不動産を複数人で共有している場合、自身の持分の売却は可能ですが、通常の不動産売買とは異なる注意点があります。
特に、他の共有者に売却する場合と第三者に売却する場合では、売却価格や手続きの難易度が大きく異なります。
また、共有持分の売却にはトラブルが発生しやすく、対策を知らずに進めると後々のトラブルに巻き込まれるケースも少なくありません。
この記事では、共有持分の売却方法や相場、売却時に起こりやすいトラブルや対処法について解説します。不動産の共有持分を早く・高く売却するためのポイントも紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 不動産の共有持分を売却する方法
- 不動産の共有持分の売却相場
- 不動産の共有持分を売却するときによくあるトラブル事例
- 不動産の共有持分を売却する流れ
- 不動産の共有持分を売却するときの必要書類
- 不動産の共有持分を売却するときにかかる費用・税金
- 不動産の共有持分を早く・高く売却するためのポイント
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もくじ
そもそも共有持分とは？
不動産の所有権を複数人で持っている場合、それぞれが持つ権利の割合を「共有持分」と呼びます。共有持分を持つことで不動産の利用や管理に関与する権利を得ることができますが、自由に使えない制約もあることが特徴です。
ここからは、共有持分に関連する以下の項目について解説します。
- 持分割合とは
- 共有持分権とは
持分割合とは
共有不動産において、各所有者がどの程度の権利を持つかを示すのが「持分割合」です。
例えば、3,000万円の土地を兄弟3人で共同購入し、それぞれ1,000万円ずつ出資した場合、各自の持分割合は1/3となります。また、相続の場合は「法定相続分」が持分割合です。
持分割合が異なると、不動産の利用や売却の自由度などが変わるため、自分の持分がどの程度なのか把握しておきましょう。
共有持分権とは
共有持分権とは、持分割合に応じて不動産を使用・管理する権利を指します。
例えば、持分1/2を所有していても、もう1人の共有者がいる場合、その人の同意なしに勝手に売買契約を結ぶことは困難です。
共有者全員で売却する場合はスムーズですが、自分の持分だけを売る場合は買主が限られることが多く、価格も下がる傾向にあります。
不動産の共有持分は売却できるのか
共有持分は法律上、自由に売却できます。しかし、通常の不動産売却とは異なり、買主を見つけるのが難しい点や他の共有者との関係に注意が必要です。
ここでは、以下2つのポイントに分けて共有持分の売却を解説します。
- 持分だけの売却は自由にできる
- 第三者に売却することは困難になる
持分だけの売却は自由にできる
共有持分は、法律上単独で売却することが可能です。
例えば、兄弟3人で共有している土地の1/3を、兄の意思で第三者に売却することも理論上は可能です。また、財産分与や相続で得た共有持分を単独で売ることもできます。
共有物に関する「変更行為」「管理行為」「保存行為」には、それぞれ必要な共有持分の同意割合が異なるため、以下の表を参考にしてください。
| 行為の種類 | 概要 | 必要な同意 |
| 変更行為 | 共有物の形状や用途を大きく変える行為。売却、建て替え、増改築、契約解除などが含まれる。 | 全員の同意が必要 |
| 管理行為 | 共有物の維持や利便性向上のための行為。賃貸契約の締結・解約、外壁塗装、設備の設置などが該当する。 | 持分の過半数の同意が必要 |
| 保存行為 | 共有物を現状のまま維持・管理するための行為。修繕、登記手続き、不法占拠者への対応などが該当する。 | 単独で実行可能 |
第三者に売却することは困難になる
共有不動産の持分のみを購入する人は少なく、通常の不動産市場では取引が難しいのが現実です。なぜなら、購入者は他の共有者との関係を引き継ぐことになり、自由に利用できないからです。
例えば、Aさん・Bさん・Cさんの3人が均等に持分を持つ共有不動産があるとします。Aさんが自分の持分（3分の1）を第三者のDさんに売却した場合、Dさんは不動産の所有者にはなりますが、単独での処分はできません。
Dさんがその物件に住みたいと考えても、Bさん・Cさんの同意がなければ居住は難しく、賃貸に出したい場合も同じです。
また、将来的に不動産を売却しようとしても他の共有者が同意しない限り、売却手続きを進めることは困難になります。
不動産の共有持分を売却する方法
