「使わない農地を売却する」ことは一見シンプルで簡単なように思えます。しかし、実際に売却を進めようとした場合には、法令など多くの障害が立ちはだかります。特に、田んぼや畑などの農地を売るには、特別な手続きが必要です。
この記事では、「使わない農地を売りたい」と考えている人に向けて、農地売却が難しいといわれる理由や売却方法、流れなどについて解説します。
売却時の税金・費用や早く・高く売るコツについても紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 農地売却が難しいといわれる理由
- 使わない農地を売却する方法
- 【ケース別】農地を売却する一般的な流れ
- 農地売却で必要な税金・費用
- 農地売却で利用できる税制の優遇措置
- 農地の売却相場や今後の推移
- 農地をより早く・高く売るコツ
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もくじ
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農地売却が難しいといわれる理由
ここでは、農地売却が難しいといわれる理由を以下の観点から解説します。
- 農地法で購入者が制限されているから
- 農地転用には許可が必要になるから
- 農地の価格が下落しているから
農地法で購入者が制限されているから
農地は誰でも自由に購入できるわけではなく、農地法により「農地の購入が可能なのは農業委員会から許可を受けた農家」と定められています。
国民への安定した食料供給を確保するための措置として、「農業従事者」や「農業法人」が対象となっています。そのため、農業を始めたいと考える人がいても、すぐに農地を取得するのは困難です。
令和5年4月の農地法改正により、条件を満たせば農家以外の個人でも田んぼや畑などの農地を取得できるようになりました。
農地を効率的かつ適切に利用すれば、個人は原則自由に農地を取得し参入可能
※参考：改正農地法の概要｜農林水産省
これにより農地の有効活用が期待される一方、都心部への人口集中により地方の農地需要が減少しているため、まだまだ買主が見つかりにくい場合があります。
農地転用には許可が必要になるから
農地を宅地や商業用地に変更することを「農地転用」といい、転用して売却するには農業委員会の許可が必要です。
農地転用ができれば一般的な宅地と同様に幅広く買主を探すことができるため、農地のまま売却するよりもスムーズに進みやすくなると考えられます。
しかし、すべての農地が自由に転用できるわけではなく、特定の基準を満たした場合にのみ許可が下ります。
例えば、「農用地区域内農地」「甲種農地」「第一種農地」などは、土壌が肥沃で農業に適した土地とされており、簡単に転用できないよう厳しく規制されています。
農地の価格が下落しているから
近年、農業従事者の減少や高齢化により農地の需要が低下し、買主が少なくなった結果、農地の価格が下落しています。
農林水産省の調査によると、2020年（令和2年）の基幹的農業従事者のうち、65歳以上が全体の70％を占める一方、49歳以下の若年層はわずか11％にとどまっています。
今後も農家の高齢化が進むと新たに農地を購入する農業従事者が減り、売却が難しくなるといえます。
農地の売却相場が下落傾向にあることの参考材料として、全国農業会議所の調査結果を以下に引用します。
※出典：令和5年田畑売買価格等に関する調査結果（要旨）｜全国農業会議所
グラフから分かるとおり、純農業地域の農用地区域における田んぼの価格も畑の価格も年々下がり続けている状況です。
使わない農地を売却する方法
農地を手放したい場合、一般的に以下2つの売却方法が選択肢として挙げられます。
- 農地のまま売却する
- 農地転用して売却する
それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、自身が保有している農地の状況や希望に応じて最適な方法を選びましょう。
農地のまま売却する
農地のまま売却するメリット・デメリットとして、以下が挙げられます。
| メリット | デメリット |
| ● 農業を続けたい人にとって需要がある ● 農地転用の手続きが不要なため、比較的手間がかからない |
● 農地の需要が減少している ● 高齢化により農作業に従事できる人が減少している ● 買主が農業従事者に限られるため、売却先が限定される |
農地のままで売却する場合、購入者は農業委員会の許可を受けた農業従事者や農業法人に限られます。具体的には、以下のように複数の条件を満たしている必要があります。
- すべての農地を効率的に耕作すること
