マイホームの購入を考え始めても、何から手をつければいいのか分からない方は多いのではないでしょうか。金利や物件価格に動きがある時期は、購入のタイミングや借入額の判断はより悩ましくなります。

 

この記事では、購入のきっかけや手続きの流れ、物件価格以外にかかる費用、無理のない購入可能額の考え方までをまとめました。ファイナンシャル・プランナーとして、また自身も住宅を購入した経験から、自分がいくらまでなら無理なく購入できるのか、判断するための考え方をご紹介します。

マイホーム購入時期はいつがいい？

 

マイホームをいつ購入するのが正解なのか、答えはありません。あくまでも自分が「今マイホームを購入するタイミングだ」と思った時期がベストタイミングです。とはいえ、何かきっかけがあると購入に踏み切りやすいもの。

 

一般的なマイホーム購入のきっかけとなっているのが、以下のようなタイミングです。

このほか、住宅ローンの完済時期や借入期間から逆算して購入時期を決めるケースもあります。

 

LIFULL HOME’Sの「住宅ローンに関する定期意識調査」（※）では、住宅の購入を検討している人のうち39.6％が「住宅ローン控除（減税率）が変わらないうちに買いたい」、35.1％が「住宅ローン金利が上がる前に買いたい」と回答しています。金利や税制の動向も、購入のタイミングを判断する要因の一つになっていることが分かります。

 

※出典：株式会社LIFULL「住宅ローンに関する定期意識調査」

マイホーム購入の流れとは？

マイホームの購入に向けて具体的に考え始めたら、購入までにどのような手順を踏むのかを知っておきたいところです。

 

マイホーム購入の流れは次のとおりです。

こちらの「住まいのお役立ち情報」のサイトでも、新築一戸建て、新築分譲マンション、注文住宅の購入の流れについて説明しているので、参考にしてみてください。

 

・新築一戸建て購入までの流れ

・新築分譲マンション購入までの流れ

・注文住宅購入までの流れ

マイホームに必要なお金にはどんなものがある？

 

マイホームを購入するときには、土地・建物の物件価格のほかにもいろいろな費用がかかります。

初期費用とは？

消費税

建物には消費税がかかりますが、土地には課税されません。また、売主が個人の場合は、建物も課税対象外になります。

諸費用

マイホームを購入するときの諸費用として、所有権移転登記の登録免許税・火災保険料・住宅ローンの保証料や融資事務手数料・団体信用生命保険の保険料・契約書に貼付する印紙代などが必要となります。目安として、物件価格の5〜8％を見ておくといいでしょう。

仲介手数料

中古マンションや土地など、不動産会社などが売主と買主の間に入って媒介するときには、仲介手数料が必要です。物件価格によって手数料が異なりますが、概ね物件価格の3％を見ておくといいでしょう。仲介手数料にも消費税が課税されるので、注意してください。

不動産取得税

マイホームを購入すると、不動産取得税が課税されます。税額は固定資産税評価額に税率を掛けて計算され、税率は原則4％です。
※2027（令和9）年3月31日までに取得した住宅と土地は3％に引き下げられています

マイホームを購入した後にかかるランニングコストとは？

マイホームを購入した後にも、ランニングコストがかかります。主な費用は以下のとおりです。

固定資産税

不動産の所有者は、毎年固定資産税が課税されます。

都市計画税

マイホームが都市計画法による市街化区域内にある場合、都市計画税が課税されます。

修繕積立金・管理費・駐車場代（集合住宅の場合）

マンションなどの集合住宅の場合は、毎月固定費としてこれらの費用がかかります。

リフォーム代・修繕代（一戸建ての場合）

一戸建ての場合は、修繕やリフォームのコストはすべて自分たちで負担しなければなりません。計画的に積み立てていきましょう。

 

住まいの窓口に資金計画を相談する

 

物件種別はどう選べばいい？

物件種別は、新築か中古か、一戸建てかマンションかの組み合わせで考えます。

 

住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」（※）によると、中古住宅（中古一戸建て・中古マンション）の利用割合は35.9％となり、融資区分のなかで最も多くなりました。中古住宅が最多になったのは、2004年度に調査が始まって以来はじめてです。

 

また、価格にも差があります。同じ調査（※）による購入価額の平均は、中古一戸建てが2,783万円、中古マンションが3,602万円です。一方、新築では建売住宅が4,215万円、マンションが5,882万円でした。

