住宅ローンの返済が難しくなった際に、任意売却を検討する場合があります。任意売却することで、債務者にとって一般的にデメリットの大きい競売での売却を防ぐことができるからです。しかし、状況によっては任意売却という選択肢を選ぶことができない場合もあります。
この記事では、任意売却のメリットやデメリット、一般的な住宅売却や競売との違い、どんな場合に任意売却できないかを事例とともに解説します。
この記事で分かること
- 任意売却のメリット・デメリット
- 一般の売却や買取、競売の違い
- 任意売却できないケース
- 不動産売却ならホームズの一括査定がおすすめ
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もくじ
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そもそも任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった際に、売却によって得られた資金をローン残債の返済に充てる目的で抵当権が設定されている自宅を売却する方法です。住宅ローンで購入した土地や建物には、金融機関の抵当権が設定されています。そのため、任意売却を行う場合は住宅ローンを借り入れしている金融機関の許可を得る必要があります。
通常、任意売却は売却金額や売却方法など、債権者となる金融機関より条件が定められるケースが多いため、定められた条件のもと、売却手続きを踏むことが求められます。
任意売却を選択すれば、金融機関から競売されることを防ぐことができます。競売とは、簡単に言うと債権者となる金融機関が担保に取った土地や建物を裁判所経由で売りに出すことを指します。
住宅ローンを契約する際に、金融機関は「担保」として対象となっている不動産に抵当権を設定しているはずです。抵当権を設定する目的は、万が一返済不能になった場合に担保に取った（抵当権を設定した）土地や建物を差し押さえて競売にかけ、得られたお金で残ったローンを回収することです。もちろん、きちんと返済していれば競売にかけられることはありません。
しかし、返済が難しいと自分で判断したり、返済が遅れて滞納状態となったりした場合は、競売される前に任意売却を検討することも有力な選択肢の一つとなります。
任意売却のメリット・デメリット
誰が売るかという違いはあるものの、任意売却は大切な自宅を売却してしまうことを意味します。
投資用として所有していた不動産や相続で得た不動産の売却、新たに住居を購入したから今住んでいる自宅を売却するといった住み替えとは、状況がまったく違います。メリットだけでなくデメリットもあるため、任意売却を検討する前にしっかりと確認しておきましょう。
任意売却のメリット
任意売却には、主に以下の5つのメリットがあります。
・住宅ローン負債を縮減できる
任意売却は、自宅を売却した資金を住宅ローンの残債の返済に充てるのが目的です。そのため、予期せぬ収入減や出費増などでこれまで通りの返済方法では完済できそうにない場合でも、住宅ローンを縮減できます。
ただし、それでも計画通りに返済が進まないこともあります。
・競売よりも高価で売却できる
一般的に、任意売却は競売よりも高値での売却が期待できます。そのため、残債額の縮減額も競売よりも大きくなる点がメリットです。
・売却後の生活設計を立てやすい
売却で得たお金のなかから売却費用や引っ越し費用を捻出できる点もメリットです。あくまでも金融機関との交渉次第となりますが、任意売却では売却資金の割り当てや引渡しスケジュールなどを交渉する余地があります。競売と比べて売却後の生活設計が立てやすくなるでしょう。
・周囲に売却事情を知られない
競売は、債権者となる金融機関などが抵当権を実行し、抵当権の対象となっている不動産を差し押さえ、裁判所の掲示場で公告したり、インターネット上の不動産競売情報サイトBITで競売不動産情報に掲載されるなど、公的に返済不能である事実が周知されてしまう可能性が高いといえます。
一方、任意売却は債権者と話し合いのうえ自ら売却する方法となるため、一般的に、周囲に売却の事情を知られてしまう可能性は低いといえます。
・売却してもそのまま同じ家に住み続けられる可能性がある
任意売却したあとも、住み替えせずにそのまま住み続けられる場合もあります。例えば、リースバックを活用すれば不動産会社やリースバック専門業者が自宅を買い取り、同時にその家を賃貸してもらうことも可能です。任意売却でもリースバックに対応してくれる業者もあります。
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任意売却のデメリット
任意売却の主なデメリットは、以下の3つです。
・任意売却をしても住宅ローン債務が残る可能性がある
競売よりも高値での売却を期待できますが、売却価格が通常売却の8割から9割程度と下がる傾向があります。これは、競売を避けるために早く売らなければならないことが理由の一つです。そのため、住宅ローンの残債額によっては返済しきれない可能性があります。残ったローンの差額分は、引き続き返済が必要です。
