原則として相続した土地や家を売却し、利益が発生した場合には確定申告が必要です。ただし、利益が発生しなくても、特定の条件を満たす場合には申告が求められます。
この記事では、相続した土地や家を売却する際に確定申告が必要なケースや、申告を行わなかった場合の影響について詳しく解説します。
また、売却時に発生する税金や節税対策についても紹介するので、税金や確定申告に関して不安がある方は、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 相続した土地・家の売却で利益が出たら確定申告が必要
- 相続した土地・家の売却で確定申告が必要なケース
- 相続した土地・家の売却時に発生する税金
- 相続した土地・家を売却する際の税金対策
- 相続した土地・家の売却における確定申告の流れ・書き方
- 相続した土地や家の売却における確定申告の必要書類
- 相続した土地・家を売却する際の注意点
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もくじ
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相続した土地・家の売却で利益が出たら確定申告が必要
土地や家の売却により利益が出た場合には、譲渡所得が発生するため確定申告が必要になります。これは、相続した土地や家を売却した場合も同様です。
利益が出たかどうかの判断は、以下の計算式を利用します。
- 譲渡価額：不動産売却時に買主から受取る売却代金
- 取得費：売却した土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料、不動産取得税、登録免許税など（※建物の取得費は、減価償却費相当額を控除した金額）
- 譲渡費用：土地や建物を売るために直接かかった費用
- 特別控除額：特別控除は一定の要件を満たす場合に適用される
取得費が分からない場合は、譲渡価額（売却価額）×５％（概算取得費）として計算します。譲渡費用は、仲介手数料や建物の解体費、印紙税などです。
また、特別控除額には、マイホームなどの居住用財産を売却する場合に適用される最高3,000万円の控除などがあります。
相続した土地・家の売却で確定申告が必要なケース
先述のとおり、土地や家などの売却で利益が出た場合は確定申告が必要です。そのため、判断に迷ったら、上記の計算式で課税譲渡所得金額を算出してみましょう。
ただし、「特別控除」を含めて計算した結果、課税譲渡所得金額がマイナスになる場合でも、特別控除の適用を受けるには確定申告が必要な点には注意が必要です。
ここからは、土地や家の売却で確定申告が必要なケースについて下記の2点について、実際の計算例を交えながら解説します。
- 譲渡所得がプラスになった場合
- 特例や控除を利用する場合
譲渡所得がプラスになった場合
譲渡所得がプラスになった場合に確定申告が必要です。
【例】
- 4,200万円（※）で購入した不動産を5,000万円で売却
- 売却にかかった費用が270万円の場合
譲渡所得は「譲渡価額 −（ 取得費 ＋ 譲渡費用）」で算出されるため、以下の金額となります。
（※）建物の取得費については、減価償却費相当額を除いた金額とし、購入手数料や不動産取得税、登録免許税などを含むものとする。
上記のとおり、譲渡所得がプラスとなるため、確定申告が必要となります。
特例や控除を利用する場合
特例や特別控除を利用する場合も確定申告が必要です。
特例や控除を適用し算出した譲渡所得がマイナスになる場合でも、確定申告しなければ脱税になってしまうので注意が必要です。
【例】
- 4,200万円（※）で購入した不動産を5,000万円で売却
- 売却にかかった費用が270万円
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例を利用
（※）建物の取得費については、減価償却費相当額を除いた金額とし、購入手数料や不動産取得税、登録免許税などを含むものとする。
このケースにおける譲渡所得は「譲渡価額 −（ 取得費 ＋ 譲渡費用）−特別控除」で算出されます。被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（※１・２）は最高3,000万円まで控除することができるので、以下のような計算となります。
（※１）令和5年12月31日までの売却であることなどが要件となります。
（※２）特例の対象となる『被相続人の居住用財産』とは、昭和56年5月31日以前に建築されたもの（いわゆる旧耐震基準）など一定要件を満たす必要があるため要注意です。
（※）建物の取得費については、減価償却費相当額を除いた金額とし、購入手数料や不動産取得税、登録免許税などを含むものとする。
上記のとおり、特例を利用することで、このケースでの譲渡所得はマイナスとなります。しかし、特別控除を利用しているため確定申告が必要になります。
相続不動産については、上記の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の他にも「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」（相続した不動産を自宅として利用していた場合等）を利用できる場合があります。
「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」については、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」との併用が可能であるものの、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」とは併用ができない点に注意が必要です。
