省エネ性能表示制度から2年、家を「燃費」で選ぶ時代の到来と既存住宅市場の現在地

この2年間、新築住宅を取り巻く省エネ政策は段階的に強化されてきた。省エネ性能の高い住宅の供給も進み、住宅選びにおいて性能を比較する重要性は高まっている。

2024〜2025年、2段階で進んだ住宅の省エネ標準化

2024年4月の省エネ性能表示制度では、同月以降に建築確認申請を行った新築建築物の販売・賃貸広告に所定の省エネ性能ラベルを表示することが必要となった。ラベルには、事業者自身による「自己評価」と、評価機関による「第三者評価（BELS：ベルス、建築物省エネルギー性能表示制度）」の2種類がある。国が定める省エネ基準からどの程度消費エネルギーを削減できているかなどを、数字で示す形だ。

2025年4月に施行された省エネ基準適合義務化では、原則としてすべての新築建築物が省エネ基準に適合することが求められるようになった。新築住宅についても、断熱性や設備の効率を一定以上確保することが前提となっている。

ZEH化率30.5％の普及実績

規制強化と歩調を合わせるように、省エネ性能の高い住宅の普及も進んでいる。一般社団法人環境共創イニシアチブの調査によると、2024年度の新築一戸建て住宅におけるZEH（ゼッチ：ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）シリーズの供給戸数は10万4,886戸となり、着工統計にみるZEH化率は30.5％となった。

注文一戸建て住宅のZEH化率は前年より2.3ポイント上昇して42.6％となった一方、建売一戸建て住宅は8.6％にとどまり、住宅形態による差も見られる。

ZEHビルダー／プランナーの実績報告ベースでは、ZEH化率は新築と既存改修を合わせた住宅全体の52.0％となり、前年の45.5％から6.5ポイント上昇した。

出典：一般社団法人環境共創イニシアチブ「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス実証事業 調査発表会2025」


また、ZEH水準を上回る断熱等性能等級6・7などの上位等級も制度化されている。高い省エネ性能は、一部の先進的な住宅だけのものではなくなりつつある。

一方、性能向上には断熱材や高効率設備などの導入コストが伴う。これを支援するため、2025年には「子育てグリーン住宅支援事業」が実施され、GX志向型住宅や、子育て世帯・若者夫婦世帯を対象とする長期優良住宅・ZEH水準住宅の新築などが補助対象となった。

同事業を含む「住宅省エネ2025キャンペーン」は終了したが、2026年には「住宅省エネ2026キャンペーン」の「みらいエコ住宅2026事業」が実施されており、新築・リフォームを対象とした省エネ住宅への支援は継続している（ただし、注文住宅の新築（ZEH水準住宅）の交付申請は2026年9月30日で受付終了）。

新築市場で制度整備が進む一方、既存住宅はどうだろうか。実は、新築と既存では制度上の扱いに差があり、その差は住宅ストックの省エネ性能にも表れている。

新築は所定のラベル表示、既存は「推奨」

省エネ性能表示について、新築建築物では所定のラベルによる表示が必要とされ、告示に従って表示しない場合には勧告等の対象となる可能性がある。

これに対し新築以外の既存建築物については、表示は推奨されるが、表示しない場合でも勧告等の対象とはならない。新築と既存では、制度上の位置付けが異なっている。

この差を埋める取り組みとして、既存住宅では2024年11月から「省エネ部位ラベル」も導入されている。建築時に住宅全体の省エネ性能を評価していない住宅について、省エネ性能の向上につながる改修を行った部位を表示する仕組みだ。窓や給湯器など、個別の部位について省エネ性能を確認できるため、住宅全体の性能を評価することが難しい中古住宅でも、改修状況を把握しやすくなる。

ただし、これはあくまで部分的な情報といえる。新築住宅の省エネ性能ラベルのように、住宅全体の性能を網羅的に示すものではない。

既存住宅の省エネ性能格差が課題に

新築住宅では省エネ基準への適合が前提となった一方、既存住宅では大量の住宅ストックが旧基準のまま残されている。このため、今後は住宅の省エネ性能をどのように把握し、改修によってどこまで向上させるかが重要な課題になる。

国土交通省・社会資本整備審議会は2026年1月、「今後の住宅・建築物の省エネルギー対策のあり方（第四次答申）」を出し、住宅金融支援機構による省エネリフォーム融資制度の活用促進、窓の断熱改修、高効率給湯器の導入等の支援の充実・強化に向けた経済産業省・環境省との連携、国と地方公共団体による協調補助の仕組みの充実を図るべきとしている。

