定期借地権付きマンションは、住める期間が限定されていることやランニングコストが高くなる点から、売却が難しいといわれることがあります。しかし、アピールすべき点や留意点を理解することで、スムーズな売却が期待できるでしょう。
この記事では、定期借地権付きマンションが売れないといわれる理由や、売却を成功させるための具体的なコツについて解説します。
この記事で分かること
- そもそも定期借地権付きマンションとは？
- 定期借地権付きマンションが売れないといわれる理由
- 定期借地権付きマンション売却でアピールできるポイント
- 定期借地権付きマンションの売却を成功させるコツ
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もくじ
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そもそも定期借地権付きマンションとは？
定期借地権付きマンションとは、土地を所有せずに借りる権利である『定期借地権』を用いたマンションです。マンションの建物部分は購入者の所有物ですが、土地は所有者ではなく、貸主から一定期間借りる形となります。
通常、契約期間は50年以上に設定され、契約が終了すると土地は返還されるので、土地の所有権を取得することはできません。
土地の購入費用がかからないため、マンションの購入価格が一般のマンションよりも安価な場合が多くなるのが特徴です。こうしたメリットはあるものの、契約終了後に建物がどうなるかなど、購入者が注意すべき点も多くあります。
以下では、2つのポイントについて解説していきます。
- 旧借地権・普通借地権・定期借地権の概要
- 一般的なマンションとの違い
旧借地権・普通借地権・定期借地権の概要
旧借地権・普通借地権・定期借地権の概要を、以下の表に簡単にまとめています。
| 項目 | 旧借地権 | 普通借地権 | 定期借地権 |
| 契約期間 | 無期限 | 最低30年 | 50年以上 |
| 更新の有無 | 有 | 有 | 無 |
| 土地の返還 | ほぼ不要（借り続けられる） | 必要だが更新が一般的 | 必要（契約満了時に返還） |
| 資産価値への影響 | 永続的な所有権に近い | 土地の価値も含まれる | 土地の価値は影響しない |
借地権には大きく分けて『旧借地権』『普通借地権』『定期借地権』の3つがあります。
旧借地権は1921年に制定された借地法に基づく権利で、契約更新に制限がなく、ほぼ永久に土地を借り続けることができます。
普通借地権と定期借地権は、1992年に定められた借地借家法（新法）に基づく権利です。
普通借地権の契約期間は30年以上であり、更新が可能ですが、契約終了後も土地を借り続けることが一般的です。
定期借地権は契約期間が50年程度と決まっており、期間終了後には土地を返還しなければなりません。定期借地権は更新のない契約が特徴であり、建物や土地に関する権利が契約満了時に終わるため、他の借地権とは異なる点に注意が必要です。
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一般的なマンションとの違い
一般的なマンションとの主な違いは、所有権の範囲です。
一般的なマンションは土地と建物の両方に所有権がありますが、定期借地権付きマンションでは建物のみを所有し、土地は契約期間終了後に返還します。
このような背景から、一般的なマンションでは将来的な資産価値の向上が期待できる場合があります。それに対し、定期借地権付きマンションの土地は所有者のもとにあるので、資産価値や売却時の価格に対してマイナスの影響が出ることが多いといえます。
定期借地権付きマンションが売れないといわれる理由
ここでは、定期借地権付きマンションが一般的に売れないとされる理由を紹介します。
- 居住できる期間が限定されているから
- ランニングコストが高いから
- 金融機関からの融資がつきにくいから
- 地主の許可や承諾料が発生するから
居住できる期間が限定されているから
定期借地権付きマンションは、居住できる期間があらかじめ定められています。
一般的には50年や70年といった長期間で契約されますが、期間終了後には土地を返還する必要があり、住み続けることはできません。そのため、将来的に買主が住むことができる期間が短くなってしまい、購入されづらくなります。
例えば、借地期間が50年のマンションを40年目で売却した場合、買主が住める期間は10年です。条件が合致すれば買主を見つけられる可能性もありますが、多くの買主は長く住めるマンションを探している傾向にあります。
したがって、「居住できる期間が限定されている」という点は、定期借地権付きマンションが売れないといわれる大きな理由といえます。
ランニングコストが高いから
定期借地権付きマンションは、月々の支払いに地代（借地料）が加わります。解体費用の積み立ても必要であり、一般的なマンションと比べてランニングコストが高くなりがちです。
