インスペクションの説明などが義務化されて1年。中古住宅市場に変化はあったか

2018年4月にインスペクション(建築士による建物状況調査)を促す改正宅地建物取引業法(宅建業法)が施行されて1年が経過した。

インスペクションとは、建物に雨漏りや傾きなど、構造上主要な部分に大きな劣化や不具合がないかを調べる検査だ。インスペクションによって建物の現状や安全性を確認することができるため、中古住宅を購入する場合には「建物の健康診断」として実施したいもの。しかし、実際にはインスペクションが普及しているとは到底言いがたい状況にあり、未だに多くの物件で売主が検査を拒否したり、不動産会社もインスペクションに積極的でなかったりするケースが見られる。

その主な要因に、「インスペクションは住宅の不具合を発見するための粗探しだから、もし何か見つかったら希望価格で売れなくなるので実施しないでおこう」という考え方がある。インスペクションは専門家が調査することで買主側が抱く不安を予め払拭するものであるという認識が欠けており、不具合が見つかったら引渡しまでに修繕すればよいという発想が売主にも不動産会社にも希薄であることが、インスペクションの普及を阻害しているようだ。

特に鉄筋鉄骨造の分譲マンションについては、専有部分はともかく、(瑕疵保険に加入できる状況にするための)共用部分の確認に対するハードルが比較的高く、これがさらにインスペクションの普及に歯止めをかけてしまっている状況がある。
例えば「建物状況調査をするので共用部分の調査について許可が欲しい」「管理組合で保管しているマンションの耐震性に関する書類を閲覧・確認したい」「瑕疵保険に加入したいので屋上や廊下などを見るため立ち会って欲しい」などと区分所有者から要望が出てきた際にどうするのか、管理組合の対応が求められる。

分譲マンションにおけるインスペクションの普及には具体的にどのような手法や段取りが必要なのか、また管理組合、管理会社はどのように対応したらよいのか、改正宅建業法が施行されて1年が経った今の状況と合わせて、専門家および有識者の意見を聞いた。

インスペクションの説明などが義務化されて1年。中古住宅市場に変化はあったか

マンションはホームインスペクションだけではなく「管理を買え」~瀬下義浩氏

<b>瀬下義浩</b>:マンション管理総研 代表。一般社団法人日本マンション管理士会連合会 会長なども務める。2010年国交省「修繕積立金に関するガイドライン検討委員会」委員、2012年・2016年度~ 東京都「耐震促進都民会議」委員等、行政委員を歴任。主な著書に『依頼が殺到するマンション管理士の仕事術』(住宅新報社)など瀬下義浩:マンション管理総研 代表。一般社団法人日本マンション管理士会連合会 会長なども務める。2010年国交省「修繕積立金に関するガイドライン検討委員会」委員、2012年・2016年度~ 東京都「耐震促進都民会議」委員等、行政委員を歴任。主な著書に『依頼が殺到するマンション管理士の仕事術』(住宅新報社)など

2018年4月の改正宅建業法によって実施を促すホームインスペクションとは建築士による建物状況調査を指すが、戸建てと違いマンションは建築物としてだけではない管理状況というファクターが常についてまわる。「マンションは管理を買え」と言われて数十年が経った今でも、管理状況のソフト部分は社会的にまだまだ重要視されているとは言いがたい状況のようだ。

管理状況のソフト部分とはいったい何だろうか。まずは管理組合の財政状況や未収納金状況、適正な管理の基盤となる管理規約の整備、適正な長期修繕計画の立案などとなる。いくら良い建物を買ってもいきなり財政不足によって一時金を取られるというケースも散見される。マンションとは、いかに良い管理が長期的に継続しているかで財産価値が変わってくるものである。この証左として、東京都は東京都マンション条例(東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例)を制定し、2020年4月からマンションの管理状況登録制度を開始する。

この東京都マンション条例は、ホームインスペクションの調査対象となっている外壁改修や防水工事の実施状況のほか、管理組合(所有者の団体、法律規定)が適正に運営されているか、管理規約は時代に則した改正がされているか、長期修繕計画が策定されているかなど管理状況の届出を、1983(昭和58)年以前に建てられた分譲マンションについて義務付けるものである。ただし、それ以降に建てられたマンションにおいても順次義務化していく方向性にあるとのこと。

一般社団法人日本マンション管理士会連合会では、第三者機関として管理状況を調査する「マンション管理適正化診断」(https://www.nikkanren.org/link/shindan.html)を無償で管理組合に提供している。ホームインスペクションにこの診断を加えれば、総体的にマンションの管理状況を把握することが可能。特に良好な診断評価のマンションには「S評価マンション」ステッカーが提供される。また、良好な評価を得られれば、管理組合の火災保険だけでなく、住戸の火災保険にも割引を適用してもらえる制度もある。(日新火災海上保険マンション・ドクター火災保険 http://www.mansiondr.net/

この「マンション管理適正化診断」は制度開始から3年しか経っていないが、既に全国で8,200棟を超えるマンションで実施されており、社会的に管理状況の重要性浸透に寄与をしているとともに、保険割引を享受した管理組合も増え続けている。まさに「マンションは管理を買え」という表れではないかと考える。

分譲マンションにおけるインスペクションの普及には~渋谷貴博氏

<b>渋谷貴博</b>:国土交通大臣指定 住宅瑕疵担保責任保険法人 国土交通大臣登録 住宅性能評価機関 株式会社 住宅あんしん保証 不動産事業部  部長代行。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、管理業務主任者渋谷貴博:国土交通大臣指定 住宅瑕疵担保責任保険法人 国土交通大臣登録 住宅性能評価機関 株式会社 住宅あんしん保証 不動産事業部 部長代行。宅地建物取引士、不動産コンサルティングマスター、管理業務主任者