省エネ性能の低い住宅、とりわけ築年数が古く断熱性能が低い住宅については、今後の住宅市場で評価に差が生じるだろう。反対に、断熱改修などによって性能を高め、その内容を適切に表示できる既存住宅は、性能面での競争力を持つ可能性がある。

ただし、省エネ性能が実際の中古住宅価格にどの程度影響するかについては、今後の市場データによる検証が必要だ。現時点で「省エネ性能によって中古住宅価格が二極化する」と断定するのは早いだろう。

改修を促す制度の一つであるリフォーム促進税制は、利用が十分に進んでいるとはいえない。国土交通省が2026年7月に公表した令和7年度住宅市場動向調査では、リフォーム実施世帯のうち、リフォーム促進税制の適用を受けた（受ける予定を含む）世帯の割合は4.3％だった。これは省エネ改修そのものの実施率ではないが、同税制が必ずしも十分に活用されていないことを示している。

出典：国土交通省「令和7年度住宅市場動向調査 ～調査結果概要（抜粋）～」

新築と既存住宅の性能差は、今後さらに意識される可能性がある。国は、遅くとも2030年までに省エネ基準をZEH／ZEB水準まで引き上げる方針を示しているためだ。

ZEH／ZEBの定義と意味

ZEHは、高い断熱性能と省エネ設備、再生可能エネルギー設備などを組み合わせ、年間の一次エネルギー消費量の収支を実質ゼロ以下とすることを目指す住宅だ。これに対し、同様の考え方をオフィスビルなどの非住宅建築物に適用したものがZEB（ゼブ：ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）である。

つまり、2025年に義務化された現行の省エネ基準は、最終的な到達点ではない。2027年4月からは、ZEH基準をさらに進化させた「GX ZEHシリーズ」が始まる。同シリーズのGX ZEHでは、(1)断熱等性能等級6の基準、(2)再生可能エネルギー以外の一次エネルギー消費量35％以上削減、(3)再生可能エネルギーの導入、(4)HEMS（住宅エネルギー管理システム）・蓄電池の設置などが求められる。

重要視される建物のLCA

省エネ政策は、建物の使用段階だけを対象とするものでもない。今後は、建築物の建設から解体までのライフサイクル全体で排出されるCO2を評価するLCA（ライフ・サイクル・アセスメント）も重要になる。

2026年7月31日、建築物LCAの実施を促す制度を創設する改正建築物省エネ法（令和8年法律第75号）が公布された。制度の開始は2028年度が目途とされている。

同法改正では、建築物のライフサイクル全体の脱炭素の取り組みを評価するための制度を「ライフサイクルカーボン評価制度」として創設することが定められた。建材の製造から施工、使用、解体までを含めて環境負荷を評価する考え方は、2050年カーボンニュートラルの実現に向けた政策の延長線上にある。住宅の「燃費」を示す省エネ性能だけでなく、建物そのものがどれだけCO2を排出してつくられ、使われ、廃棄されるのかという視点も、今後は重要になっていくだろう。

2024年4月の省エネ性能表示制度、2025年4月の省エネ基準適合義務化を経て、新築市場では省エネ性能を「表示して比較する」ことと、一定水準の性能を「確保する」ことが制度として定着し始めている。さらに2030年に向けて、省エネ基準をZEH／ZEB水準まで引き上げる方針も示されている。

一方、既存住宅では、省エネ性能の表示は推奨にとどまっているという大きなギャップがある。新築と既存住宅の性能差は、今後の住宅市場を考えるうえで無視できない要素になるだろう。

脱炭素はもはや理念やスローガンではなく、住宅を選ぶ際の具体的な判断材料になりつつある。今後は、立地や価格、間取りだけでなく、断熱性能や一次エネルギー消費量なども含めて住宅を比較することが一般的になる可能性がある。

既存住宅の所有者や売却を検討している人にとっても、自宅の省エネ性能を把握し、必要に応じて改修や性能表示を検討することが、これからの住宅市場に対応するうえで重要なポイントになるだろう。


参考
・国土交通省「新しい『建築物の省エネ性能表示制度』が開始！」
・国土交通省「令和4年度改正建築物省エネ法の概要」
・社会資本整備審議会「今後の住宅・建築物の省エネルギー対策のあり方（第四次答申）『脱炭素社会の実現に向けた建築物のライフサイクルカーボン評価の促進及び省エネルギー性能の一層の向上について』」
・国土交通省「建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律の一部を改正する法律要綱」
・国土交通省「GX ZEH・GX ZEH-M 定義＜戸建住宅・集合住宅＞」