不動産の共有持分を売却するには以下の方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあるため、状況に応じた適切な選択が重要です。
- 他の共有者に贈与・売却する
- 共有者全員でまとめて売却する
- 不動産会社に仲介を依頼して売却する
- 不動産会社に買取してもらう
他の共有者に贈与・売却する
共有持分の売却方法として一般的なのが、他の共有者に売却または贈与する方法です。
共有者同士で売買契約を結ぶことで、第三者が介在せずにスムーズに取引できる可能性が高くなります。
例えば、親から相続した不動産を兄弟で共有している場合、兄が弟の持分を買取することで単独所有者になることが可能です。
また、贈与税の控除を利用すれば、贈与によって持分を移転できる場合もあります。
ただし、売却価格が相場より高すぎるとトラブルに発展しやすいため、適正価格を知りたい場合は不動産鑑定士による有料の鑑定評価を取得することを推奨します。
共有者全員でまとめて売却する
共有者全員が合意すれば、不動産全体を売却できます。
共有持分ごとの売却ではなく不動産そのものを市場に出すため、通常の不動産取引と同様に進められる点が大きなメリットです。
さらに、売却によって得られた現金は共有者全員で平等に分配でき、他の共有者に経済的な負担をかけることなくスムーズに共有状態を解消できます。
ただし、売却費用や税金なども持分に応じて全員で負担するため、事前の確認が欠かせません。
不動産会社に仲介を依頼して売却する
共有持分のみを売却する場合は不動産会社に仲介を依頼する方法もありますが、共有持分のみを購入する個人は一般的に少なく、通常の不動産市場では売却が難しいのが実情です。
買主としては、投資目的で共有持分を購入する法人や個人投資家などが多くなります。しかし、リスクを考慮して相場より低い価格を提示することが多いため、希望価格で売却できるとは限りません。
不動産会社に買取してもらう
不動産の共有持分を売却する方法の1つに、不動産会社に買取を依頼する方法があります。
持分買取を依頼すると、他の共有者と関わることなく自分の持分を現金化できるため、共有者との関係が良くない場合でもスムーズに共有名義から抜けることが可能です。
また、持分の売却手続きは通常複雑で煩雑ですが、不動産会社がサポートしてくれます。
ただし、共有持分の買取価格は、通常の買取価格よりも低くなることが一般的です。具体的には不動産本来の価値が100％の場合、通常の買取価格は80％程度であるのに対し、共有持分は50％程度となる傾向にあります。
不動産の共有持分の売却相場
不動産の共有持分を売却する際、他の共有者に売却する場合と第三者に売却する場合では価格の決まり方や条件が異なるため、それぞれの特徴を理解することが重要です。
ここからは、以下2つのケースごとに共有持分の売却相場について解説します。
- 他の共有者に売却する場合の相場
- 第三者に売却する場合の相場
他の共有者に売却する場合の相場
共有者が持分を買取することで単独所有に近づけるメリットがあり、市場価格に基づいた取引がしやすくなります。また、他の買主を探す手間やコストがかからない点も魅力です。
例えば、共有不動産の市場価格が4,000万円で持分割合が1/2の場合、他の共有者がその持分を購入する場合の価格は以下のように計算されます。
4,000万円（共有不動産の市場価格） × 1/2（持分割合） = 2,000万円（共有持分の市場価格）
ただし、他の共有者が購入資金を用意できない場合や売却自体に合意しない場合は実施が困難になります。
第三者に売却する場合の相場
第三者に売却する場合、市場価格の3〜6割程度に下がる可能性があります。
第三者が共有持分を購入する場合、以下のようなリスクがあるため、市場価格よりも低い買取価格となるのが一般的です。
- 利用制限：共有持分を取得しても不動産全体を自由に利用できるわけではないため、価値が低く見積もられやすい
- 交渉の困難さ：他の共有者と交渉して持分を統合する必要があるが、合意形成が難しいケースが多い
- 流動性の低さ：共有持分は一般の市場で売買されにくく、買主が限られるため、価格が低下しやすい
例えば、共有不動産の市場価格が4,000万円で持分割合が1/2の場合、第三者に売却する際の価格は以下のように計算されます。
共有持分の市場価格 = 共有不動産の市場価格 × 持分割合 × 0.3〜0.6
600万円〜1,200万円 = 4,000万円 × 1/2 × 0.3〜0.6
