【ホームズ】中古住宅購入＋リフォームの流れとは？期間・費用・失敗しない手順を解説【FP監修】

購入から入居までの期間は約3〜6ヶ月: 中古住宅を購入してリフォームする場合、物件探しから入居まで約3〜6ヶ月かかります。リフォーム内容の打ち合わせや工事期間が追加されるため、一般的な購入よりも余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。
詳しくは、「中古住宅を購入してリフォームする流れとは？」をご覧ください。
物件価格・諸費用・リフォーム費用を合算: 資金計画では、物件価格だけでなく、その5〜10%程度の「諸費用」と「リフォーム費用」を合算して予算を立てます。購入費用と工事費用をまとめて低金利で借りられる「リフォーム一体型ローン」の活用が一般的です。
詳しくは、「STEP1：予算立て・資金計画（購入＋リフォーム費用）」をご覧ください。
希望のリフォームが可能かプロ目線で確認: 物件探しでは、一戸建ての抜けない柱や、マンションの管理規約の制限など「物理的・規約的にリフォームが可能か」を確認しましょう。契約前に「ホームインスペクション（住宅診断）」を利用し、建物の状態を把握することも大切です。
詳しくは、「STEP2：リフォームを前提とした物件探しと内見」をご覧ください。

中古住宅を購入してリフォームする流れとは？
中古住宅購入にかかる諸費用の内訳と支払いタイミングは？
【FP監修】中古住宅の購入後に後悔しやすいポイント
中古住宅＋リフォームで失敗しないための注意点は？
1. 住宅ローン控除（減税）の対象になるか確認する
2. 国や自治体の補助金制度を活用する
まとめ：中古住宅購入＋リフォームの流れは5ステップ。余裕を持って進めよう
よくある質問

中古住宅を購入してリフォームするという選択肢に、関心が集まっています。しかし、すでに建っている家を買うため、新築とは契約の流れや確認すべきポイントが異なります。また、リフォームを前提とする場合は、物件探しと並行してリフォーム会社選びや工事の段取りも進めることになり、手順が少し複雑になります。

この記事では、購入から入居までの流れと期間の目安、必要な費用の内訳、そして失敗しないための注意点を解説します。ファイナンシャル・プランナーとして、また自身も中古住宅を購入してリフォームした経験から、判断の材料になる情報をお伝えします。

中古住宅を購入してリフォームする流れとは？

中古住宅を購入してリフォームする場合、物件探しから入居までの期間は、全体で約3〜6ヶ月が目安となります。

リフォームを前提としない一般的な中古住宅の購入であれば、1〜2ヶ月程度で入居できることもありますが、リフォームを伴う場合は「リフォーム内容の打ち合わせ」や「実際の工事期間」が追加されるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。全体の流れは以下の5つのステップで進みます。

ステップ	内容	期間の目安
STEP1	予算立て・資金計画	約1〜2週間
STEP2	リフォームを前提とした物件探しと内見	約1〜3ヶ月
STEP3	購入申し込みとホームインスペクションの実施	申し込みから約1週間
STEP4	重要事項説明・売買契約と住宅ローンの本審査	契約から約1ヶ月
STEP5	物件の引き渡しとリフォーム工事の着工〜入居	約1〜2ヶ月（工事規模による）

それぞれのステップで何をすべきか、具体的な注意点とともに順を追って詳しく見ていきましょう。

STEP1：予算立て・資金計画（購入＋リフォーム費用）

中古住宅を購入してリフォームする場合の資金計画では、「物件価格」「諸費用」「リフォーム費用」の3つを合算した総額で予算を立てることが必須です。

物件価格だけに気を取られていると、あとからリフォーム費用が足りなくなったり、想定外の諸費用で自己資金が底をついたりするリスクがあります。あらかじめ以下の内訳を目安として知っておきましょう。

費用の種類	内容の目安	割合・金額の目安
物件価格	住宅そのものの購入代金	（希望条件による）
諸費用	仲介手数料、登記費用、各種税金、ローン保証料など	物件価格の5〜10%程度
リフォーム費用	壁紙の張替えからフルリノベーションまで	数十万〜1,000万円以上

