マイホームの購入を検討するなかで、新築だけでなく、価格を抑えつつ理想の住まいを実現できる「中古住宅を購入してリフォーム（リノベーション）する」という選択肢に注目が集まっています。

しかし、中古住宅の購入は、すでに建っている家を買うため、新築や注文住宅とは契約の流れや確認すべきポイントが異なります。さらにリフォームを前提とする場合、物件購入と並行してリフォーム会社選びや工事の段取りを行う必要があり、手順が少し複雑になります。

本記事では、中古住宅を購入してリフォームするまでの全体の手順と期間の目安、そして失敗しないための資金計画や物件探しの注意点について解説します。

中古住宅を購入してリフォームする流れと期間の全体像

中古住宅を購入してリフォームする場合、物件探しから入居までの期間は、全体で約3〜6ヶ月が目安となります。

リフォームを前提としない一般的な中古住宅の購入であれば、1〜2ヶ月程度で入居できることもありますが、リフォームを伴う場合は「リフォーム内容の打ち合わせ」や「実際の工事期間」が追加されるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが重要です。全体の流れは以下の5つのステップで進みます。

それぞれのステップで何をすべきか、具体的な注意点とともに順を追って詳しく見ていきましょう。

STEP1：予算立て・資金計画（購入＋リフォーム費用）

中古住宅を購入してリフォームする場合の資金計画では、「物件価格」「諸費用」「リフォーム費用」の3つを合算した総額で予算を立てることが必須です。

物件価格だけに気を取られていると、後からリフォーム費用が足りなくなったり、想定外の諸費用で自己資金が底をついたりするリスクがあります。あらかじめ以下の内訳を目安として知っておきましょう。

特に諸費用は、物件価格の5〜10%程度が必要となり、原則として現金で支払う場面が多いため、自己資金（頭金）として準備しておく必要があります。

リフォーム一体型ローンの活用

中古住宅の購入費用とリフォーム費用を別々に借り入れることも可能ですが、金利や審査の手間を考えると「リフォーム一体型ローン」の活用が一般的です。

リフォーム一体型ローンとは、中古住宅の購入資金とリフォーム工事の資金をまとめて1つの住宅ローンとして借り入れできる金融商品のことです。一般的なリフォーム専用ローン（無担保ローン）と比較して、借入期間を長く設定でき、金利も低く抑えやすいというメリットがあります。

ただし、一体型ローンを利用するには、物件の売買契約を行うタイミングで、おおよその「リフォーム工事の見積書」を金融機関に提出する必要があります。そのため、物件探しと並行してリフォーム会社にも相談を進めておくことが成功のコツです。

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STEP2：リフォームを前提とした物件探しと内見

住宅ローンを利用する場合、事前の審査が必要

物件探しでは、表面的な綺麗さよりも「希望するリフォームが物理的・規約的に実現可能か」という視点で内見を行うことが重要です。

近年、新築物件の価格高騰を背景に、中古住宅の需要が急速に高まっています。株式会社LIFULLが発表した『LIFULL HOME’Sマーケットレポート 2026年1〜3月版』（2026年4月発表）のデータ(※)によると、首都圏における「億ション」などの高額物件が前年比2.1倍に急増しており、価格を抑えて理想の住まいを叶えるため、中古物件を購入してリノベーションする層が増加しています。

※LIFULL『LIFULL HOME’Sマーケットレポート 2026年1〜3月版』

優良な中古物件はすぐに買い手がついてしまうため、事前の条件整理が欠かせません。内見時には以下のポイントを必ず確認しましょう。

• 一戸建ての場合：建物の構造上、取り外せない柱や壁（耐力壁）がないか。シロアリの被害や雨漏りの形跡がないか。

• マンションの場合：マンションの管理規約でリフォームが制限されていないか（フローリングの材質指定、水回りの移動不可など）。

リフォームを前提とするなら、物件探しの段階でリフォーム会社の担当者にも一緒に内見してもらう（同行を依頼する）と、プロの目線で「できる・できない」をその場で判断してもらえるため安心です。

