の場合

上記のように、ほとんどの物件は解約予告期間が決められています。解約予告は、言った・言わないのトラブルとなることを避ける意味でも、メールやFAXなど記録を残せる形で行うことが適切です。

多くの賃貸物件では、解約予告期間を1ヶ月としているため、1ヶ月前までに解約予告を行うか、解約の申し入れをした日から1ヶ月分の家賃を払うことで契約を解除することが可能です。

人気物件を中心に2ヶ月前の退去予告とされているケースや、オフィスなど事業用の物件では3ヶ月～6ヶ月程度の解約予告期間をとっている場合もあります。

つまり、解約予告時期によって家賃1ヶ月分を支払う必要がある場合はありますが、それ以外に契約期間内の解約による「違約金」が発生するケースは少ないです。

ただし、一部の物件では違約金が発生する場合もあります。初期費用が少なくて済む、相場より家賃が安いなど、相場よりも条件の良い物件は注意が必要です。

また、1年未満など超短期での解約の条項を設けている場合もあります。違約金については、賃貸借契約書に記載があるので、どんな物件でも必ずよく確認しましょう。

解約予告から退去までの手続きの流れ

退去予告から退去手続き完了までの流れは、大きく分けて5つのステップに整理できます。

ステップ1：解約の申し入れ

契約書で定められた予告期限（一般的に1〜2ヶ月前、標準契約書では30日前）までに、書面やメールなど記録に残る形で解約の意思を伝え、退去予定日もあわせて連絡します。
※管理会社や大家さんによっては、退去の連絡を電話でする必要があります。お住まいの管理会社の案内に従って手続きを進めましょう。

ステップ2：引越し準備と室内の清掃

私物や不用品はすべて搬出し、掃除機がけや水回りの清掃を済ませておきます。片付けや清掃を怠ると、撤去費用やハウスクリーニング費用が敷金から差し引かれる原因になります。

ステップ3：退去時の立ち会い・物件状況の確認

貸主や管理会社と一緒に部屋の状況を確認し、入居時の確認書と比較しながら傷や汚れの有無をチェックして、退去時の物件状況確認書を作成します。

ステップ4：鍵の返却と部屋の明渡し

スペアキーを含むすべての鍵を返却した時点で、正式に明渡しが完了します。

ステップ5：原状回復費用の確認と敷金の精算

届いた精算明細書に経年変化・通常損耗など貸主負担分が含まれていないか確認し、敷金からの差し引き後の返還、または不足分の支払いを行います。

なお、実務では、ステップ3（立ち会い点検）が終わったその場で鍵を返却し、明渡し完了（ステップ4）となるケースが一般的です。

違約金の相場はどれくらい？

契約書で定められた解約予告期間（一般的に1ヶ月前）を守って申し入れれば、原則として違約金は発生しません。

違約金が発生する主なケースは2つあります。

1つは短期解約特約がある場合で、1年未満の解約なら家賃1〜2ヶ月分、2年未満なら家賃1ヶ月分が相場です。

もう1つは、予告期間を満たさない即時解約の場合で、予告期間分の補填として家賃1ヶ月分相当を支払うのが一般的です。なお、契約書に違約金の定めがあっても、貸主に生じる「平均的な損害の額」を超える部分は、消費者契約法第9条第1号により無効となる可能性があります。特約事項の内容は事前によく確認し、引越しが決まったら早めに解約を申し入れることが大切です。

途中解約では、違約金のほかに退去時の費用や次の住まいへの引越し費用も見込んでおくと安心です。引越しは時期によって料金が大きく変わるため、以下の記事も併せて参考にしてください。

引越しの繁忙期・閑散期はいつ？ 費用を抑えるための時期の考え方

効率よく引越しをしたいという方に向けて、不動産業界の季節による動向を紹介し、繁忙期と閑散期の仕組みを…記事を読む

解約時の家賃は日割り？ 月割り？

月の途中で退去する場合の家賃計算は、日割りか月割りかは契約書の特約によって異なります。

民法の原則や国交省の『賃貸住宅標準契約書』では、1ヶ月30日（特約で実日数にする場合も多い）として日割り計算するのが基本ですが、契約書に「月割りとする」特約があれば、月初めの退去でも1ヶ月分全額を支払う必要があり、この特約は原則有効とされています。

また、家賃が発生する期間の終わりは荷物を搬出した日ではなく「解約日」が基準となる点にも注意が必要です。引越しが決まったら、契約書の賃料欄・特約事項欄を事前に確認し、解約予告のタイミングを見誤らないようにしましょう。

賃貸借契約を結ぶ前に、契約内容を理解しておこう

契約期間の途中解約など、違約金が発生する賃貸借契約では、重要事項説明書と賃貸借契約書の双方に違約金に関する事項を盛り込むことが、宅地建物取引業法で義務付けられています。

重要事項説明は、賃貸借契約を結ぶ前に宅地建物取引士が記名した書面を借主に渡して、物件や取引条件について説明するものです。

途中解約の違約金は、重要事項説明書と賃貸借契約書に記載がなければ、原則として支払う義務は生じません。反対に特約があれば、信義則上、法外に高い違約金でなければ、支払いの義務があります。

敷金や礼金がゼロの物件では、初期費用を抑えられても、途中解約で違約金が発生する場合には、契約期間中に転居の可能性がある人には不利と言えます。

敷金・礼金ゼロの物件を検討する場合は、入居時の初期費用がどのくらい抑えられるのか、全体像を把握しておくと判断しやすくなります。初期費用の目安と抑え方は、以下の記事が参考になります。

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費用負担を含む特約にはほかにも、退去時の鍵の交換費用やハウスクリーニング費用といったものがあります。

