住所等変更登記の義務化により、引越しなどで所有者の住所が変わった場合、または結婚などによって氏名が変わった場合には、登記簿の住所・氏名も変更が必要になります。正当な理由なく手続きをせずに放置すると、罰則を科される可能性もあります。
たとえば、引越しの際に役所で住所変更の手続きをしても、その内容は登記簿には自動で反映されません。「転居届を出したから登記簿の内容も変わっているはず」と思い込むと、登記簿は変更されないままになってしまいます。
とはいえ、登記に慣れていない方にとっては、何を準備してどう申請すればよいのか、分かりにくいのも事実でしょう。
本記事では、義務化の概要や住所等変更登記の手続き方法、法務局が代わりに変更してくれる「スマート変更登記」などを、分かりやすく解説します。
この記事で分かること
- 2026年4月1日から始まる住所・氏名変更の登記義務化の全容
- 手続きを放置した場合の罰則（過料）と所有者が抱えるリスク
- 自分で申請する方法と、法務局が代わりに変更する「スマート変更登記」の活用法
もくじ
住所等変更登記の義務化とは
不動産の所有者が引越しなどで住所を変更した場合、または結婚などにより氏名が変わった場合に、登記簿に記載されている住所・氏名も更新することが、2026年4月1日から義務化されます。
これまで、住所等変更登記を行うかどうかは、所有者の任意でした。その結果、住所や氏名が変わっても登記簿が更新されないケースが発生し、所有者と連絡が取れず、さまざまな問題が生じてきました。
義務化以降は、住所・氏名が変わった際は、定められた期間内に変更登記を行わなければなりません。正当な理由なく手続きをせずにいると、罰則が科される可能性もあります。
不動産の所有者にとって、住所等変更登記の義務化は、しっかり内容を理解しておきたい法改正なのです。
法務省 住所等変更登記の義務化の関係資料
参考：住所等変更登記の義務化特設ページ 法務省
参考：e-Gov 法令検索 不動産登記法
登記とは何か？ 変更登記の意味
登記とは、土地や建物に関する情報を、公の帳簿である「登記簿」に記録する制度です。登記簿には、不動産の所在地や面積といった物件そのものの情報に加え、所有者の住所や氏名などの所有権に関する情報、抵当権などのその他の権利に関する情報も記載されています。
こうした登記簿に記載されている内容を「登記事項」と呼びます。そして、登記事項に変更が生じた場合に登記簿の該当箇所を更新する手続きが「変更登記」です。
たとえば、引越しをして新しい家に住むことになった場合、所有する不動産の所有者の住所についても、変更登記を行い新しいものにします。
義務化の対象になる不動産所有者とは
住所などの変更登記の義務化は、登記簿に「所有者」として記載されている方が対象です。個人だけでなく、会社などの法人が所有者として登記されている場合も対象になります。
また、この義務化を定めた不動産登記法には、「この人は対象外」といった除外要件は設けられていません。そのため、原則として、登記簿上所有者として記載されているすべての人が義務の対象になると考えてよいでしょう。
ただし、期限内に変更登記をしなかった場合に科される過料については、一定の条件に該当する場合には対象外となることがあります。この点はあとの章で詳しく解説します。
共有名義の不動産の登記変更について
共有名義の不動産については、各所有者が自身の持分（その不動産をどれだけ所有しているかを示す割合）についての登記事項を変更するのが基本です。
ほかの共有者の住所や氏名の変更を行う場合は、本人から委任状を受け取ったうえで、代理人として申請します。ただし、注意したいのは、委任状があれば誰でも「自由に」代理で変更登記ができるわけではない点です。
資格のない人が業として登記手続きの代理や書類作成などを報酬を得て行うと、司法書士法や土地家屋調査士法に抵触するおそれがあります。
複数の共有者がいて、まとめて申請をする必要がある場合は、司法書士などの有資格者に依頼するほうが安心でしょう。
いつまでに変更登記をすればよいのか
変更登記は、住所が変更になった日から2年以内に行う必要があります。2年という期間は長く感じ、「時間があるときに変更すればよい」と考えてしまうかもしれません。
しかし、遠方にある不動産や、普段使っていない不動産の場合、いざ変更登記をしようとした際に見落とすことも考えられます。
住所の変更があった際は、所有する不動産を確認し、速やかに変更登記を行ったほうが安心です。
過去の住所・氏名の変更も義務化の対象に
今回の義務化では、2026年4月1日より前の住所や氏名の変更も、変更登記を行うべき対象に含まれます。つまり、引越しや結婚などが義務化の前であっても、登記簿の住所を変えていない場合は変更登記が必要です。
この、義務化以前の住所・氏名の変更登記には猶予期間が設けられており、2028年3月31日が期限になっています。
