住宅ローン控除（減税）は、マイホームを取得した場合に年末のローン残高に応じた一定割合を所得税などから控除できる制度です。
控除率は原則0.7％ですが、借入限度額や住宅の性能区分、世帯区分によって上限が異なり、想定よりも控除額が少なくなることもあります。
また、2024年・2025年の改正に続き、2026年度の制度内容についても確認が重要となります。
この記事では、2026年の適用条件や計算方法、年収・借入額別の早見表、具体的なシミュレーションを通じて、実際にいくら戻るのかを解説します。
この記事で分かること
もくじ
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住宅ローン控除（減税）とは？主な詳細
住宅ローン控除（減税）とは、住宅ローンを利用して家を取得・新築・増改築した場合に、年末時点のローン残高に一定割合を掛けた金額を所得税から差し引くことができる制度です。
控除額の計算式は次のとおりです。
控除額＝年末の住宅ローン残高×0.7％
控除期間は原則13年間ですが、住宅の種類や取得時期、適用条件によって異なります。中古住宅であっても、省エネ基準や耐震基準などの要件を満たす場合には13年間の控除対象となるケースがあります。
なお、控除には借入限度額が設定され、さらに所得税額が上限となります。所得税から控除しきれない場合、住民税からも最大9万7,500円まで差し引かれる仕組みとなっています。
ここでは、住宅ローン控除の改正ポイントを以下の2つに分けて整理します。
- 2024年・2025年の改正内容
- 2026年度の改正内容
2024年・2025年の改正内容
2024年以降の制度見直しでは、住宅の省エネ性能を重視する方向へと舵が切られました。
＜2024年の主な改正点＞
- 省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として対象外
- 新築住宅の借入限度額を引き下げ
- 子育て世帯・若者夫婦世帯については限度額の引き下げを一部緩和
具体的には、長期優良住宅や低炭素住宅の借入限度額は4,500万円（子育て世帯は5,000万円）、ZEH水準住宅は3,500万円（子育て世帯は4,500万円）へと設定されています。
＜2025年の主な改正点＞
- 子育て世帯・若者夫婦世帯向けの優遇措置を継続
- 新築住宅の床面積要件（40㎡以上・所得1,000万円以下）を緩和
上記のとおり、2025年は2024年の方向性を維持しつつ、若年層や子育て世帯への配慮を継続する内容となりました。
2026年度の改正内容
2026年度の税制改正では、制度の枠組みがさらに整理・拡充されています。
＜2026年の主な改正点＞
- 適用期限を5年間延長（2030年入居分まで）
- 省エネ性能の高い中古住宅を拡充
- 借入限度額の引き上げ
- 子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ措置
- 控除期間を13年へ拡充
- 床面積40㎡要件の緩和を中古住宅にも適用
これまで新築中心だった優遇措置が、中古住宅にも広がる点が大きな特徴です。
なお、上記の内容は令和8年度税制改正大綱において閣議決定された内容であり、国会での関連法成立を前提とした改正予定事項となります。
※参考：住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～｜国土交通省
【2026年最新】住宅ローン控除（減税）の適用条件
住宅ローン控除を受けるためには、物件の種類ごとに定められた要件を満たす必要があります。
令和8年度税制改正大綱では、適用期限を2030年12月31日入居分まで延長する方針が示され、中古住宅や省エネ住宅への支援拡充が盛り込まれました。
ここでは、新築・中古・買取再販・リフォームそれぞれの最新適用条件を解説します。
- 新築住宅の適用条件
- 中古住宅の適用条件
- 買取再販住宅の適用条件
- リフォーム・増改築の適用条件
新築住宅の適用条件
2026年時点において、新築住宅に住宅ローン控除を適用するための主な条件は、以下のとおりです。
- 取得後6ヶ月以内に居住し、適用を受ける各年12月31日まで住み続けること
- 床面積が原則50㎡以上で、その半分以上が自己の居住用であること（※合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上に緩和。ただし、子育て世帯等への借入限度額の上乗せ措置を利用する場合は50㎡以上が必要）
- ローン返済期間が10年以上で分割返済されること
- 合計所得金額2,000万円以下であること
- 親族や特別な関係のある者からの取得ではないこと
控除期間は原則13年間、控除率は0.7％です。