分譲マンションにおけるインスペクションの普及が進まない原因は、売主や不動産会社のインスペクションに対する消極的な意識が大きく影響しているようだ。

「もし悪い検査結果が出たら希望価格で売れなくなる」と売主は「不安」になる。そんな売主から売却依頼を受ける不動産会社は、売主の「不安」や売買不成立(手数料収入に影響)などが目に浮かび、インスペクションの利用をしなくなる。つまり「不安」が原因なのだ。

そこで、インスペクションに関する「不安」を取り除くために、分譲マンションのインスペクションの正しい情報をお伝えしたい。

ここに、分譲マンションのインスペクションにおいては、売主や不動産会社が懸念している「悪い検査結果」は少ないというデータがある。分譲マンションに関し株式会社住宅あんしん保証が実施した2018年度の検査結果全体のうち、「劣化状況あり」と判定されたのは12%弱で、その内容は外壁の軽微なひび・タイルの欠けなどで、売買や瑕疵保険加入に影響するものではなかった。

この結果から、分譲マンションのインスペクションは「不安」どころか、「良好な検査結果」が出る可能性が高く「安心」だと言える。
売主・不動産会社には自信を持ってインスペクションを実施して欲しい。

また、売主同様に検査結果に「不安」を持つ管理組合も、「安心」して共用部分のインスペクション許可や関係書類の閲覧などの検査協力ができるよう、「管理規約変更」や「対応フロー作り」などを行ってインスペクションに備えておくことをお勧めしたい。

これらについては管理会社の協力を得ながら進めることで、インスペクション発生時に不動産会社と管理会社が円滑にやりとりできるため、売主や管理組合もさらに「安心」だ。

※本文は株式会社住宅あんしん保証が実施したインスペクションの結果をもとに評価したものであり、インスペクション結果の全てが問題ないものであることを断定するものではありません。

マンションでも実施したいインスペクション、その価値とは何か~高橋正典氏

改正宅建業法により、不動産会社によるインスペクションの斡旋可否の説明義務化から1年を経過し、数字的には対前年比倍以上の数が実施された。それでも件数にすれば1万数千件にとどまり、国土交通省が把握している既存住宅の年間流通戸数約17万戸に占める割合は10%にも満たない。その中でも特にマンションに関するインスペクションは極めて少ない。

インスペクションとは、建物に関しての雨漏りや傾きなど構造上主要な部分に関する劣化や不具合を調べるもので、決められた講習を受け合格した建築士により実施されるが、鉄筋コンクリート造が主流であるマンションには構造的な欠陥はほぼないという認識が一般消費者に浸透していることも背景にあるだろう。
また、雨漏りが仮にあったとしても、その多くは共用部分における問題であり、マンション全体として直すべきであるため、住戸単位で購入する場合にはそのリスクを負う必要がないとさえ思われがちだ。
では、果たしてその住戸単位で購入する消費者が、このインスペクションを費用をかけてまで実施するメリットは本当にないのだろうか? その答えはNO。つまりメリットがあるどころか、やるべきであると断言する。

少し実務的な話になるが、マンションにおけるインスペクションでは、専有部分だけではなく一部だが共用部分も検査対象となる。写真①・②は住宅あんしん保証で行った検査の報告書の一部だが、「外壁目地シールの劣化」が報告されている。ちなみに、このマンションは築13年ほどであり、某大手の分譲だ。
もちろん、この事象はあり得ることであり、それをもって悪いマンションであるという話ではない。きちんと補修されれば良いことなのだが、そこで問題になるのは「長期修繕計画」の有無、そして内容と実施状況である。

国土交通省のデータによれば、2018年末における全国のマンションストックは約655万戸、そのうち築30年超のマンションが約198万戸と3割にものぼる。それに比例して2018年度中に首都圏で成約したマンションのうち築30年を超える物件の割合も25%超となっている(公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」より)。

「マンションは管理を買え」というが、きちんと修繕されたマンションであれば50年、60年いやそれ以上に持つ。問題は管理の状況である。
マンションのインスペクションの価値は、専有部分の問題以上に、実は共用部分を見ることにあるといっても過言ではない。
しかし、この共用部の検査にあたっては、管理会社や管理組合、管理人等に承諾を得ることになるが、今でも粗探しという認識なのか、拒絶される場合が散見される。そうしたマンションに出合ったとしたら、答えは簡単。不動産会社を通じて主旨を伝える努力をした上で、それでも無理なら購入をしないこと。

インスペクションには数万円の費用がかかるが、一生の買い物としては充分価値のあるものだと言えるだろう。

<b>高橋正典</b>:不動産コンサルタント、価値住宅株式会社 代表取締役。業界初、全取扱い物件に「住宅履歴書」を導入、顧客の物件の資産価値の維持・向上に取り組む。また、一つひとつの中古住宅(建物)を正しく評価し流通させる不動産会社のVC「売却の窓口®」を運営。各種メディア等への寄稿多数。著書に『実家の処分で困らないために今すぐ知っておきたいこと』(かんき出版)など。高橋正典:不動産コンサルタント、価値住宅株式会社 代表取締役。業界初、全取扱い物件に「住宅履歴書」を導入、顧客の物件の資産価値の維持・向上に取り組む。また、一つひとつの中古住宅(建物)を正しく評価し流通させる不動産会社のVC「売却の窓口®」を運営。各種メディア等への寄稿多数。著書に『実家の処分で困らないために今すぐ知っておきたいこと』(かんき出版)など。

2019年 09月10日 11時05分