・持ち家がなくなる
競売も任意売却も同様ですが、自宅を売却するため住む家がなくなります。通常、任意売却をするということは新たな家の購入資金はなく、ローンも組めない状態が想定されるでしょう。そのため、売却後の住処に困ることも考えられます。実家や親族の家に住めないなどで、賃貸住宅に入居すると家賃支払いが発生する点も忘れてはいけません。
残った住宅ローンの返済だけでなく家賃の支払いで、元の住宅ローンの返済額より毎月の住居費が増える可能性もあります。
・対応してくれる不動産会社が限られる
任意売却は、民法や民事執行法などの法律知識や税金の知識など、通常の不動産売却よりも幅広い法律知識や経験が必要です。また、抵当権や売却資金の割り当てなどについて金融機関との交渉スキルも求められます。そのため、任意売却物件を取り扱ってくれる不動産会社を見つけにくい点がデメリットです。
任意売却物件の取扱いに慣れていない業者を選定してしまうと、売却手続きがスムーズに進まなかったり、金融機関に了承してもらえなかったりする可能性があります。なお、なかには任意売却専門と名乗りながら実は法律知識や経験が浅かったり、コンサルティング料などの名目で本来支払う必要のない費用を要求したりする悪質業者もいるため、注意が必要です。
売却方法による違い
任意売却と他の売却方法の違いも知っておきましょう。
ここでは、一般的な不動産売却や競売による売却との違いについて説明します。
一般的な不動産売却や買取との違い
任意売却は、不動産を売りに出す前に、債権者となる金融機関の了承が必要になる点が一般的な不動産売却や買取と大きく異なる点です。不動産を売却する場合は、不動産に設定されている抵当権を抹消しなければ引渡しができません。抵当権抹消のためには住宅ローンの完済が条件となっているため、完済が確実ではない任意売却は、金融機関から特別に抵当権抹消の手配を行ってもらうことが必要です。
また、任意売却する旨の了承を得たあとも、不動産会社の選定や査定価格、販売活動の状況などの報告、ローン残債の返済方法の相談など、金融機関と連携して進めていかなければなりません。しかし、自分で不動産会社を選び、媒介契約を結ぶ点や、一般市場で広告すること、購入希望者への内覧対応、不動産や周辺環境の説明、売買交渉をすることなどは一般的な不動産売却と基本的には同じです。
競売との違い
競売は、金融機関が抵当権を行使して不動産を差し押さえたあと、裁判所経由で強制的に売却して債権を回収する法的処理です。そのため、競売では売却手続きや価格、引渡し日などについて自分の希望を反映させることはできません。一方、任意売却では金融機関との交渉次第ですが、ある程度自分の希望を反映できます。
また、競売では債権者が裁判所に売却の申し立てをして裁判所の競売掲示場および不動産競売物件情報サイト「BIT」で公告されます。売却価格は入札で決まり、購入希望者との交渉もできません。購入者が決まれば、自分の都合に合わなくてもすぐに引渡しをしなければならなくなる可能性もあります。
任意売却できないケースを事例で解説
任意売却は、競売を防ぐ方法の一つです。しかし、安易に考えていると、いざというときになって任意売却ができずに困ってしまうケースもあります。ここでは、どういう場合に任意売却できないか解説します。
共同名義人・連帯保証人が認めない
任意売却したい不動産が共同名義になっていたり連帯保証人がいたりする場合、任意売却の許可を金融機関から得るためには、共同名義人全員および連帯保証人の同意が必要です。
不動産は、高額な買い物であり、通常住宅ローンの借入額も大きい傾向のため、審査に通りやすくするために夫婦や親子でローンを組むケースもあります。例えば、夫婦で住宅ローンを組むペアローンは借り入れの対象となる物件が夫婦の共同名義になっていることが条件です。また、ペアローンは夫婦がお互いに連帯保証人になり、収入合算する場合でも主たる債務者ではないもう一方の配偶者が連帯保証人となります。
仮にローンの返済が困難な状態に陥っているとしても、「夫は任意売却を検討しているけれども、妻は家計改善や収入増への努力などで任意売却以外の対策を望む」というケースもあるかもしれません。このように、共同名義人や連帯保証人との折り合いがつかない場合、金融機関は任意売却に前向きであっても許可を出すことはできません。
債権者（金融機関等）が任意売却を認めない
繰り返しになりますが、任意売却をするには債権者となる金融機関の許可が必要です。そのため、万が一金融機関が認めてくれない場合は任意売却ができません。基本的に、金融機関は債権回収が必要なため、競売よりも高い額の回収を期待できる任意売却への対応度は高い傾向です。しかし、金融機関が任意売却を認めてくれないケースもゼロではありません。
売却やローンの状況は、個々のケースで大きく異なるため、認めてもらえない理由はさまざまです。なかには、物件やローン残高といった債務者側の個別要因ではなく、任意売却自体を認めていない金融機関もあるようです。
このような場合には、一刻も早く金融機関に相談し、返済計画の見直しするなど競売されない対策を取りましょう。
