相続などで取得した田舎の土地や、今後利用する予定のない土地は条件にもよりますが、一般的に500万円程度で取引されるケースも多く見られます。
土地を500万円で売却した場合にかかる税金は、印紙税や登録免許税、譲渡所得税の3種類が考えられます。特に譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税され、所有期間や各種特別控除の適用可否によって税額が大きく変わります。
この記事では、500万円で土地を売却した場合の税額を具体的な数値でシミュレーションしながら、計算方法や税負担を抑えられる制度について解説します。
事前に税額の目安を把握できれば、売却後の手取り額や資金計画をより正確に進められるでしょう。
この記事で分かること
- 500万円で土地を売った時の税金の額
- 500万円の土地売却でかかる譲渡所得税の計算方法
- 500万円で土地を売った時の税金を実際にシミュレーション
- 500万円の土地売却で税金を抑えられる優遇措置
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もくじ
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500万円で土地を売った時の税金はいくらかかる？
ここでは、500万円で土地を売った時の税金について以下を解説します。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税（住民税・所得税）
印紙税
印紙税は土地の売買契約書を作成する際に、契約金額に応じた収入印紙を貼付して納める税金です。500万円で土地を売った時の税金のうち、比較的早い段階で確定するのが印紙税にあたります。
500万円の売買契約は「100万円超え500万円以下」に該当するため、軽減税率の適用により、印紙税は1,000円です（2027年3月31日までの措置）。
軽減措置がなければ、本則税率は2,000円となります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
売買契約書は通常、売主・買主それぞれが保管するため2通作成され、双方がそれぞれの契約書に印紙を貼付するのが原則です。
収入印紙は郵便局やコンビニで購入でき、契約締結時にそのまま納付できます。
登録免許税
登録免許税は、不動産の登記手続きを行う際にかかる税金です。500万円で土地を売った時の税金のなかでは売却そのものに直接かかる税金ではありませんが、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記などで必要になるケースが多く見られます。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。たとえば、土地が2筆、建物が1棟ある場合は合計3件となり、登録免許税は3,000円が発生します。
また、登記は専門的な書類作成が必要で、司法書士に依頼するのが一般的です。その場合、登録免許税とは別に1万5,000円〜2万円前後の費用がかかる点にも注意しましょう。
※出典：報酬アンケート結果（2024年（令和6年）3月実施｜日本司法書士連合会
譲渡所得税（住民税・所得税）
500万円で土地を売った時の税金のうち、最も金額が大きくなりやすいのが譲渡所得税です。譲渡所得税とは、土地の売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金で、所得税と住民税の2つをあわせて納めます。
譲渡所得税の計算式は、主に以下のとおりです。
・譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用
・譲渡所得税＝譲渡所得×税率
取得費や譲渡費用が多ければ、500万円で売却しても非課税になるケースは少なくありません。
所得税は、土地売却の翌年2月16日〜3月15日の確定申告期間に申告・納税する必要があります。譲渡所得は給与所得などとは分けて課税される分離課税が採用される点も特徴です。
一方、住民税は毎年1月1日時点の居住地に基づいて課税され、確定申告の内容をもとに自動計算されます。会社員であっても土地売却分は給与からの天引きではなく、後日送付される納付書で支払うのが一般的です。
なお、税率は所有期間が5年以下か、5年超かによって大きく異なり、条件を満たせば3,000万円特別控除などの特例によって税額がゼロになる可能性もあります。
※参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
500万円の土地売却でかかる譲渡所得税の計算方法
ここでは、500万円の土地売却でかかる譲渡所得税の計算方法を紹介します。
- 譲渡所得を計算する
- 所有期間に応じた税率を掛け合わせる
- 条件を満たす場合は特別控除を適用させる
譲渡所得を計算する
500万円の土地売却にかかる譲渡所得税は、まず譲渡所得を算出するところから始まります。譲渡所得とは単に売却価格そのものではなく、以下の計算式で算出されます。
譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）
取得費は、土地の購入代金や購入時の仲介手数料、登記費用など取得時にかかった費用を含みます。相続などで取得費が分からない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計上が可能です。
