マンション所有者に継続的にかかる２つの費用
マンションの管理費や修繕積立金は、共用部分の日常的な管理や計画的な大規模修繕のために支払うお金で、それぞれ用途が決まっているマンションを購入しようとしている人にとって、購入価格の他に気にしなければならない費用として、購入後にかかる管理費や修繕積立金がある。
これらの費用はマンションの維持管理のために必要な費用であり、購入後に毎月払い続けていかなければならない。何十年にもわたって払い続けるとトータルの費用は何百万円にもなってくる。物件や所有期間によっては、１千万円を超えることもあるだろう。
このようにトータルで考えると大きな出費となる管理費と修繕積立金であるが、それぞれ何のために支払っていて、どのように使われるものであるか、マンション購入前からきちんと理解できている人は少ないのではないだろうか？
おおまかにいえば、それぞれその名称どおりで、管理費はマンションの通常の管理費用、修繕積立金は将来の修繕に備えて貯めていくお金である。しかし、例えば、エントランスの自動ドアが故障したときの補修費などは、修理ではあっても修繕積立金でなく管理費から支払われるなど、専門知識のないものにとっては紛らわしい部分もある。
また管理費と修繕積立金は、わざわざ別名称で集められているが、管理組合の会計上も区分けして管理をしなければならないことになっている。
このような取り決めは管理規約に細かく記載されるが、ここでは各マンションの管理規約のガイドラインとして国土交通省が定めた標準管理規約をもとに、それぞれの用途を紹介することとする。
管理費の主な用途は？
管理費は、日常的な管理や設備の維持等にかかる費用に使用されることになっており、標準管理規約によると、主に以下のような経費に充当することになると考えられる。
○マンションの管理会社に委託する業務の管理委託費
管理員人件費、共用設備の保守維持費・運転費、事務費、清掃費・ごみ処理費等
○管理組合の運営に関する費用
○共用部分の水道光熱費
○共用部分の火災保険やその他損害保険の保険料
○軽微な損傷等の補修費
そのほか、マンションの管理においてマンション管理士などにアドバイスやコンサルティングを求めた場合の費用や植栽を維持管理するための費用なども含まれる。
また、共用設備の保守維持費・運転費をもう少し詳しく説明すると、エレベーターや電気設備、給排水設備、消防設備、自動ドアなどの各設備の点検やメンテナンス等の費用が該当する。さらに、長期修繕計画の作成費などに充てることもできる。
これらの用途以外にも、共用部分や敷地、付属施設の管理のための費用で次章で説明する修繕積立金を利用すべきもの以外は、管理費から支出することになる。
ただし、管理費が使用されるのはあくまでも共用部分の管理のためであり、専有部分の管理・補修などの費用はその部屋の所有者が個別に負担すべきものである。
以上のように、管理費はマンション管理のさまざまな用途に使うお金なので、不足してしまうと快適な生活を送れなくなったりマンションの品質を維持できなくなったりする可能性がある。できるだけ出費はおさえたいところであるが、各物件の設備や規模にあった管理費が設定されているかどうかはとても重要だといえる。
修繕積立金の主な用途は？
計画的な大規模修繕を行えるかどうかで、マンションの寿命は大きく変わってくる修繕積立金は、共用部分の計画的な大規模修繕の費用を準備するために積み立てていくお金である。先に日常的な管理に使用される管理費とは区分して管理しなければならないということを説明したが、これは、日常的な管理に修繕積立金を使ってしまって、大規模修繕をするときに積立金がなくなってしまっていたということを避けるためである。
標準管理規約によれば、修繕積立金を取り崩して使うことができるのは主に以下のような場合にかかる費用だ。
○一定の年数毎に計画的に行う修繕
○不測の事故や特別の事情により必要となる修繕
○敷地や共用部分の変更
○建物の建て替えや敷地の売却にあたって必要な調査
建物は、普段からメンテナンスしていたとしても、長い年月が経過すると劣化していき大規模な修繕が必要になってくる。修繕積立金はそのような修繕に備えて積み立てていくお金である。また事故や災害で建物や設備が破損したときなど、日ごろのメンテナンスの範囲を超えた修理などにも使用できる。
また管理費同様、修繕積立金も共用部分のための積立金であり、専有部分の修理には利用できないので、専有部分の計画的な修繕費用は別途自分で積み立てておかなければならないことも留意しておきたい。
なお、修繕積立金については、大規模修繕のための費用という性格上、将来、積立金が足りなくなるということも起こりうる。
そのような場合は、途中で修繕積立金の額が引き上げられたり大規模修繕時に不足費用を補うために高額な一時負担金が徴収されたりすることもある。それでも大規模修繕が行えればよいが、管理組合で修繕積立金の引き上げや一時負担金の拠出について合意が得られないときには、大規模修繕ができないまま、劣化していくマンションに住み続けるということにもなりかねない。
したがって、いくら購入後の費用を抑えたいからといって、修繕積立金は安ければ安いほどよいとはならないのだ。よく、マンションは管理だといわれるが、日常的な管理とともに計画的な大規模修繕をしっかり行っていかなければ、長期間、快適に暮らしていくことは難しい。そのため、購入するときには適切な修繕積立金が設定されているかどうかを確認することも非常に重要である。
これからマンションを購入しようという方は、ぜひ価格だけでなく管理費や修繕積立金の額についても注意を払っていただきたい。また中古マンションの場合は、修繕積立金の積立額やこれまでの修繕履歴なども必ず確認していただきたい。
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2017年 04月10日 11時03分