- 農地所有適格法人の要件を満たすこと（法人の場合）
- 農作業に常時従事すること
- 周辺の農地利用に影響を与えないこと など
なお、条件の1つとして定められていた「下限面積要件（※）」は、2023（令和5）年4月1日に施行された法改正によって撤廃されました。
※下限面積要件とは：取得後の農地の面積が一定以上になることを条件とするもの。面積の下限は地域によって異なる。
※参考1：農地取得に係る「下限面積要件」の撤廃｜福島市
※参考2：農地取得時における「下限面積要件」の撤廃について｜上田市ホームページ
農地をそのまま売却する場合は買主が限られるため、実際には農地価格が長期間下落し続けています。収益を考慮するなら、積極的に転用を検討するのも1つの手段です。
また、農地法の改正によって一定の条件付きではありますが、個人でも農地を取得できるようになったため、以前よりも売却の可能性が広がっています。
買主を見つける方法は、主に以下のとおりです。
- 近隣の農家に声をかける
- 農業協同組合（JA）に問合せる
- 農業委員会に相談する
- 農地売買に特化した不動産会社に仲介を依頼する
農地の売買にはさまざまな準備や手続きなどがあるので、自分でもある程度の知識を身に着けておくことが重要です。
農地転用して売却する
農地転用して売却するメリット・デメリットとして、以下が挙げられます。
| メリット | デメリット |
| ● 一般の不動産市場で売却できるため、買主が見つかりやすい ● 農地のまま売るより高額で取引できる可能性がある |
● 許可が必要なため、申請手続きに時間と手間がかかる ● すべての農地が転用できるわけではなく、場所によっては許可が下りない |
農地転用とは、「田んぼ」「畑」などの農地を宅地や商業用地として利用できるように変更することを指します。転用が認められると、一般の不動産市場での売却が可能となり、購入希望者の幅が広がります。
ただし、農地転用には農業委員会の許可が必要で申請手続きに時間がかかるほか、転用後の造成工事などが必要です。
なお、転用が可能な農地区分は以下のとおりです。
- 第2種農地
- 第3種農地
- 市街化区域にある農地
※第1種農地、甲種農地などは原則として転用不可（特例あり）
【ケース別】農地を売却する一般的な流れ
ここでは、以下の3つのケースに分けて農地を売却する一般的な流れを紹介します。
- 農地のまま売却するケース
- 相続した農地を売却するケース
- 農地転用して売却するケース
農地のまま売却するケース
農地のまま売却する場合は購入者が農業を営む個人や法人に限定されるため、売却の流れや必要な手続きが異なります。
農地のまま売却する場合の一般的な流れは、以下のとおりです。
- 買主を探す
- 売買契約を締結する
- 農業委員会に許可申請をする
- 許可証の交付を受ける
- 所有権移転登記と引き渡しを行う
買主が見つかったら売買契約を結びますが、農業委員会の許可が下りなければ契約解除となる点に注意が必要です。
契約後は必要書類を準備し、農地法第3条に基づく許可申請を行います。
農業委員会の許可が下りると正式に売却が可能となるため、買主に農地を引き渡し、売買代金を受取った後に所有権移転登記を行えば売却は完了です。
相続した農地を売却するケース
相続した農地を売却する場合の一般的な流れは、以下のとおりです。
- 相続登記を完了させる
- 農地の売却方法を決める
- 買主を探す
- 売買契約の締結と許可申請を行う
- 所有権移転登記と引き渡しを行う
農地を売却するには相続登記を行い、名義を自分に変更する必要があります。相続登記とは亡くなった方（被相続人）の名義になっている農地の所有権を、相続人に移す手続きです。
農地のまま売る場合に購入できるのは農家に限られますが、転用すれば一般の人にも売却可能です。
買主が決まったら売買契約を結び、所有権移転登記を行って買主へ農地を引渡します。相続した農地の売却には専門的な知識が必要なため、事前に司法書士や不動産会社に相談することをおすすめします。
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農地転用して売却するケース
農地を転用して売却する場合は、事前に農業委員会の許可を得る必要があります。
転用が認められれば宅地や商業地としての利用が可能となり、より高値で売却できる可能性が高まります。農地転用して売却する場合の一般的な流れは、以下のとおりです。
- 所有農地の基本区分を確認する
- 買主を探す
- 売買契約を締結する
- 農業委員会へ農地転用の許可申請（農地法第5条の許可）を提出する
- 都道府県知事から許可通知をもらう