また、2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準（断熱等級4・一次エネ等級4以上）を満たさない場合、原則として住宅ローン控除の対象外となります。
※参考：住宅ローン減税｜国土交通省
※参考：住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置｜国土交通省
中古住宅の適用条件
中古住宅の場合も、基本的な所得要件やローン期間の条件は新築と共通です。加えて、以下の基準を満たす必要があります。
- 床面積が原則50㎡以上（合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上に緩和）
- 現行の耐震基準に適合していること（1982年1月1日以降に建築された住宅、または耐震基準適合証明書がある住宅）
2026年度改正では、省エネ性能の高い中古住宅について、控除期間が13年へ拡充されました。これまで中古住宅は10年が原則でしたが、一定の省エネ基準を満たす場合は新築と同様の扱いとなります。
さらに、借入限度額も拡充されており、省エネ住宅や認定住宅では新築並みの上限が適用されるケースもあります。
※参考：住宅ローン減税｜国土交通省
※参考：住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置｜国土交通省
買取再販住宅の適用条件
買取再販住宅とは、不動産会社が中古住宅を取得し、一定のリフォームや改修を行ったうえで再販売する住宅のことです。
住宅ローン控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
- 宅地建物取引業者から取得した住宅であること
- 事業者が取得してから一定期間内（通常2年以内）に再販売された住宅であること
- 床面積が原則50㎡以上（合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上に緩和）
- 耐震改修・省エネ改修など、一定の質の向上工事が行われていること
買取再販住宅は税制上「新築住宅と同等の扱い」となるため、控除期間は原則として13年が適用されます。近年は省エネ性能を満たす物件が増えており、借入限度額においても手厚い優遇が受けられるケースが多くなっています。
※参考：住宅ローン減税｜国土交通省
※参考：住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置｜国土交通省
リフォーム・増改築の適用条件
住宅ローンを利用してリフォームや増改築を行った場合も、一定の条件を満たせば住宅ローン控除の対象になります。
主な条件は以下のとおりです。
- ローン返済期間が10年以上であること
- 工事費が原則100万円超であること
- 床面積が原則50㎡以上（合計所得金額が1,000万円以下の場合は40㎡以上に緩和）
- 次のいずれかに該当する工事であること
- 耐震改修
- 省エネ改修
- バリアフリー改修
- 大規模な修繕や模様替え
なお、店舗併用住宅の場合は、居住部分の割合が半分以上である必要があります。
2026年以降は、省エネ性能向上を目的とした改修がより重視されており、リフォーム内容によっては優遇措置の対象となる場合もあります。
※参考：No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁
最大いくら戻る？住宅ローン控除額の計算方法と早見表
住宅ローン控除で実際にどの程度の税金が戻ってくるのかは、借入額や税額によって異なります。
ここでは、2026年の最新制度をもとに、控除額の計算方法と目安となる早見表を解説します。
- 控除額の計算方法
- 年収・借入額別に見た控除額の早見表
控除額の計算方法
住宅ローン控除の基本的な計算式は、次のとおりです。
控除額＝年末の住宅ローン残高×0.7％
控除対象となる住宅ローン残高（借入限度額）には上限があり、適用される年数も決まっているため、以下の表でポイントを押さえておきましょう。
【2026年版】住宅ローン控除の借入限度額・控除期間一覧
| 住宅区分 | 住宅性能 | 若者夫婦世帯・子育て世帯 | その他世帯 | 控除期間 | 控除率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 新築住宅・買取再販認定住宅 | 認定住宅（長期優良・低炭素） | 5,000万円 | 4,500万円 | 13年 | 0.7% |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | |||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 2,000万円 | |||
