この記事の監修者
橘 慶太
税理士。円満相続税理士法人代表。
マンションの贈与を受けた場合、贈与税を納める必要があります。
手続きをスムーズに進めるためにも、課税方法や注意点などを理解しておき、贈与税がどの程度の額になるのかを事前に把握しておくことが非常に重要です。
この記事では、マンションの贈与税の計算方法について解説します。また、価格別の贈与税のシミュレーションや、利用できる非課税制度なども紹介していきます。
この記事で分かること
- そもそも贈与税とは？
- マンションにかかる贈与税の計算方法
- 【価格別】マンションにかかる贈与税をシミュレーションで計算
- マンションの贈与税に利用できる非課税制度
- マンションの贈与税に関する注意点
- マンションにかかる贈与税以外の税金
- マンションの贈与を受けた後の選択肢
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もくじ
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そもそも贈与税とは？
贈与税とは、個人から財産を贈与された際にかかる税金です。財産を贈与された人が、翌年の2月1日から3月15日までに申告して納税する必要があります。
まずは、贈与税の課税方法や税率について、以下の順に見ていきましょう。
- 暦年課税と相続時精算課税
- 一般税率と特例税率
暦年課税と相続時精算課税
贈与税の課税方法は「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類あります。
暦年課税であれば、1年間（1月1日から12月31日まで）に贈与された財産の評価額が合計110万円を超えた場合に、下記の計算によって贈与税が算出されます。
（贈与された財産の評価額-基礎控除110万円）×贈与税の税率
つまり、1年間で贈与された財産が110万円以下の場合は、贈与税がかかりません。
一方、相続時精算課税は、原則として60歳以上の直系尊属（父母や祖父母など）から、18歳以上の子や孫に財産を贈与した際に選択できる制度で、贈与した財産は贈与者が亡くなった際に相続財産として課税されます。この制度には2,500万円の特別控除があり、税率は一律20%です。
なお、令和5年度の税制改正により、令和6年1月以降の贈与には、相続時精算課税においても基礎控除（110万円）が適用されます（※）。相続時精算課税を選択したのが、令和5年12月31日以前の人も対象となります。
これらをまとめると、相続時精算課税による贈与税は、1年間（1月1日から12月31日まで）に贈与された財産の評価額が合計110万円を超えた場合に以下の式で算出されます。
｛（特定贈与者から贈与された財産の評価額－基礎控除110万円）－特別控除額（累計2,500万円）｝×20％
同じ父母や祖父母からの贈与は、累計贈与額が特別控除額の2,500万円を超えるまでは、何回でも控除することが可能です。相続時精算課税は贈与者ごとに選択できますが、1度選ぶとそれ以降、暦年課税に変更できません。
※参考：令和5年度相続税及び贈与税の税制改正のあらまし｜国税庁
一般税率と特例税率
暦年課税における贈与税の税率は、「一般税率」と「特例税率」の2種類があります。
一般税率は、配偶者や兄弟など、直系尊属（父母や祖父母など）以外からの贈与に適用されます。課税価格に応じて、税率は以下のように異なります。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10% | - |
| 300万円以下 | 15% | 10万円 |
| 400万円以下 | 20% | 25万円 |
| 600万円以下 | 30% | 65万円 |
| 1,000万円以下 | 40% | 125万円 |
| 1,500万円以下 | 45% | 175万円 |
| 3,000万円以下 | 50% | 250万円 |
| 3,000万円超 | 55% | 400万円 |
※参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
例えば、兄から500万円の贈与を受けた場合、贈与税は以下のように算出できます。
基礎控除後の課税価格：500万円-110万円＝390万円
贈与税：390万円×20%-25万円＝53万円
一方、特例税率は、18歳以上の人が直系尊属（父母や祖父母など）から贈与を受ける場合に適用されます。特例税率は以下の表のようになっています。
| 基礎控除後の課税価格 | 税率 | 控除額 |
| 200万円以下 | 10% | - |
| 400万円以下 | 15% | 10万円 |
| 600万円以下 | 20% | 30万円 |
| 1,000万円以下 | 30% | 90万円 |
| 1,500万円以下 | 40% | 190万円 |
| 3,000万円以下 | 45% | 265万円 |
| 4,500万円以下 | 50% | 415万円 |
| 4,500万円超 | 55% | 640万円 |
※参考：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁
例えば、父から500万円の贈与を受けた場合、贈与税は以下のように算出できます。
基礎控除後の課税価格：500万円-110万円＝390万円
贈与税：390万円×15%-10万円＝48.5万円
ただし、叔父・叔母、配偶者の父母や祖父母は直系尊属には含まれないため注意しましょう。