第三者への売却は、共有持分の買取を専門に行う不動産会社を利用することでスムーズに進められることもありますが、買取価格は低くなるため、売却目的に応じた選択が重要です。
不動産の共有持分を売却するときによくあるトラブル事例
共有持分を売却する際には、他の共有者との関係や法的手続きに関して問題が生じることがあります。 一般的に起こりうる以下のトラブルを事前に理解し、対策を取りましょう。
- 共有者が誰か分からない
- 他の共有者との関係が悪くなる
- 共有物分割請求が行われる
- 持分の購入者と他の共有者がトラブルになる
共有者が誰か分からない
不動産の共有持分を売却するためには共有者全員の同意が必要ですが、一部の人が行方不明だったり、相続が繰り返されたりした結果、共有者が不明になることがあります。
例えば、父親の遺産を相続した際に兄弟で不動産を共有していたものの、その後数十年が経過し、1人の兄弟が連絡を取れない状態になった場合、売却手続きが困難です。このような状況では遺産分割協議書を再度取り決める必要があり、手続きに非常に時間がかかります。
共有者が不明な場合は、相続人の調査や遺産分割協議が必要となるため、早期に専門家に相談しましょう。
他の共有者との関係が悪くなる
共有者に知らせずに勝手に共有持分を売却してしまうと、人間関係に悪影響を及ぼすおそれがあります。
例えば、親の遺産として不動産を共有している兄弟姉妹がいる場合、一方の兄弟が「手放して現金化したい」と考えている一方で、別の兄弟は「思い入れのある家なのでリフォームして住み続けたい」と考えることがあります。
もし共有者が一方的に持分を売却してしまった場合、他の共有者との関係がさらに悪化し、問題が大きくなるリスクがあります。
トラブルを避けるためにも調整役となる第三者を介したり、専門家に早期に相談したりすることが効果的です。
共有物分割請求が行われる
共有持分を売却する際、場合によっては「共有物分割請求」が行われます。
共有物分割請求とは、共有状態を解消して不動産の単独所有を求める請求です。共有物分割請求を行うと分割が必要になりますが、意見が対立すると最終的には裁判所の関与を必要とするケースもあります。
例えば、共有者の一人が共有持分買取を専門とする不動産会社に売却した場合、その会社は他の共有者に対して共有物分割請求を行うことが可能です。もし、売却後に他の共有者との合意が得られない場合、最終的には裁判所に分割請求を提起することになります。
裁判所による分割方法には、「現物分割」「代金分割」「全面的価格賠償の3つ」があり、不動産が競売にかけられる可能性も少なくありません。
持分の購入者と他の共有者がトラブルになる
共有持分を売却すると購入者が新たな共有者として加わります。
この時、既存の共有者が新たな共有者に対して反感を持ったり、共有物の使い方に関して意見が食い違ったりすることがあるため、トラブルが発生することがあります。持分を売却する際は、購入者との関係や今後の管理について事前に話し合っておくことが重要です。
また、トラブルを未然に防ぐために、売却契約時に具体的な取り決めを行いましょう。
不動産の共有持分を売却する流れ
不動産の共有持分を売却する際の基本的な流れは、以下のとおりです。
- 共有者に売却の意思を伝える
- 市場価格を調査する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 最低売却価格を設定する
- 販売活動を開始する
- 買主と売買契約を締結する
- 決済・移転登記を行う
共有持分は他の共有者の同意なしで売却可能ですが、後のトラブルを避けるためにも事前に共有者へ通知しておくことをおすすめします。
売却後は買主からの入金を確認したうえで、所有権移転登記（所有権を売主から買主へ移す）を行います。
買取業者に売却する場合は業者が手続きを代行することが一般的ですが、他の共有者に売却する場合は売主自身で登記を行う必要があります。
登記には専門知識が必要なため、スムーズに進めるためにも司法書士への相談をおすすめします。
不動産の共有持分を売却するときの必要書類
不動産の共有持分を売却するときの必要書類は、主に以下のとおりです。
| 必要書類 | 内容 |
| 権利証または登記識別情報 | 不動産の正式な所有者であることを証明する書類。再発行できないため、紛失した場合は法務局に相談する必要がある。 |
| 本人確認書類 | 身分を証明するための書類で、運転免許証やマイナンバーカードなどが該当する。 |
| 住民票 | 役所で取得できる書類。 |
| 印鑑・印鑑証明書 | 発行から3ヶ月以内のものが必要。 |
