年末調整とは、すでに納めた所得税の過不足を精算する手続きです。給与所得者は、会社が源泉徴収税額表に基づいて所得税を毎月計算しており、給与から源泉徴収されています。
しかし1年間に納めた所得税は、本来納めるべき所得税額と一致しないこともあるため、年末に過不足額を求めて精算することになります。
結論からいうと、不動産売却による利益は給与所得などとは分離して課税されるため、年末調整には影響しません。
この記事では、不動産売却後に必要な確定申告の詳細や、年末調整との関係性を解説していきます。
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この記事で分かること
- 不動産売却して利益が出たときの申告方法
- 不動産売却後の確定申告に必要な書類と流れ
- 不動産売却の利益が出たときの扶養控除の扱い
もくじ
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不動産売却で利益が出たら年末調整は必要？
結論からいうと、不動産売却によって得た所得は年末調整の対象ではありません。
年末調整とは、主に給与所得者が源泉徴収により納めた所得税の過不足を精算する仕組みです。
給与額の変動や扶養家族の増減、生命保険や地震保険の控除などによって、所得税の過不足が生じてしまうため、給与所得については基本的には年末調整が必要になります。
一方、不動産売却による利益は、給与所得などとは分離して課税されることになっています。したがって年末調整する必要はありません。
しかし不動産売却によって得た所得について、申告が不要ということではありません。基本的には、確定申告を行い、譲渡所得を申告する必要があります。
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年末調整の時期
会社から源泉徴収票が配布されるのは、一般的に11月中旬から11月下旬です。
必要事項を記入し、遅くとも12月中旬には提出することが多くなっています。会社によって多少スケジュールは異なるので、実際には勤務先のスケジュールにあわせて提出しましょう。
その後、年末調整の計算がされて、12月下旬から1月の下旬には過不足について還付もしくは納付することになります。
不動産売却では損益に関係なく確定申告が必要
前述した通り、不動産売却による利益（譲渡所得）は、分離課税制度により給与所得とは分離して課税されるため、年末調整には影響がありません。ただし、その利益について譲渡所得税を納めなければならないため、翌年に確定申告が必要です。
また、損益が発生したときでも、一定の条件を満たす場合は確定申告することで、他の所得から控除（損益通算）できる場合があります。そして、その年に控除しきれなかった譲渡損失は、マイホームを売却した年の翌年以降3年間繰り越して控除できます。したがって損益に関係なく、不動産売却後は、確定申告が必要になることがあると認識しておきましょう。
また、税金の特例は改正や期間が延長されるケースもあるので、国税庁などで最新の情報を確認しましょう。
譲渡所得（売却益）の確定申告
不動産売却により利益が発生した場合は、譲渡所得税が課税され、翌年に、確定申告によって申告して納めることになります。
1月1日から12月31日までに生じた所得については、原則として翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告の手続きをします。確定申告書を管轄する税務署へ直接提出する方法以外にも、郵送やe-Taxで申告可能です。
なお、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用し、案内に沿って必要事項を入力することで確定申告書を作成できます。e-Taxを利用すれば、作成した申告書をそのまま提出することも可能です。
万が一申告し忘れると、無申告加算税が加算されるので注意が必要です。納付額に応じて異なりますが、50万円までは15％、50万円を超える部分は20％を乗じた金額が加算されることになります。
※参考：確定申告書等作成コーナー｜国税庁
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損益通算の確定申告（譲渡損失）
不動産売却によって譲渡損失が生じた場合、他の不動産の譲渡所得から控除することができますが、通常給与所得などからは控除できません。
ただし、一定の条件を満たすことによって、不動産売却による譲渡損失を給与所得から控除をすることができる特例が利用できる場合があります。
例えば、2025年12月31日までにマイホームを売却して新居を購入した場合、一定の条件を満たせば旧自宅売却による譲渡損失をその年の給与などの所得から控除（損益通算）できます。
また、住宅ローンが残っているマイホームを、ローン残高を下回る価格で2025年12月31日までに売却して譲渡損失が生じた場合、その損失を給与所得などから控除（損益通算）できます。
どちらの場合もその年に控除しきれなかった譲渡損失は、マイホームを売却した年の翌年以降3年間繰り越して控除できます。
こうした税金の特例を適用するためにも、確定申告が必要なため、翌年に忘れずに申告しましょう。
※参考1：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁
※参考2：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁
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不動産売却における確定申告の必要書類や流れ
確定申告をする流れは、主に以下の通りです。
1. 必要書類を準備する
一般的には以下の書類が必要になりますが、条件によっては他にも書類が必要になる場合もあります。国税庁の添付書類チェックシートで確認しましょう。
