住宅を購入した際に、「住宅ローン控除」を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。ただし、2024年以降は適用条件や控除額が変更されているため、最新の情報を把握することが重要です。
また、住宅ローン控除（減税）は購入時だけでなく住居を売却して住み替えを行う場合にも影響を及ぼすことがあります。適用条件を満たしているかどうかを事前に確認し、賢く制度を活用することで、節税メリットを最大限に享受できるでしょう。
この記事では、住宅ローン控除の概要や適用条件、申請手続き方法、注意点などを紹介します。また、実際にどれくらい税金が戻るのかシミュレーションもまとめているので、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 住宅ローン控除（減税）の概要や適用条件
- 住宅ローン控除（減税）は家を売却した年でも適用できるのか
- 住宅ローン控除（減税）で税金がいくら戻るか実際にシミュレーション
- 住宅ローン控除（減税）の申請手続き方法
- 住宅ローン控除（減税）を受ける確定申告の流れ
- 住宅ローン控除（減税）を受けるときの注意点
- 住宅ローン控除（減税）に関するよくある質問
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もくじ
住宅ローン控除（減税）とは？
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは自宅を購入・取得、または増改築した場合に、一定の条件を満たすことで適用される税優遇制度です。具体的には、年末の住宅ローン残高に応じて一定割合が所得税・住民税から控除される制度です。
住宅ローン控除の額は、以下のように計算されます。
控除額 ＝ 住宅ローンの年末残高 × 控除率
新築住宅を住宅ローンを利用して購入した場合は13年間、中古住宅の場合は10年間にわたって、年末の住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除することができます。
納税予定の所得税額が控除額よりも少ない場合は、9万7,500円を上限に住民税からも控除される仕組みになっています。
ここでは、以下の2つの項目に分けて住宅ローン控除（減税）の改正内容を紹介します。
- 2024年度の改正内容
- 2025年度の改正内容
2024年度の改正内容
2024年度の住宅ローン控除（減税）の改正内容は、主に以下のとおりです。
- 「その他の住宅」は控除対象外
- 新築住宅の借入限度額が縮小
- 子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額は据え置き
「その他の住宅」は控除対象外
2024年度の住宅ローン控除では、新築住宅のうち省エネの基準を満たさない場合について控除の対象外となりました。
地球温暖化対策の一環として政府は省エネ基準を満たす住宅の取得を優遇し、従来の一般住宅（その他の住宅）との差別化を強めていることが理由です。
新築住宅の借入限度額が縮小
新築住宅における借入限度額も縮小し、住宅の種類に応じて以下のようになっています。
| 入居年 | 借入限度額 | |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 2022年・2023年 | 5,000万円 |
| 2024年・2025年 | 4,500万円 （子育て世帯：5,000万円） |
|
| ZEH水準省エネ住宅 | 2022年・2023年 | 4,500万円 |
| 2024年・2025年 | 3,500万円 （子育て世帯：4,500万円） |
|
| 省エネ基準適合住宅 | 2022年・2023年 | 4,000万円 |
| 2024年・2025年 | 3,000万円 （子育て世帯：4,000万円） |
|
| その他の住宅 | 2022年・2023年 | 3,000万円 |
| 2024年・2025年 | 0円※ |
※「2023年末までに建築確認を受けている」または「登記簿上の建築日が2024年6月30日以前」の場合は、例外的に借入限度額を2,000万円として適用可能
子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額は据え置き
子育て世帯や若者夫婦世帯の借入限度額の縮小は、子育て支援の強化や急激な住宅価格の上昇を考慮し、見送られています。
2025年度の改正内容
2025年度の住宅ローン控除（減税）では、以下の2つが主な改正内容となります。