| 既存（中古）住宅・買取再販住宅 | 認定住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 | 13年 | 0.7% |
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 | 2,000万円 | |||
| その他住宅 | 2,000万円 | 10年 | |||
※表は床面積40㎡以上を前提（所得1,000万円超は50㎡以上）
※若者夫婦世帯：夫婦のいずれかが40歳未満
※子育て世帯：19歳未満の子を有する世帯
※参考：住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置｜国土交通省
年収・借入額別に見た控除額の早見表
住宅ローン控除で実際にいくら戻るのかは、年収や借入額、住宅の性能区分などによって異なります。
ここでは、一定の条件をもとに年収別・借入額別の控除額（概算）を確認してみましょう。
＜条件＞
- 世帯構成：夫婦（ともに40歳未満）・子どもなし
- 借入期間：35年
- 金利：固定金利（利率1.89％）
- 返済方式：元利均等返済（ボーナス返済なし）
- 住宅区分：長期優良住宅・低炭素住宅（新築）
上記条件にもとづく、年収・借入額ごとの最大控除額は以下のとおりです。
| 借入額2,000万円 | 借入額3,000万円 | 借入額4,000万円 | |
|---|---|---|---|
| 年収400万円 | 約134.2万円 | 約134.8万円 | 約134.8万円 |
| 年収500万円 | 約154.7万円 | 約229.3万円 | 約250.9万円 |
| 年収600万円 | 約154.7万円 | 約232.0万円 | 約307.2万円 |
※参考：住宅ローン控除（減税）シミュレーション｜イー・ローンをもとに算出
※本シミュレーションは金利負担を考慮した概算であり、実際の融資審査基準（返済比率）とは異なります
なお、上記は所得税・住民税の控除枠を十分に使い切れた場合の試算となり、実際の控除額は個々の所得税額や住民税額によって満額に達しないケースもあります。
住宅ローン控除の効果を正しく把握するためにも、借入額だけでなく年収とのバランスを踏まえたシミュレーションを行いましょう。
住宅ローン控除（減税）でいくら戻る？シミュレーションで計算
ここでは、以下のケース別に住宅ローン控除でいくら戻るか計算しました。
- 省エネ性能付きの中古住宅を子育て世帯が購入
- 若者夫婦世帯が認定住宅（新築）をペアローンで購入
- 認定長期優良住宅（新築）を一般世帯が購入
なお、これらのシミュレーションは所得税・住民税の控除枠を十分に使い切れた場合の試算となり、実際の控除額は個々の税額によって満額に達しないケースもあります。
省エネ性能付きの中古住宅を子育て世帯が購入
2026年以降は、中古住宅であっても一定の省エネ基準を満たす物件であれば、住宅ローン控除の対象として13年間の控除が受けられるケースがあります。
ここでは、子育て世帯が省エネ性能付きの中古住宅を購入した場合の控除額をシミュレーションします。
＜条件＞
- 世帯構成：子育て世帯（19歳未満の子ども1人）
- 借入期間：35年
- 金利：固定金利（利率1.9％）
- 返済方式：元利均等返済（ボーナス返済なし）
- 住宅区分：省エネ性能付きの中古住宅
上記条件に基づく、年収・借入額ごとの最大控除額は以下のとおりです。
| 借入額2,000万円 | 借入額3,000万円 | 借入額4,000万円 | |
|---|---|---|---|
| 年収400万円 | 約85.4万円 | 約85.4万円 | 約85.4万円 |
| 年収500万円 | 約154.7万円 | 約200.8万円 | 約201.5万円 |
| 年収600万円 | 約154.7万円 | 約232.0万円 | 約271.4万円 |
※参考：住宅ローン控除（減税）シミュレーション｜イー・ローンをもとに算出
※本シミュレーションは金利負担を考慮した概算であり、実際の融資審査基準（返済比率）とは異なります
上記の結果から分かるように、所得税額に上限があるため、借入額を増やしても年収が低い場合は控除額が伸びにくくなっています。
また、省エネ基準適合住宅の借入限度額（子育て世帯は最大3,000万円）を超える部分は控除対象になりません。
若者夫婦世帯が認定住宅（新築）をペアローンで購入
若者夫婦世帯が長期優良住宅・低炭素住宅（新築）をペアローンで購入した場合、それぞれが住宅ローン控除を受けられる点が大きな特徴です。
控除額は夫婦それぞれの年収によって決まるため、世帯合算ではなく個別に計算されます。
＜条件＞
- 世帯構成：若者夫婦世帯（夫34歳・妻32歳／子どもなし）