希望のエリアや予算に合わせて、まずはどのような中古物件が売りに出されているか、実際の情報をチェックしてみましょう。リフォームの素材として魅力的な物件を探してみてください。

STEP3：購入申し込みとホームインスペクションの実施

購入したい物件が決まったら、不動産会社を通じて売主へ「購入申込書」を提出し、あわせて「ホームインスペクション」の実施を検討しましょう。

購入申込書（買付証明書）は、「この価格と条件で購入したい」という意思を売主に伝えるための書類です。この時点ではまだ正式な売買契約ではないため、万が一キャンセルをした場合でも違約金などは発生しません。購入希望者が複数いる場合は、申し込みの早い順に交渉権が与えられることが一般的です。

ホームインスペクション（住宅診断）の活用

中古住宅は、目に見えない劣化や不具合を抱えている可能性があります。そのため、契約前にホームインスペクションを受けることが推奨されます。

ホームインスペクションとは、住宅診断士などの専門家が第三者の立場から、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所やおおよその費用を調査するサービスです。

素人の目では分からない基礎のひび割れや、屋根裏の雨漏りなどを事前に把握できるため、購入後の予期せぬリフォーム費用の増大を防ぐことができます。インスペクションを希望する場合は、購入申し込みを入れた直後から売買契約を結ぶまでの間に行うのが理想的なタイミングです。売主の許可が必要になるため、不動産会社に早めに相談してください。

STEP4：重要事項説明・売買契約と住宅ローンの本審査

住宅ローンの審査が通ったら契約を行う

購入条件の調整がつき、物件の状態にも納得できたら、いよいよ重要事項説明を受け、正式な売買契約へと進みます。

この段階で、買主は売主に対して「手付金」を支払います。手付金は物件価格の5〜10%程度が目安で、現金での支払いが一般的です。この手付金は、無事に引き渡しが完了した時点で物件の購入代金の一部に充当されます。

重要事項説明書の確認ポイント

売買契約を結ぶ直前に、宅地建物取引士から「重要事項説明（重説）」が行われます。これは物件に関する重要な権利関係や、法律上の制限などを説明するものです。リフォームを前提とする場合、特に以下の点に注意して話を聞きましょう。

• 用途地域や建ぺい率・容積率の制限（一戸建てで増築を伴うリフォームをする場合）

• 管理規約による工事の制限やルール（マンションの場合）

• 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の期間と範囲（購入後に雨漏りなどが見つかった場合の売主の責任範囲）

少しでも疑問に思うことがあれば、曖昧なままにせず必ずその場で質問し、納得してから契約書に署名・捺印をしてください。

住宅ローンの本審査と契約

売買契約が無事に完了したら、金融機関へ住宅ローンの本審査を申し込みます。STEP1でお伝えした通り「リフォーム一体型ローン」を利用する場合は、このタイミングで確定したリフォーム工事の請負契約書や本見積書の提出が求められます。

本審査に通れば、金融機関と「金銭消費貸借契約（住宅ローン契約）」を結びます。

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STEP5：物件の引き渡しとリフォーム工事の着工〜入居

金融機関からの融資が実行され、残代金の決済が終わると、鍵を受け取り物件の引き渡しが完了します。この時点から、リフォーム工事を始めることができます。

新築やそのまま住む中古住宅であれば、引き渡し当日から入居が可能ですが、リフォームを行う場合はここから工事期間に入ります。工事の規模ごとの期間の目安は以下のとおりです。

工事中は新しい家には住めないため、現在の賃貸住宅の家賃と住宅ローンの返済が重なる「二重払い」の期間が発生します。現在の住まいの退去日は、リフォーム工事の完了予定日から逆算し、少し余裕を持たせて設定することが大切です。

