重要事項説明書とは

重要事項説明とは? 契約締結に先立って専門的知識を有する宅地建物取引士が借主や買主にわかりやすく物件の内容を説明することだ重要事項説明とは? 契約締結に先立って専門的知識を有する宅地建物取引士が借主や買主にわかりやすく物件の内容を説明することだ

重要事項説明書とは、宅地建物取引士が借主または買主に対して物件や条件に関する一定の重要事項について説明し交付する書面のことである。

不動産の取引条件などは内容も難しいことから、契約締結に先立って専門的知識を有する宅地建物取引士が借主や買主にわかりやすく物件の内容を説明するのが重要事項説明である。重要事項説明書は、借主や買主を守るための書面であり、借主や買主が誤った判断で契約することを防止する役割がある。

重要事項説明は、宅地建物取引業者(不動産会社のこと)が書面を交付し、宅地建物取引士が面談して口頭で説明しなければならないことになっている。ただし、賃貸に限っては「IT重説」も認められている。IT重説とは、パソコンやテレビなどの端末を利用した重要事項説明のことだ。

対面重説やIT重説にしても、重要事項説明は借主や買主が契約の諾否を判断するために行うものであることから、「契約が成立する前まで」に行われるものとなる。

重要事項説明書と契約書との違い

賃貸借契約の前に、重要事項説明書と契約書との違いを把握しておきたい賃貸借契約の前に、重要事項説明書と契約書との違いを把握しておきたい

賃貸借契約書とは、貸主と借主の取り決め事項を書面化したものである。
物件の所在や賃料、契約の解除などの基本的な取り決めが記載されている。

重要事項説明書は不動産会社が借主に対して交付する書面であるのに対し、賃貸借契約書は貸主と借主の間で締結する書面となる。

目的は、重要事項説明書は借主の「契約前の判断資料」であるのに対し、賃貸借契約書は貸主と借主の間における「契約後のトラブル防止」という違いがある。

重要事項説明書は不動産会社が説明すべき書面となっているが、賃貸借契約書は不動産会社が説明すべき書面とはなっていない。

重要事項説明書はあくまでも不動産会社を通じて物件を借りる際に発行される書面となる。不動産会社に発行義務がある書面であることから、例えば不動産会社を介さずに貸主と借主が直接賃貸借契約を行うようなケースでは重要事項説明書は存在しないということだ。

基本的には賃貸借契約書の方が重要な書類であり、重要事項説明書は契約前に交付される判断資料という位置付けとなっている。

重要事項説明書で見るべきポイント

重要事項説明書で見るべきポイントは?重要事項説明書で見るべきポイントは?

重要事項説明書は、基本的にはすべて重要な事項が説明されるが、特に以下の点を意識して確認したい。

【供給処理施設】
供給処理施設とは、主に水道、ガス、電気、下水といったインフラの整備状況のことである。
特に、ガスについてはプロパンガスだと入居後のガス代が一般的に割高となるため注意したい。

【設備の整備状況】
設備の整備状況とは、どのような設備が設置されているのかという情報である。
古い物件の場合には、エアコンや温水洗浄便座が設置されていないことがあるため、必要な人は確認しておきたい。

【更新に関する事項】
更新に関する事項についても確認しておきたい。定期借家契約と呼ばれる契約の場合、更新できないため注意が必要である。定期借家契約とは、契約期間満了時に確定的に賃貸借契約が終わってしまうため、契約終了時に退去しなければならない契約のことだ。契約期間満了後も更新して住み続けたい場合には、更新できる普通借家契約の物件を選ぶ必要がある。

【用途や利用の制限】
重要事項説明書では、用途や利用の制限も記載されている。最近は、賃貸借契約書にも禁止事項が規定されているため、重要事項説明では契約書の条文を引用しているものが多い。賃貸借契約書に禁止事項が規定されていない場合には、重要事項説明書で制限事項をしっかりと確認してほしい。

【管理の委託先】
重要事項説明書には、管理の委託先も記載されている。入居後の具体的な連絡先となるため、管理会社や担当者の名前をしっかりと確認しておくことがポイントだ。