契約内容についてよく確認し、費用負担を伴う特約があれば、内容を理解したうえで賃貸借契約を結ぶようにしましょう。

【宅建士監修】賃貸借契約に関する注意点

賃貸借契約を安心して結び、トラブルなく退去するためには、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。

契約前の説明はしっかり確認

重要事項説明の内容はその場で質問し、不明点をうやむやにしないこと。納得できない場合は即決せず、一旦持ち帰って検討しましょう。

特約事項は隅々までチェック

ハウスクリーニング代の負担や短期解約時の違約金といった特約を確認し、「ペット飼育可」などの口約束は必ず契約書に明記してもらいましょう。

入居時の状況確認を徹底

入居時の傷や汚れは確認書や日付入り写真で記録しておくと、退去時のトラブル防止に役立ちます。

原状回復の負担区分を理解する

経年変化・通常損耗は貸主負担、故意・過失や手入れ不足によるものは借主負担という基本原則を押さえておきましょう。

関係書類は退去まで保管

契約書、重要事項説明書、物件状況確認書などは、退去・敷金精算が完了するまで大切に保管しておくことが大切です。

違約金が「法外に高い」場合は消費者契約法で無効になることも

人が部屋を借りる契約には消費者契約法が適用され、事業者（貸主）との情報・交渉力の格差から借主を守っています。同法第9条第1号により、途中解約の違約金のうち、貸主に生じる「平均的な損害の額」を超える部分は無効です。

たとえば、「残りの契約期間分の家賃全額」といった特約でも、実際に発生する損害を大きく超える部分は支払う必要がありません。また、同法第10条により、信義誠実の原則に反して消費者の利益を一方的に害する条項も無効とされます。

高額な違約金を請求された場合は、算定根拠の説明を求め、納得できなければ消費生活センターなどの相談窓口を活用しましょう。

出典：e-GOV 法令検索「消費者契約法 第九・十条」

借主の契約違反による解除・違約金にも注意

家賃滞納やルール違反（用途違反、無断転貸、反社確約違反など）があると、貸主から解除や損害賠償・違約金を請求されることがあります。ただし、貸主が一方的に即退去させることはできず、原則としてまず「催告」を行い、それでも改善されず「信頼関係が著しく破壊された」と認められて初めて解除が有効となります。

滞納があっても、貸主が勝手に鍵を交換したり、荷物を撤去したりする自力救済は違法です。なお、違約金が定められていても、貸主に生じる「平均的な損害の額」を超える部分は消費者契約法第9条第1号により無効です。

滞納しそうな場合は早めに相談し、契約内容や禁止事項を事前に確認しておくことが大切です。

よくある質問

Q.1 2年契約ですが、1年で引越すことになりました。違約金はかかりますか？

A.1 必ず違約金が発生するわけではありません。多くの物件では、退去の1ヶ月前までに予告すれば、違約金ではなく最終月分の家賃を支払うことで解約可能です。ただし、1年未満の短期解約では違約金が定められている場合もあるため、まずは契約書を確認しましょう。

Q.2 急な転勤で引越す場合、いつまでに大家さんへ伝えればよいですか？

A.2 解約を申し出る期限は、賃貸借契約書に必ず記載されています。一般的には「退去日の1ヶ月前」が多いですが、物件によっては「2ヶ月前」というケースもあります。まずはご自身の契約書を確認し、期限内に大家さんや管理会社へ連絡しましょう。

Q.3 大家さんへの解約連絡は、電話だけでも問題ないですか？

A.3 口頭での連絡は「言った・言わない」のトラブルを招く可能性があるため、電話だけでなくメールやFAXなど記録に残る形での申し入れをおすすめします。証拠が残ることで、安心して手続きを進めることができます。

Q.4 違約金が設定されやすい物件の特徴はありますか？

A.4 敷金・礼金ゼロの物件や、相場の家賃より安い物件は注意しましょう。初期費用が抑えられている分、1年未満などの短期解約に対して違約金が設定されていることがあります。契約前には、費用負担に関する特約がないか契約書をよく確認することが大切です。

Q.5 契約前に、途中解約の違約金の有無を確実に知る方法はありますか？

A.5 途中解約の違約金については、契約前の「重要事項説明」で必ず説明があり、「重要事項説明書」と「賃貸借契約書」の両方に記載されます。もし記載がなければ、原則として支払う義務はありません。契約を結ぶ前にこれらの書類をしっかり読み、不明な点は必ず質問しましょう。

Q.6 大家さんから「建物を建替えるから」と退去を求められました。すぐに引越さないといけませんか？

A.6 いいえ、すぐに退去する必要はありません。大家さん側の都合で解約を求める場合、法律で「6ヶ月前まで」に借主へ申し入れるよう定められています。これは、借主が急な退去で困らないように保護するためのルールです。

Q.7 定期借家契約でも途中解約は可能ですか？

A.7 原則として途中解約はできません。
ただし、床面積200㎡未満の居住用建物において、転勤や病気療養、親族の介護などの「やむを得ない事情」により生活の本拠として使用することが困難になった場合は、1ヶ月前に申し入れることで中途解約が認められています（借地借家法第38条第7項）。

また、契約書に途中解約を認める特約があらかじめ設けられている場合も解約が可能です。

Q.8 違約金の相場はいくらくらいですか？

A.8 一般的には「家賃の1〜2ヶ月分」が相場です。
近年では「短期解約特約」として、入居から1年未満の解約で家賃1〜2ヶ月分、2年未満の解約で家賃1ヶ月分と設定されているケースが多く見られます。

また、解約予告期間（1ヶ月前など）を置かずに即時解約する場合も、予告期間相当分として家賃1ヶ月分を支払うのが一般的です。なお、契約書で定められた解約予告期間を守って解約すれば、原則として違約金は発生しません。