実家売却を生前に行うメリットは？デメリットや税金についても解説

高齢となった親が施設などに入居するタイミングで「実家の不動産をどうしようか」と悩み始める人は少なくありません。

将来自分が住む予定がない場合、いずれは売却の選択肢も検討する必要があります。その場合、親が存命のうちが良いのか相続後が良いのかなど、迷ってしまうこともあるでしょう。

実家の不動産を親の生前に売却すべきか、相続後に売却すべきかわからない
親が認知症の場合はどのように手続きするのか
実家を売却するとどのような税金がかかるのか、軽減措置はあるのか

この記事では、上記のようなお悩みがある方に向けて、実家を売却するタイミングを判断する基準などについて解説していきます。

この記事で分かること

実家を生前に売却した方が良いのはどのようなケースか？
実家を生前に売却する場合の進め方
実家売却を生前に行うメリット・デメリット
生前に実家を売却した場合にかかる税金と軽減措置の特例

実家を生前に売却した方が良いのはどのようなケースか？
実家を生前に売却する場合の進め方
- 親名義のまま売却する
- 子どもに生前贈与して売却する
実家売却を生前に行うメリット
実家の売却を生前に行うデメリット
- 贈与税が相続税と比較して高額になる可能性が高い
- 次の住居を確保する必要がある
生前に実家を売却した場合にかかる税金
生前に実家を売却した場合に利用できる税金の特例
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実家を生前に売却した方が良いのはどのようなケースか？

一言で実家の売却といっても、生前に売却した方が良いケースと、相続後でも問題ないケースがあります。生前に売却を検討した方が良いケースとして主に以下の４つが挙げられます。

将来空き家になる可能性が高い
相続トラブルが予想される
売却資金で高齢者施設に入りたい
小規模宅地特例が利用できない

将来空き家になる可能性が高い

一般的な住宅と空き家を比較すると、空き家の方が劣化スピードが早くなります。換気による空気の入れ替えが行われないため、壁の内部や床下に湿気やカビが発生しやすくなり、特に木造住宅は劣化が急速に進みます。また、庭の手入れや掃除、修繕が適切に実施されないことも劣化を早める要因となります・

2015年5月に施行された「空家等対策特別措置法」により、倒壊の危険があるなどの理由で空き家が「特定空き家」に指定されるケースも考えられます。その場合、土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなどのペナルティが課されるようになっています。

親がすでに高齢者施設に入居していたり、相続人となる子どもがすでに地元を離れていたりする場合は、空き家となる期間が長くなり建物の劣化が進んでしまうリスクもあります。

将来住む人がおらず空き家になる可能性が高い場合は、価値が下がる前に少しでも早く売却した方が良いでしょう。

相続トラブルが予想される

不動産は、相続財産のなかでも平等に分割することが難しく、相続トラブルが起こりやすい財産です。

相続財産が実家の不動産しかなく平等に分割することが難しい場合や、相続人同士の関係が悪化している場合などは、「誰が実家を相続・管理するのか」などの協議が難航し、相続トラブルが発生しやすくなります。

収益ビルなどであれば法人化して家賃収入を得続けることもできますが、通常の木造一戸建てでは現実的ではありません。

このような相続トラブルを防ぐためには、あらかじめ実家の不動産を売却して現金化しておくことが選択肢の一つとなります。

売却資金で高齢者施設に入りたい

親に介護が必要となり高齢者施設に入ろうと考えたものの、高額な入居費用を工面できずに断念せざるえないというケースも考えられます。

そうした場合に実家の不動産が売却できれば、その売却益を介護費用や高齢者施設の入居費に充てることもできるでしょう。マイホームの売却であれば、3,000万円までの売却益にかかる所得税が非課税になる優遇措置もあるため、活用しやすいでしょう。

