国立社会保障・人口問題研究所の試算によると、日本の総人口は50年後に現在約７割に減少し、65歳以上人口は約４割になると言われています。
こうした少子高齢化時代において、課題となるのが相続です。相続財産の中でも不動産は、場所や家庭ごとの事情によっては売却が難しい場合もあるため、「家じまい」に向けた事前の準備が重要になります。
今回は、LIFULL HOME'Sがオープンハウスと共同で実施した調査の結果を紹介し、「家じまい」のポイントや注意点について考えていきます。
首都圏においても他人事ではない空き家問題
近年、新聞や雑誌などで空き家問題についての話題を目にすることが増えたという人も多いでしょう。実際、「令和5年住宅・土地統計調査 調査の結果」によれば、空き家の数は年々増加傾向にあります。
2023年には、空き家の数は900万２千戸と、2018年（848万９千戸）と比べ、51万３千戸の増加。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）も13.8％と過去最高となっています。また、空き家の数は、一貫して増加を続けており、直近30年間で約２倍にまで増えています。
都道府県 空き家率ランキング
| 都道府県 | 総戸数（戸） | 空き家数（戸） | 空き家率 | |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 徳島 | 389,400 | 82,700 | 21.2% |
| 1 | 和歌山 | 497,400 | 105,300 | 21.2% |
| 3 | 山梨 | 426,500 | 87,300 | 20.5% |
| 4 | 鹿児島 | 899,200 | 183,800 | 20.4% |
| 5 | 高知 | 387,500 | 78,700 | 20.3% |
| 6 | 長野 | 1,037,800 | 207,200 | 20.0% |
| 7 | 愛媛 | 737,200 | 145,700 | 19.8% |
| 8 | 山口 | 726,000 | 140,800 | 19.4% |
| 9 | 大分 | 602,700 | 115,300 | 19.1% |
| 10 | 香川 | 493,000 | 91,300 | 18.5% |
都道府県別に空き家率を見てみると、和歌山県と徳島県が21.2％と最も高くなっています。そのため、空き家は地方の問題のようにも見えます。
しかし、上位以外でも東京都（11.0%）、神奈川県（9.8%）、千葉県（12.3%）、埼玉県（9.4%）と首都圏のいずれにおいても10%前後の数値を記録しており、決して地方だけの問題ではないことがうかがえます。
なお、空き家を放置することには様々なリスクがあります。具体的には、固定資産税、光熱費、修繕費といった維持コストの増加や、景観、治安への悪影響などが考えられます。
特に首都圏は空き家予備軍（65歳以上しか住んでいない持ち家）も多いとされており、今後住む予定のない実家をどのように「家じまい」するかは、親世代と子ども世代の双方にとって重要な課題と言えるでしょう。
データから紐解く「家じまい」の注意点
続いて、「家じまい」に関するデータを見ていきましょう。
オープンハウスグループがLIFULLと共同で実施した「家じまいに関する意識調査」において、「家じまい」の経験者と検討者の双方に家の売却を検討し始めたきっかけを聞いたところ、いずれも「使う見込みがなく、家の維持・修繕が大変になった」（経験者34.3%、検討者29.1％）の回答が最多となっています。
2位の「家族や親族の死別」（経験者20.6%、検討者17.4%）は経験者・検討者の間で大きな差はないものの、3位の「家族や親族の高齢化」は、経験者12.3%に対し検討者では21.7％と10％近い差があるという結果となっています。
このことから、生前での整理・売却を検討するものの、実際の売却へと踏み切れない人が一定数いることが推察されます。
次に同調査から「家じまい」の経験者が苦労したことを見てみると、「思うような価格で売れなかった」が39.1%で最多となっています。次点は、「依頼する不動産会社を複数しっかり比較しなかった」(26.7%)となっており、不動産の売却においては、不動産会社をしっかりと比較することが重要だと言えます。
また、3位には「家の中にある残置物で売れそうなものがあったが、手間と時間で売ることができなかった」(20.8%)が入っており、住み替えなどと異なる「家じまい」ならではの課題があることも伺えます。
ちなみに、LIFULL HOME'Sの一括査定サービスは、全国4500社（2024年10月現在）以上の不動産会社の中から、置かれた状況に合わせて不動産会社を選ぶことができます。一度の情報入力で複数の不動産会社に査定を依頼できることに加えて、不動産会社ごとの情報も充実しているため、必要なサービスの有無なども比較しやすくなっています。
自身の置かれた状況にあった不動産会社と出会うことができれば、通常の売却活動とは異なる困難を伴う「家じまい」もスムーズに進みやすくなるでしょう。
核家族化で「家じまい」は住まない家をどうするかという懸案事項に
LIFULL HOME'S総研 チーフアナリスト 中山 登志朗氏によるコメント
現代の日本では、距離の遠近に関わらず親世代と離れて生活する「核家族化」が進行し、国立社会保障・人口問題研究所の2023年の調査では、核家族世帯は一般世帯の57.1％を占めています。
核家族が一般化し、実家に住む親世帯と、都市圏などで生活を送る子供世帯が物理的に離れれば、親世帯が暮らした実家を相続した場合や、介護施設などへの転居によって空き家になった場合に、その実家をどのようにすれば良いのか＝「家じまい」をどうするか、思い悩むケースが増えるのも当然のことと言えます。
既に実家を出て数十年が経過し、自分が購入した住宅から勤務先や学校に通う生活を続けていれば、実家はあっても住むことがイメージできない遺産となってしまいます。
つまり、自分が住む予定がない実家を相続する（せざるを得ない）場合、その実家をどのように取り扱うかを決める必要があるのですが、相続したものの何もせず、ただ放置するというケースも増えており、エリアによっては社会問題化しつつあることも、家じまいが他人事ではないことを物語っていると言えます。
そのままもしくはリフォームして実家に住む、あるいは貸すといった具体的な用途がイメージされないまま放置すれば、固定資産税や都市計画税のほか、建物の維持管理コストも発生することになり、さらに相続後3年を経過すれば、3,000万円の税額控除が適用されなくなってしまいます。
相続放棄の手続きは相続開始から3ヵ月以内であるため、「家じまい」を検討するのであれば、決断するまでの時間は限られています。さらに放置を続ければ、公衆衛生上の問題や近所迷惑などの理由で「特定空き家」に指定される可能性が高まり、仮に指定されれば固定資産税の減免特例が受けられなくなるため、税額は最大で6倍になってしまいます。
ただし、家じまいが単なる自宅売却とは異なることを認識し対応してくれる不動産会社は決して多くないのも実情です。現状では「終活」の一環として、税理士・弁護士・司法書士に加え、医療介護サポートや不動産および不用品の処分までを一括サポートするサービスも登場しており、それだけ家じまいが心理的にも物理的にもハードルの高いものであることを示しています。
思い出の詰まった実家の「家じまい」を検討することは精神的に辛いものですが、怠ると経済的な負担も大きくなることも事実です。気持ちと思い出の品を整理しつつ、早めに行動・決断することが求められます。
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記事執筆
LIFULL HOME'S 不動産売却査定 編集部
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