2017年10月の申し込み分からフラット35に団信がついた

フラット35がリニューアルされ、これまで別途加入して保険料を支払っていた団体信用生命保険が住宅ローンにセットされることになったフラット35がリニューアルされ、これまで別途加入して保険料を支払っていた団体信用生命保険が住宅ローンにセットされることになった

住宅金融支援機構(以下、機構)の住宅ローン「フラット35」が、昨年10月にリニューアルされたことをご存じだろうか?

今回のリニューアルは、住宅ローンの選定や返済プランの設定にも関わってくるような大きな変更なので、今後、住宅ローンを組む可能性のある方は、新しいフラット35の特徴を知っておくとよいだろう。

従来(2017年9月以前)のフラット35から大きく変わったポイントをお話する前に、まずは銀行の住宅ローンとフラット35の違いについて簡単にお話しておきたい。

一般的に、銀行の住宅ローンには団体信用生命保険(以下、団信)があらかじめセットされており、万一、返済中に被保険者(返済者)が死亡した場合、その後のローンの返済は不要になる。住宅ローンの貸し出しにあたっては、団信への加入が条件となっているため、持病などがあって団信に加入できない場合はローンを借りることもできない。メガバンク等主な銀行では団信の保険料は無料となっている(実質的にはローン金利に含まれているという考え方ができる)。

一方、フラット35(2017年9月以前)は団信の加入は任意であり、団信に加入したい場合は、別途、住宅金融支援機構が用意する団信に加入するか、自分で団信代わりになる生命保険に加入する必要があった。そして機構の団信に加入する場合、金利とは別に年に一度、保険料(団信特約料)を支払わなければならなかった。

これがリニューアルにより、フラット35にも団信があらかじめセットされることになったのだ。さらに、団信の保障内容も大きく変更されている。これらの変更がどのようなもので利用者にどんな影響があるのか、その具体的な内容について見ていこう。

団信がセットになって変わったこと

フラット35が団信付きになって、まず大きく変わったことは、提示されているローン金利に団信の保険料があらかじめ含まれるようになったということだ。したがって、昨年9月以前に比べると、10月以降はフラット35の金利は団信の保険料や費用の分(0.28%)高くなっている。

それでは金利が上がったから損なのかというと、そうではない。元々住宅ローンと共に機構の団信に加入する予定の人にとっては、住宅ローンの返済額と団信の保険料の合計額はリニューアル後の方が小さくなっている(下記比較表参照)。

一方、健康上の理由等で団信に加入できない人にとってはどうだろうか?
団信がセットになったということで、ローンも組めなくなってしまうのでは?と思われるかもしれないが、決して団信加入が義務付けられたわけではい。持病などが理由で銀行のローンを組めない人でも、フラット35なら利用できる(可能性がある)という位置づけに変わりはない。

なお、団信に加入しない場合は、提示されている金利は0.2%マイナスになる。9月から10月で団信のコストとして金利が0.28%高くなったことからすると、団信に加入しない人にとっては、リニューアルにより金利が0.08%高くなってしまったといえるかもしれない。

フラット35が団信付きになり、団信のコスト分金利は高くなるが、以前は別途支払っていた団信特約料(保険料)が不要となるため、試算例では総支払額は約35万円安くなるフラット35が団信付きになり、団信のコスト分金利は高くなるが、以前は別途支払っていた団信特約料(保険料)が不要となるため、試算例では総支払額は約35万円安くなる

リニューアルによる利用者への3つの効果

フラット35が団信付きになったことで、利用者にとってどのような変化があったのか、そのポイントをあげていきたい。

(1)銀行の住宅ローンと以前より比較しやすくなった
一般的な銀行の住宅ローンは団信が無料で、ある意味金利に含まれているといえる。一方、フラット35は、団信の保険料を別途、毎年支払わなければならなかった。その保険料が金利に換算してどれくらいになるのかが利用者にはわかりにくいため、双方の金利を単純には比較しづらかった。しかし、リニューアル後はどちらも団信保険料込みの金利として比較しやすくなった。
ただし、銀行のローンの保証料やフラット35の事務手数料は別途かかるので、諸経費の違いは注意する必要がある。