通常の管理費や修繕積立金も支払う必要があり、月々の出費がかさむことが購入希望者にとって懸念材料となり、売却が難しくなってしまいます。
定期借地権付きマンションを売却する際は地代（借地料）を正確に伝え、予算に見合った買主を見つけることが大切です。
金融機関からの融資がつきにくいから
金融機関にとって、定期借地権付きマンションは担保価値が低く、住宅ローンの審査が厳しくなることがほとんどです。特に、借地権の残存期間が短い場合や期間満了後に建物が撤去される可能性がある場合、融資を受けられないケースもあります。
金融機関によっては、「定期借地権の残存期間が10年以上あること」を融資条件としているところも少なくありません。
買主が融資を受けられない可能性がある点が、売却の難しさにつながっています。対策として、自己資金が多い買主を見つけるか、融資に強い金融機関を探すなどが考えられます。
地主の許可や承諾料が発生するから
定期借地権付きマンションを売却する場合、地主の許可や承諾料が発生する場合があります。
地主の許可を得ずに売却を進めると、定期借地契約を解除されるリスクがあるため注意が必要です。また、金融機関が買主に融資を行う際、借地権譲渡に対する地主の承諾書を求めることがあります。
このように、定期借地権付きマンションでは地主とのやり取りも発生するので、売買の自由度が低くなります。地主にスムーズに承諾を得ることができないと、購入希望者にマイナスな印象を与えてしまい、売却が頓挫しかねません。
定期借地権付きマンションの売却を円滑に進めるためにも、地主とは日頃から良好な関係を構築しておく必要があるでしょう。
定期借地権付きマンション売却でアピールできるポイント
ここでは、定期借地権付きマンション売却でアピールできるポイントを紹介します。
- 一般的なマンションの相場より安い
- 立地条件が良い
- 土地に関する税金がかからない
一般的なマンションの相場より安い
定期借地権付きマンションは土地の所有権がないため、一般的なマンションに比べて価格が安く設定されているケースがほとんどです。マンションの立地や専有面積、築年数などによって異なりますが、一般的なマンションよりも2〜3割程度安くなるとされています。
定期借地権付きマンションの売却時には、価格の安さをアピールすると良いでしょう。ただし、相場より安い分、購入希望者がその土地利用に対する理解とリスクを認識していることが前提です。
立地条件が良い
定期借地権付きマンションのなかには、都心の一等地に建つ高級マンションやタワーマンションなども少なくありません。特に、国や自治体、大使館などの公的機関が所有している土地に建つ定期借地権付きマンションは、立地条件が良いケースが多くなります。
市場のニーズが高い場合は高値売却が実現できる可能性もあるので、立地条件が良い場合は積極的にアピールすることが大切です。例えば、駅近や商業施設が充実しているエリアに位置する場合、利便性の高さをアピールポイントとして活用できます。
立地の良さは土地の所有権に関わらず、住みやすさやアクセスの良さとして評価されるため、買主にとって魅力的な要素となり得るでしょう。
土地に関する税金がかからない
定期借地権付きマンションにおける土地の所有権は地主にあるため、土地に関する税金は発生しません。これは購入希望者にとっての大きなメリットであり、土地に関する税金を心配する必要がありません。
ただし、月々の支払いに地代が加わるほか、解体費用の積み立ても必要な場合があり、ランニングコストが高くなる点は理解してもらう必要があるでしょう。
定期借地権付きマンションの売却を成功させるコツ
ここでは、定期借地権付きマンションの売却を成功させるコツを紹介します。
- 残存期間を考慮してなるべく早く売る
- 売却実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼する
- 定期借地権付きマンションの仕組みや魅力を購入希望者に説明する
残存期間を考慮してなるべく早く売る
居住できる期間に限りのある定期借地権付きマンションは、残存期間を考慮してなるべく早く売却しましょう。例えば、残存期間が10年の定期借地権付きマンションよりも、20年のほうが高齢夫婦など一定の層に購入してもらえる確率が高くなります。
幅広い年齢層に購入してもらうためには、残存期間が30〜40年あることが理想です。
売却実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼する
定期借地権付きマンションの売却を成功させるには、売却実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼することが重要です。実績豊富な会社は、購入希望者に的確なアプローチができる独自の販売ルートや戦略を持っていることが多く、売却をスムーズに進められます。
また、定期借地権付きマンションは融資が難しい傾向にありますが、実績豊富な不動産会社であれば、提携金融機関を斡旋してくれる可能性も高くなります。