小規模宅地特例が利用できない

「小規模宅地特例」とは、相続した土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です。

この特例は、「相続開始前3年以内に相続人が実家に同居していた場合は利用できない」など、適用条件がある点に注意が必要です。

特例を利用できなければ相続税が課税されてしまうこともあり、他に相続財産がなければ納税資金が用意できなくなるリスクも生じます。

相続税がどのくらいかかるのかを、あらかじめ試算することが大切です。特例が利用できない場合は、スムーズな手続きのためにあらかじめ売却して、現金化した方が良いケースもあります。

実家を生前に売却する場合の進め方

実家を生前に売却するには、以下の2つの方法が考えられます。

親名義のまま売却する
子どもに生前贈与して売却する

親名義のまま売却する

親の判断能力がしっかりしていて、案内の立会いや契約の手続きなども問題なく対応できる場合は、親名義のまま売却する方がスムーズでしょう。

通常、不動産の売買契約と引渡し時には、所有者本人が署名・捺印する必要があります。身体が不自由で困難な場合でも、意思確認ができれば「委任状」を用意することで子どもが代理で取引することも可能です。

ただし、認知症などにより判断能力が下がっている場合は注意が必要です。意思表示ができないと判断されると契約行為が無効となるため、通常は不動産を売買契約できません。

そのような場合は、「成年後見制度」を利用することで親名義のまま子どもが不動産の売買手続きを進められます。成年後見制度とは、判断能力が不十分となった人に代わって、指定の家族が本人の財産を管理・契約できるようにする制度です。

家族が成年後見人になると、親の不動産や預貯金などの財産の管理に加え、介護契約の締結や医療費を支払うことが可能です。

また、代々相続してきた家の場合、隣地境界線などが曖昧になっているケースもあります。事前に、立会いや測量などによって境界を確定した上で、売却活動を進めましょう。

【あわせて読みたい】
▶︎成年後見制度とは？法定後見・任意後見の違いや手続きの流れ

子どもに生前贈与して売却する

親から子どもに、実家の不動産を事前に生前贈与してから売却する選択肢もあります。高齢の親に、契約や立会いなどの煩雑な手続きを任せずに済むので、スムーズに売却活動ができるでしょう。

不動産を生前贈与する際に発生する税金は、不動産取得税・登録免許税・贈与税の3種類です。贈与税は、実家の評価額が2,500万円を下回る場合、後述する「相続時積算課税制度」を活用することで生前贈与がしやすくなっています。

再開発などで不動産の値上がりが見込まれる場合、事前に生前贈与しておけば相続税を節税できる可能性もあります。

実家売却を生前に行うメリット

生前に実家を売却することには、以下のようなメリットがあります。

相続トラブルを防止できる
売却資金を活用できる
贈与の特例が利用できる

相続トラブルを防止できる

不動産は適切な管理が必要な上、固定資産税や修繕費など経済的負担もある財産です。

相続人が複数いる場合は分割しづらく、管理が大変な実家の不動産をどのように相続するかで遺産分割協議が難航し、相続トラブルに発展するケースも少なくありません。

例えば、相続発生時に3人兄弟の相続人が以下のように主張することは珍しくありません。

長男：自分が実家を相続して住み続けたい
次男：自分にも相続権があるのだから、現金化して平等に分割したい
三男：思い入れのある実家の売却には反対だ
※実家の不動産以外に相続財産がないと仮定

長男が実家を相続したい場合、次男・三男に支払う代償金を用意しなければなりません。話し合いがまとまらない場合は、相続登記の手続きを怠って放置されたり、3人が平等に相続する共有相続するといったことも起こりえます。

令和6年4月より相続登記が義務化されるため、放置されるケースはなくなるものの、共有相続は権利関係が複雑化するためおすすめできません。

親が亡くなったときに、すでに相続財産が現金化されていれば、このようなトラブルは起こりません。不動産を生前に売却することは、このような相続トラブルを未然に防止できるメリットがあります。

売却資金を活用できる

実家の不動産を現金化することで、老後資金などに活用できます。

先述したように、高齢者施設の入居費用に充てられるだけでなく、病気の治療費や生活費にあてるなど、充実したシニアライフを送るために活用する人もいます。

また、ライフスタイルの変化にあわせて広い一戸建から駅前の小さなマンションに買い換える事例なども考えられます。小ぶりなマンションであれば、身の回りのこともスムーズにでき、立地が良ければ売却もしやすいため、相続人の負担になりにくいでしょう。

