過去には失敗もある、空き家の福祉転用

定期的に関心を持つ人たちが集まり、ディスカッション、情報共有をしながらプロジェクトが進められている。説明しているのは一般社団法人コミュニティネットワーク協会 理事長の渥美京子氏定期的に関心を持つ人たちが集まり、ディスカッション、情報共有をしながらプロジェクトが進められている。説明しているのは一般社団法人コミュニティネットワーク協会 理事長の渥美京子氏

豊島区で大きな二つの社会課題を同時に解決しようという新しい試みがスタート、軌道に乗りつつある。「としま・まちごと福祉支援プロジェクト」である。

ここ数年、住みたいまちランキングの上位に入るようになった駅、池袋を擁する豊島区は、その一方で空き家・空き室の増加という問題を抱えている。また、都心に近い立地から家賃、住宅価格が高く、古い住宅の取壊しなどに伴う退居などで行き場がなくなった高齢者、母子家庭その他の社会的弱者も少なくない。であれば、空き家・空き室を利用して社会的弱者のために活用できないか。

考え自体は以前からあった。実際、過去には試みた自治体もあった。だが、うまくいかなかったのには主に二つの理由がある。ひとつは空き家・空き室の適法性の問題である。空き家のうちには耐震性に欠ける、検査済証が無いなどの物件が多く、それを行政が運用しようとすると多額の改修費がかかる。また、都心近くでは一般の住宅として、更地にして貸す、売る、リフォームして貸すなどすれば、それなりの額になる。所有者によほど個人的なモチベーションその他がなければあえて安く貸す必要はないのである。

また、高齢者や障がい者などを想定すれば分かりやすいが、住宅困窮者のうちにはただ住宅を貸せばよいという状況ではない人も少なくない。生活や心、仕事のサポートその他、ソフトの支援が必要な人もいるのである。箱だけを貸す仕組みをつくっても、それだけでは借りる側も、貸す側もうまくいかない。

分野の違う事業者が連携、それが成功に繋がった

そうした課題を踏まえつつ立ち上がったのが前述のプロジェクトである。具体的には二つの柱がある。ひとつは豊島区内に点在する空き家を高齢者、障がい者、母子家庭その他の入居を拒まないセーフティネット住宅として整備すること。そして、もうひとつは空き店舗などを利用して二つのコミュニティ拠点を作り、セーフティネット住宅の入居者はもちろん、地域の人たちも利用できるようにすること。拠点はデイサービスと障がい者の就労支援、24時間365日の見守りと緊急対応の仕組みを備えた上で、文化発信基地でもあると位置づけられている。

面白いのはこのプロジェクトを推進する二つの団体が、これまでなら協働しそうにない二者であること。ひとつは一般社団法人コミュニティネットワーク協会(以下、協会)という、多世代多文化共生型のコミュニティを創生することで地域にインパクトを与えてきた、どちらかといえば福祉寄りの団体である。過去には高島平団地で点在する空き室を利用した分散型サービス付き高齢者住宅を記事として取り上げており、新しい切り口で社会課題を解決してきている。

そして、もうひとつは鎌倉に拠点を置き、空き家の活用やまちづくりに成果を挙げてきた、どちらかといえば不動産、建築寄りの会社である株式会社エンジョイワークスである。ジャンルが違うことに加え、二者は中心となるスタッフの年代層も大きく異なる。プロジェクトが始まってすぐに新型コロナウイルスが発生、イベントなどの自粛が相次いだ中、オンラインを中心に企画を進行できているのは若い人たちのITノウハウなどによるもの。異なる人たちがひとつの目標に集まることの強さを実感する。

としま・まちごと支援プロジェクトの目指すものとしま・まちごと支援プロジェクトの目指すもの

社会的な意義に価値を認めた所有者

現在、改修が行われている一戸建て現在、改修が行われている一戸建て

異なる人たちが集まるという意味では、2019年12月にこのプロジェクトが国土交通省「人生100年時代を支える住まい環境整備モデル事業」に選ばれて以降、定期的に開かれているイベントに集まるメンバーの幅の広さも過去の失敗を打ち破るのに大きな力を発揮している。地元で活動するNPOや社会福祉法人や医療機関、弁護士、不動産会社、学生に議員、行政関係者などとさまざまな人が集まり、より良いプロジェクトにするために意見、ノウハウを出し合い、情報を共有しているのである。

実際、住宅第一号となる空き家が見つかったのもこうした人の繋がりがうまく空き家所有者に結び付いた結果である。冒頭でも書いたが、使える、貸してくれる空き家を探すのは難事業。国もその難しさは認識しており、モデル事業に認定されてはいたものもの、実は条件付き。物件が見つけられなかったら事業は成立しないとなっており、それをクリアできたのは大きな前進なのである。

しかも、求めていたのは新耐震基準をクリアする築年代の、シェアハウスとして活用できそうな一戸建て。普通に貸せる要件の住宅であり、実際、今回、借りることができた物件は改修後、一般賃貸として貸す予定があったものである。

