住宅瑕疵担保責任保険は最低限の保障。「付いているから安心」は早計

保険の対象となる部分は基本構造部分に限定されている(図は住宅保証機構のパンフレットより)保険の対象となる部分は基本構造部分に限定されている(図は住宅保証機構のパンフレットより)

住宅を販売、建設する会社は「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」に基づき、資力を担保するため、住宅瑕疵担保責任保険への加入または供託金の供託、あるいはその両方が義務付けられている。金額的負担が少ないことから、大半の事業者は保険に加入しているが、この保険は住宅の構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を防止する部分に関してのみ10年間の保障をするというもので、中古は対象外。この保険に加入していることを強調、「10年間、保証が付いていますから」と、自社なら安心だと言わんばかりの言い方をする会社があるが、率直なところ、それだけの保障しかない会社は避けたほうが良い。

というのは前述したように、この保険は自社で選択して入るものではなく、義務として入るものであり、どの会社も加入している。保険加入にあたって第三者検査が入るなど、安心できる部分もあるが、強調すべきほどのものではないのだ。また、この保険が適用されるケースは非常に少ない。Hさん宅を施工した工務店の担当者によると「躯体にかかる瑕疵など、そもそもあってはいけないもの。適用されるとしたら、よほどひどい施工だったと言えます。この保険は売り手が倒産した場合に購入した人を守るセーフティネットとしての役割を持っており、最低限の保障。これだけでは安心できません」とのこと。

実際、躯体、雨漏りにかかる部分以外には適用できない上に、土地の沈下や隆起、造成時の瑕疵、著しい不適正使用や不適切な維持管理、増改築や補修、洪水や台風、地震、噴火などの天災など除外事項も多く、文言も曖昧。トラブルが起きた際に明確に責任が分かることは少ないことを考えると、保険適用が難しいことが分かる。この保険プラスアルファがなければ安心はできないというわけだ。

独自の定期点検システムを備えた会社も多数

では、どのようなプラスアルファのアフターサービスがあるか。Hさん宅を施工した工務店では竣工後3カ月、1年、2年、5年、10年と5回の定期巡回点検システムを導入しており、こうした仕組みを取り入れている会社も多いとか。それぞれに見るべきポイントは異なっており、たとえば3カ月点検では入居してみて気づいた点などが挙げられることが多いのだとか。

「3カ月くらいだと建具の歪みや閉まりにくいなどの声が大半。さほど大事に至ることはありません。事前に気になるところを質問するアンケートを実施、それを受けて巡回する仕組みになっています」。ちなみに3カ月目前後で多い不具合としては折り戸のヒンジが外れた、壊れた!というもの。「3カ月目までに住戸内で1カ所は出ます。折れ戸を引き戸感覚で横に引こうとする方が多いため、無理な力がかかり、ヒンジが外れてしまうのです。簡単に直るのですが、驚かれるようですね」。こうした事故(?)を防ぐため、内覧会では動くところは動かしてみてくださいと説明しているそうだが、短い時間では全部を覚えきることはできない。取扱い説明書も電話帳ほどに厚いとあっては仕方ないのかもしれない。建てる側ももう少し分かりやすい家の取説を考えていただきたいものだ。

ここで面白い話が出たので参考に。ひとつは新築だというのに早くもゴキブリが出たという話。新築は害虫が入りにくいそうだが、入居者が以前から使っていた家具を持ち込むことで意図せず、卵などを搬入している場合があるという。引っ越し時には家具の裏などをチェック、きれいに掃除する、消毒するなどして害虫予防したいものだ。

もうひとつは電気錠の回路が雷で焼けることがあるという話。Hさん宅では入居後3カ月としないうちに、電気錠が壊れ、さすがに保証されるだろうと思っていたところ、自費で負担することに。雷による被害、つまり天災だったからで、近隣でも何軒かが同じ被害にあったという。「これまで地震、台風については説明してきましたが、雷や雪、雹などについてはほとんど被害がなかったことから説明を省いてきました。が、近年、こうした災害も増えています。天災による破損等は保証されないことは知っておいていただきたいですね」。