このように、それぞれについて適用するための要件があるため、国税庁などのページで確認するようにしましょう。
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相続した土地・家の売却時に発生する税金
不動産売却をする際に発生する税金は種類が多く、いつ、どういった場合に発生するのか判断するのが難しい場合もあります。
ここでは、相続した土地や家を売却する際に発生する下記5つの税金について解説していきます。
- 登録免許税
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
登録免許税
登録免許税とは相続登記をする際などにかかる税金です。ちなみに不動産売買による所有権移転登記の際にもかかる税金です。
土地や家を相続した場合、その所有権を相続人に移転（登記）する必要があります。これまでは相続登記は任意ということもあり、先延ばしにしていた方もいらっしゃるかもしれませんが、2024（令和6）年4月1日から相続登記は義務化されているため注意が必要です。
土地や家を相続した人の登録免許税は不動産の価額に対して0.4％です。ここでいう価額とは固定資産課税台帳価格（固定資産税評価額）を指します。これは市区町村役場で管理しており、「固定資産評価証明書」を取得することで確認可能です。
また、毎年6月頃に届く「固定資産税・都市計画税課税明細書」にも記載してあるのでチェックしましょう。
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印紙税
印紙税とは不動産売買契約書や建設工事請負契約書などの文書に対して課される税金です。
領収書などにも印紙が貼られているケースがありますので、比較的なじみのある税金ではないでしょうか。
租税特別措置法により、不動産売買契約書の記載金額が10万円を超えるもので、2014（平成26）年4月1日から2027（令和9）年3月31日までの間に作成されるものは軽減措置があり税額が低くなっています。
たとえば、5,000万円の不動産売買契約書であれば、軽減措置の期間は1万円です。契約書に1万円分の印紙を貼り、消印をすることで納税となります。
【不動産売買契約書の印紙税額】（一部抜粋）
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税額 |
|---|---|---|
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
※参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁のデータをもとに編集部作成
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譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や家などの資産を譲渡したことによる所得（利益）に対して課税される所得税です。譲渡所得の計算式については先述のとおりです。
譲渡所得税の税率は、土地や家の所有期間によって異なる2つのパターンがあります。
| 区分 | 所有期間（※） | 所得税の税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ |
（※）所有期間とは、譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間を指す（以下同じ）。
たとえば譲渡所得が530万円の場合、譲渡所得税はそれぞれ以下のとおりです。
- 短期譲渡所得：530万円×30％＝159万円
- 長期譲渡所得：530万円×15％＝79万5,000円
所有期間によって譲渡所得税が大きく異なることが分かります。可能であれば、所有期間は5年超で売却することをおすすめします。
なお、上記の計算式は、土地や家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合の税額です。
また、前述したようにマイホームを売却して譲渡益が発生した場合、一定要件を満たすと、「3,000万円特別控除の特例」を利用できます。
さらに、所有期間が10年超の居住用財産を売却した際には、譲渡所得税に軽減税率を適用できる特例も併用することができる場合もあります。（一定の要件あり）
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 | |
|---|---|---|
| 所得税（10年超所有の軽減税率） | 10％ | 15％ |
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住民税
住民税は、前年の所得で課税額を決定します。
給与など以外に土地や家の譲渡所得がある場合は、その分で翌年の課税額が増えるため注意しましょう。譲渡所得税と同じように、住民税も所有期間に応じて税率が異なります。
| 区分 | 所有期間 | 住民税の税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 5％ |
たとえば、譲渡所得が530万円の場合、住民税はそれぞれ以下のとおりです。所有期間によって住民税が異なります。
- 短期譲渡所得：530万円×9％＝47万7,000円
- 長期譲渡所得：530万円×5％＝26万5,000円
上記は不動産の譲渡所得があった場合の税額です。