(2)団信の保険料を別途年払いしなくてよくなった
これまでは、団信に加入した場合、毎月の住宅ローンとは別に年に一度、団信特約料(保険料)を支払う必要があった。例えば、3,000万円のローンを35年で組んで団信に加入した場合、初年度の団信特約料は約10万円近い金額となっていた。住宅ローンと並行して、このような別途費用を準備しなければならなかったが、リニューアル後は返済額だけを考えればよくなった。

(3)団信の保障内容が幅広くなった
リニューアルを機に団信の保障内容自体も変わり、これまでよりも保障の幅が広がっている。この点については次章で詳しく紹介したい。

以上のように、リニューアルによりユーザーにとって概ねわかりやすい使いやすいものになったといえそうである。

身体障害保障になって保障の範囲が拡大

フラット35のリニューアルと同時に、団信もリニューアルされている。その変更内容としては大きく以下の2つがある。

1つ目は、高度障害保障が身体障害保障に変わったことだ。高度障害とは、一般の生命保険でも高度障害保険金が給付される状態で、「両目の視力を失った」、「言語またはそしゃく機能を全く失った」、「両手ともに手首以上で切断した」、「両脚とも足首以上で切断した」など、相当重大な状態で該当する範囲も狭いものである。一方、今回フラット35の団信に登場した身体障害保障は、身体障害者福祉法に定める障害の級別が1級または2級の状態で保障される。これに該当するケースとしては、「片側半身が麻痺して片側の手足がほとんど機能しない」、「心臓にペースメーカーをつけて日常生活が極端に制限された」、「人工透析を受けて日常生活が極端に制限された」といった状態などがあり、これらは高度障害にはあてはまらないものだ。

どちらも重い状態であることには変わりないが、高度障害保障に比べると、身体障害保障の方が概ね保障範囲が広がったものになっている。また保障の基準が公的制度と連動していてわかりやすい。それらは利用者にとってメリットだといえる。ただし、単純に保障が広がっただけでなく、「言葉が使えなくなった(意思疎通ができなくなった)」といった状態などは逆に保障されなくなっていることも留意しておきたい。

新しいフラット35の団信には、一般的な高度障害保障よりも保障範囲が広い身体障害保障がついている新しいフラット35の団信には、一般的な高度障害保障よりも保障範囲が広い身体障害保障がついている

高齢期のローン返済にうれしい介護保障

2つ目は、3大疾病付の団信に介護保障がついたことだ。フラット35の機構団信には3大疾病付のものがあり、通常の団信付きのフラット35の金利に0.24%上乗せすることで加入できる。この場合、がん・急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態になったときにローンの返済が不要になることに加え、病気やけがなどで公的介護保険の要介護2以上に認定された場合もローンの返済が不要になる。

公的介護保険の要介護認定は、通常は65歳以上になってからであるので30歳くらいまでに住宅ローンを組んだ場合はあまり関係ないかもしれない。しかし中年以降で長期ローンを組む人など、65歳以降も返済が続く人にとってはうれしい保障といえるだろう。

また、この保険の介護保障には公的介護保険の条件とは別に、常時寝たきりになり、衣服の着脱ができず入浴もできないような状態など、保障される条件もあるので、それらは若い年代であっても対象になる。

以上のように、フラット35のリニューアルにより、団信の保障の幅が広がったこと、保障の条件が公的社会保障制度と連動してわかりやすくなったことなどはメリットといえるだろう。

フラット35は、長期固定金利型の住宅ローンとして、銀行の住宅ローンとどちらにするか多くの人が比較検討する商品だと思われる。そういった意味で、リニューアルにより、専門知識がなくても金利や団信コストを比較をしやすくなったことは、よい改定であったのではないだろうか。

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2018年 03月23日 11時06分