マンションにかかる贈与税の計算方法
マンションにかかる贈与税の計算は、以下の手順で算出できます。
- 土地の評価額を計算する
- 建物の評価額を計算する
- 対応する税率を当てはめる
土地の評価額を計算する
まずは、マンションが建っている土地の評価額を計算します。土地の評価額は、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。
路線価方式は、国税庁が定める路線価にマンションの敷地面積をかけて算出する方法で以下の式で算出することが可能です。 また、令和6年1月1日以降マンションについては土地及び建物の評価額に区分所有補正率を乗じて評価します。
区分所有補正率を計算するには「築年数」「総階数」「所在階」「敷地面積」「敷地権割合」「専有部分の床面積」が必要です。これらの内容は全て謄本で確認できます。
国税庁のホームページに補正率を算出できるシートがあるので活用すると便利です。
※参照：B2-6 居住用の区分所有財産の評価に係る区分所有補正率の計算明細書
土地の評価額＝敷地の路線価×各種補正率×マンションの敷地面積×敷地権の割合×区分所有補正率
路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率をかける倍率方式を用いて算出します。
路線価と評価倍率は、国税庁のホームページで調べることができます。
※参考：路線価図・評価倍率表｜国税庁
建物の評価額を計算する
マンションの建物部分の評価額は、原則として固定資産税評価額に区分保有補正率をかけて算出します。
固定資産税評価額は、毎年郵送される課税明細書や、自治体から入手できる固定資産評価証明書で確認できます。
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対応する税率を当てはめる
マンションの土地・建物の評価額が分かれば合算し、対応する税率を当てはめることで贈与税を算出できます。
【価格別】マンションにかかる贈与税をシミュレーションで計算
マンションにかかる贈与税は、具体的にシミュレーションすることで理解しやすくなります。ここでは、以下の価格別にマンションにかかる贈与税を算出していきます。
- 3,000万円のマンション
- 4,000万円のマンション
- 5,000万円のマンション
3,000万円のマンション
まずは、父（直系尊属）から3,000万円のマンション（土地の評価額：2,000万円・建物の評価額：1,000万円）を贈与された場合を見ていきましょう。
暦年課税の場合
暦年課税の場合、贈与税は以下のように算出されます。
（3,000万円-基礎控除110万円）×45％-265万円＝1,035.5万円
上記の計算式から、贈与税は1,035.5万円となります。
相続時精算課税の場合
相続時精算課税の場合、贈与税は以下のように算出されます。
｛（3,000万円－110万円）－2,500万円｝×20％＝78万円
上記の計算式から、贈与税は78万円となります。
4,000万円のマンション
次に、父（直系尊属）から4,000万円のマンション（土地の評価額：2,500万円・建物の評価額：1,500万円）を贈与された場合を見ていきましょう。
暦年課税の場合
暦年課税の場合、贈与税は以下のように算出されます。
（4,000万円-110万円）×50%-415万円＝1,530万円
上記の計算式から、贈与税は1,530万円となります。
相続時精算課税の場合
相続時精算課税の場合、贈与税は以下のように算出されます。
｛（4,000万円－110万円）－2,500万円｝×20％＝278万円
上記の計算式から、贈与税は278万円となります。
5,000万円のマンション
最後に、父（直系尊属）から5,000万円のマンション（土地の評価額：3,000万円・建物の評価額：2,000万円）を贈与された場合を見ていきましょう。
暦年課税の場合
暦年課税の場合、贈与税は以下のように算出されます。
（5,000万円-110万円）×55%-640万円＝2,049.5万円
上記の計算式から、贈与税は2,049.5万円となります。
相続時精算課税の場合
相続時精算課税の場合、贈与税は以下のように算出されます。
｛（5,000万円－110万円）－2,500万円｝×20％＝478万円
上記の計算式から、贈与税は478万円となります。
マンションの贈与税に利用できる非課税制度
マンションの贈与税が発生する場合やマンション購入に関連して、利用できる非課税制度として、以下のようなものがあります。
- 相続時精算課税制度
- 住宅取得等資金の贈与の非課税
- 配偶者控除
相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、前述したように”受贈者”となる子や孫が最大2,500万円の非課税贈与を受けられる制度です。贈与者が亡くなった場合に、贈与時の価額と相続財産の価額を合計した金額から相続税を算出します。贈与税の計算式は前述したとおりです。
贈与した財産に相続税がかかるため、一般的に相続税の節税効果はありませんが、相続税が基礎控除以下で、そもそも相続税がかからない場合などは、この制度を利用することで、早期に次世代へ財産を移転することができます。
一方、相続時精算課税には以下のようなデメリットがあります。
● 相続時には贈与された財産に相続税が課税される
● 小規模宅地等の特例が使えなくなる
● 一度相続時精算課税贈与を選択するとれ暦年課税贈与に戻ることができない