民法改正による賃貸借契約書の変更点。連帯保証人の極度額設定

2020年4月1日以降の契約では、個人の連帯保証人を立てる場合に極度額の設定が必要となっている2020年4月1日以降の契約では、個人の連帯保証人を立てる場合に極度額の設定が必要となっている

2020年4月1日以降、民法改正によって個人の連帯保証人を立てる場合には、極度額の設定が必要となった。
その結果、2020年4月1日以降の賃貸借契約書には極度額の欄が新たに設けられている。
極度額とは連帯保証人が負う責任の限度額のことである。

まず、民法改正の影響は「個人の連帯保証人を立てる場合」に限定されている。連帯保証人とは、主たる債務者(借主のこと)と連帯して債務を負担する人のことだ。簡単にいうと、連帯保証人は借主本人が負う債務はすべて負わされている人のことである。

例えば、借主が失火した場合や夜逃げした場合にも連帯保証人が責任を負うことになるが、従前の民法では極度額の定めがないことから、連帯保証人が保証しなければならない額が多額になるという問題があった。

そこで、個人の連帯保証人の立場を守ることを目的として、新しい民法では個人の連帯保証人の効力を生じさせるためには、極度額の設定が必要と改正されたのだ。

賃貸借契約書は、連帯保証契約もセットになっていることが多いことから、2020年4月1日以降の賃貸借契約書においては、極度額の欄が設けられていることが一般的となっている。

一方で、個人の連帯保証人を立てず賃貸保証会社(家賃保証会社ともいう)を利用する場合には、極度額を記載する必要はない。そもそも連帯保証人を立てるかどうかは任意であるため、借主と貸主が合意していれば個人の連帯保証人を立てないという選択も全く問題はない。

民法改正の趣旨はあくまでも個人の連帯保証人を守るために改正されたものであり、法人である賃貸保証会社は極度額の設定は不要である。また、賃貸保証会社は保証の範囲も家賃の不払いなどに限定しており、そもそも連帯保証人という立場を取っていないことが一般的だ。

近年は、個人の連帯保証人ではなく、賃貸保証会社の保証だけで契約を容認する物件も増えてきている。借主が選定する連帯保証人が高齢者であるケースが増えてきていることから、貸主側も連帯保証人を不要としはじめているのだ。

2020年4月1日に行われた民法改正は、個人の連帯保証人は極力なくしていく意図で極度額設定の要件を設けたともいわれている。実務上、極度額はいくらに設定すべきなのかという問題もあり、今後は賃貸保証会社の利用が促進されるものと考えられている。

借主としては、極度額設定はあくまでも個人の連帯保証人を立てる場合のみに必要なことと理解しておけばいいだろう。

2020年8月以降、重要事項説明でハザードマップの説明が義務化

2020年8月28日から、「ハザードマップにおける取引対象物件の所在地」の説明が重要事項説明において義務化されている。物件選定の段階から、ハザードマップポータルサイトなどを利用して確認しておきたい2020年8月28日から、「ハザードマップにおける取引対象物件の所在地」の説明が重要事項説明において義務化されている。物件選定の段階から、ハザードマップポータルサイトなどを利用して確認しておきたい

宅地建物取引業法施行規則の一部改正により、2020年8月28日から重要事項説明においては「ハザードマップにおける取引対象物件の所在地」の説明が義務化されている。

ハザードマップは、昨今の豪雨や台風による水害被害の増加を受け、不動産の借主や買主にも物件が危険区域内にあるかどうかを周知すべきという社会的要請が生じてきたため、重要事項説明における説明内容に加わるようになった。

新たに重要事項説明で説明される内容は、洪水や雨水出水、高潮といった水害ハザードマップの有無である。

なお、重要事項説明でハザードマップの説明が義務化されたことにより、国土交通省が新たにハザードマップポータルサイト(https://disaportal.gsi.go.jp/)を運営開始している。過去の災害事例なども見られるサイトになっているため、興味のある方は個人的にハザードマップポータルサイトを使って情報を確認することもおすすめする。

2020年 12月02日 11時05分