中古住宅の購入からリフォーム、そして新居での生活をスムーズに始めるためには、引越しの段取りも早めに進めておくことが大切です。リフォーム完了時期のめどが立ったら、引越し業者の見積もりも取り始めましょう。

中古住宅＋リフォームで失敗しないための注意点

確認しておきたいポイントとは？

最後に、中古住宅を購入してリフォームするにあたり、資金面で損をしないための重要な注意点を2つ解説します。

住宅ローン控除（減税）の対象になるか確認する

条件を満たせば、年末のローン残高の一定割合が所得税などから控除される「住宅ローン控除」を利用できます。中古住宅でこの控除を受けるための主な要件は、以下のいずれかを満たしていることです。

• 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅であること（新耐震基準適合住宅）

• 上記より古い場合、「耐震基準適合証明書」などで耐震性が証明できること

築年数の古い中古住宅を購入する場合は、この「新耐震基準」に適合しているかどうかが、減税を受けられるかだけでなく、万が一の地震に対する安全性を確保するうえでも非常に重要です。

国や自治体の補助金制度を活用する

一定の省エネ性能を満たすリフォームや、バリアフリー改修、耐震補強工事を行う場合、国や自治体の補助金を受けられる可能性があります。

たとえば、窓の断熱改修や高効率給湯器の導入などは、手厚い補助の対象となるケースが多いです。ただし、補助金は「工事に着手する前に申請が必要」なものがほとんどであり、予算上限に達すると早期に終了することもあります。リフォーム会社と打ち合わせをする初期段階で、「今回のリフォームで使える補助金はないか」を必ず相談するようにしましょう。

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まとめ

中古住宅を購入してリフォームする流れは、予算立てから物件探し、インスペクション、契約、そして工事と、多くのステップを踏む必要があります。全体の期間の目安である3〜6ヶ月を念頭に置き、余裕を持ったスケジュールで進めることが成功の鍵です。

物件探しとリフォーム会社探しを並行して進めることで、資金計画（一体型ローンの活用など）がスムーズになり、希望通りの住まいづくりを実現しやすくなります。まずは、気になる物件やリフォームのイメージを膨らませることから始めてみましょう。

よくある質問

Q.1 中古住宅を購入してリフォームする場合、入居までどれくらいかかりますか？

A.1 物件探しから入居まで、全体で約3〜6ヶ月が目安です。リフォームの規模にもよりますが、物件の契約手続きに加えて、リフォーム内容の打ち合わせや実際の工事期間（数週間〜数ヶ月）が必要となるため、余裕を持ったスケジュールが必要です。

Q.2 リフォーム費用も住宅ローンに含めることはできますか？

A.2 はい、「リフォーム一体型ローン」を活用すれば、中古住宅の購入資金とリフォーム資金をまとめて1つのローンとして借り入れることができます。ただし、物件の売買契約時にリフォームのおおよその見積書が必要になるため、物件探しと並行してリフォーム会社にも相談を進めることが重要です。

Q.3 物件の内見ではどのような点に気をつけたらいいですか？

A.3 表面的な綺麗さよりも「希望するリフォームが実現可能か」という視点が大切です。一戸建てなら取り外せない柱や壁がないか、マンションなら管理規約でフローリングへの変更や水回りの移動が制限されていないかなどを確認しましょう。

Q.4 ホームインスペクション（住宅診断）とは何ですか？

A.4 住宅診断士などの専門家が、第三者の立場から住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所やおおよその費用を調査するサービスです。契約前に受けることで、目に見えない不具合を把握し、購入後の予期せぬリフォーム費用の増大を防ぐことができます。

Q.5 築年数の古い中古住宅でも住宅ローン控除（減税）は使えますか？

A.5 条件を満たせば利用できます。具体的には、1982年（昭和57年）1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）であるか、それより古い場合は「耐震基準適合証明書」などで耐震性が証明できることが主な要件となります。