- 子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇措置が延長
- 新築住宅の床面積要件の緩和
子育て世帯・若者夫婦世帯の優遇措置が延長
2024年に導入された、子育て世帯や若者夫婦世帯向けの借入限度額の上乗せ（＋1,000万円）の措置は2025年度も続きます。
新築住宅の床面積要件の緩和
従来、新築住宅で住宅ローン控除を受けるためには50㎡以上の床面積が必要でした。
しかし、2024年末までに建築確認を受けた住宅については、40㎡以上でも控除の対象となります（※合計所得金額が1,000万円以下の場合）。
住宅ローン控除（減税）の適用条件
ここでは、住宅ローン控除の適用条件を住宅の種類ごとに紹介します。
- 新築住宅の適用条件
- 中古住宅の適用条件
- 買取再販住宅の適用条件
- リフォーム・増改築の適用条件
新築住宅の適用条件
新築マンションで住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
- 取得後6ヶ月以内に居住し、12月31日まで住み続けること
- 住宅の床面積が50㎡以上（所得1,000万円以下なら40㎡以上）で、半分以上が居住用であること
- 住宅ローンの借入期間が10年以上で、分割して返済すること
- 合計所得金額2,000万円以下であること
- 親族や特別な関係のある者からの取得ではないこと
一般的に新築住宅における住宅ローン控除の控除期間は13年間で、控除率は0.7%です。なお、前述のとおり2024年1月以降の新築住宅は省エネ基準を満たすことが求められます。
中古住宅の適用条件
中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、新築住宅の条件のほかに以下の条件を満たす必要があります。
- 1982年（昭和57年）1月1日以降に建築されたマンションであること
- 現行の耐震基準に適合していること
なお、耐震改修が必要な住宅を購入して改修を行う場合は、以下の追加条件を満たす必要があります。
- 住宅の取得日までに、耐震基準に適合させるための改修工事を実施する旨の申請手続きを完了していること
- 取得後6ヶ月以内に耐震改修を行い、「耐震基準適合証明書」などの証明書が発行されていること
買取再販住宅の適用条件
買取再販住宅とは、不動産会社が中古マンションを買取して、リフォームやリノベーションを施したうえで再販売する住宅のことです。
住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
- 不動産会社から購入すること
- 不動産会社が取得してから2年以内に再販された住宅であること
- 築年数が10年以上経過していること
- リフォーム費用が建物価格の20％以上であること
- 特定の改修工事が行われていること
買取再販住宅として認められるためには、大規模修繕や耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修などの特定の工事が実施されている必要があります。特に、1981年以前に建築されたマンションの場合は、現行の耐震基準に適合する改修が必須となります。
また、買取再販住宅の住宅ローン控除の借入限度額は新築住宅と同じであり、控除期間は13年間、控除率は0.7%です。
リフォーム・増改築の適用条件
リフォーム・増改築で住宅ローン控除を受けるには、新築住宅の条件のほかに以下の条件を満たす必要があります。
○ 建物全体の構造や主要部分に関わる工事であること
○ 専有部分の過半数に影響を及ぼす工事であること
○ 耐震補強・バリアフリー・省エネ改修などの特定の工事が含まれること
リフォームや増改築を行う場合、住宅ローン控除の対象となる工事には一定の基準があります。工事の内容によっては控除の適用外となる場合もあるため、事前に施工会社や税理士に相談しながら進めることが大切です。
参考：No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁
住宅ローン控除（減税）は家を売却した年でも適用できるのか
売却で損失が発生した場合、一定の要件を満たせば家を売却した年でも住宅ローン控除が適用できます。
たとえば、売却価格が2,000万円で売却にかかった費用が100万円、家の取得費が2,000万円の場合、以下の計算式に当てはめると損失が発生していることが分かります。
売却価格（2,000万円）－ 売却費用（100万円）－ 取得費（2,000万円）＝ ▲100万円
