契約の更新では更新料等が必要

契約更新は、更新料が必要
契約更新は、更新料が必要

契約を更新する場合は、更新料をオーナーに支払うケースが多いです。契約内容によっては、不動産管理会社にも更新手数料を支払うケースもあります。家賃保証会社を利用している場合は、更新時には家賃保証料も支払うことになりますが、これまでに家賃の延滞がない場合、少し安くなることが多いようです。火災保険も賃貸借契約期間に合わせて2年契約となっていることが多いので、火災保険料も支払うことになります。

物件の基本情報を確認

まずは、物件の基本情報を確認
まずは、物件の基本情報を確認

賃貸借契約書は、国土交通省による「賃貸住宅標準契約書」に基づいて作成されるのが基本です。
賃貸借契約書には、まず、「物件名」や「所在地」、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった「構造」、建物が建てられた年に当たる「工事完了年」、「総戸数」が記載されています。次に、「部屋番号」、1Kや2LDKといった「間取り」や「面積」が書かれています。物件の基本情報は、物件探しや内覧の段階で見聞きした情報と相違がないか確認しましょう。

設備は残置物に注意

部屋に残っているものはありませんか
部屋に残っているものはありませんか

賃貸借契約書には、設備として、浴室・トイレ・洗面台・ガスコンロ・エアコンなどの有無が記載されています。契約書に記載され備え付けられている設備は、故意に壊した場合を除いて、通常の使用での故障はオーナー負担での修理です。エアコンや照明器具、ガスコンロなどが設置されているにも関わらず、設備に含まれていない場合は、前居住者の残置物の可能性があります。残置物の修理費用は自己負担となることが一般的ですので、不要であれば、引き渡し前に撤去を依頼するなど交渉しましょう。

契約期間や家賃、敷金や礼金を確認

賃貸借契約の期間は2年とするケースが一般的です。契約書には、家賃や管理費(共益費)の支払い方法や支払期日、敷金・更新料などお金に関することが記載されています。

原状回復の範囲を確認

現状回復には範囲があります
現状回復には範囲があります

入居時に部屋の現況を写真や書面で記録を残して、オーナー側と確認をしておくと、退去時のトラブルを避けられます。壁紙や畳の日焼けといった、通常の使用による損耗については、借主に原状回復の義務はありません。ただし、特約で原状回復の範囲を取り決め、本来、オーナー側が負担する経年変化による自然損耗を借主側の負担としているケースもあります。

禁止事項の確認

賃貸借契約書には、楽器の使用や石油ストーブの使用、ペットの飼育などの禁止事項が盛り込まれていることが多いです。見落としがちなのが、長期不在時の家主への連絡です。1ヶ月以上不在にするときは、オーナーへ連絡を入れることが契約で定められていることもありますので、長期の旅行の際などには注意が必要です。

契約期間の途中で解約する場合の違約金は?

途中解約で違約金は発生する?
途中解約で違約金は発生する?

ほとんどの物件は、途中解約の際にオーナー側に賃貸借契約の解約の申し入れを行う、解約予告期間が決められています。解約予告は、メールやFAXなど、申し入れをしたという証拠を残せる形で行うことが適切です。多くの賃貸物件では、解約予告期間を1ヶ月としているため、1ヶ月前に解約予告を行うか、1ヶ月分の家賃を払うことで契約を解除することが可能です。たとえば、20日前に解約予告をしても、1ヶ月分の家賃を支払うことになります。ただし、人気物件を中心に2ヶ月前の退去予告とされているケースがあります。また、オフィスなど事業用の物件では、3ヶ月~6ヶ月程度の解約予告期間をとっていることが一般的です。
しかし、一部の物件では途中解約の違約金が発生します。契約期間の途中解約で違約金が発生するケースでは、賃貸借契約書の特約のところに記載があります。相場より家賃が安いケース、あるいは、敷金や礼金がゼロの物件でみられることが多いようなので、契約時に確認しておくことが大切です。

賃貸借契約を結ぶ前に、契約内容を理解しておこう

契約は慎重に…!
契約は慎重に…!

契約期間の途中解約など、違約金が発生する賃貸借契約では、重要事項説明書と賃貸借契約書の双方に違約金に関する事項を盛り込むことが、宅地建物取引業法で義務付けられています。重要事項説明は、賃貸借契約を結ぶ前に宅地建物取引士が記名捺印した書面を借主に渡して、物件や取引条件について説明するものです。

途中解約の違約金は、重要事項説明書と賃貸借契約書に記載がなければ、原則として支払う義務は生じません。反対に特約があれば、信義則上、法外に高い違約金でなければ、支払いの義務があります。敷金や礼金がゼロの物件では、初期費用を抑えられても、途中解約で違約金が発生する場合には、契約期間中に転居の可能性がある人には不利と言えます。費用負担を含む特約はほかにも、退去時の鍵の交換費用やハウスクリーニング費用といったものがあります。契約内容についてよく確認し、費用負担を伴う特約があれば、内容を理解したうえで賃貸借契約を結ぶようにしましょう。

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