- 買主に農地を引き渡す
まず、自分の農地区分や転用可否を確認するために農業委員会事務局や市町村の農政課に問合せましょう。
農地転用が可能であれば知人や不動産会社を通じて買主を探します。買主が見つかれば売買契約を結びますが、農業委員会の許可が下りなければ契約解除となることに同意を得たうえで慎重に進めましょう。
契約後は登記事項証明書や公図などで農地転用の許可申請を行いますが、自治体ごとに必要書類が異なるため事前確認が重要です。
許可が下りたら、都道府県知事から許可証が交付され農地を引渡します。売買代金を受取り、所有権移転登記を行えば売却完了です。
農地売却で必要な税金・費用
ここでは、農地売却で必要な以下の税金・費用について解説します。
- 仲介手数料
- 行政書士へ支払う報酬
- 印紙税
- 譲渡所得税
仲介手数料
田んぼや畑といった農地の売却時には、売買契約を仲介する不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。
農地の売買価格に応じて上限額が決まるため、売却価格が高いほど手数料も増えます。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（速算式） |
| 200万円以下 | 売却価格×5%+消費税 |
| 200万円超から400万円以下 | 売却価格×4%+2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3%+6万円+消費税 |
また、1,000万円から5,000万円の範囲における仲介手数料（税込）を以下の表でまとめています。
| 農地の売却価格 | 仲介手数料（税込） |
| 1,000万円 | 39.6万円 |
| 1,500万円 | 56.1万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 2,500万円 | 89.1万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 3,500万円 | 122.1万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 4,500万円 | 155.1万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
行政書士へ支払う報酬
農地を売却する際には、行政書士へ依頼することが一般的です。例えば、農地売却の許可申請を行う場合、行政書士への報酬は5万円程度かかります。
また、農地転用の許可申請を行う場合、市街区域内では10万円程度、市街化調整区域では15万円程度です。
手続きは自分で行うことも可能ですが、農地転用の許可申請は書類の取得や作成が複雑であるため、行政書士に依頼することをおすすめします。
印紙税
印紙税は不動産売買契約書などの法的文書に課される税金で、納税は収入印紙を契約書に貼付することで行われます。
印紙税の金額は農地の売却価格に応じて決まり、令和9年3月31日までに作成された売買契約書には軽減措置が適用されることが一般的です。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 10万円超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超え1億以下 | 60,000円 | 30,000円 |
譲渡所得税
農地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課せられます。譲渡所得税は売却によって得られた利益（譲渡所得）に対して課税され、以下の計算式で求めることが可能です。
＜譲渡所得の計算＞
● 譲渡所得 = 売却価格 – 取得費（※1） – 譲渡費用（※2） – 特別控除
● 譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率
※1：農地購入時に支払った費用
※2：売却時にかかった費用
譲渡所得税の税率は、農地の所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で農地を5年を超えて所有している場合、長期譲渡所得として20.315%の税率が適用されます。
一方、5年以下の場合は、短期譲渡所得として39.63%の高い税率が適用される仕組みです。
| 譲渡所得の種類 | 所得税率 | 住民税率 | 復興特別所得税 | 合計税率 |
| 短期譲渡所得 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