財産の状況によっては、節税が見込めない可能性があるため、詳しく知りたい人は専門家に相談しましょう。
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▶︎相続時精算課税制度を利用するメリットは？
住宅取得等資金の贈与の非課税
住宅取得等資金の贈与の非課税は、令和8年12月31日までに直系尊属（父母や祖父母など）からマイホームを建てる目的で資金の贈与を受けた場合、一定額まで非課税になる特例です。
非課税になる金額は、住宅によって以下のように異なります。
| 住宅の種類 | 非課税額 |
| 省エネ等住宅 | 1,000万円 |
| それ以外の住宅 | 500万円 |
※参考：No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁
省エネ等住宅とは、以下の省エネ等基準のいずれかを満たした住宅のことです。
- 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上であること
- 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物であること
- 高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること
ただし、マンションをそのまま贈与された場合、この特例は適用できません。マイホームとなるマンションを購入する目的で、親から資金援助を受ける際に利用できる特例です。
配偶者控除
配偶者控除とは、婚姻期間20年以上の夫婦間において、マンションやマンションの購入資金を贈与した場合、基礎控除110万円の他に最大2,000万円まで控除できる特例です。
贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与されたマンションに住んでいることが条件であり、その後も住み続ける見込みがなければ適用できません。
※参考：No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除｜国税庁
マンションの贈与税に関する注意点
マンションの贈与税に関する注意点として、以下の内容を押さえておきましょう。
- 非課税制度の利用時は要件を満たす必要がある
- 相続時精算課税は将来相続税がかかる
- マンションの所有期間によって売却時の税率が異なる
非課税制度の利用時は要件を満たす必要がある
マンションにかかる贈与税の非課税制度を活用するには、要件を満たす必要があります。
例えば、配偶者控除を利用するには、婚姻期間が20年以上や、贈与を受けた翌年3月15日までにマンションに居住しているなどの要件があります。
要件を満たさないと非課税制度を活用できず、損失が発生するおそれがあるので、内容をしっかり確認しておきましょう。
相続時精算課税は将来相続税がかかる
相続時精算課税は、暦年課税よりも贈与税は節税できるケースがありますが、相続時には贈与された財産に対して、相続税がかかる点に注意する必要があります。
相続時精算課税の選択は、専門家に相談しながら慎重に判断しましょう。
マンションの所有期間によって売却時の税率が異なる
贈与を受けたマンションを売却する場合、所有期間によって売却時の税率（譲渡所得税）が以下のように異なります。贈与を受けたマンションの所有期間は贈与日ではなく、贈与者の取得の日から起算します。
| 項目 | 所有期間 | 譲渡所得税の種類 | 総額 | ||
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | |||
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
マンションの所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得税の税額が大きく変わるので、売却のタイミングも意識することが重要です。
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マンションにかかる贈与税以外の税金
ここでは、マンションに関連して発生する贈与税以外の税金を以下の順に紹介します。
- 不動産取得税
- 登録免許税
不動産取得税
不動産取得税とは、売買や贈与などで不動産を取得した際に都道府県が課税する税金です。
マンションを贈与によって取得してから6ヶ月〜1年後に、所在地の都道府県から納税通知書が届くため、金融機関から納付する必要があります。
不動産取得税は、以下の式で算出されます。
土地・建物の課税標準額×税率（4%）
ただし、土地と住宅については、令和9年3月31日まで特例措置によって税率が3%になります。
新築住宅や認定長期優良住宅などを取得した際には、軽減措置が設けられています。詳しい内容は、所在地の都道府県のホームページを確認しましょう。
登録免許税
登録免許税とは、売買や贈与などで所有した不動産を登記する際に国が課税する税金です。 登録免許税は、以下の式で算出されます。
土地・建物の課税標準額×税率（2%）
例えば、土地・建物の課税標準額の合計が3,000万円のマンションの場合、登録免許税は60万円かかります。
マンションの贈与を受けた後の選択肢
マンションの贈与を受けた場合、その後の扱いについては以下のような選択肢があります。
- 自分で住む
- 賃貸に出す
- 売却する
自分で住む
贈与されたマンションに元々住んでいるなどの理由から、そのまま自分で住み続けるといった選択肢を選ぶ場合があります。