このように損失が発生している場合、住宅ローン控除の適用が可能です。
売却益が発生した場合は適用対象外ですが、そうした場合は住宅ローン控除ではなく「居住用財産の3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」などを適用すると節税できる可能性があります。
ここでは、住宅ローン控除に関する以下の適用条件について解説します。
- 一定期間居住している
- 築年数・耐震基準を満たしている
- 住宅の床面積が50㎡（40㎡）以上である
- 併用不可の特例・控除を受けていない
一定期間居住している
住宅ローン控除をこれまで住んでいた住居を売却した年に適用するためには、家の引き渡しから6ヶ月以内に入居し、売却した年の12月31日まで住み続けている必要があります。
住宅ローン控除の基本的な適用要件の1つであり、どちらかの条件を満たさない場合は控除の適用対象外です。
築年数・耐震基準を満たしている
住宅ローン控除を受けるためには、以下の築年数を満たす必要があります。
| 建物の構造 | 築年数の条件 |
| 耐火建築物（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造など） | 築25年以内 |
| 非耐火建築物（木造など） | 築20年以内 |
耐震基準に関しては、1981年に制定された「新耐震基準」を満たしているかどうかがポイントとなります。
新耐震基準とは、震度6〜7の大規模地震に耐えられるよう設計された構造です。中古住宅の場合は旧耐震基準（1981年5月31日以前の建築基準法）で建てられたものも多く、そのままでは控除の対象外となる可能性があります。
ただし、「耐震基準適合証明書」や「建築士による耐震診断」などにより、新耐震基準を満たしていることを証明できれば、築年数の要件を超えた家でも控除の適用が可能な場合もあります。
住宅の床面積が50㎡（40㎡）以上である
住宅ローン控除を適用するためには、床面積が登記簿上で50㎡以上であることが条件です。 ただし、年収1,000万円以下の人は40㎡以上であれば適用可能となる特例があります。
併用不可の特例・控除を受けていない
住宅ローン控除を受けるためには、特定の税制優遇措置と併用していないことが条件です。
これらの特例は譲渡所得（売却益）に関わるものが多く、住宅ローン控除が適用できない場合に活用する税金対策となっています。
不動産売却で利益が生じた場合に適用できる控除・特例
住宅ローン控除と併用できない代表的な控除・特例は、以下の3つです。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買換え特例
居住用財産の3,000万円特別控除は、自宅を売却して譲渡所得（売却益）が発生した場合に、3,000万円までは課税対象から除外できる制度です。たとえば、5,000万円で購入した家を6,000万円で売却し、1,000万円の利益が出た場合、この控除を活用することで課税される所得は0円になります。
軽減税率の特例は、所有期間が10年を超えた自宅を売却した場合に適用できる特例です。課税所得6,000万円以下の部分は約14％、6,000万円超の部分は約20％と、長期譲渡所得の税率が通常よりも低くなります。
特定の居住用財産の買換え特例は、売却した自宅の代わりに新しい住宅を購入した場合に、売却時に発生する譲渡所得に対する課税を将来の売却時まで繰り延べられる制度です。
これらの控除・特例は住宅ローン控除と併用できません。
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住宅ローン控除（減税）で税金がいくら戻るか実際にシミュレーション
住宅ローン控除で実際にどの程度の税金が戻ってくるのかは、借入額や税額によって異なります。
ここでは、控除額の計算方法と最大控除額の具体的なシミュレーションを解説します。
- 控除額の計算方法
- 最大控除額のシミュレーション
控除額の計算方法
住宅ローン控除の計算は、以下の基本式をもとに行われます。
控除額 ＝ 住宅ローン残高 × 控除率（0.7％など）
ただし、控除対象となる住宅ローン残高（借入限度額）には上限があり、適用される年数も決まっているため、以下の表でポイントを押さえておきましょう。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 | 最大控除額 | ||
| 年間 | 期間合計 | |||||