だが、イベントに参加し、このプロジェクトに意義を感じていた株式会社ハウスメイトマネジメントの伊部尚子氏から物件の要件を聞いた豊島区の不動産会社、株式会社ヴェセル東西の池下正崇氏はあの物件なら、もしかしたらと思ったという。それは物件の管理を担当している所有者の甥にあたる人とともに高齢者の住み替えを支援した経験があったからだ。

「所有者は他にも不動産を所有していましたが、居住者が高齢化。家の手入れどころか一人で暮らすことも難しくなり、退去することになったのですが、高齢で身体的にも不自由がある人の住まい探しは非常に難しかった。それを機に甥ごさんは高齢者の住まい探しという社会問題に関心を持っていらっしゃったのだとか。また、そもそも地域貢献にも意識の高い方でもありました。そこで池下さんが一般の賃貸ではない貸し方を考えてみませんか?と提案をしてくださったのです」(コミュニティネットワーク協会・伊藤晶子氏)

改修、費用と問題は次から次へ

元々は和室中心の住宅だったが、各室を居室にしたシェアハウスになる元々は和室中心の住宅だったが、各室を居室にしたシェアハウスになる

家族内からは反対も出た。高齢者を入居させて孤独死があったら、認知症になったら、家賃滞納があったら……、不安はいくつも挙がった。だが、信頼できる不動産会社が間に入り、コミュニティネットワーク協会が転貸する形である。家賃は同協会から支払われるし、入居者に何かあった時の対応もしてくれる。

では、同協会が破綻したら?という話も出たが、それには保証金を多めに積み、破綻してもあとの運営をしてくれる先を事前に用意しておくことで対処することになった。かくして無事に契約にこぎつけ、住居費プラス生活費で月に14万円、年金でも暮らしていける住まい作りに着手できることになったのである。

ただ、物件探しをクリアした後も難題は続く。ひとつは改修の問題である。専用住宅をシェアハウスにするのだが、シェアハウスは寄宿舎という扱いになり、一般の住宅にはない要件が付加される。幸い、この物件の場合には窓をひとつ増設する程度で済んだが、それでも費用は嵩む。

そして二つ目の問題はそれも含め、費用の問題。改修には1,000万円ほどの費用がかかる。だが、国がモデル事業のために出してくれる費用は上限が100万円まで、セーフティネット専用住宅を作るための補助金も上限は耐震改修を入れても200万円まで、豊島区独自の共同居住型住宅の改修費助成も150万円までといずれもあまり大きくはない。しかも、要件がそれぞれに異なり、あれを使えばこちらは使えないかもしれないと、まるでジグソーパズルを組み合わせるような状態でもある。

最終的には区の共同居住型住宅の改修費助成を利用した。もちろん、それだけで足りるわけはなく、所有者がそもそも改修のために使おうと考えていた費用を出してくれ、残りを協会が出すことで賄った。

住宅困窮者向けの制度がうまく機能しない理由

この経緯から国の制度である、住宅困窮者を拒まない住宅を民間で供給、登録するセーフティネット住宅制度が開始から2年半弱たっているにもかかわらず、目標の2割ほどの登録しかない理由がよく分かる。登録されている物件には2種類あり、ひとつは住宅困窮者を拒まないが、他の人も入居できるというもので、このタイプが登録の大半。普通の賃貸として市場に出すが、ついでにセーフティネット住宅にも登録という使われ方をしているのだろう、賃料表示がない物件も多く、かつ空室でない部屋の登録も推察される。

もうひとつは困っている人専用に貸すというもので、本来はこちらがメインになるべきもの。だが、改修に助成はあるが、上述した通りの額しか出ない。他の人には貸せない、賃料を相場より安く設定しなくてはいけないなどセーフティネット専用住宅にするにはリスクがある。そのリスクを取った上で、多額の費用も自分で負担する。そんな神様のような人が世の中にいることを前提にした制度には無理があるのではなかろうか。

その意味で、今回、物件が見つかったことだけでなく、所有者が費用を負担してくれたことはある意味、僥倖。だが、入居者一人ずつが支払う家賃は少ないもののシェアハウスにすることで全体の家賃はまとまった額になり、今回のケースでは普通に一戸建てとして貸す場合とさほど変わらない。加えて10年間、入居者、建物の管理も含めて任せられる相手に貸すことになり、所有者としては決して損はしていない。出した改修費も3年ほどで回収できる計算だ。であれば国もこの制度で改修費を融資、後日回収する制度を作れば、もっと登録物件が増え、困っている人が住宅を借りやすくなるはずだ。

少し脱線した。いろいろな困難を人の繋がりでクリア、ようやく工事が始まった物件の完成は2020年6月の予定。すでに募集も始まっている。そしてもちろん、同プロジェクトは住宅1軒のみで終わる話ではない。拠点(なんと24時間卓球ができる場ができるそうだ!)、住宅ともに今後も募集中である。社会的に意義があり、きちんと家賃も入る。新しい不動産の使い方として借りる側だけでなく、貸す側も知っておいて損はないはずだ。

一般社団法人コミュニティネットワーク協会
https://www.conet.or.jp/

現在工事が進められており、6月には入居できるようになる予定現在工事が進められており、6月には入居できるようになる予定

2020年 06月08日 11時05分