特に諸費用は、物件価格の5〜10%程度が必要となり、原則として現金で支払う場面が多いため、自己資金（頭金）として準備しておく必要があります。

リフォーム一体型ローンとは？

中古住宅の購入費用とリフォーム費用を別々に借り入れることも可能ですが、金利や審査の手間を考えると「リフォーム一体型ローン」の活用が一般的です。

リフォーム一体型ローンとは、中古住宅の購入資金とリフォーム工事の資金をまとめて1つの住宅ローンとして借り入れできる金融商品のことです。一般的なリフォーム専用ローン（無担保ローン）と比較して、借入期間を長く設定でき、金利も低く抑えやすいというメリットがあります。

ただし、一体型ローンを利用するには、物件の売買契約を行うタイミングで、おおよその「リフォーム工事の見積書」を金融機関に提出する必要があります。そのため、物件探しと並行してリフォーム会社にも相談を進めておくことが成功のコツです。

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STEP2：リフォームを前提とした物件探しと内見

住宅ローンを利用する場合、事前の審査が必要

中古住宅を購入してリフォームする場合は、物件価格や見た目だけでなく、“希望するリフォームが実現できるか”という視点で物件を確認することが大切です。

一戸建てでは建物の構造によって取り外せない柱や壁があるほか、マンションでは管理規約によってリフォームできる範囲が制限されている場合があります。物件探しの段階から、希望する工事ができるかどうかを確認しながら検討しましょう。

中古住宅市場の最新動向は？

近年は、新築物件の価格上昇などを背景に、中古住宅も住まいの選択肢として注目されています。

株式会社LIFULLが発表した「LIFULL HOME’Sマーケットレポート 2026年4〜6月版」（※1）によると、2026（令和8）年6月の首都圏における中古マンションの掲載価格は、シングルタイプが5,890万円、ファミリータイプが6,650万円となり、いずれも集計開始以降の最高値を更新しました。中古一戸建ての掲載価格は3,995万円で、マンションに比べて上昇率は限定的です。

また、LIFULL HOME’S総研の調査「STOCK & RENOVATION 2024」（※2）によると、住宅を取得した人のうち中古を選んだ割合は、2014（平成26）年の27.5％から2024（令和6）年には31.0％になりました。

これから住宅を購入したい人の希望にも変化が見られます。同じ調査では、希望する住宅タイプとして「リフォーム・リノベーション済みの中古一戸建て」を挙げた人が、10年前から約10ポイント増えました。伸び幅は住宅タイプのなかでもっとも大きく、東京23区や人口100万人以上の都市でも、購入希望者の4人に1人ほどが中古一戸建てのリフォームを選択肢に入れています。

一方で、新築を希望する人はゆるやかに減っています。中古住宅を選ぶ人が増えているぶん、希望に合う物件が見つかりにくくなることも考えられます。物件を探す際は、希望するエリアや予算に合う中古住宅がどの程度売りに出されているかを確認し、リフォームの可否や必要な工事費用も含めて比較するとよいでしょう。

※1 出典：LIFULL『LIFULL HOME’Sマーケットレポート 2026年4〜6月版』

※2 出典：LIFULL HOME’S総研「STOCK & RENOVATION 2024」

内見でチェックすべきポイントは？

優良な中古物件はすぐに買い手がついてしまうため、事前の条件整理が欠かせません。内見時には以下のポイントを必ず確認しましょう。

一戸建ての場合：建物の構造上、取り外せない柱や壁（耐力壁）がないか。シロアリの被害や雨漏りの形跡がないか。
マンションの場合：マンションの管理規約でリフォームが制限されていないか（フローリングの材質指定、水回りの移動不可など）。

リフォームを前提とするなら、物件探しの段階でリフォーム会社の担当者にも一緒に内見してもらう（同行を依頼する）と、プロの目線で「できる・できない」をその場で判断してもらえるため安心です。

一方で、日当たりや結露のように、季節や時間帯によって変わる状態は一度の内見では分かりにくいものです。内見で確認できることと、住み始めてから気づくことがある点は、あらかじめ知っておきたいところです。