| 新築住宅 | 長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円 | 0.7％ | 13年 | 31.5万円 | 409.5万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 24.5万円 | 318.5万円 | |||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 21万円 | 273万円 | |||
| その他の住宅 | 0円 | - | - | - | ||
最大控除額のシミュレーション
住宅ローン控除で軽減される税額は、所得税や住民税などの納税額を基に計算されます。以下の条件をもとに、年収ごとの控除限度額をまとめました。
＜条件＞
● 世帯構成：夫34歳（会社員）、妻34歳（配偶者控除対象）、子ども一人
● 住宅の種類：認定長期優良住宅（新築）
● 入居開始月：2024年1月
● 住宅ローン：返済期間35年、全期間固定金利1.6％、元利均等返済、ボーナス払いなし
この条件で住宅ローン控除の最大控除額をシミュレーションした結果は、以下のとおりです。
| 借入額2,000万円 | 借入額3,000万円 | 借入額4,000万円 | |
| 年収300万円 | 約106.5万円 | 約106.5万円 | 約106.5万円 |
| 年収400万円 | 約152.8万円 | 約186.5万円 | 約186.5万円 |
| 年収500万円 | 約152.8万円 | 約229.1万円 | 約273.0万円 |
※参考：住宅ローン控除（減税）シミュレーション｜イー・ローンをもとに算出
シミュレーション結果を見ると、借入額や返済条件が同じでも年収によって控除額に違いがあることが分かります。
これは、住宅ローン控除が所得税から直接控除される仕組みであるためです。年収が高ければその分所得税額も増え、控除できる金額も大きくなります。所得税で控除しきれなかった分は、翌年の住民税で控除を受けられます。
ただし、その際には上限額が97,500円と決まっているため、控除額すべてを住民税に適用できるわけではない点に注意が必要です。
住宅ローン控除（減税）の申請手続き方法
住宅ローン控除を受けるためには一定の手続きが必要です。特に初年度（1年目）と2年目以降では手続き方法が異なるため、事前に流れを把握しておくことが重要です。
ここでは、以下3項目に分けて住宅ローン控除（減税）の申請手続き方法を紹介します。
- 初年度（1年目）は確定申告
- 2年目以降は年末調整
- 個人事業主の場合の手続き方法
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初年度（1年目）は確定申告
住宅ローン控除を受ける初年度は、会社員であっても確定申告を行う必要があります。
住宅ローン控除の申請には以下のような多くの書類が必要であり、会社の年末調整では対応できないためです。
| 必要書類 | 入手先 |
| 確定申告書 | 国税庁ホームページや最寄りの税務署 |
| 住宅取得資金に関する借入金の年末残高証明書 | 金融機関から郵送 |
| 登記事項証明書 | 法務局の窓口やオンライン申請システム |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| マイナンバーカード（本人確認書類） | 市町村役場 |
| 売買契約書または工事請負契約書の写し | 不動産会社や施工業者から受領 |
確定申告の期間は原則として毎年2月16日から3月15日までで、還付金は申告後1〜2ヶ月で指定の銀行口座に振り込まれます。たとえば、2024年にマンションを購入した場合、確定申告を行う期間は2025年2月16日から3月15日までです。
2年目以降は年末調整
給与所得者であれば、2年目以降は年末調整で申請可能です。
初年度の確定申告が完了すると税務署から「住宅借入金等特別控除申告書」が送付されるため、「住宅ローンの年末残高証明書」とともに勤務先に提出することで、給与から天引きされる所得税が控除されます。
年末調整で住宅ローン控除を受けるために必要な書類は、以下のとおりです。
| 必要書類 | 入手先 |
| 住宅借入金等特別控除申告書 | 税務署から郵送 |
| 住宅取得資金に関する借入金の年末残高証明書 | 国税庁ホームページや最寄りの税務署 |
| 住宅取得資金に関する借入金の年末残高証明書 | 金融機関から郵送 |
個人事業主の場合の手続き方法
個人事業主が住宅ローン控除を受けるには、2年目以降も毎年確定申告を行う必要があります。
会社員の場合とは異なり、年末調整による自動控除は適用されないため、以下のような必要書類を準備し、期限内に手続きを進めましょう。
