土地の相続においては、土地の「相続税評価額」が相続税額を決める要因となります。このとき、相続した土地の評価額を減額する特例の条件に当てはまると、大きな減税につながります。今回は、「小規模宅地等の特例」について詳しく見ていきましょう。

相続イメージ

相続税は土地の「相続税評価額」と、現金などのその他の資産を合わせて計算した「課税遺産総額」に基づいて計算されます。「小規模宅地等の特例」とは、土地の相続税評価額を下げる特例です。

ここでは、小規模宅地等の特例についてどのような制度か説明します。

小規模宅地等の特例とは、条件を満たした土地の評価額の一定部分を最大で80%まで減額する仕組みです。

元の評価額のまま課税されてしまえば、負担の大きさから遺族が相続できず、土地を手放さなければならない状況になる可能性もあります。しかし、実際に居住している土地や事業で使っている土地などを手放すことになると、生活に大きな影響が出てしまいます。
このような事態を避けるため、相続税評価額を下げ、相続人がきちんと土地を受け継げる手段として作られた特例なのです。

実家

小規模宅地等の特例を使えば、大幅な減税が可能となるものの、すべての土地で適用できるわけではありません。ここでは、特例を受けられる3つのケースについて紹介していきます。

「特定居住用宅地等」とは、「被相続人が居住に使っていた土地」か「生計を共にしていた親族が居住に使っていた土地」を指します。被相続人と別居をしていたとしても、仕送りなどを行っていた場合には生計を共にしていたと見なされるため、必ずしも同居が条件となるわけではありません。

「特定事業用宅地等」とは、被相続人が事業で使っていた土地のうち、親族がその事業を引き継いで申告期限まで営んでいるものです。また、生計を共にしていた親族が相続の開始前からその土地で事業を行っており、申告期限まで営み続けている場合も該当します。

被相続人が亡くなってから、相続税の申告をする前に廃業した場合には、条件から外れてしまうため注意が必要です。

「貸付事業用宅地等」とは、被相続人が不動産の貸し付けを行っていた土地のうち、親族がその事業を引き継いで申告期限まで営んでいるものを指します。たとえば、亡くなった人が経営していた賃貸アパートを相続人が引き継いだ場合などが挙げられ、一般の事業とは分けて考えられるのです。

 

また、生計を共にしていた親族が相続の開始前からその土地で貸付事業を行っており、申告期限まで営み続けている場合も当てはまります。ただ、平成30(2018)年4月1日以降、相続開始前3年以内に貸付事業を開始した土地については特例が認められなくなりました。

自宅に使われていた土地を相続する際には、特定居住用宅地等として特例を受けることで減税が可能です。ここでは、特定居住用宅地等として特例を受けた場合に焦点を絞り、知っておくべきポイントについてさらに詳しく説明していきます。

小規模宅地等の特例は、土地の面積すべてに適用できるものではありません。特定居住用宅地等の場合は、全体のうち330m2までの面積が80%減額される仕組みとなっています。

たとえば、400m2の土地を相続した場合には330m2までが80%減額され、残りの70m2については減額されません。この土地の評価額が1,000万円であった場合、減額される金額は、

 

1,000万円×400m2分の330m2×0.8=660万円

 

となります。

土地の評価額は、本来の1,000万円から660万円を差し引いた340万円として扱われるため、大幅な減税が可能なのです。

特定居住用宅地として適用を受ける要件は、相続人と被相続人との関係性によって異なります。土地には「被相続人が住んでいた土地」と、「被相続人と生計を共にしていた親族が住んでいた土地」の2種類があり、配偶者はどちらの場合も特に要件を満たすことなく受けられます。

 

仮に、その土地に自分が住んでいなかったとしても、配偶者であれば特例の適用が可能である点を押さえておきましょう。また、被相続人と同居していた親族の場合は、相続開始から申告期限まで引き続き住んでいれば適用が可能です。また、平成25年の税制改正により、老人ホームなどに入居している場合にも、一定の要件を満たせば「住んでいた土地」と見なされるよう、条件が緩和されました。

 

もし適用が認められなければ、被相続人が亡くなった時点で、突然大きな相続税が発生してしまいます。そうなれば、遺族は引き続き居住できなくなってしまう可能性もあるため、このケースの重要性は高いのです。

同じ理由で、被相続人と生計を共にしていた親族の場合も、自らが住んでいた土地を相続してそのまま住み続けるのであれば適用されます。生計を共にしていなかった親族については、被相続人に「配偶者や同居の親族がいない」「相続開始前3年以内に自己所有の家に住んだことがない」などの6つの条件をすべて満たせば、適用を受けることが可能です。

  • 小規模宅地等の特例は、相続税評価額を下げるための手段
  • 小規模宅地等の特例が適用されるのは、特定居住用宅地等・特定事業用宅地等・貸付事業用宅地等の3種類
  • 特定居住用宅地等として認められた場合には、土地の面積のうち330m2までの評価額が80%減額される
  • 被相続人が住んでいた土地と被相続人が生計と共にしていた土地が対象となり、配偶者はどちらも適用を受けられる
  • 同居していた親族、生計を共にしていた親族、生計を共にしなかった親族は要件を満たした場合に適用を受けられる

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