中古マンションを探す中古一戸建てを探す

STEP3：購入申し込みとホームインスペクションの実施

購入したい物件が決まったら、不動産会社を通じて売主へ「購入申込書」を提出し、あわせて「ホームインスペクション」の実施を検討しましょう。

購入申込書（買付証明書）は、「この価格と条件で購入したい」という意思を売主に伝えるための書類です。この時点ではまだ正式な売買契約ではないため、万が一キャンセルをした場合でも違約金などは発生しません。購入希望者が複数いる場合は、申し込みの早い順に交渉権が与えられることが一般的です。

ホームインスペクション（住宅診断）とは？

中古住宅は、目に見えない劣化や不具合を抱えている可能性があります。そのため、契約前にホームインスペクションを受けることが推奨されます。

ホームインスペクションとは、住宅診断士などの専門家が第三者の立場から、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所やおおよその費用を調査するサービスです。

素人の目では分からない基礎のひび割れや、屋根裏の雨漏りなどを事前に把握できるため、購入後の予期せぬリフォーム費用の増大を防ぐことができます。インスペクションを希望する場合は、購入申し込みを入れた直後から売買契約を結ぶまでの間に行うのが理想的なタイミングです。売主の許可が必要になるため、不動産会社に早めに相談してください。

既存住宅売買瑕疵保険とは？

既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険です。購入後に住宅の欠陥が見つかった場合に、補修費用などの保険金が支払われる仕組みになっています。

ただし、加入するのは買主ではありません。売主が不動産会社の場合は売主が、売主が個人の場合は検査を行う事業者が加入します。いずれも、専門の建築士による検査に合格した住宅だけが対象になるため、すでに保険に加入している物件もあれば、ホームインスペクションなどの検査を受けてから加入できる物件もあります。

ホームインスペクションが住宅の状態を調べるものであるのに対し、こちらは購入後の備えにあたります。検討している物件が保険に加入しているかどうか、また加入できる物件かどうかは、不動産会社に確認しておくと安心です。

STEP4：重要事項説明・売買契約と住宅ローンの本審査

住宅ローンの審査が通ったら契約を行う

購入条件の調整がつき、物件の状態にも納得できたら、いよいよ重要事項説明を受け、正式な売買契約へと進みます。

この段階で、買主は売主に対して「手付金」を支払います。手付金は物件価格の5〜10%程度が目安で、現金での支払いが一般的です。この手付金は、無事に引き渡しが完了した時点で物件の購入代金の一部に充当されます。

重要事項説明書の確認ポイントは？

売買契約を結ぶ直前に、宅地建物取引士から「重要事項説明（重説）」が行われます。これは物件に関する重要な権利関係や、法律上の制限などを説明するものです。リフォームを前提とする場合、特に以下の点に注意して話を聞きましょう。

用途地域や建ぺい率・容積率の制限（一戸建てで増築を伴うリフォームをする場合）
管理規約による工事の制限やルール（マンションの場合）
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の期間と範囲（購入後に雨漏りなどが見つかった場合の売主の責任範囲）

少しでも疑問に思うことがあれば、曖昧なままにせず必ずその場で質問し、納得してから契約書に署名・捺印をしてください。

手付金とローン特約とは？

先ほど説明したとおり、売買契約時には買主から売主へ手付金を支払います。この手付金は、契約後の扱いに注意が必要です。買主の都合で契約を解除する場合、手付金は放棄することになります。一方、住宅ローンの審査が通らず購入できなくなったときには、ローン特約という別の取り決めがあります。

ローン特約とは、予定していた融資が承認されなかったときに、売買契約を解除できるようにしておく特約です。この特約にもとづいて解除する場合、支払った手付金は返還されます。

ただし、ローン特約には期限が設けられているのが一般的です。契約書に記載された期日までに手続きを行わないと、特約による解除ができなくなります。契約前に、次の点を確認しておくと安心です。

融資を受ける金融機関と借入希望額が契約書に記載されているか
解除できる期限はいつまでか
解除する場合の手続きの方法

中古住宅を購入してリフォームする場合は、リフォーム費用も含めた借入額を記載しておくかどうかも確認しておきたい点です。

住宅ローンの本審査と契約で必要な書類は？

売買契約が無事に完了したら、金融機関へ住宅ローンの本審査を申し込みます。STEP1でお伝えした通り「リフォーム一体型ローン」を利用する場合は、このタイミングで確定したリフォーム工事の請負契約書や本見積書の提出が求められます。