| 固定資産税評価額の証明書 | 固定資産税などの情報が記載された書類で、税務署から毎年4月上旬頃に送付される。 |
| 土地測量図及び境界確認書（土地の場合） | 隣地や道路との境界線を明確にするために必要な書類。 |
必要書類は数が多いため、事前にしっかりと用意しておきましょう。
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不動産の共有持分を売却するときにかかる費用・税金
不動産の共有持分を売却するときにかかる費用・税金は、以下のとおりです。
- 譲渡所得税
- 印紙税
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- 仲介手数料
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譲渡所得税
共有持分を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課せられます。計算式は以下のとおりです。
＜譲渡所得の計算＞
譲渡所得 = 売却価格 – 取得費（※1） – 譲渡費用（※2） – 特別控除
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
※1：共有持分購入時に支払った費用
※2：売却時にかかった費用
税率については、共有不動産を保有していた期間によって変わります。
譲渡所得税の税率は、共有不動産の所有期間によって異なります。所有期間が5年を超えている場合は20.315%、5年以下なら39.63%です。
印紙税
印紙税とは、売買契約書を作成する際に発生する税金で、売買価格に応じて税額が変わります。2027年3月31日まで適用される軽減税率に基づく税額は以下のとおりです。
| 契約金額 | 軽減税率 |
| 10万円超え50万円以下 | 200円 |
| 50万円超え100万円以下 | 500円 |
| 100万円超え500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5,000万円超え1億以下 | 30,000円 |
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登録免許税
共有持分を売却する際に住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消するために登録免許税が発生します。抵当権とは、金融機関が住宅ローンの担保として不動産に設定する権利のことで、抹消しない限り売却するのは難しくなります。
抵当権抹消の際にかかる登録免許税は不動産1件につき1,000円で、土地と建物それぞれに適用される仕組みです。
司法書士への報酬
日本司法書士連合会の調査によると、抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合の費用相場は、一般的に17,000円前後とされています。
司法書士に依頼すると費用はかかりますが、専門家のサポートを受けることで手続きをスムーズかつ安心して進めることが可能です。
自身の状況や手続きの複雑さを考慮し、依頼するかどうかを検討しましょう。
※参考：報酬アンケート結果（2024年（令和6年）3月実施）｜日本司法書士連合会
仲介手数料
共有持分を不動産会社を通じて売却する場合、成果報酬として仲介手数料の支払いが必要になります。
仲介手数料の金額は不動産会社によって異なりますが、宅地建物取引法によって上限が定められています。上限額は以下のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（速算式） |
| 200万円以下 | 売却価格×5%+消費税 |
| 200万円超から400万円以下 | 売却価格×4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3%+6万円+消費税 |
不動産の共有持分を早く・高く売却するためのポイント
ここでは、不動産の共有持分を早く・高く売却するためのポイントを紹介します。
- スケジュールに余裕をもたせる
- 市場の動向や価格相場を理解しておく
- 持分の割合を増やす
- 複数の不動産会社に査定依頼する
スケジュールに余裕をもたせる
不動産の共有持分を高く売却するためには、スケジュールに余裕をもたせることが重要です。