築年数が古いマンションの場合、リフォームや修繕に費用がかかることもあるため、資金計画を入念に立てておく必要があります。
賃貸に出す
贈与を受けたマンションに住む予定がない場合、賃貸に出すのも選択肢の1つです。賃貸に出すことで、家賃収入を得ることが可能です。
ただし、賃貸に出すと空室のリスクが発生します。空室状態が長期にわたると、管理費や修繕積立金などの維持費の負担が大きくなり、築年数によっては追加の修繕費用も発生します。
立地や周辺環境によっては賃貸需要が見込めないケースもあるため、賃貸に出すか迷う場合は不動産会社に相談しましょう。
売却する
贈与を受けたマンションに住んだり賃貸に出したりする予定がなければ、売却が有力な選択肢となります。
空き家のままマンションを持っていても、維持費や税金がかかります。築年数が古くなると資産価値も下がってしまうため、早期に売却することでまとまった資金を得やすくなります。
マンションを高く売却したい場合は、不動産会社に依頼して買主を探してもらう”仲介”で行うと良いでしょう。マンションを仲介で売却する主な流れは以下のとおりです。
- 不動産会社にマンションの査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 売却活動を開始する
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引渡しを行う
なお、マンションの査定は、複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。複数の不動産会社に依頼することで、査定内容を比較検討でき、自分に合う不動産会社を見つけやすくなります。
ただし、1社ごとに毎回査定を依頼するのは手間がかかります。効率良くマンションの査定を依頼したい人は、一度の入力で複数社に依頼できる”不動産一括査定”を活用しましょう。
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マンションにかかる贈与税に関するよくある質問
ここでは、マンションにかかる贈与税に関するよくある質問を3つ紹介します。
- マンションは生前贈与と相続のどちらが得？
- マンションの贈与税を払えないとどうなる？
- 親子間融資と贈与の違いは？
マンションは生前贈与と相続のどちらが得？
マンションを生前贈与するか相続するかは、状況によって異なります。
それぞれの主なメリットは以下のとおりです。
| 方法 | メリット |
| 生前贈与 | ● マンションを贈与する人を選べる ● 相続でトラブルになるリスクを回避できる場合がある |
| 相続 | ● 相続財産が基礎控除額の範囲内であれば相続税がかからない ● 小規模宅地等の特例が使える |
このように、生前贈与と相続にはそれぞれ異なるメリットがあるので、専門家に相談して判断するようにしましょう。
マンションの贈与税を払えないとどうなる？
マンションの贈与を受けた翌年3月15日までに贈与税を払えない場合、延納制度を利用するという選択肢があります。以下の要件を満たせば、延納制度によって最長5年の期間に分けて支払えます。
- 贈与税額が10万円を超えている
- 金銭での納付が困難な事由がある
- 延納申請書と担保提供関係書類を期限までに提出する
- 延納税額に相当する担保を提供すること
またマンションの贈与税を無断で滞納すると、加算税や延滞税が課されるリスクがあります。延納制度を利用した場合にも、利子税を支払う必要がありますが、延滞税の税率よりも低めに設定されています。
納税の期間が遅れるほど、ペナルティとして課される税金は高くなるため、支払えない場合は早急に税務署や税理士などに相談することをおすすめします。
親子間融資と贈与の違いは？
親子間融資とは、親子で金銭を貸し借りすることで、将来的に返済する必要があります。 一方、贈与は無償で財産を譲渡することで、返済の必要はありません。
親子間融資には贈与税がかかりませんが、贈与には贈与税がかかります。親子間融資が贈与と見なされないためには、融資金額が返済可能な金額であること、契約書の作成や利息の設定をしておくことがポイントです。
マンションの贈与税は非課税制度を有効活用しよう
マンションの贈与を受けると、贈与税を納める必要があります。
マンションの金額によっては贈与税が高額になる可能性があるので、非課税制度が利用できる場合は有効活用しましょう。非課税制度には要件や注意点があるため、検討する際は適用要件などをしっかりと確認しておきましょう。
また、マンションの贈与を受けた場合、その後売却することでまとまった資金を得ることができます。売却を依頼したい不動産会社を探すには、一括査定を利用しながら複数社に査定を依頼しましょう。
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初回公開日：2024年11月12日
記事監修
橘 慶太（たちばな けいた）
円満相続税理士法人代表。「最高の相続税対策は、円満な家族関係を構築すること」をモットーに活動を行い、これまで手がけた相続税申告は500件以上、相談実績は5,000人以上に及ぶ。2018年にはYouTubeにて「円満相続ちゃんねる」を開設し、2026年1月時点のチャンネル登録者数は21万人超。著書に『ぶっちゃけ相続』などがある。
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