 

一戸建て・マンションのいずれも、中古のほうが1,000万円以上低い水準です。予算を抑えたい場合、中古住宅も選択肢に入ります。ただし、中古住宅の場合、購入後に修繕やリフォームが必要になることがあります。物件価格が抑えられても、その費用を見込んでおきましょう。

 

中古住宅では、築年数も大事な判断基準になります。1981（昭和56）年6月以降に建築確認を受けた住宅には、新耐震基準が適用されています。それ以前の物件を検討する場合は、耐震診断や耐震改修が行われているかを確認しておくと安心です。

 

筆者は当初、新築を検討していましたが、予算に収まらなかったため中古住宅に絞りました。その際は築年数で対象を絞り込み、耐震性についても担当者に確認しています。

 

新築と中古のどちらが適しているかは、予算や重視する条件によって変わります。価格の差だけでなく、修繕にかかる費用や築年数もあわせて見ておくと、自分たちに合う物件を選びやすくなります。

 

※出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」

【FP監修】希望条件はどう整理すればいい？

希望条件を整理するときは、次の順番で考えていくと迷いにくくなります。

希望条件は、挙げれば挙げるほど金額が膨らんでいきます。先に予算の上限を決めることで、どこまでかなえられるかが見えてきます。

無理なく返済できる金額を考える

返済計画を立てるうえで気をつけたいのが、金融機関から提示される借入可能額です。年収や返済比率などの基準にもとづいて計算された上限額は、必ずしも無理なく返済できる金額と同じではありません。

 

その範囲で借りること自体に問題はありませんが、“借りられる金額”と“無理なく返済できる金額”は別のものだと理解しておくと、自分たちに合った返済計画を立てやすくなります。

 

筆者が住宅を購入したときも、提示された借入可能額と、自分たちで試算した金額には大きな開きがありました。実際に借り入れたのは、提示された借入可能額の4割程度です。

 

試算の基準にしたのは、賃貸に住んでいたときの毎月の負担額です。返済額を10万円以内に収めることを条件にしました。ボーナス払いは使わず、ペアローンも組んでいません。働き方が変わる可能性を考えて、収入が減っても無理なく返済し続けられる範囲にしておきたかったためです。

 

そのうえで、余裕ができたときに、繰上返済で元本を減らしていく方針にしました。繰上返済は、まとまった資金がなければできないものと考えられがちですが、筆者が利用した金融機関は手数料がかからず、5,000円から受け付けていたため、少額を何度も入れる形で続けてきました。手数料や最低金額の条件は金融機関によって異なるため、借入先を選ぶ段階で確認しておくことをおすすめします。

譲れない条件と譲れる条件を整理する

毎月の返済額の目安が決まったら、次は条件面です。住むエリア、駅からの距離、新築か中古か、間取りなど、譲れないものと譲れるものを仕分けしておくと判断が早くなります。

 

筆者が譲らなかったのは、住むエリアでした。一方、当初は新築も検討していましたが、予算に収まらなかったため中古住宅に絞りました。駅からの距離も、歩ける範囲であればよいと考え直しました。

 

どこを優先するかを先に決めておくと、予算内でなるべく多くの希望を叶えやすくなります。

家を買うにはどれくらいの年収・貯蓄が必要？

家を買う際は、年収だけでなく、借入額や貯蓄とのバランスを考えることが大切です。ここでは、年収と借入額、貯蓄・自己資金の目安を順番に見ていきましょう。

年収と借入額の目安

住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」（※1）によると、住宅を購入した人の平均世帯年収は716万円でした。ここでいう世帯年収とは、本人と収入合算者を合わせた金額です。

 

住宅の取得にかかる所要資金が年収の何倍にあたるかを示す数値を、年収倍率といいます。同調査（※1）では、住宅の種別によって5.3倍から7.8倍でした。最も低いのが中古一戸建ての5.3倍、最も高いのが土地付注文住宅の7.8倍です。

 

借入額で見た目安もあります。LIFULL HOME’Sの「住宅ローンに関する定期意識調査」（※2）では、世帯年収に対する借入額の倍率について、購入を検討している人は「3倍以上4倍未満」、実際に購入した人は「4倍以上5倍未満」がそれぞれ最も多い回答でした。

 