農地売却で利用できる税制の優遇措置
農地売却をする際、税制上の優遇措置を活用することで税負担を軽減できます。特に、売却の目的や譲渡先によって特別控除が適用されるケースがあります。
ここでは、それぞれの優遇措置について解説します。
- 農地保有の合理化などのために土地を売ったときの800万円特別控除
- 農地中間管理機構へ譲渡したときの1,500万円特別控除
- 農地転用目的で売却したときの5,000万円特別控除
農地保有の合理化などのために土地を売ったときの800万円特別控除
個人や農業生産法人が農地を売却して譲渡益が発生すると、通常は所得税や法人税の対象となります。しかし、農業委員会のあっせんなどを通じて地域の担い手に農地を売却した場合、譲渡益から一定額が控除される「特別控除」が受けられます。
控除の対象となるのは農用地区内の農地で、要件は以下のとおりです。
- 農業経営基盤強化促進法に基づく「利用権等促進事業」を通じて農地を売却した場合
- 農業委員会のあっせん（農地移動適正化あっせん事業など）により、認定農業者等に農地を売却した場合
- 農地保有合理化法人に売却した場合
この制度は農業経営の効率化や新規就農者への支援を目的として設けられ、農地の集約や適切な活用を促進することを趣旨としています。
農地中間管理機構へ譲渡したときの1,500万円特別控除
農地を「農地中間管理機構」へ譲渡する場合、譲渡所得から最大1,500万円の特別控除を受けられます。
農地中間管理機構とは、農地の貸し手と借り手を仲介し、農地の集約や流動化を促進するために設立された公的機関で、農地の有効活用を促進することが目的です。
特別控除を受ける場合は、「農業経営基盤強化促進法」に基づく買入協議を経て、農地を農地中間管理機構へ譲渡する必要があります。
農地転用目的で売却したときの5,000万円特別控除
農地が土地収用法に基づき買取られた場合、譲渡所得から最大5,000万円の特別控除を受けることができます。
主に公共事業を目的とした土地の収用や買収に適用され、国や自治体が指定した業者が農地を取得する際に適用される仕組みです。
特別控除を受けるには確定申告が必須となり、申告時には買取証明書などの添付書類が必要です。これらの書類は業者から交付されるため、紛失しないよう十分に注意しましょう。
農地の売却相場や今後の推移
地域別に見る農地の売却相場は、以下の表のとおりです。
| 地域 | 中田平均価格/10a | 中畑平均価格/10a |
| 北海道 | 239,000円 | 117,000円 |
| 東北 | 498,000円 | 300,000円 |
| 関東 | 1,395,000円 | 1,514,000円 |
| 東海 | 2,025,000円 | 1,790,000円 |
| 北信 | 1,266,000円 | 1,790,000円 |
| 近畿 | 1,266,000円 | 1,285,000円 |
| 中国 | 668,000円 | 398,000円 |
| 四国 | 1,564,000円 | 888,000円 |
| 九州 | 763,000円 | 531,000円 |
| 沖縄 | 871,000円 | 1,233,000円 |
大都市圏の農地は市街地に近い農地ほど転用される可能性が高く、需要が見込まれるため他の地域と比べて平均価格が高い傾向にあります。
しかし、農地全体の価格は冒頭でも述べたように下降傾向にあり、売却を検討している場合は早めに不動産会社へ相談することをおすすめします。
農地をより早く・高く売るコツ
ここでは、農地をより早く・高く売るコツを紹介します。
- 情報収集・スケジュールの確保を徹底する
- 農地を良い状態に保っておく
- 取得から5年以上経過した後に売却する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
情報収集・スケジュールの確保を徹底する
農地をスムーズに売却するには、需要が高まる時期を見極めるための情報収集と、余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。
農地の売却は買主が限られることや農業委員会の許可が必要であることから、他の不動産と 比べて売却に時間がかかる傾向があります。
場合によっては、売却完了までに1年以上かかることも珍しくありません。
また、たとえ早い段階で買主が見つかったとしても、農業委員会の審査や手続きが長引けば売却のタイミングが遅れる可能性があります。
農地を良い状態に保っておく
売却予定の農地は、できるだけ良好な状態を保ちましょう。