心当たりがある方は、まず登記事項証明書で登記簿の住所・氏名が最新かを確認し、古いままの場合は早めに手続きを進めるようにしましょう。
国土交通省の調査によれば、所有者不明土地の割合は全国の土地の23％におよび、面積を合わせると九州のよりも広いといわれています
変更登記を行わなかった場合の罰則
住所等変更登記を期限内に行わないと、罰則として、不動産登記法に基づき5万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、期限を過ぎたからといって、直ちに過料が科されるわけではありません。
法務局から手続きを求める通知が届いたあと、指定の期限内に対応すれば過料は科されません。また、重い病気など、変更登記ができない正当な理由がある場合は、過料の対象外となることがあります。
罰則を受けるまでの流れ
住所等変更登記を行わなかった場合の過料が科されるかどうかは、一般的に次の流れで決まります。
- 法務局が、住所などの変更から2年を過ぎても登記が更新されていないことを把握します。
- 法務局から所有者に対して、期限を示して変更登記を求める通知（催告）が届きます。
- 期限内に変更登記を申請するか、スマート変更登記※の申出を行えば過料は科されません。 一方、正当な理由がなく通知に応じない場合は裁判所に連絡されます。
- 裁判所が事実を確認し、罰則に相当すると判断すると過料が決定します。
※スマート変更登記は、あらかじめ申出を行った所有者について、法務局が一定の確認を行ったうえで住所等の変更登記を行う仕組みです。詳しくはあとの章で解説します。
罰則を受けずに済むケース
変更登記が必要な場合でも、以下のような「正当な理由」があると認められれば、法務局から裁判所への通知は行われず、過料は科されません。
- すでに必要な届出などが行われているが、法務局側の手続きが行われていない場合
- 市区町村の区画変更などで住所表記が変わった場合
- 所有者が重い病気などで手続きが難しい場合
- 所有者がDV被害者などで、身の安全のため避難している場合
- 経済的に著しく困窮しており、登記費用の負担が困難な事情がある場合
法務省は、上記に挙げた事例以外にも、個別の事案における具体的な事項に応じて「正当な理由」を判断するとしています
なぜ住所等変更登記は義務になったのか
住所等変更登記が義務化されたのは、登記簿の住所や氏名が古いままだと、必要なときに所有者に連絡できず、さまざまな手続きが止まってしまうためです。
たとえば、公共事業や災害復旧のために土地を使う場面では、所有者と連絡が取れなければ、国や自治体などは勝手に工事を進められません。
あるいは、放置された土地が周辺に悪影響を与えていても所有者に改善を求められない、売買において登記が最新でないと手続きが滞る、といった不都合も発生します。
所有者不明の土地は九州と同程度の面積に匹敵するともいわれ、高齢化で相続が増える今後は、さらに増えるおそれがあります。こうした問題を減らすため、国は住所等変更登記の義務化に踏み切ったのです。
登記を変更していない不動産を持つリスク
不動産の登記情報が最新でないと、所有者にも、必要な手続きが滞ったり、思わぬトラブルにつながったりするリスクがあります。ここでは、特に注意したい2つのリスクを解説します。
不動産売却が滞る可能性がある
土地や建物を売却する際、現在の住所・氏名と登記簿の住所・氏名が一致していないと、売却手続きに入る前に住所等変更登記が必要となり、売却のための手続きが一時的に止まる可能性があります。
変更登記に必要な書類の準備や申請に時間がかかり、売却による現金化が遅れてしまうかもしれません。
また、売却の際、売主の本人確認において住所・氏名の不一致が判明すれば、買主に不安を与え、契約自体に支障をきたすことも考えられます。
近隣住民へ迷惑をかけるおそれがある
所有する土地が管理されないまま放置されていることで近隣住民が迷惑を被っていても、登記簿に記載された所有者の住所や名前が古いと連絡が取れず、結果として迷惑がかかり続けてしまうおそれがあります。
たとえば、雑草が伸び放題になっていたり、倒木の危険が生じたりしても、所有者の連絡先が分からなければ対応を求めることができません。問題が長引けば、近隣住民とのトラブルに発展する可能性もあるでしょう。
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登記が変更済みか確認する方法
登記簿の住所・氏名が現在のものに変更されているか分からない場合は、不動産の登記事項を記載した「登記事項証明書」を取得して確認します。
取得するには、登記簿を管理している法務局の窓口で請求する方法のほか、オンラインで請求し郵送で取り寄せる方法があります。
また、証明書自体は不要で、内容を確認できればよいという場合は、オンラインで登記事項を閲覧する方法もあります。
住所等変更登記の手続きについて