本審査に通れば、金融機関と「金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）」を結びます。

本審査では、事前審査よりも詳しい書類の提出が求められます。必要な書類は金融機関によって異なりますが、一般的には以下のとおりです。

借入申込書
本人確認資料（運転免許証、マイナンバーカードなど）
年収確認資料
建設費等確認資料
今回の住宅取得以外の借入内容に関する申出書（ほかに借り入れがある場合）
取得に時間がかかるものもあるため、早めに確認しておくと手続きがスムーズです。

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STEP5：物件の引き渡しとリフォーム工事の着工〜入居

金融機関からの融資が実行され、残代金の決済が終わると、鍵を受け取り物件の引き渡しが完了します。この時点から、リフォーム工事を始めることができます。

リフォームの規模別、工事期間の目安は？

新築やそのまま住む中古住宅であれば、引き渡し当日から入居が可能ですが、リフォームを行う場合はここから工事期間に入ります。工事の規模ごとの期間の目安は以下のとおりです。

リフォームの規模	工事期間の目安
壁紙の張替え、ハウスクリーニング程度	数日〜1週間程度
キッチン・浴室など水回り設備の交換	約1〜2週間
間取り変更を伴うフルリノベーション	約2〜3ヶ月以上

工事中は新しい家には住めないため、現在の賃貸住宅の家賃と住宅ローンの返済が重なる「二重払い」の期間が発生します。現在の住まいの退去日は、リフォーム工事の完了予定日から逆算し、少し余裕を持たせて設定することが大切です。

中古住宅の購入からリフォーム、そして新居での生活をスムーズに始めるためには、引越しの段取りも早めに進めておくことが大切です。リフォーム完了時期のめどが立ったら、引越し業者の見積もりも取り始めましょう。

引越し料金の見積もりをする

中古住宅購入にかかる諸費用の内訳と支払いタイミングは？

中古住宅を購入するときは、物件価格のほかに諸費用がかかります。支払う時期が項目ごとに分かれているため、いつ・いくら必要になるのかを整理しておくと、資金の準備がしやすくなります。

主な費用は、次のとおりです。

費用項目	支払いタイミング	金額の目安	消費税
手付金	売買契約時	物件価格の5〜10％程度	非課税
印紙税（売買契約書）	売買契約時	1万円（契約金額1,000万円超5,000万円以下）	非課税
仲介手数料	売買契約時・引き渡し時に半額ずつが一般的	物件価格の3％＋6万円が上限（400万円超の場合）	課税
印紙税（住宅ローン契約書）	住宅ローン契約時	2万円（借入額1,000万円超5,000万円以下）	非課税
ローン関連費用	住宅ローン契約時	金融機関や借入額により異なる	事務手数料は課税
残代金	引き渡し時	物件価格から手付金を差し引いた額	売主が個人の場合は非課税
登記費用	引き渡し時	固定資産税評価額や依頼先により異なる	登録免許税は非課税、司法書士報酬は課税
リフォーム費用	工事の契約内容による	工事の内容や規模により異なる	課税
引越し費用	引越し時	時期や荷物の量により異なる	課税

各費用の支払いは、売買契約時、引き渡し時、そして入居後とタイミングが違います。なかでも売買契約時に支払う手付金は、住宅ローンとは別に現金で用意することになるので、忘れずに準備しておきましょう。

このほか、火災保険料や地震保険料も引き渡しまでに支払います。また不動産取得税は、引き渡しからしばらく経ったころに納税通知書が届きます。あとから請求が来る費用なので、資金を残しておくと安心です。

【FP監修】中古住宅の購入後に後悔しやすいポイント

中古住宅の購入とリフォームを終えたあと、「もっとこうしておけばよかった」と感じる場面があります。ここでは、筆者自身の経験も交えながら、後悔しやすいポイントを3つの視点で整理します。