ただし、これらはあくまで全体の傾向です。年収倍率が高い人もいれば低い人もいますし、この範囲に収まっていれば無理なく返済できるというわけではありません。教育費や車の維持費など、住宅以外にかかる支出は家庭ごとに違うためです。

 

また、同調査（※2）では、世帯月収に占める住宅ローンの返済額が3割以上の人のうち、3人に1人が「もっと借入額を減らせばよかった」と回答しています。

 

※1 出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」
※2 出典：LIFULL HOME’Sの「住宅ローンに関する定期意識調査」

貯蓄・自己資金の目安

次に、貯蓄について見ていきます。住宅の購入時に、住宅ローンを利用せず自分で用意する資金を自己資金といいます。フラット35利用者調査（※）によると、購入価額に占める手持金の割合は、住宅の種別によって9.1％から23.5％でした。土地付注文住宅が9.1％と最も低く、新築マンションが23.5％と最も高くなっています。

 

筆者の場合、自己資金は物件価格の約3割でした。中古マンションの平均が16.4％なので、平均より多めに用意したことになります。なお、住宅を購入するときは、物件価格のほかに諸費用がかかります。この諸費用は原則として現金で支払うため、頭金とは別に用意しておく必要があります。

 

必要な年収や貯蓄は、購入する住宅の種別や借入額によって変わります。平均値は目安として参考にしつつ、自分たちの場合はいくらになるのかを試算してみましょう。具体的な計算方法は「自分が購入可能な金額を計算してみよう！」で解説します。

 

※ 出典：住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」

【体験談】信頼できる不動産会社はどう見つければいい？

不動産会社を選ぶときは、複数の会社に問い合わせて比較することが大切です。1社だけで決めてしまうと、紹介される物件の幅や説明の丁寧さ、対応の誠実さを比べるのが難しくなります。

 

比較するときは、以下の点を参考にしてみてください。

• 検討する時間に余裕を持たせてくれるか
• こちらの意思を確認しながら進めてくれるか
• 何を優先したいかを理解したうえで提案してくれるか
• 予算を伝えた後で対応が変わらないか
• 物件の状態やメンテナンスの必要性まで、丁寧に説明してくれるか

筆者が物件を探していたときも、不動産会社によって対応に差がありました。

 

最終的に契約した会社の担当者は、複数の物件を何日もかけて一緒に見て回ってくれました。住むエリアと予算を優先したいという筆者の意向を踏まえ、駅から少し歩く、間取りがやや狭い、築年数が経っているなど、譲れる条件が含まれるぶん、価格が抑えられた物件を提案してくれました。さらに内見のときには、修繕を検討したほうがよい箇所と、その費用の目安まで説明がありました。

 

一方、契約するまでに出会った会社のなかには、検討する時間がほしいと伝えていたにもかかわらず、契約を急がされたところもありました。手付金を支払う前の段階で、住宅ローンの審査に使う書類の作成まで進められていたのです。審査書類には、収入や勤務先といった個人情報が含まれます。検討中だと伝えている段階で書類が作成されていたことに不安を感じ、その会社との話は白紙に戻しました。

 

不動産会社を、よい会社と悪い会社に分けることは難しいです。だからこそ、複数の会社と接するなかで、自分たちの希望に誠実に向き合ってくれる会社を見つけることが一番の近道になります。

 

住まいの窓口に資金計画を相談する

自分が購入可能な金額を計算してみよう！

 

マイホームの購入を検討するとき、住宅ローンが家計にどれくらい負担になるかは前もって試算しておきたいところです。住宅ローンのシミュレーターを使って、いろいろな視点からマイホームの費用を試算してみましょう。

月々の返済額から物件購入可能額を試算する

住宅ローンを組むときには、毎月どれくらいの返済額になるのかを確認する必要があります。
長ければ30年以上返済期間があるわけですから、無茶な計画は失敗のもとです。そこで、「月々にこれくらいなら返済し続けられる」という額をあらかじめ決めておき、そこから物件の購入可能額を試算するという方法があります。
試算するときは、月々の返済可能額のほかに、頭金や返済期間、大まかな返済金利のデータが必要です。