贈与の特例が利用できる

「相続時精算課税制度」は、2,500万円までの生前贈与には贈与税が非課税となり、相続時に他の相続財産と併せて相続税が課税される制度です。

60歳以上の父母や祖父母（贈与者）から、18歳以上の子や孫（受贈者）に財産を贈与する際に利用できます。贈与税の非課税枠は年間110万円となっていますが、この制度を活用すると子ども世代の住宅資金や教育資金など、大きい金額の贈与がしやすくなります。

実家を生前に売却して現金化することで、若い世代の経済活動に有効活用できる可能性があります。

実家の売却を生前に行うデメリット

一方で親が存命のうちに実家を売却することには、以下のようなデメリットがあります。

贈与税が相続税と比較して高額になる可能性が高い
次の住居を確保する必要がある

贈与税が相続税と比較して高額になる可能性が高い

相続時精算課税制度を利用すると、毎年の贈与非課税枠である110万円が使えなくなってしまいます。子どもの学費などで今後も贈与したい場合、税率の高い贈与税の納税額が想定される相続税を上回ってしまう可能性が高いため、注意しましょう。

また、相続税には相続人が1人のときは3,600万円で、1人増えるごとに600万円ずつの基礎控除（非課税枠）があります。

生前に実家を売却することで節税できる額と、将来支払う相続税額を比較してどちらが節税効果が高いか、なるべく正確にシミュレーションしておくことが大切です。

次の住居を確保する必要がある

生前に実家を売却する場合、親の次の住居を確保する必要があります。すでに住んでいる賃貸物件であれば、高齢であることを理由に退去を迫られた場合は拒否できます。

一方で、新しく入居する物件を探す場合、入居審査が厳しくなってしまうでしょう。なぜなら、高齢者が一人暮らしの場合、誰にも気づかれずに亡くなってしまうことが懸念されるからです。なお、貸主は新しい入居者に対して3年間の告知義務があります。

子世代が窓口になり、親とこまめに連絡をとっていることや、実家の売却資金があり滞納の心配がないことなどを示せば、審査にも通りやすくなります。したがって、あらかじめ次の住居を確保した上で売却を進めた方が良いでしょう。

生前に実家を売却した場合にかかる税金

ここでは、生前に実家を売却した場合にかかる以下の税金について解説します。

譲渡所得税
印紙税
登録免許税

譲渡所得税

不動産における譲渡所得とは、土地や建物を売却して発生した利益のことです。実家の不動産に限らず、不動産を売却して発生した利益に対して譲渡所得税が課税されます。

不動産を売却した際にかかる税金としては、金額が大きくなる可能性があるため、あらかじめ納税資金を把握しておくことが重要です。

なお、譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得＝売却価格−（取得費＋譲渡費用）

取得費には、以下のような費用があてはまります。

不動産の購入価格（経年による減価償却費を差引いた額）
不動産会社に支払った仲介手数料
登録免許税
不動産取得税
印紙税
建物を建てるために行った土地の造成費用や測量費など

また、譲渡費用には以下のような費用があてはまります。

不動産会社に支払った仲介手数料
売却するために行った解体費用や測量費
解体した建物の損失額（残存価格があった場合）
印紙税

※参考：No.3252 取得費となるもの｜国税庁

譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が大きく変わります。

具体的には、譲渡した年の1月1日時点での所有期間によって、短期譲渡所得・長期譲渡所得の2種類に区分されます。

所有期間による区分	税率	内訳
短期譲渡所得（所有期間5年以内）	39.63％	所得税：30％復興特別所得税：0.63％住民税：9％
長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315％	所得税：15％復興特別所得税：0.315％住民税：5％