また、マイホームを売却して譲渡益が発生した場合、一定要件を満たすと、「3,000万円特別控除の特例」を利用することができます。
そして、所有期間が10年超の居住用財産を売却した際には譲渡所得税に軽減税率を適用できる特例も併用することができます。（一定の条件あり）
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 | |
|---|---|---|
| 住民税（10年超所有の軽減税率） | 4％ | 5％ |
なお、所得税を申告すれば、住民税についても申告も済ませたことになります。そのため、確定申告では、住民税を単体で申告する必要はなく、所得税について申告すれば問題ありません。
また、住民税の支払いは確定申告後に送付されてくる住民税納付書の内容にあわせて、指定の金融機関でおこないます。
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復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のために必要な財源を確保するために創設された税金です。
給与所得者は2013（平成25）年から2037（令和19）年までの所得税の税率に2.1％が加算され、源泉徴収されます。復興特別所得税の税率は、所有期間に関係なく2.1％ですが、所得税の税率は、不動産の所有期間に応じて異なるため、以下の通りとなります。
| 区分 | 所有期間（※） | 復興特別所得税の税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 所得税の税率30％×2.1％＝0.63％ |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 所得税の税率15％×2.1％＝0.315％ |
（※）所有期間とは、譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間を指す。なお、所有期間が10年超の居住用財産を売却した際の軽減税率が適用できる場合において、6000万円以下の所得税率が10％の場合における復興特別所得税の税率は、0.21％（10％×2.1％）となる。
たとえば譲渡所得が530万円の場合、それぞれ以下のとおりです。
- 短期譲渡所得：530万円×0.63％＝3万3,390円
- 長期譲渡所得：530万円×0.315％ ＝1万6,695円
上記は、不動産譲渡所得があった場合の税額です。マイホームを売却して譲渡益が発生した場合「3,000万円の特別控除の特例」を利用することができます。
相続した土地・家を売却する際の税金対策
税制上の特例などを利用することで、支払う税金の額を減らすことができる可能性があります。
ここでは、相続した土地・家を売却する際の税金対策を紹介します。
- 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 平成21～22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円特別控除
- 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
- ふるさと納税
- 取得費が分かる資料の準備
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
取得費加算の特例とは相続した土地を売却する際、その土地にかかった相続税の一部を取得費として計上できる制度です。
譲渡所得の計算時に取得費が増加するため、結果として譲渡所得税の負担を軽減する効果があります。
ただし、取得費加算の特例を適用するためには相続税の申告期限の翌日以後3年以内に土地を売却する必要があります。期限を過ぎてしまうと適用できなくなるため、売却計画は早めに立てることが重要です。
さらに、適用条件や具体的な計算方法については複雑な場合があるため、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
※参考：No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
相続した空き家を取り壊して更地として売却する場合、一定の条件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」を利用することができます。
この制度を活用すれば譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができ、納税負担を大幅に軽減することが可能です。
ただし、特別控除が適用されるのは被相続人が居住していた建物があった土地に限られます。また、建物は昭和56年5月31日以前に建築され、相続時から売却時まで事業用、貸付用、または居住用として使用されていないことが条件です。
注意点として、「取得費加算の特例」との併用が認められていません。両方の特例条件を満たしている場合には、どちらがより節税効果を発揮するか慎重に検討する必要があります。
※参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
平成21～22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円特別控除
平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に取得した土地で、所有期間が5年を超えている場合、「平成21～22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円特別控除」を適用できる可能性があります。