予算の都合で見送った箇所はあとから手をつけにくい

予算の都合で「今回は見送ってしばらくしてから」と判断する箇所が出てくることがあります。ところが、この「しばらく」はなかなか訪れません。

筆者も、トイレの交換を予算の都合で見送りました。当時は「特に壊れているわけでもないし、数年後に替えればいい」と考えていましたが、結果として10年以上そのままになっています。

後回しにすると手間も増えます。設備を交換する際は、住まいの給排水の仕様に商品が合うかどうかを事前に確認しなければなりません。リフォーム工事の期間中なら、出入りしている担当者にその場で相談できます。一方、入居後に依頼する場合は、業者を探すところから始めることになります。

また、工事中の生活への影響もあります。住みながらの工事では、作業日に在宅する必要があり、水回りであれば一時的に使えない期間も生じます。

直さなかった箇所がリフォーム後に目立つ

リフォームの範囲を決めるとき、状態のよい場所は「まだ綺麗だからそのままで」と判断することがあります。ところが工事が終わってみると、手を入れなかった箇所だけが浮いて見えることがあります。

筆者の場合は、各部屋の天井がそうでした。天井は日ごろ目に入りにくく、汚れも気にならなかったため、予算の都合で見送りました。しかし、工事が終わってみると、新しくなった壁との違いで天井の色あせが目立つようになりました。

こうした見え方の差は、工事が終わるまで分かりません。範囲を決める段階では、いま気になるかどうかだけでなく、“周りが綺麗になったときにどう見えるか”という視点も持っておくと判断しやすくなります。

ただし、リフォームにかける費用には限界があります。筆者は壁紙と畳について、標準的な価格帯のものを選びました。たくさんの見本を見るうちに「もう少しお金をかけてこだわろうかな」とも思いましたが、住み始めてから数年後、傷や汚れがつくのを見て「お金をかけすぎないでよかった」と感じています。使ううちに劣化していくものは価格帯を抑えるなど、箇所によってメリハリをつけると予算の配分を決めやすくなります。

季節や時間帯で変わる状態は内見時に分からない

内見で見られるのは、その日その時間の状態です。暮らしは1年を通して続くため、あとから気づくこともあります。

筆者の場合は、冬の結露でした。寝室は北側にあり、冬の朝は窓に結露が出ます。内見は秋から冬にかけて行いましたが、時間帯が午前中ではなかったこともあり、気づけませんでした。

ただし、内見で確認できる範囲もあります。窓に結露防止のシートが貼られているなど、前の住まい手が対策していた形跡があれば、その部屋の状態を知る手がかりになります。それでも、すべてを事前に把握することは難しいものです。だからこそ、購入時の資金計画には、住み始めてから必要になる費用のための余裕を残しておくと安心です。

中古住宅＋リフォームで失敗しないための注意点は？

確認しておきたいポイントとは？

最後に、中古住宅を購入してリフォームするにあたり、資金面で損をしないための重要な注意点を2つ解説します。

住宅ローン控除（減税）の対象になるか確認する

条件を満たせば、年末のローン残高の一定割合が所得税などから控除される「住宅ローン控除」を利用できます。中古住宅でこの控除を受けるための主な要件は、以下のいずれかを満たしていることです。

1982（昭和57）年1月1日以降に建築された住宅であること（新耐震基準適合住宅）
上記より古い場合、「耐震基準適合証明書」などで耐震性が証明できること

築年数の古い中古住宅を購入する場合は、この「新耐震基準」に適合しているかどうかが、減税を受けられるかだけでなく、万が一の地震に対する安全性を確保するうえでも非常に重要です。このほか、床面積や所得などの要件もあります。要件は改正されることがあるため、実際に控除を受けられるかどうかは、国税庁のサイトや税務署で確認しておくと安心です。

国や自治体の補助金制度を活用する

一定の省エネ性能を満たすリフォームや、バリアフリー改修、耐震補強工事を行う場合、国や自治体の補助金を受けられる可能性があります。

たとえば、窓の断熱改修や高効率給湯器の導入などは、手厚い補助の対象となるケースが多いです。ただし、補助金は「工事に着手する前に申請が必要」なものがほとんどであり、予算上限に達すると早期に終了することもあります。リフォーム会社と打ち合わせをする初期段階で、「今回のリフォームで使える補助金はないか」を必ず相談するようにしましょう。