> 購入可能額を試算する

物件の購入価格から毎月の返済額を試算する

逆に、物件の購入価格から毎月の返済額を試算することもできます。今買いたいと思っている物件があるのなら、シミュレーターを活用してみましょう。

住宅ローン契約から入居までの流れとは？

住宅ローンは、申し込みから実際に借り入れるまでにいくつかの段階があります。ここでは、購入の申し込みから入居後の手続きまでを順番に見ていきます。

購入申し込み・住宅ローンの事前審査（仮審査）

購入したい物件が決まったら、不動産会社を通じて売主に購入の意思を伝えます。売買契約はこの後の段階になるため、ここでは購入の意思表示にとどまります。

 

同時並行で、住宅ローンの事前審査を依頼します。事前審査とは、本審査の前に、金融機関が年収や勤務先などの情報をもとに借入の可否を大まかに判断する手続きをいいます。

 

ここで頭に入れておきたいのが、公表されている金利と、実際に適用される金利は異なる点です。金融機関が公表している金利は店頭金利と呼ばれ、そこから優遇幅が差し引かれた金利が適用されます。優遇幅は借入する人の条件によって変わるため、公表されている金利だけでは比べられません。複数の金融機関に申し込んで、実際の適用金利を確認しましょう。

 

事前審査では、金利の低さだけでなく、団体信用生命保険の保障内容や事務手数料もあわせて比べておくと、自分たちに合う借入先を選びやすくなります。団体信用生命保険とは、返済期間中に契約者が亡くなったり、所定の状態になったりした場合に、住宅ローンの残りが保険金で返済される保険をいいます。

売買契約・住宅ローンの本申し込み・本契約

事前審査の結果を踏まえて借入先を決めたら、売主と売買契約を結びます。契約の前には、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。物件の権利関係や設備の状況など、契約前に知っておくべき内容が説明される手続きです。

 

また契約時には、買主から売主へ手付金の支払いも必要です。手付金とは、売買契約を結んだ証として支払うお金のことで、購入価格の5〜10％程度が目安です。支払った手付金は、最終的に購入代金の一部にあてられます。詳しくは「住宅購入時の手付金とは？ 仕組みや相場、払えないときの対処法」をご覧ください。

 

注意しておきたいのが、売買契約を結んだ後の扱いです。契約後に買主の都合で契約を解除する場合、原則として手付金を放棄することになります。急かされていると感じたときは、自分が今どの段階にいるのかを確認しておくと、判断しやすくなります。

 

住宅ローンの本申し込みを行い、本審査を受けるのはこの後です。本審査では、事前審査より詳しい書類の提出が求められます。審査が通った後、金融機関と住宅ローンの契約を結びます。

残金決済・引き渡し・引越し

住宅ローンの契約が済んだら、残金決済に進みます。残金決済とは、購入代金から手付金を差し引いた残りを売主に支払う手続きをいいます。決済の日には、金融機関で住宅ローンが実行され、そのお金がそのまま売主へ支払われます。同じ日に所有権の移転登記も行われ、物件の鍵が引き渡されます。

 

これらが同じ日に行われるのは、金融機関が担保を設定するためです。住宅ローンを利用する場合、金融機関は購入する物件に抵当権を設定します。中古住宅では、売主が組んでいたローンの抵当権が残っていることもあり、その抹消と新たな設定を同時に行う必要があります。

 

決済が終わったら、引越しの準備を進めます。電気やガス、水道の契約、住民票の異動など、早めに確認しておきましょう。

入居後に必要な確定申告（住宅ローン控除）

住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、入居した翌年に確定申告を行うことで、住宅ローン控除を受けられます。

 

住宅ローン控除とは、年末時点の住宅ローン残高に応じて、所得税などが控除される制度をいいます。控除を受けられる期間や借入限度額は、住宅の種類や入居した年によって変わります。

 

会社員の場合、確定申告が必要なのは初年度だけです。2年目以降は勤務先の年末調整で手続きができます。

 

確定申告には、住宅ローンの年末残高証明書や、売買契約書の写しなどが必要です。入居した翌年の申告期間内に、住所地の税務署へ提出します。適用を受けるには、床面積や所得金額などの要件を満たす必要があります。最新の内容は、国税庁のホームページで確認しておきましょう。

 

マイホームの購入に関するよくある質問

Q.1：マイホームの購入を考え始めましたが、いつ買うのが一番いいタイミングなのでしょうか？

A.1：マイホーム購入に「この時期が正解」というものはありません。ご自身が「買いたい」と思ったときがベストタイミングといえます。一般的には、結婚や出産といったライフイベント、子どもの進学、貯蓄が増えて頭金が準備できた、あるいは「住みたい」と思える物件に出会ったときなどをきっかけに購入を決める方が多いようです。