譲渡費用は、売却時にかかった仲介手数料、測量費、印紙代、解体費用などが該当します。固定資産税や修繕費などの維持管理費は、譲渡費用には含まれない点に注意が必要です。
※参考1：No.3252 取得費となるもの｜国税庁
※参考2：No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁
所有期間に応じた税率を掛け合わせる
譲渡所得が算出できたら、次に所有期間に応じた税率を掛けて譲渡所得税の金額を求めます。譲渡所得税の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は土地売却した年の1月1日時点を基準に、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得に分類され、それぞれ異なる税率が適用されます。
| 譲渡所得の種類 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
| 短期譲渡所得 (所有期間5年以下の場合) | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 (所有期間5年超の場合) | 15.315% | 5% | 20.315% |
※参考：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
たとえば500万円で土地を売却し、譲渡所得が200万円発生した場合、短期譲渡なら約79万円、長期譲渡なら約40万円が税金の目安になります。
所有期間が1年異なるだけで税額に大きな差が出るため、売却前に必ず取得日を確認しておくことが重要です。
条件を満たす場合は特別控除を適用させる
500万円の土地を売却した場合でも、一定条件を満たせば特別控除を適用でき、譲渡所得税の負担を大きく抑えられる可能性があります。
代表的な制度は以下のとおりです。
- 低未利用土地を売った場合の100万円特別控除
- 農地保有の合理化で土地を売った場合の800万円特別控除
- 平成21年・平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除
- 特定住宅地造成事業で土地を売った場合の1,500万円特別控除
- 低居住用財産を売った場合の3,000万円特別控除
- 公共事業のために土地を売った場合の5,000万円特別控除
なかでも適用されるケースが多いのが居住用財産の3,000万円特別控除です。たとえば、500万円で土地を売却し、取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得が200万円の場合でも、3,000万円特別控除を適用できれば課税対象は0円となり、譲渡所得税はかかりません。
条件次第で税額が大きく変わるため、土地の売却前に必ず適用可否を確認しておきましょう。
500万円で土地を売った時の税金を実際にシミュレーション
実際に、500万円で土地を売却したときにかかる税金をシミュレーションしてみましょう。以下の4つのケースでそれぞれ解説します。
- 短期譲渡所得の場合
- 長期譲渡所得の場合
- 10年以上所有した土地の場合
- 取得費が分からない場合
短期譲渡所得と長期譲渡所得の場合は、特例を使用せずにシミュレーションします。なお、売却した土地は、購入ではなく相続で取得したものと仮定します。
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短期譲渡所得の場合
短期譲渡所得に該当するのは、土地の所有期間が売却した年の1月1日時点で5年以内のケースです。実際の売却日ではなく1月1日基準で判定される点が重要で、取得から5年以上経っているように見えても、条件を満たさなければ短期になるため注意が必要です。
短期譲渡所得の税率は合計39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）と高く設定されています。
ここでは、500万円で土地を売却したケースをもとに、税額の目安をシミュレーションしてみましょう。
● 売却価格：500万円
● 取得費：30万円
● 譲渡費用：25万円
● 短期譲渡所得の税率：39.63％（所得税30.63％＋住民税 9％）
上記の条件で、所有期間が5年以下の土地を500万円で売ったときの税額の計算は、次のようになります。
まず、譲渡所得を算出しましょう。
譲渡所得＝売却価格500万円-（取得費30万円＋譲渡費用25万円）＝445万円
譲渡所得の445万円に短期譲渡所得の税率39.63％を掛けると、以下のとおりです。
● 所得税＝445万円×30.63％＝約136万3,000円
● 住民税＝445万円×9％＝約40万500円
● 短期譲渡所得税額＝約136万3,000円＋約40万500円＝約176万円
上記の計算を踏まえると、譲渡所得税額の合計は、約176万円前後となります。
500万円の土地売却であっても、短期譲渡に該当すると税負担が大きくなりやすい点に注意が必要です。
長期譲渡所得の場合
長期譲渡所得は、売却完了時における不動産の所有期間が5年超のケースです。ここでは、短期譲渡所得と同じ条件で税額を計算してみましょう。