この制度を利用すると、譲渡所得（売却益）から最大1,000万円が控除できます。たとえば、売却益が1,000万円未満の場合には、その全額が控除対象となり、譲渡所得税の負担を大幅に軽減可能です。
ただし、他の税制優遇措置や特例と併用できないため、利用可能な特例を比較し、どれが最も有利になるかを慎重に検討することが重要です。
適用にあたっての具体的な手続きや判断については、税理士や不動産の専門家に相談することをおすすめします。
※参考：No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除｜国税庁
低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
土地の譲渡収入金額（売却価格）が500万円以下の場合、「低未利用土地等の100万円特別控除」を適用できる可能性があります。この特例は、活用されていない小規模な土地の有効活用を促進する目的で設けられた制度です。
この特例を利用することで譲渡所得から最大100万円を控除でき、税負担を軽減することが可能です。
※参考：No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除｜国税庁
ふるさと納税
相続した土地を売却し利益（譲渡所得）が発生すると、譲渡所得税が課せられます。ただし、「ふるさと納税」を活用することで税負担を軽減することが可能です。
ふるさと納税とは、自分が選んだ自治体に寄付を行うことで寄付金額から2,000円を差し引いた金額が所得税の還付や翌年度の住民税控除として戻ってくる制度です。税負担の軽減だけでなく、寄付先自治体から特産品などの返礼品を受取れるメリットもあります。
ふるさと納税では「控除上限額」が設定されており、寄付金額は自身の所得に応じて調整されます。たとえば、1万円を寄付した場合、自己負担額の2,000円を差し引いた8,000円が控除対象となります。同様に、3万円の寄付では28,000円が控除され、寄付額が大きいほど税控除の恩恵を受けられる仕組みです。
土地を売却して譲渡所得が発生した年は通常よりも所得が増加するため、ふるさと納税の控除上限額も引き上げられます。これにより、より高額な寄付をすることができ控除を最大限に活用できる可能性があるでしょう。
取得費が分かる資料の準備
譲渡所得税は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額に課されます。そのため、取得費が明確でない場合、税務上、取得費は売却価格の5%とみなされます。
この「概算取得費」が適用されると、本来よりも高額な譲渡所得税を支払うことになる可能性があります。
たとえば、相続した土地の購入時に支払った購入代金や仲介手数料、不動産取得税などが記録された領収書や契約書が残っていれば、それらを取得費として申告できます。
一方、資料がなく取得費が不明の場合、売却価格の5%を取得費と見なされるため、実際の取得費が10%だった場合などと比較して、課税額が増加してしまいます。
相続した土地や家を売却する際には、取得費が分かる資料を可能な限り集めておくことが、税金対策の第一歩といえます。
相続した土地・家の売却における確定申告の流れ・書き方
ここでは、相続した土地・家の不動産の売却における、確定申告の流れについて解説します。
- 必要書類を準備する
- 申告書を作成する
- 申告書を提出する
- 納税する
必要書類の準備や納税方法など難しい部分もありますが、ひとつずつ進めていきましょう。
必要書類を準備する
まず、必要になる書類を準備しましょう。
確定申告書の用紙と譲渡所得の内訳書は税務署、もしくはWebサイトから入手できます。
その他、売却時の契約書や領収書などはコピーで構いません。不動産の全部事項証明書は法務局で取得できますが、オンラインで申請することもできます。
申告書を作成する
不動産売買契約書を見ながら、譲渡所得内訳書に不動産の所在や譲渡価額などを記入します。確定申告書（申告書B）は源泉徴収票や譲渡所得内訳書を見ながら、第一表から第三表まで記入しましょう。
書面で申告する方法以外に、国税局のホームページ上にある「確定申告書等作成コーナー」から申告することも可能です。
マイナンバーカードをスマートフォンで読み取ることにより、パソコンやスマートフォンでe-Taxを利用できます。いずれも用意がない場合は、作成した申告書を郵送で提出することも可能で状況に応じて提出方法を選べます。
申告書の書き方
※出典：確定申告書等の様式・手引き等（令和６年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）｜国税庁
確定申告書第三表は譲渡所得に関する申告に使用する書類で、譲渡所得の内訳書3面の「4」をもとに収入金額や所得金額を記入します。
また、税金計算欄には課税所得金額に所定の税率を適用して算出した金額を記載します。
なお、具体的な事例によって記入する箇所や方法が異なるため、記入ミスを防ぐためにも「令和6年分譲渡所得の申告のしかた」の記載例を参考にしてください。不明点がある場合や複雑なケースでは税理士に相談することで、より確実に申告を進められるでしょう。
申告書を提出する
申告書の提出先は納税地の所轄税務署です。提出方法は税務署へ持参もしくは郵送の他に国税電子申告・納税システム（e-Tax）による申告もできます。
納税する
納税方法には、金融機関または税務署の窓口にて現金で納付する方法や振替納税、e-TaxやQRコードによりコンビニエンスストアで納付する方法があります。