定期的な管理を怠ると雑草が生えたり、不法投棄されたりするリスクがあります。ゴミを放置するとさらに投棄される可能性が高まり、処分費用は所有者の負担となります。
また、見た目が悪い農地は買主が見つかりにくく、売却価格にも影響することがほとんどのため、農地を高く売るためには定期的に手入れを行いましょう。
取得から5年以上経過した後に売却する
譲渡所得税において所有期間が5年以上であれば長期譲渡所得として扱われ、税率が20.315%になります。
一方、5年未満の場合は税率が39.63%に引き上げられるため、負担が大きくなります。 売却を急いでいない場合、5年以上所有してから売ることを検討するのも有効な方法です。
複数の不動産会社に査定を依頼する
農地をより早く・高く売るには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
1社の査定価格だけでは妥当性を判断するのが難しく、購入希望者に見向きもされないおそれがあります。
また、不動産会社によっては媒介契約を獲得したいために相場を無視した高額な査定価格を提示してくるケースもゼロではありません。高額な査定価格は魅力的に見えますが、販売期間が長引いた後、値下げを求められるリスクがあります。
なお、ホームズの不動産一括査定では厳正な審査を通過した信頼できる不動産会社のみと提携しているので、安心してご利用いただけます。提携社数も4,500社以上（2025年2月時点）で、より自分にあった不動産会社と出会えます。
農地売却に関するよくある質問
ここでは、農地売却に関するよくある質問を紹介します。
- 農地が売れないときはどうすればいい？
- 農地売却による確定申告の必要書類は？
- 農地売却したいときにおすすめの相談先は？
農地が売れないときはどうすればいい？
農地が売れない場合の対処法は、以下のとおりです。
| 対処法 | 概要 |
| 転用（宅地などへの変更）を検討する | 転用には農業委員会の許可が必要。農地を宅地に転用することで買主の幅が広がる。 |
| 売却ルートを見直す | 不動産会社だけでなく、農地専門の仲介会社や自治体の農業委員会に相談することで、買主を見つけやすくなる。 |
| 価格設定を適正にする | 相場よりも高すぎる価格では売れにくいため、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な価格を確認することが大切。 |
農地売却による確定申告の必要書類は？
農地売却による確定申告の必要書類は、以下のとおりです。
- 本人確認書類
- 確定申告書の第一表と第二表（B様式）
- 確定申告書の第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 譲渡した際の売買契約書の写し
- 農地取得時の売買契約書の写し
- 農地の謄本
農地売却したいときにおすすめの相談先は？
農地を売却したいときにおすすめの相談先は、以下のとおりです。
| メリット | デメリット | |
| 農業委員会 | ● 地域の農地事情に詳しく、適切なアドバイスがもらえる ● 農業従事者が利用しやすい |
● 有料のサポートが必要になる場合がある |
| 不動産会社 | ● 農地売却をワンストップでサポートしてくれる ● 買主を探す手間を省ける |
● 農地売却に強い会社を選ぶ必要がある ● 仲介手数料がかかる |
| 農地買取センター | ● 農地転用が無料でできる ● 専門的なサポートを受けられる |
● 対応エリアが関東・福島・宮城に限られる |
| 農地バンク | ● 国や自治体が運営するため安心して利用できる ● 農地を貸したい人と借りたい人をマッチングしてくれる |
● 買主が見つかるまで時間がかかる場合がある |
不動産会社に依頼すれば、相談だけでなく査定・売却活動まで仲介してくれるので、よりスピーディーな売却を実現できるでしょう。
使わない農地をスムーズに売却するには
農地の売却は宅地と比べて活用範囲が狭く、買主にも制限があるため、一般的な不動産売却と比べて難易度が高いのが実情です。さらに、農家の高齢化や人口減少によって購入希望者が減少しており、売却が一層困難になっています。
特に近所に農家がいない場合、自分で売却先を見つけるのは手間と時間がかかるため、早急に売却を進めたい人は不動産会社に相談するのがスムーズです。
なお、ホームズの不動産一括査定を利用すれば、複数の不動産会社の査定価格を比較でき、効率的に売却を進められます。不動産会社の特色や意気込みが分かる情報も豊富に提供しているので、所有する農地と相性の良い不動産会社を探す際に参考にしてください。