| 必要書類 | 入手先 |
| 住宅借入金等特別控除申告書 | 税務署から郵送 |
| 住宅取得資金に関する借入金の年末残高証明書 | 国税庁ホームページや最寄りの税務署 |
| 住宅取得資金に関する借入金の年末残高証明書 | 金融機関から郵送 |
住宅ローン控除（減税）を受ける場合の確定申告の流れ
住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要です。特に初年度は必要書類の準備や申告書の作成が求められるため、スムーズに進めるための流れを把握しておきましょう。
ここでは、住宅ローン控除（減税）を受ける確定申告の流れを解説します。
- STEP1.必要書類を用意する
- STEP2.確定申告書に必要事項を記入する
- STEP3.確定申告書を提出する
- STEP4.還付金が振り込まれる
STEP1.必要書類を用意する
住宅ローン控除を受けるための必要書類は個別の状況に応じて異なりますが、主に以下のとおりです。
| 必要書類 | 入手先 |
| 確定申告書 | 国税庁ホームページや最寄りの税務署 |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁ホームページや最寄りの税務署 |
| 住宅取得資金に関する借入金の年末残高証明書 | 金融機関から郵送 |
| 登記事項証明書 | 法務局の窓口やオンライン申請システム |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| マイナンバーカード（本人確認書類） | 市町村役場 |
| 売買契約書または工事請負契約書の写し | 不動産会社や施工業者から受領 |
STEP2.確定申告書に必要事項を記入する
確定申告書に必要な情報を正しく記入しましょう。記入ミスがあると、申告がスムーズに進まず、還付が遅れるおそれがあります。
確定申告書の書き方
※出典：確定申告書等の様式・手引き等（令和６年分の所得税及び復興特別所得税の確定申告分）｜国税庁
確定申告書には、まず住所と氏名を記入します。「収入金額等」の欄には、給与所得者であれば源泉徴収票に記載されている支払金額を記入してください。
次に、「所得金額等」の欄には、源泉徴収票の給与所得控除後の金額を記入します。
「所得から差し引かれる金額」には、医療費控除や社会保険料控除などの所得控除額を記入しましょう。
最後に、「その他」の欄に公的年金等以外の合計所得額、配偶者の合計所得額、専従者給与（控除）額などの合計金額を記載します。
STEP3.確定申告書を提出する
記入が終わった確定申告書を税務署に提出しましょう。提出方法にはいくつかの選択肢があり、自分にあった方法を選べます。
| 提出方法 | メリット |
| 税務署へ直接持参 | その場で不備を確認できる |
| 郵送 | 自宅から手続きできる |
| e-Tax（電子申告） | 24時間受付、還付が早い |
STEP4.還付金が振り込まれる
確定申告後、還付金は指定口座に振り込まれます。還付までの期間は提出方法によって異なるため、以下の表を参考にしてください。
| 提出方法 | 還付までの目安 |
| e-Tax（電子申告） | 3週間程度 |
| 書面提出 | 1ヶ月～1ヶ月半程度 |
住宅ローン控除（減税）を受けるときの注意点
ここでは、住宅ローン控除を受けるときの注意点を紹介します。
- 必ずしも最大控除額が戻ってくるとは限らない
- 借り換えの場合でも住宅ローン控除は適用できる
- ふるさと納税と併用すると損する場合がある
必ずしも最大控除額が戻ってくるとは限らない
住宅ローン控除の適用額は年末時点での住宅ローン残高に応じて決まるため、必ずしも最大控除額が戻ってくるとは限りません。
借入残高が限度額を超えている場合は各年の上限額まで控除されますが、返済が進んだり繰上げ返済を行うことで借入残高が減少すると、その分控除額も減る場合があるでしょう。
たとえば、省エネ基準適合住宅を購入し、年末時点の住宅ローン残高が4,500万円以上ある場合、子育て世帯・若者夫婦世帯なら最大28万円の控除が適用される可能性があります。
しかし、2036年時点で住宅ローン残高が3,000万円まで減少した場合、控除額は「3,000万円 × 0.7% = 21万円」と計算されます。
このように、ローンの返済が進むと控除額も減少し、最大控除額の28万円の恩恵を受けることができなくなる場合があります。
借り換えの場合でも住宅ローン控除は適用できる
住宅ローンを借り換えた場合でも、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を適用可能です。