2. 確定申告書に必要事項を記入する（e-Taxの場合は入力）
確定申告書の手引きを参考にして、確定申告書を記入します。e-Taxで電子申告する場合は、流れに沿って入力します。
3. 税務署に書類を提出する
税務署の窓口へ直接、もしくは郵送にて提出します。e-Taxの場合はそのまま電子申告できます。
4. 納税もしくは還付を受ける
譲渡所得税が発生する場合は、3月15日までに納税します。
不動産売却後の確定申告で必要になる書類は、主に以下のようなものが考えられます。
条件によっては、他にも書類が必要になるケースもあります。
| 必要書類 | 入手先 |
| 確定申告書の第一表・第二表・第三表（分離課税用） | 税務署または国税庁のホームページ |
| 土地建物の登記事項証明書 | 法務局の窓口またはオンライン申請 |
| 不動産売買契約書のコピー（購入時・売却時） | 手元に保管してあるもの |
| 譲渡所得の内訳書 | 税務署または国税庁のホームページ |
| 取得費用・譲渡費用の領収書（仲介手数料や印紙税） | 手元に保管してあるもの |
| 本人確認書類 | 手元に保管してあるもの |
| 源泉徴収票 | 手元に保管してあるもの |
※参考1：確定申告書等の様式・手引き等（令和４年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）｜国税庁
※参考2：登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です｜法務局
※参考3：居住用財産を売却した場合の確定申告書添付書類チェックシート｜国税庁
確定申告の際は、主に上記の流れや必要書類を把握する必要があります。詳細は以下の記事でも解説しているので、ぜひご参考ください。
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不動産売却の年末調整に関するよくある質問
不動産売却の年末調整に関する、よくある質問を3つ紹介します。
- 相続不動産の売却で所得がある場合、年末調整書類の記載は必要？
- 配偶者控除申告書ってなに？
- 不動産売却で譲渡所得があると扶養から外れる？
不動産売却した方やこれから売却する予定の人は、ぜひ参考にしてください。
相続不動産の売却で所得がある場合、年末調整の記載は必要？
相続不動産であっても、不動産を売却したことで得た譲渡益は給与所得と分離して課税されます。つまり、年末調整への記載は不要ですが、利益が発生した場合は譲渡所得税が課税されるため確定申告が必要です。
なお、被相続人の居住用財産（空き家）を売却したときは、一定の条件を満たすことで譲渡所得額から最高3,000万円控除できます。これを「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
1981年5月31日以前に建築された建物（マンションを除く）が対象で、相続した日から３年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。なお売却代金が1億円以下であることが条件です。
なお、この特例の適用を受ける場合も、確定申告が必要です。
※参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
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配偶者控除申告書ってなに？
配偶者控除申告書は正式には「給与所得者の配偶者控除等申告書」といい、給与所得者が配偶者控除や配偶者特別控除を受けるために必要な書類で、年末調整の際に必要になります。
ちなみに独立した書面ではなく、基礎控除申告書と配偶者控除等申告書、所得金額調整控除申告書が1枚にまとまっています。勤務先でもらうことができる書類で、通常11月中旬頃に配布されます。
不動産売却で譲渡所得があると扶養から外れる？
健康保険や厚生年金など社会保険において、不動産売却による収入は「臨時的な収入」とみなされます。
したがって基本的には扶養から外れることはありません。ただし勤務先の会社が加入している組合によって、判断が異なる可能性もあります。実際には直接確認することをおすすめします。
不動産売却による収入が扶養控除に影響するのは、配偶者控除（配偶者特別控除）です。不動産売却による所得が48万円（2019年までは38万円）を超える場合、その年について世帯主は配偶者控除を利用できなくなります。つまり、世帯主の所得税が上がることになります。
※参考：配偶者の所得がいくらまでなら配偶者控除が受けられるか｜国税庁
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不動産売却は年末調整に直接的な影響はない
不動産を売却して利益が発生したとしても、給与所得とは分離して課税されます。つまり年末調整には直接影響ありません。
しかし不動産売却で利益が発生した場合は、譲渡所得税がかかるため確定申告が必要です。また譲渡損失が発生した場合は、その損益を給与所得から控除できる可能性があります。その場合は、税金の特例を適用させるために確定申告をする必要があります。
不動産を売却したら、基本的には確定申告が必要と覚えておくとよいでしょう。
税金の特例が適用になるかの判断は難しい傾向にあります。また税制改正もあるため、詳細については信頼できる専門家に相談することをおすすめします。
初回公開日：2023年12月25日
記事監修
桜木 理恵（さくらぎ りえ）
私鉄系不動産会社にて売買仲介営業として約8年従事。積水ハウスリフォーム株式会社にてリフォームアドバイザー（営業）として5年従事。公益財団法人日本英語検定協会にて英語検定の普及活動（営業）として1年半従事。三井住友信託銀行にて不動産事務などを経験。22年4月からwebライターとして活動中。