時間的な猶予がない
任意売却は、債権者から競売にかけられる前に申し出なければなりません。通常、住宅ローンの返済を滞納したからといってすぐに競売にかけられるわけではありませんが、状況によっては滞納状態になってから6ヵ月から10ヵ月程度で競売手続きに着手される可能性があるでしょう。
一般的な流れとして、住宅ローンの返済期日に引き落としができなかった場合、その旨の連絡が電話や書面で督促されます。督促を受けても滞納を続けている場合、そのまま滞納が続くと法的手段を取る旨が記載された催告書が届きます。法的手段というのが抵当権の実行、つまり差し押えと競売です。保証会社を利用している場合は、保証会社がローン契約者に変わって金融機関に住宅ローンの返済額を一括返済します。これを代位弁済といいます。
代位弁済されると、代位弁済された住宅ローンの残債に加えて遅延損害金分をまとめて一括で保証会社に返済しなければなりません。なぜなら、代位弁済によって住宅ローン債権が金融機関から保証会社に移るためです。もし、一括返済できない場合は、保証会社が法的手段を進めることになるため、その旨の通知が保証会社から送られてきます。
ここまでの期間が滞納してから一般的に6カ月から10カ月程度だと言われています。実際には、債権者が裁判所に強制執行の申し立てを行うことで、その後の差し押えや競売が執り行われるため、滞納してから一般的に6カ月から10カ月程度経過後すぐに自宅を差し押さえられるわけではありません。しかし、裁判所に申し立てをされた時点で相談しても債権者に任意売却を了承してもらえる可能性は低いと考えられます。
なぜなら、任意売却となると不動産会社選び・価格査定・媒介契約締結・広告・売却活動などといった一連の手続きがあり、債権者にとっては残債回収の時期が延びてしまうからです。このように、任意売却は時間的な制限があります。期間的な余裕がなくなると金融機関側が任意売却を認めてくれない可能性があるため、注意が必要です。
売却活動が適切に行われない
任意売却における売却活動方法は、一般的な売却の場合と変わりません。具体的には、不動産会社への査定を依頼、不動産会社を選んで媒介契約の締結、広告、内覧、購入希望者との交渉などです。しかし、債権者から売却活動についての要望があり、また活動状況の報告を求められます。
なぜなら、金融機関もできるだけ債権額を早く多めに回収して、より早く購入希望者が現れ、より良い条件で売れることを期待しているからです。債権者からの要望通りに売却活動を行わなかったり、報告を怠ったりすると、仲介業者の変更を指示されたり、任意売却を断念して競売手続きに着手されたりする可能性があります。
例えば、「売却情報を広告しない」「内覧を希望されたのに応じない」といった行動は売却活動をしていないとみなされる可能性もあるため、注意が必要です。購入希望者が物件を探索できる状態にしておくことだけでなく、少しでも高値で売れるように物件の室内外の清掃、家具・生活雑貨類の整理を行い、内覧時にも広く明るい状態にしておくなども求められます。
購入希望者の購入意欲を高めるために、売り手の債務者自身も売却活動に協力することが大切です。
本人確認ができない
任意売却の手続きは、基本的に抵当権が設定されている不動産の所有者が行うものです。配偶者や親族であっても所有者本人でなければ手続きできません。なお、一般的な売買契約でも同じですが、売買契約時には本人確認も行われるため、本人でないことが発覚すると契約締結ができません。しかし、なんらかの事情で本人であることの確認ができないケースも考えられます。
例えば、所有者本人が借金を逃れるために所在不明になってしまったり、病気療養中で契約に立ち会えなかったりといったケースです。本人が認知症などで判断能力を喪失している場合もあるでしょう。このように、本人の意思確認などが行えない場合は基本的に任意売却できません。ただし、特定の事情によって本人が手続きできない場合は代理人に委任することで手続きできる可能性はあります。
例えば、認知症の場合は成年後見制度に基づいて後見人を立てることで法的な手続きが可能です。病気療養中などの場合は、法律知識があり任意売却にも詳しい弁護士や司法書士などに委任するなどの方法も考えられます。司法書士が所有者のもとに赴いて、本人確認をする方法もあります。ただし、代理人に任意売却を委任することを債権者が了承してくれることが大前提です。
それでも所有者本人が失踪中の場合など、任意売却に対する本人の意思確認ができない場合は、第三者に委任することもできません。当然、債権者も任意売却を了承しませんから、法的執行として差し押え、競売となってしまいます。
任意売却できないケースも理解しておこう
住宅ローンの返済が難しくなった際は、任意売却を申し出ることで競売を防ぐことができます。任意売却は、競売に比べて債務者への不利益を抑えられるため、利用者が増加傾向です。しかし、任意売却は債権者に許可をもらう必要があり、なかには任意売却を認めてもらえないケースもあります。
任意売却できないケースを十分に理解し、返済に不安を感じたらできるだけ早く借入先の金融機関に相談するようにしましょう。