● 売却価格：500万円
● 取得費：30万円
● 譲渡費用：25万円
● 長期譲渡所得の税率：20.315％（所得税15.315％ 住民税5％）
● 譲渡所得：445万円
譲渡所得445万円に対して、長期譲渡所得の税率20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）で計算します。
● 所得税＝445万円×15.315％＝約68万2,000円
●住民税＝445万円×5％＝約22万2,500円
●長期譲渡所得税額＝約68万2,000円＋約22万2,500円＝約90万円
合計の譲渡所得税額は、約90万円前後となります。
同じ500万円の土地売却でも、短期譲渡では約176万円、長期譲渡では約90万円と、所有期間によって税額に80万円以上の差が出る点を押さえておきましょう。
売却を急いでいない場合、5年経過するまで所有してから売却することで、税負担を大きく抑えられる可能性があります。
10年以上所有した土地の場合
土地を10年以上所有してから売却する場合は、さらに税率が軽減される「10年超所有軽減税率の特例」が適用できる可能性があります。
この特例は、マイホームとして使用していた建物を取り壊し、土地として売却するケースなど、一定の要件を満たした場合に利用できます。
10年超所有軽減税率の特例が適用されると、6,000万円以下の部分については税率が14.21％（所得税10.21％＋住民税4％）まで引き下げられます。500万円での土地売却であれば、売却価格の全額が軽減税率の対象です。
ここでは、次の条件で税額を試算します。
● 売却価格：500万円
● 取得費：30万円
● 譲渡費用：25万円
まず、譲渡所得を算出しましょう。
譲渡所得＝売却価格500万円−（取得費30万円＋譲渡費用25万円）＝445万円
445万円に軽減税率14.21％を掛けると、以下のとおりです。
● 所得税＝445万円×10.21％＝約45万4,000円
● 住民税＝445万円×4％＝約17万8,000円
● 10年超所有軽減税率の特例を受けた税額＝約45万4,000円＋約17万8,000円＝約63万円
譲渡所得税額の合計は、約63万円前後となります。
長期譲渡所得の約90万円、短期譲渡所得の約176万円と比べても、10年以上所有することによる税負担の軽減効果は、非常に大きいことが分かりました。
なお、軽減税率は居住用財産の3,000万円特別控除と併用できる点も大きなメリットです。
※参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
取得費が分からない場合
相続での取得など取得費が分からない場合は、売却価格の5％相当額を概算取得費として計算できます。
たとえば、500万円で売却した土地の取得費を5％として計算すると取得費は25万円です。
概算取得費を使用して譲渡所得を計算すると、以下のようになります。譲渡費用は、25万円と仮定して計算します。
譲渡所得＝500万円－（500万円×5%＋25万円）＝500万円－（25万円＋25万円）＝450万円
譲渡所得450万円に対し、5年以下の所有期間なら短期譲渡所得（39.63％）、5年超の所有期間ならば長期譲渡所得（20.315％）の税率で譲渡所得税額を計算します。
500万円の土地売却で税金を抑えられる優遇措置
500万円で土地を売却するときに受けられる優遇措置として、主に以下の6つが挙げられます。
- 低未利用土地を売った場合の100万円特別控除
- 農地保有の合理化で土地を売った場合の800万円特別控除
- 平成21年・平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除
- 特定住宅地造成事業で土地を売った場合の1,500万円特別控除
- 居住用財産を売った場合の3,000万円特別控除
- 公共事業のために土地を売った場合の5,000万円特別控除
低未利用土地を売った場合の100万円特別控除
低未利用土地の100万円特別控除は、長年使われていない土地を売却した場合に、譲渡所得から最大100万円を差し引ける制度です。500万円の土地売却では、取得費や譲渡費用が少ないケースも多く、この控除が適用されるだけで税額が大きく下がる可能性があります。
100万円特別控除の主な適用要件は、以下のとおりです。
- 売却した土地が低未利用土地に該当すること
- 所有期間が5年超の長期譲渡であること
- 売却価格が原則500万円以下（一定区域は800万円以下）であること
- 譲渡後に土地の利用予定があること
- 市区町村長の確認書を取得すること
500万円で売却し、譲渡所得が150万円程度あった場合でも、この特例を使えば課税対象は50万円まで圧縮できます。適用期限が設けられている制度のため、売却前に最新の期限と要件を確認することが重要です。
※参考1：No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除｜国税庁
※参考2：令和5年度税制改正の大綱（1/10）｜財務省
※参考3：低未利用土地等の譲渡に係る所得税及び個人住民税の特例措置の適用に当たっての要件の確認について｜国土交通省
農地保有の合理化で土地を売った場合の800万円特別控除