住所等変更登記は、必要な書類をそろえて法務局に申請することで進められます。ここでは、準備する書類などと費用の目安、手続きの手順を解説します。
必要な書類と費用の目安
住所等変更登記を申請する際は、主に次の書類と費用を準備します。
・登記申請書
法務局のホームページから書式をダウンロードできます。
・住民票の写し
登記簿上の住所・氏名と、現在の住所・氏名のつながりを確認するために必要です。
ただし、登記簿上の住所・氏名から現在の住所・氏名までに複数回変更している場合は、住民票だけではつながりを証明できないことがあります。その場合は、戸籍の附票の写しなどが必要になります。
・登録免許税
登記に対して課される税金です。登記申請書とともに税額分の収入印紙を提出することで納付します。
税額は、不動産1物件につき1,000円です。仮に、土地と建物をそれぞれ1物件ずつ変更する場合は、合計2,000円が必要になります。
変更登記の具体的な手順
変更登記の具体的な手順は以下のとおりです。法務局では登記に関する相談も受け付けています。初めて手続きをする方は、事前に確認しておくと安心です。
1.登記申請書を作成する
法務局のホームページにある記載例を参考にして作成します。
2.登録免許税を用意する
税額に相当する収入印紙を台紙に貼り付け、登記申請書と綴りにします。
3.登記申請書などを提出する
登記申請書に住民票の写しなどを添付し、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。提出は、窓口に持参するほか、郵送でも可能です。
4.登記完了書類を受け取る
法務局での登記が完了すると登記完了証が交付されます。これを受け取れば手続きは完了です。
必要な書類と費用、手順などの詳細は法務省ホームページを参照してください
専門家に変更を依頼した方がよいケース
住所などの登記事項は、所有者自身でも変更の手続きができます。しかし、司法書士や土地家屋調査士といった専門家に依頼をした方がよい場合もあります。ここでは、代表的な2つのケースを紹介します。
複数回変更している場合
変更登記の手続きでは、登記簿に記載された住所・氏名から現在の住所・氏名になるまでに複数回変更している場合、その間の住所・氏名がつながっていることを証明する必要があります。
これには、戸籍の附票の写しなど、住所・氏名の履歴を確認できる書類を用意しなければなりません。
ただし、変更の回数や時期によっては、どの書類をそろえれば足りるのかという判断が難しいこともあります。手続きの手間を減らしたい方や、早めに変更登記を進めたい方は、専門家に依頼することをおすすめします。
地番が不明な場合
住所の変更登記のためには、土地を特定するための「地番」を把握する必要があります。ただし、地番は、普段使っている住所と同じとは限りません。
地域によっては、地番とは別に、郵便物などが目的地に届くように分かりやすく表示した「住居表示」を住所として用いている場合があります。
また、見た目は一つの土地でも、登記上は複数の地番に分かれており、そのうちの一つが住所になっているケースもあります。このような土地の変更登記を行うには、すべての地番を確認しなければなりません。
所有する土地の地番が分からない、または地番がいくつあるか把握できていない場合は、専門家に調査から依頼したほうが確実です。
専門家に依頼する場合の費用相場
住所等変更登記を司法書士に依頼する場合、司法書士報酬がかかります。報酬の額は、土地1筆と建物1棟の場合で、1万3,913円が相場です。ただし、司法書士報酬は地域によって差があり、東京などの都市部では2～3万円程度となることも珍しくありません。
また、変更回数が多く追加書類の取得が必要な場合や、対象不動産が複数ある場合なども、費用が増えることもあります。金額は状況次第で変わるため、依頼前に見積もりを取って確認すると安心です。
参考：「報酬アンケート結果（2024年3月実施）」日本司法書士会連合会
事例によって司法書士に支払う費用は異なります。申請の際には別途諸費用が発生しますので、詳細な費用は司法書士に確認が必要です
法務局が代わりに変更をしてくれる「スマート変更登記」
住所等変更登記の義務化に合わせて、所有者の手続きの負担を減らす目的で「スマート変更登記」という制度が導入されます。これは、法務局が職権によって、所有者に代わって住所などの変更登記を行うものです。ここでは、個人向けのスマート変更登記について解説します。
利用方法と変更までの流れ
スマート変更登記を利用するには、まず所有者が「申出」を行う必要があります。 申出とは、法務局が所有者の状況を確認できるよう、必要な情報を事前に届け出る手続きです。
申出は、オンラインで行うほかに、申出書を作成して法務局に提出することでも可能です。
提出するのは以下の情報です。
- 氏名
- 氏名の振り仮名（外国人の方はローマ字氏名）
- 住所