親が自宅として居住していた場合に軽減措置の特例があり、相続後の売却では適用条件が厳しくなるため、生前に売却する方が税金を低減できる場合があります。

【あわせて読みたい】
▶︎住宅を売却したときの譲渡所得とは？税金の仕組みと利用できる特例

印紙税

不動産の売買契約時には、印紙税を納税しなければなりません。

契約書に収入印紙を貼付することで納税でき、契約書の作成を1通とする場合は売主と買主が印紙税を折半します。

現在、不動産の売買に係る印紙税は軽減措置があり、税額は通常の2分の1となっています。

※軽減措置は令和6年3月31日まで
※参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権や抵当権など権利関係の情報を登記する際に納める税金のことです。

司法書士に支払う手数料とあわせて「登記費用」と表記されていることもあります。通常、所有権移転の際の登録免許税は、一般的に買主が負担します。

売主が負担する登記費用は、住宅ローンなどの抵当権を抹消するときにかかる登録免許税です。抵当権が抹消できていなければ所有権移転登記もできないため、不動産を売却する場合は必ず売主の責任で抹消しなければなりません。

抵当権抹消費用は、不動産1個につき1,000円です。ただし、土地が何筆かに分割されていたり、建物が何棟かある場合はそれぞれに抹消費用がかかります。

また、抵当権抹消登記を司法書士に依頼する場合、別途15,000円程度の手数料がかかります。

生前に実家を売却した場合に利用できる税金の特例

生前に実家を売却すると、以下のような税制の特例を利用できる場合があります。

マイホームを売却した時の特例
マイホームを売却した時の軽減税率の特例
特定のマイホームを買い替えた場合の特例

マイホームを売却した時の特例

マイホームを売却した場合、所有期間にかかわらず譲渡所得から3,000万円を控除できます。これを「居住用財産を売却した時の3,000万円特別控除の特例」といいます。

少し極端な例になりますが、40年前に2,000万円で購入した土地・建物を6,000万円で売却した場合にかかる譲渡所得税の税額を計算してみましょう。

【土地・建物の取得費が2,000万円、譲渡費用が150万円の場合】

特例を適用しない場合	6,000万円−（2,000万円＋150万円）＝3,850万円
特例を適用した場合	6,000万円−（2,000万円＋150万円）−3,000万円＝850万円

上記のように、マイホームでない不動産の譲渡所得は3,850万円となり、特例を利用することで譲渡所得を850万円まで圧縮できます。

ここからは、具体的な納税額も計算してみましょう。

特例を適用しない場合	3,850万円×20.315％＝782万1,275円
特例を適用した場合	850万円×20.315％＝172万6,775円

上記の通り、支払う税金の500万円以上の差が生まれます。

相続後であっても類似の特例を利用できますが、適用要件に対象不動産の耐震性などが加えられ条件が厳しくなります。

マイホームを売却した時の軽減税率の特例

10年以上所有しているマイホーム（居住用財産）を売却した場合、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が利用できます。

この特例は、譲渡所得が6,000万円以下の部分について税率を10％まで軽減するものです。 6,000万円を超える部分については、通常通り税率が15％となります。（復興税は別途発生）

ここでは、具体的な税率を以下の表で確認してみましょう。

課税長期譲渡所得金額（＝A）	税額
6,000万円以下	A×10％
6,000万円超	（A－6,000万円）×15％＋600万円

※参照：No.3305：マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁

さらに、住民税や復興特別所得税と合わせた税率を比較してみましょう。

所有期間による区分	税率	内訳
長期譲渡所得（所有期間5年超）	20.315％	所得税：15％復興特別所得税：0.315％住民税：5％
長期譲渡所得（所有期間10年超） ※6000万円以下の部分	14.21％	所得税：10％復興特別所得税：0.21％住民税：4％

この特例は、「3,000万円特別控除」と併用できる点も重要なポイントです。では、先述した譲渡所得額850万円の例をもとに、譲渡所得税の税額を計算してみましょう。

長期譲渡所得税（軽減なし）	850万円×20.315％＝172万6,775円
長期譲渡所得税（軽減あり）	850万円×14.21％＝120万7,850円

上記のように、軽減税率を適用することで50万円以上も税金を抑えることができます。

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