農地保有の合理化に基づく800万円特別控除は、農業経営の集約や効率化を目的として、農地を一定の団体などに譲渡した場合に適用される制度です。500万円の農地売却であれば、譲渡所得が発生しても控除によって税額がゼロになるケースが大半です。
主な適用対象は、以下のとおりです。
- 農地中間管理機構へ譲渡した場合
- 農地利用集積円滑化団体へ譲渡した場合
- 農用地利用集積計画または農業委員会の斡旋等により譲渡した場合
さらに、買入協議に基づく譲渡の場合は、控除額が1,500万円に引き上げられる特例もあります。相続した農地を売却するケースでも活用できるため、農地を含む500万円前後の売却では、必ず確認しておきたい制度の一つです。
平成21年・平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除
平成21年、または平成22年に取得した土地を一定年以降に売却した場合に、譲渡所得から最大1,000万円を差し引ける制度もあります。リーマンショック後の土地流動化を目的に設けられた措置で、現在でも対象となる土地は実務上存在します。
主な適用条件は、以下のとおりです。
- 平成21年に取得し、平成27年以降に売却すること
- 平成22年に取得し、平成28年以降に売却すること
- 個人が取得した土地であること
500万円で土地を売却した場合、譲渡所得が1,000万円未満であれば控除により課税対象が0円となり、譲渡所得税は一切かかりません。該当する取得時期に心当たりがある場合は、必ず登記簿で取得年を確認しましょう。
※参考：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除｜国税庁
特定住宅地造成事業で土地を売った場合の1,500万円特別控除
地方公共団体や、都市再生機構などが行う住宅地造成事業のために土地を売却した場合、譲渡所得から最大1,500万円を控除できる制度があります。これは、公共性の高い宅地供給を促進する目的で設けられた特例です。
対象となる主なケースは、主に以下のとおりです。
- 開発の対象となる土地が5ヘクタール以上である
- 住宅地の造成事業である
- 住宅地の分譲が公募で行われる
- 住宅地の区画ごとの土地面積が170㎡以上（地域によっては150㎡以上）である
500万円で売却した場合は譲渡所得がそのまま控除対象となるため、実質的に税金は発生しません。民間業者との通常売買とは異なり、事業主体の性質が重要になるため、売却相手の事業内容も必ず確認しておきましょう。
※参考1：第65条の4 《特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の所得の特別控除》関係｜国税庁
※参考2：特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1,500万円の特別控除の特例適用チェック表｜国税庁
居住用財産を売った場合の3,000万円特別控除
居住用財産の3,000万円特別控除は、土地売却において最も適用される可能性が高い特例です。マイホームとして利用していた土地や、その敷地を売却した場合に譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができます。
主な適用要件は、以下のとおりです。
- 実際に居住していた土地であること
- 住まなくなってから原則3年以内の売却であること
- 親子・配偶者などへの売却ではないこと
500万円で売却した場合、取得費や譲渡費用を差し引いた後に譲渡所得が発生しても、3,000万円特別控除により課税対象は0円になります。相続した実家の敷地売却などでも適用できるケースがあるため、該当しそうな場合は最優先で確認すべき制度です。
※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
公共事業のために土地を売った場合の5,000万円特別控除
道路整備や区画整理など公共事業のために土地を売却した場合、譲渡所得から最大5,000万円まで控除できる特例があります。個人の売却でこの金額の控除を受けられる制度は非常に珍しく、500万円の売却であれば非課税となります。
主な適用条件は、以下のとおりです。
- 国や地方公共団体による収用・買取であること
- 最初の買取申出から6ヶ月以内に売却していること
- 公共事業の施行者から買取申出を受けた本人が譲渡していること
市町村などから土地の買取打診を受けた場合は価格だけで判断せず、特別控除の適用可否を必ず確認することが税金面での大きな分かれ道になります。
※参考：No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例｜国税庁
500万円で土地を売った時の税金を把握しよう
500万円で土地を売却した場合にかかる税金として、特に譲渡所得税は取得費や譲渡費用、所有期間、特別控除の有無によって税額が大きく変わります。
この記事で解説した計算方法やシミュレーション、各種控除を踏まえれば、自分のケースで課税されるか、いくらかかるのかをおおまかに把握できるでしょう。
税額の目安を確認したうえで、納得できる条件で売却を進めるには複数社を比較できるホームズの一括査定をぜひご利用ください。
全国4,800社以上（2026年12月時点）の不動産会社と提携し、不動産会社の強みや査定価格の根拠なども掲載されているため、比較検討がしやすくなっています。
初回公開日：2023年11月27日