他にも、専用のWeb画面からクレジットで納付する方法などもあります。自分に合った納税方法が選べるので便利です。
相続した土地や家の売却における確定申告の必要書類
土地や家の売却後の確定申告で必要な書類は、以下のとおりです。
- 確定申告書（B様式）
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書
- 不動産売買契約書のコピー
- 譲渡のためにかかった費用の領収書（仲介手数料や印紙代など）
- 取得費が分かる契約書などのコピー（不明の場合は売買代金の5％にて算出）
- 不動産の全部事項証明書 など
なかには複雑な書類もあるため、事前に把握して準備しておきましょう。
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相続した土地・家を売却する際の注意点
ここでは、相続した土地・家を売却する際の注意点を紹介します。
- 必要なケースで確定申告しないと課税される
- 取得費が不明だと課税額が高くなる可能性がある
- 控除・特例の利用には期限がある
必要なケースで確定申告しないと課税される
土地や家の売却により利益（譲渡所得）が発生した場合や特例・控除を適用する場合は確定申告が必要です。
たとえば、売却価格が5,000万円、取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得が1,000万円の場合、確定申告を行わなければ不足分の税金だけでなく、延滞税や無申告加算税が課されるおそれがあります。
土地売却時には確定申告が必要かどうかを事前に確認し、必要であれば期限内に申告を行いましょう。
取得費が不明だと課税額が高くなる可能性がある
譲渡所得は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算されますが、取得費が不明な場合は売却価格の5%が取得費としてみなされます。通常の取得費よりも低くなるケースが多く、結果として課税対象額が増加するでしょう。
相続した土地の購入価格が分からない場合、取得費が5%に固定されます。売却額が2,000万円の場合で、実際の取得費が1,000万円だったとしても計算上は100万円（売却価格2,000万円の5%）として扱われます。
相続した土地や家の購入価格や諸経費に関する資料を事前に収集し、取得費を明確にしておきましょう。
控除・特例の利用には期限がある
譲渡所得税の負担を軽減するための控除や特例には、適用期限が定められています。これを逃すと、税負担が増加する可能性があります。
たとえば、相続空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年10ヶ月以内に売却を完了することが条件です。期限を過ぎると控除を受けられず、納税額が大幅に増加する可能性があります。
売却を検討する際には、適用可能な控除や特例の条件や期限を確認し、計画的に進めることが大切です。
相続した土地・家の売却に関するよくある質問
最後に、相続した土地・家の売却に関するよくある質問を紹介します。
- 相続した土地を5年以内に売却すると税金が高くなるって本当？
- 相続不動産売却後の確定申告は自分でできる？
相続した土地を5年以内に売却すると税金が高くなるって本当？
相続した土地を売却した場合、譲渡所得税が課税されます。
この税金は所有期間によって軽減されることがあり、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得として20.315%が適用されます。
逆に5年未満で売却すると短期譲渡所得として課税され、税率は39.63%と高くなるため、納税額も増加します。
相続不動産売却後の確定申告は自分でできる？
相続不動産売却後の確定申告は、基本的には自分で行うことが可能です。
特に、申告に必要な書類や手続きの流れ、譲渡所得税の計算方法、さらには節税に繋がる控除や特例について理解していれば、スムーズに進められるでしょう。
ただし、分からないことや不安がある場合は、専門的な知識を持つ不動産会社や税理士に相談するのが賢明です。専門家のアドバイスを受けることで手続きのミスを防ぎ、税制のメリットを最大限に活用できるでしょう。
相続した土地・家を売却したら忘れずに確定申告しよう
相続した土地や家を売却し、利益が出た場合は必ず確定申告を行いましょう。
譲渡所得が発生した際や特例、控除を利用する場合には、申告が必須です。申告をしないと延滞税や無申告加算税を支払うことになる可能性があるため、注意が必要です。
確定申告では必要書類の準備、申告書の作成、提出と納税といった手順に沿って行います。売却に関する税金には譲渡所得税や住民税などが含まれるため、税金対策も欠かせません。特例や控除を最大限に活用することで、税負担を軽減できます。
また、相続した土地や家の売却を検討している人は、複数の不動産会社に査定依頼し、比較検討することをおすすめします。
売却を検討する際には、これまで解説してきたような税金に関する知識や確定申告をサポートしてくれる、自分と相性のよい不動産会社を選ぶ必要があります。
査定価格に加えて、こうした相性などについても考慮した上で、不動産会社を選ぶためにも複数の会社に査定を依頼した上で、比較検討した方が良いでしょう。
ホームズの一括査定では、全国にある 4,500社以上の提携不動産会社から査定依頼する会社を選ぶことができます。複数社に依頼できるため、比較・検討しやすいのが特徴です。また、物件情報の入力後、不動産会社の社員画像や店舗画像、強みなど、お客様の物件の査定を依頼できる不動産会社の詳細情報を一覧で見ながら選ぶことができます。
初回公開日：2025年1月31日