Q.2：家を買うとき、何から始めればいいですか？

A.2：まずは、新しい家で「どのような暮らしをしたいのか」を具体的にイメージすることから始めましょう。次に、現在の収入や貯蓄から無理なく購入できる金額はいくらなのかを把握し、住宅ローンについても学びます。具体的な予算感がつかめてから、物件探しや施工会社選びを始めるのがスムーズな流れです。

Q.3：マイホームの購入には、物件の価格以外にどんな費用がかかりますか？

A.3：物件価格のほかにも、初期費用としてさまざまなお金が必要です。具体的には、建物の消費税、登記にかかる登録免許税、火災保険料、住宅ローンの保証料や手数料、契約書に貼る印紙代、不動産取得税などがあります。また、不動産会社の仲介で中古物件や土地を購入した場合は、仲介手数料もかかります。

Q.4：物件価格以外にかかる「諸費用」は、大体いくら見ておけば安心ですか？

A.4：諸費用の合計金額は、物件価格の5〜8％が目安とされています。たとえば、3,000万円の物件なら150万〜240万円程度です。また、不動産会社を介して購入する場合にかかる仲介手数料は、物件価格の約3％が目安となります。これらを目安に、余裕を持った資金計画を立てましょう。

Q.5：家を買った後にも、継続的にかかる費用はありますか？

A.5：はい、マイホーム購入後には「ランニングコスト」がかかります。具体的には、毎年かかる固定資産税や、物件の場所によっては都市計画税があります。そのほか、マンションの場合は管理費や修繕積立金、駐車場代が毎月かかり、一戸建ての場合は将来のリフォームや修繕に備えてご自身で計画的に費用を積み立てておく必要があります。

Q.6：マンションと一戸建てでは、購入後にかかる費用にどのような違いがありますか？

A.6：マンションの場合は、管理費や修繕積立金、駐車場代などが毎月かかります。一方、一戸建ての場合は、これらの月々の支払いはありませんが、外壁の塗り替えや設備の修繕など、将来必要になるメンテナンス費用はすべてご自身で計画的に準備しておく必要があります。

Q.7：今の自分の収入で、どのくらいの価格の家が買えるのか知る方法はありますか？

A.7：はい、「毎月この金額なら無理なく返済できる」という金額から、購入可能な物件価格を試算する方法があります。住宅ローンのシミュレーターを使えば、月々の返済希望額、頭金の額、返済期間、おおよその金利を入力することで、購入可能額の目安を簡単に知ることができます。

Q.8：気になる物件があるのですが、毎月の住宅ローン返済額がいくらになるか不安です。

A.8：購入したい物件の価格が分かっている場合は、その物件価格から毎月の返済額を試算することも可能です。住宅ローンのシミュレーターを活用し、物件価格や頭金、返済期間などを入力すれば、月々の返済額の目安が分かるので、無理のない返済計画が立てられるか確認してみましょう。

Q.9：住宅ローンの返済が何十年も続くと思うと、やはり不安です。失敗しないためのポイントはありますか？

A.9：マイホーム購入で最も重要なのは、無理のない返済計画を立てることです。現在の家計状況だけでなく、将来のライフプランの変化も見据えて、長期間にわたって安定して返済できる金額を設定することが大切です。シミュレーターなどを活用して、様々なパターンを試算し、ご自身にとって最適な資金計画を見つけることから始めましょう。

まとめ：家を買うなら何から始める？ 無理のない返済計画から考えよう

マイホーム購入の流れや必要な費用、無理のない購入可能額の考え方についてご紹介しました。

 

家を買うとき、何から始めればいいのか迷ったら、まずはどのような暮らしをしたいのかをイメージし、そのうえで、毎月いくらまでなら無理なく返済できるかを考えましょう。住宅ローンの審査で提示される借入可能額は、あくまで借りられる上限です。実際に返せる金額とは別のものだと理解しておくと、金額の大きさに迷わずに済みます。

 

そのうえで、譲れない条件と譲れる条件を整理していけば、限られた予算のなかで優先したいものが見えてきます。物件価格のほかにかかる費用や、購入後のランニングコストもあわせて確認しておきましょう。

 

返済が長期にわたる住宅ローンだからこそ、無理のない返済計画を立てることが、マイホーム実現への第一歩になります。

 

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