急いで売却しようとすると買主を見つける時間が限られ、希望価格での売却が難しくなります。また、交渉や手続きにも時間を要するため、少なくとも半年前から準備を始めるのが良いでしょう。
市場の動向や価格相場を理解しておく
不動産の共有持分を有利な条件で売却するには、市場の動向や価格相場を把握することが欠かせません。適正価格を設定できなければ売却期間が長引き、想定より低い価格で手放してしまうリスクがあります。
例えば、新駅の開業や大規模な都市開発が予定されているエリアでは、地価の上昇に伴い不動産の需要が高まり、価格が上昇する傾向があります。
こうしたタイミングを見極めて売却すれば、より高値での取引が期待できるでしょう。
持分の割合を増やす
持分の割合を増やすことで売却の選択肢が広がり、高値での売却が期待できます。
なぜなら、持分割合が大きいほど不動産に対する権利が強くなり、買主にとって魅力的に見えるからです。具体的には、共有者の1人が他の持分を買取ったり、贈与を受けたりするなどの方法があります。
複数の不動産会社に査定依頼する
共有持分の適正価格を把握し、より良い条件で売却するためには複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
不動産市場は動向が常に変動しているため、1社のみの意見では偏りが生じかねません。
また、媒介契約を結ぶために市場相場とかけ離れた査定価格を提示されることもあります。そのような場合でも、複数社に査定を依頼していれば価格の根拠を聞くなどして対策を講じられるでしょう。
なお、より多くの不動産会社から依頼先を選びたい場合は、ホームズの不動産一括査定をご利用ください。全国で約4,500社（2025年2月時点）と提携しており、不動産会社の強みや査定価格の根拠なども掲載しています。
不動産の共有持分売却に関するよくある質問
ここでは、不動産の共有持分売却に関するよくある質問を紹介します。
- 共有者の同意なしで共有持分を売却してもいい？
- 共有物分割請求を拒否することは可能？
- 他の共有者に持分を売却されてしまったらどうすればいい？
共有者の同意なしで共有持分を売却してもいい？
自分の共有持分であれば、他の共有者の同意がなくても単独で売却することが可能です。
ただし、売却先の買主が新たな共有者となるため、他の共有者との関係に影響を及ぼすおそれがあります。
売却後にトラブルを防ぐためにも、事前に他の共有者と話し合っておくことが重要です。
共有物分割請求を拒否することは可能？
共有物分割請求は共有状態を解消するための法的権利であり、他の共有者が請求を拒否することはできません。
共有物分割請求には、まず共有者同士で話し合う「協議」の段階があり、合意に至らなければ裁判所を介した「調停」、さらに解決しなければ「訴訟」へと進みます。
最終的に裁判所の判決によって分割方法が決定され、法的な強制力が生じるので、拒否することは不可能です。
訴訟に発展すると、裁判所の判断によって売却や分割が強制されるおそれがあるため、できるだけ協議の段階で誠実に対応し、納得のいく形での合意を目指すことが重要です。
他の共有者に持分を売却されてしまったらどうすればいい？
他の共有者が持分を売却した場合、新たな買主との関係でトラブルが発生する可能性があります。例えば、新たな所有者から家賃の支払いを求められたり、共有物分割請求を起こされたりするケースも考えられます。
こうした事態に対処するには、以下の3つのような適切な対応が必要です。
- 不動産が不要であれば自分の持分を売却する
- 不動産の所有を続けたい場合は売却された持分を買い戻す
- 共有物分割請求を受けた場合は弁護士に相談し法的対応を検討する
いずれの方法を選択するにしても、早めの対処が円滑な解決につながります。
不動産の共有持分を売却するならトラブルを少しでもなくそう
不動産の共有持分を売却する際は、他の共有者との関係や手続き上のトラブルを避けることが重要です。共有者同士で事前に話し合いを行って売却方針を明確にすることで、後々のトラブルを防ぐことができます。
また、共有物分割請求や持分購入者とのトラブルを避けるため、売却方法を慎重に選び、専門家のアドバイスを受けることも欠かせません。
適正な価格でスムーズに売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが大切です。ホームズの不動産一括査定を利用すれば、複数社の査定価格を簡単に比較でき、より有利な条件で売却を進められます。
不動産会社の特色や意気込みが分かる情報も豊富に提供しているので、相性の良い不動産会社を探す際の参考にしてください。