借り換えとは、主に現在の住宅ローンをより低金利のものに変更し、返済負担を軽減するための手続きです。
ローンの内容が変更されるため、一見適用できなくなりそうですが、借り換えローンも「住宅取得のための借入金」として認められれば控除の対象となります。
住宅ローン控除を継続するための条件は、主に以下のとおりです。
- 借り換え後のローンが住宅取得のための借入金であること（借り換えに伴い借入額を増やし、別の用途に使うと対象外）
- 返済期間が10年以上であること
- 引き続き住宅として使用していること
※参考：No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき｜国税庁
ふるさと納税と併用すると損する場合がある
ふるさと納税は、自治体に寄付することで寄付金が所得税や住民税から控除される制度です。住宅ローン控除を利用している場合は両方の控除が重なることで、ふるさと納税による控除の恩恵が小さくなるおそれがあります。
住宅ローン控除の所得税分に影響することなく、両方の控除を受けるためには、「ワンストップ特例制度」を利用するのがおすすめです。
ワンストップ特例制度ではふるさと納税の控除がすべて住民税から行われるため、所得税には影響せず、住宅ローン控除の減税効果を最大限に活かすことができます。
ただし、住宅ローン控除1年目については、ワンストップ特例制度が利用できない点に注意が必要です。
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住宅ローン控除（減税）に関するよくある質問
ここでは、住宅ローン控除（減税）に関するよくある質問を紹介します。
- 住宅ローン控除を受けるならいつまでに入居する必要がある？
- 2026年以降に住宅ローン控除がなくなるって本当？
- 住宅ローン控除が終わったらどうすればいい？
住宅ローン控除を受けるならいつまでに入居する必要がある？
住宅ローン控除を受けるためには、取得または建築完了後、基本的に6ヶ月以内に実際の居住を開始する必要があります。
なぜなら、控除の対象となる住宅が実際に住居として使用されることを確認するために設けられているからです。投資目的や居住意志のない購入を防止するため、法律上は早期の入居が義務付けられています。
なお、現在の住宅ローン控除制度は2025年12月31日まで適用されますが、もし2025年末までに契約を結んでも、入居が2026年1月1日以降になると控除の適用は受けられません。
住宅ローン控除を受けるには遅くとも2025年内に入居を完了させる必要があるため、不動産会社と入居スケジュールをしっかり調整することが重要です。
2026年以降に住宅ローン控除がなくなるって本当？
現時点では、2026年以降に住宅ローン控除が完全に廃止されるといった確定的な情報はありません。
住宅ローン控除は住宅取得促進策として長年にわたり利用されてきた制度です。政府は経済状況や住宅市場の動向に応じて制度内容を見直すことはありますが、完全に廃止する可能性は高くないといえるでしょう。
住宅ローン控除が終わったらどうすればいい？
住宅ローン控除が終了した後は、次の対策を検討することが重要です。
- 繰上返済
- 低金利ローンへの借り換え
- ふるさと納税などの税制優遇策の活用
控除期間が終わると税負担が増加するため、繰上返済を行い利息を軽減したり、低金利ローンに借り換えたりすることで返済負担を減らすことができる可能性があります。
また、ふるさと納税などの税制優遇を活用して、住民税や所得税の控除を受ける方法も有効です。税務戦略を見直し、専門家と相談しながら最適な対策を講じましょう。
住宅ローン控除（減税）を有効活用しよう
住宅ローン控除は、一定の条件を満たせば所得税や住民税の負担を軽減できる制度です。特に、自宅の新築・購入だけでなく、売却した年にも適用されるケースがあるため、売却を検討している人は控除の活用方法を把握しておきましょう。
また、売却益が発生した場合には売却年に控除の適用を受けられませんが、「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」などを活用して節税が可能です。
売却を検討する際は売却益の発生有無を知るためにも、まずは不動産の価値を把握することが重要です。ホームズの不動産一括査定を利用すれば、複数の不動産会社の査定結果を比較でき、より有利な条件で売却を進められます。
不動産会社のサービス内容・店舗画像・強みといった詳細情報を一覧で確認できるので、ぜひ参考にしてください。