ただし、不動産会社が定期借地権付きマンションの売却に強みがあるかどうかを見極めるのは簡単ではありません。市場に出回る定期借地権付きマンションは少なく、売却実績が豊富な不動産会社も限られています。
不動産会社を見極めるには複数社への査定依頼が重要
不動産会社の選定において、複数社に査定を依頼することは非常に有効です。
複数の不動産会社に査定を依頼することで、各社が提示する査定価格や販売戦略、経験値の違いを比較でき、自分にあった信頼できる会社を見つけやすくなります。複数社から査定を受けることで、より有利な条件で売却できるチャンスが広がるでしょう。
複数社に何度も査定を依頼するのは大変であり、売却活動に対する疲労にもつながりかねません。そこで、不動産ポータルサイトが運用する一括査定などを利用すれば、一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。
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定期借地権付きマンションの仕組みや魅力を購入希望者に説明する
定期借地権付きマンションの売却を成功させるには、購入希望者に仕組みと魅力を丁寧に説明することが重要です。契約内容や契約期間、更新条件を明確に伝え、メリットを強調することで購入希望者の不安を軽減しやすくなります。
また、解体準備金や地代、売却や増改築時に許可が必要かどうかなど、物件に関連する詳細情報を正確に伝えることが大切です。売却活動を円滑に進めるためにも重要事項説明書や管理規約などの資料を事前に揃え、説明漏れがないように不動産会社と連携して準備を整えましょう。
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定期借地権付きマンションの売却に関するよくある質問
ここでは、定期借地権付きマンションの売却に関するよくある質問を紹介します。
- 定期借地権付きマンションの資産価値はゼロに近い？
- 定期借地権付きマンションに固定資産税はかからない？
- 定期借地権付きマンションに老後も住むことはできない？
定期借地権付きマンションの資産価値はゼロに近い？
定期借地権付きマンションは、借地期間が満了すると土地の権利が返還されるため、一般的なマンションに比べて資産価値が低くなる傾向にあります。特に、残存期間が残り少なくなると資産価値が大幅に下がることがあり、結果的に「ゼロに近い」とみなされる場合があります。
ただし、契約内容や立地、建物の状態によっては一定の価値を維持できる場合もあるので、売却を検討する場合は不動産会社に相談しましょう。
定期借地権付きマンションに固定資産税はかからない？
定期借地権付きマンションの場合、土地に対しての固定資産税はかかりません。
固定資産税は毎年1月1日時点の不動産の所有者に対して課税され、土地の固定資産税は地主が支払うことになります。
一方、建物部分には固定資産税が課税され、築年数が経つごとに減少します。とはいえ、一般的なマンションと比べると土地に対する固定資産税が不要な分、固定資産税の総負担が軽減されるでしょう。
定期借地権付きマンションに老後も住むことはできない？
定期借地権付きマンションは土地の使用期間が決まっているため、老後の住まいとしては不向きとされています。
例えば、残存期間が30年のマンションを40代で購入した場合、70代で退去しなければなりません。老後は住宅ローンや賃貸の審査に通りにくくなり、住み替えが難しくなることにも注意が必要です。
また、借地期間が終了するとマンションを更地にして地主に返還しなければならず、建物の解体費用が発生します。これも金銭的な負担となり、老後に備えた資金計画をしっかりと立てなければなりません。
ただし、新築の定期借地権付きマンションには、借地期間が70年以上の物件もあります。このような物件であれば老後も住み続けることが可能です。購入時には借地期間の残存年数と自身のライフプランをよく照らし合わせ、慎重に検討することが重要です。
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定期借地権付きマンションは、一般的なマンションに比べて売却が難しいといわれますが、適切にアピールすれば売却は十分可能です。
例えば、定期借地権付きマンションは一般的なマンションよりも価格が安くなるケースが多く、購入希望者にとって経済的な魅力があります。立地条件が良い場合、安価で好立地の物件を手に入れられる点も大きなアピールポイントです。
ただし、残存期間が短すぎると買主が現れない確率が高まるため、なるべく早く売ることをおすすめします。
このように、定期借地権付きマンションは一般的なマンションよりも売却フローが複雑です。実績豊富な不動産会社に依頼することが成功のカギとなりますが、適切な会社を選ぶのは簡単ではありません。
複数社に査定を依頼できる不動産会社に査定を依頼しながら、不明点や懸念点などは担当者にしっかりと相談しましょう。
初回公開日：2024年10月24日