点検期間は保証との兼ね合い。点検時までに不備をチェックしたい

建物外構の保証期間は2年。門扉の作動不良や床に過度の排水不良を起こしている、コンクリートブロックなどの目地部分にひび割れ、破損などが生じているなどが対象
建物外構の保証期間は2年。門扉の作動不良や床に過度の排水不良を起こしている、コンクリートブロックなどの目地部分にひび割れ、破損などが生じているなどが対象

その後の点検は1年後、2年後、5年後と定期と言いながら不定期だが、これは部位によって保証期間が異なるため。「たとえば、電気器具、水栓や衛生器具、ユニットバスなどの設備機器関係の保証は1年、コンクリートや木部、建具・サッシなどは2年、防蟻処理は5年などとなっているため、その節目に不具合がないかを点検しています」。当然、保証期間終了後では保証はしてもらえなくなる。保証書には部位による保証期間が明記されているから、節目の年が近くなってきたら、自分でも注意して不具合がないかをチェックしておきたいところだ。

ただし、保証があるからといっても全部無料で修理ということではない。時々、勘違いしている人がいるが、保証書には適用除外も記載されている。もちろん、経年による劣化や自分たちで付けた傷など当然、自分たちで補修するもの。一戸建ての場合、マンションのように修繕積立金を徴収されることはないが、補修、修繕などは確実に必要になる。修繕積立金がないから支払がラクと安易に考えず、少しずつでも毎月貯めておきたい。「長期修繕計画を立て、計画的にお金をためている一戸建てはごくわずか。しかし、修繕が必要になってから直すのと、早め、早めに手を入れておくのではかかる費用が大きく変わってきます。そうした事態に備えるため、少なくとも月1万円貯めていけば、10年で120万円。手を入れる余地が出てきます」。

10年後対策をしている会社も登場。サービス体制も多様化へ

いえかるてのトップページ。新築時、販売時は事業者が入力、以降は購入者または委託されたリフォーム会社などが履歴を更新していく仕組みになっているいえかるてのトップページ。新築時、販売時は事業者が入力、以降は購入者または委託されたリフォーム会社などが履歴を更新していく仕組みになっている

10年後までが国が定めた保証だが、それを超えた保証をしている会社も出始めている。「弊社でも10年後の無償点検の結果、必要と思われるメンテナンス工事をしていただいた方には保証期間をさらに10年間延長するシステムを取っています。他社でも20年、30年あるいはそれ以上と長期に渡る保証を実施しているところもあります」。

また、定期的な点検だけでなく、日常的な不具合への対応も事前にチェックしておきたい点。何かあった時に専門家が相談に乗ってくれる、来てくれるという安心感は大事だとHさんも言う。「私がこの会社を選んだのは地域密着で、建てた後のフォローがしっかりしているから。大手だと部門がそれぞれ別になっていて電話してもたらい回しにされることがあるし、管理は別会社という仕組みだと責任の所在がはっきりしなくなる。住宅のトラブルは彼氏、彼女みたいなもので、会いたい時にすぐ会いたいもの。顔が見えている安心感は大きいですね」。最近では24時間、365日の電話受付を行っている会社が増えているが、それに加えて、電話後にどのような対応をしてくれるかを重視して選びたい。

もうひとつ、施工画面のデータの保管も大事な点。後日、メンテナンスやリフォーム、増改築をするなどという場合に図面が保管されていないと改めて図面を引き直すなどの手間がかかり、場合によってはトラブルに発生しかねない。売買時にも不利になる。それを防ぐため、一般社団法人 住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会では「いえかるて」という住宅履歴情報サイトを作っており、建築時の情報のほか、メンテナンス、リフォームなども含めた履歴を登録できるようになっている。新築時に建設会社、販売会社が登録した情報を所有者が更新していく仕組みで手間はかかるが、長く住まいを維持管理していくためには重要。この制度を導入しているかどうかは、事前に確認すべき点と言えるだろう。

ここまで土地購入から始まり、一戸建てができるまで7回に分けて紹介した。これから家を建てる人はメンテナンスも含めて長い付き合いになることを考え、信頼できる相手と家づくりをしていただきたい。ちなみに今回、Hさん宅を手がけた工務店には社名を一切出さないという条件にも関わらず、非常に誠実にご協力いただいた。深く感謝したい。

2014年 10月08日 11時14分