- 生年月日
- メールアドレス
この申出を済ませておくと、所有者の住所などに変更があった際に、法務局がその変更を把握できるようになります。その後、本人にメールで確認を行い、問題がなければ登記事項の変更が行われます。
相続した不動産の登記も義務になっている
関連するものとして、2024年4月1日から、相続した不動産の「相続登記」も義務化されています。相続登記とは、亡くなった方が持っていた土地や建物の名義を、相続人の名義に変更する登記手続きです。
不動産を相続した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
期限を過ぎても正当な理由なく放置した場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。
また、義務化前の2024年3月31日以前に相続した不動産も、未登記のままであればこの義務の対象となり、2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。
住所等変更登記の手続きをする際は、所有する不動産について今一度確認しましょう。相続登記が済んでいない不動産があれば、住所等変更登記と一緒に相続登記も進めると安心です。
住所等変更登記義務化でよくある質問
ここでは、住所等変更登記義務化に関するよくある質問に回答します。
- 義務化の対象になる不動産所有者は？
- いつまでに変更をすればよいのか？
- 過去の住所・氏名の変更も対象になるのか？
- 変更登記をしないとどのような罰則があるか？
義務化の対象になる不動産所有者は？
登記簿に所有者として記載されている方が対象になり、個人だけでなく法人も含まれます。
不動産の用途や利用状況にかかわらず、不動産を所有していれば原則として対象になるため、まずは登記簿上の名義が自分になっているかを確認しましょう。
いつまでに変更をすればよいのか？
住所が変わった日から2年以内に変更登記が必要です。転居届を出したり住民票を移したりしても、登記簿は自動で更新されません。
後回しにすると、売却の際に手続きが止まったり、近隣に迷惑をかけたりする可能性があるため、早めの対応を心がけましょう。
過去の住所・氏名の変更も対象になるのか？
住所等変更登記の義務化が施行される2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていても、変更登記をまだしていなければ義務化の対象です。
この場合は猶予期間が設けられており、2028年3月31日までに変更登記を行うことが定められています。
変更登記をしないとどのような罰則があるのか？
期限内に変更登記をしないと、5万円以下の過料の対象になる可能性があります。ただし、期限を過ぎた直後にすぐ過料が科されるわけではありません。
法務局から手続きを求める通知が届くため、その後指定の期限内に対応すれば過料は科されません。また、重い病気など正当な理由がある場合は、過料の対象外となることもあります。
利用しない不動産は売却もおすすめ
今回の住所等変更登記義務化は、普段使っていない不動産も対象です。住所や氏名が変わった場合は、早めに変更登記を済ませておきましょう。
また、今後も利用する予定がない不動産であれば、売却を検討するのもおすすめです。売却すれば、住所や氏名が変更になるたびに変更登記の手続きを行う必要がなくなり、固定資産税や管理費、建物の修繕費といった負担も不要になります。
不動産の売却を検討するには、まず相場を把握することが欠かせません。複数社に査定を依頼して比較すると適正な価格感がつかめ、所有している不動産をどう扱うか判断しやすくなります。
査定を依頼するなら、複数社にまとめて査定を依頼できる、LIFULL HOME’Sの不動産一括査定をおすすめします。査定の依頼と結果の比較が効率良くできますので、ぜひご利用ください。
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記事執筆
武井 利明（たけい としあき）
住宅・不動産ライター
全国展開するハウスメーカーに約20年、営業として勤務し、その後フリーのライターとして独立。
住宅建築に加え、家づくりに伴う土地購入を数多くサポートしてきた経験を活かし、不動産取引の仕組みや制度をわかりやすく解説する記事を執筆している。
実務経験に基づいた現実的な視点と、一次情報を重視した正確性を軸に執筆を行っている。
記事監修
伊藤祐基（いとう ゆうき）
司法書士法人いとうリーガル代表
司法書士・行政書士・宅建士。元借金取り×相続専門司法書士。数多くの現場で、「遺産より感情が家族を壊す」現実を見てきました。だからこそ、法律だけで終わらせない。親の相続、兄弟トラブル、障害のある子の将来対策に強く、年間100件以上の相続相談に対応。「もめない」ではなく「壊れない家族」を守る相続を支援しています。