- 借入額：夫3,000万円＋妻3,000万円（合計6,000万円）
- 借入期間：35年
- 金利：固定金利（利率1.9％）
- 返済方式：元利均等返済（ボーナス返済なし）
- 住宅区分：長期優良住宅・低炭素住宅（新築）
上記条件にもとづく、年収・借入額ごとの最大控除額（13年間の合計額）は以下のとおりです。
| 夫の年収 | 妻の年収 | 夫の控除額 | 妻の控除額 | 世帯合計控除額 |
|---|---|---|---|---|
| 400万円 | 300万円 | 約184.2万円 | 約104.1万円 | 約288.3万円 |
| 400万円 | 400万円 | 約184.2万円 | 約184.2万円 | 約368.4万円 |
| 500万円 | 400万円 | 約232.1万円 | 約184.2万円 | 約416.3万円 |
※参考：住宅ローン控除（減税）シミュレーション｜イー・ローンをもとに算出
※本シミュレーションは金利負担を考慮した概算であり、実際の融資審査基準（返済比率）とは異なります
ペアローンでは、年収の高い人がより多く控除を受けられる傾向にあります。最終的な控除額は、夫婦それぞれの年収と税額に左右されるので、世帯全体でのシミュレーションが重要となります。
認定長期優良住宅（新築）を一般世帯が購入
次に、若者夫婦世帯の優遇を受けない一般世帯が、認定長期優良住宅（新築）を購入したケースを見てみましょう。
認定住宅は借入限度額が比較的高く設定されていますが、世帯区分によって上限額が異なります。
＜条件＞
- 世帯構成：一般世帯（若者夫婦世帯の優遇なし）
- 借入期間：35年
- 金利：固定金利（利率1.9％）
- 返済方式：元利均等返済（ボーナス返済なし）
- 住宅区分：長期優良住宅・低炭素住宅（新築）
上記条件にもとづく、年収・借入額ごとの最大控除額は以下のとおりです。
| 借入額3,000万円 | 借入額4,000万円 | 借入額5,000万円 | |
|---|---|---|---|
| 年収400万円 | 約134.8万円 | 約134.8万円 | 約134.8万円 |
| 年収500万円 | 約229.3万円 | 約250.9万円 | 約250.9万円 |
| 年収600万円 | 約232.1万円 | 約339.0万円 | 約339.0万円 |
※参考：住宅ローン控除（減税）シミュレーション｜イー・ローンをもとに算出
※本シミュレーションは金利負担を考慮した概算であり、実際の融資審査基準（返済比率）とは異なります
若者夫婦世帯では認定住宅の借入限度額が5,000万円まで認められているのに対し、一般世帯は4,500万円が上限です。そのため、同じ住宅を同条件で購入した場合でも、適用できる控除額には差が生じます。
制度上の借入限度額と自身の所得税額を踏まえ、実際にどの程度の減税効果が見込めるのかを事前に確認しておきましょう。
住宅ローン控除（減税）は家を売却した年でも適用できるのか
住宅ローン控除は、家を売却した年でも一定の要件を満たせば適用できます。ポイントは、その住宅に売却した年の12月31日まで居住していることです。
また、売却によって譲渡益（売却益）が出ていない場合や、売却後に新居を購入して新たに住宅ローンを組む場合には、住宅ローン控除を引き続き利用できるケースがあります。
ただし、売却益が出た場合に利用できる居住用財産の3,000万円特別控除などの譲渡所得の特例とは併用できない制度もあります。住み替え時は、どの制度を選ぶか慎重に判断することが重要です。
ここからは、家を売却した年の住宅ローン控除について、以下の内容を解説します。
- 住宅ローン控除と売却益の特例制度は併用できない
- 住宅ローン控除と他の制度はどっちを適用すべきか
住宅ローン控除と売却益の特例制度は併用できない
住み替えで家を売却し、売却益が発生した場合は、譲渡所得の課税を軽減する各種特例の適用を検討することになります。
ただし、特例を利用すると住宅ローン控除は原則として併用できません。
住宅ローン控除の適用要件には、「居住した年及びその前2年・居住年の翌年以後3年以内の期間に、譲渡所得の課税の特例を受けていないこと」が含まれています。つまり、居住年を含む前後6年間に特例を適用していると、新居で控除を受けられない仕組みです。
対象となる特例は、主に以下のとおりです。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 軽減税率の特例
- 買い換え特例
上記特例は売却時の税金を大きく減らせる制度ですが、住宅ローン控除との同時利用はできません。住み替え時は売却時の税負担軽減と購入後の減税のどちらを優先するか、事前に比較検討することが重要です。
※参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁
※参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
※参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁
住宅ローン控除と他の制度はどっちを適用すべきか
家を売却して住み替える場合、居住用財産の3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを選ぶべきか迷うことがあります。
3,000万円特別控除は、売却時に発生した譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度で、売却時の税金を大きく減らせます。一方、住宅ローン控除は年末残高の0.7％を原則13年間控除する制度で、毎年少しずつ税負担の軽減が可能です。
一般的に、売却益が大きい場合は3,000万円特別控除が有利になりやすく、少ないか損失が出ている場合は、住宅ローン控除のほうが有利になるケースがほとんどです。
ただし、両制度は併用できないため、売却益の額や今後の所得税額を踏まえてシミュレーションし、長期的な視点で判断しましょう。
住宅ローン控除（減税）の申請手続き方法
住宅ローン控除を受けるためには一定の手続きが必要です。特に初年度（1年目）と2年目以降では手続き方法が異なるため、事前に流れを把握しておくことが重要です。
ここでは、以下3項目に分けて住宅ローン控除（減税）の申請手続き方法を紹介します。
- 初年度（1年目）は確定申告
- 2年目以降は年末調整
- 個人事業主の場合の手続き方法
【あわせて読みたい】
▶︎不動産売却後に確定申告は不要？必要な場合の書類や流れも解説
初年度（1年目）は確定申告
住宅ローン控除を受ける初年度は、会社員であっても必ず確定申告が必要です。年末調整では対応できないため、自分で必要書類を揃えて申告を行います。
主な必要書類は以下のとおりです。
| 必要書類 | 入手先 |
|---|---|
| 確定申告書 | 国税庁ホームページや最寄りの税務署 |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁ホームページ |
| 住宅取得資金に関する借入金の年末残高証明書 | 金融機関（10〜11月頃送付） |
| 登記事項証明書 | 法務局（窓口・オンライン可） |
| 源泉徴収票 | 勤務先 |
| マイナンバーカード（本人確認書類） | 市町村役場 |
| 売買契約書または工事請負契約書の写し | 不動産会社や施工業者から受領 |
| 住宅区分に応じた証明書（長期優良・ZEHなど） | 行政庁・建築士など |
手続きの流れは、以下の4ステップです。
- 書類を準備する
- 申告書を作成する
- 提出する
- 還付金が振り込まれる
確定申告は国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成でき、案内に従って入力すれば控除額も自動計算されます。提出方法は、税務署、郵送、e-Taxから選べます。
確定申告の期間は原則として翌年2月16日〜3月15日ですが、会社員の還付申告（住宅ローン控除のみの申告など）であれば、翌年1月から提出可能です。
※参考：住宅ローン控除を受ける方へ｜令和7年分 確定申告特集｜国税庁
2年目以降は年末調整
給与所得者であれば、2年目以降は年末調整で申請可能です。
初年度の確定申告が完了すると税務署から住宅借入金等特別控除申告書が送付されるため、住宅ローンの年末残高証明書とともに勤務先に提出することで、給与から天引きされる所得税が控除されます。
提出期限は企業によりますが、一般的に11月中旬〜12月上旬です。控除証明書を紛失すると再発行に時間がかかるため、保管には注意しましょう。
年末調整で住宅ローン控除を受けるために必要な書類は、以下のとおりです。
| 必要書類 | 入手先 |
|---|---|
| 住宅借入金等特別控除申告書 | 税務署から郵送 |
| 住宅取得資金に関する借入金の年末残高証明書 | 金融機関から郵送 |
個人事業主の場合の手続き方法
個人事業主が住宅ローン控除を受けるには、2年目以降も毎年確定申告を行う必要があります。
会社員のような年末調整はないため、確定申告書に控除額を記入し、以下の書類を添付して申告します。
| 必要書類 | 入手先 |
|---|---|
| 住宅取得資金に関する借入金の年末残高証明書 | 金融機関から郵送 |
住宅ローン控除（減税）を受けるときの注意点
ここでは、住宅ローン控除を受けるときの注意点を紹介します。
- 必ずしも最大控除額が戻ってくるとは限らない
- 借り換えをすると控除期間が短くなる場合がある
- ふるさと納税と併用すると損する場合がある
必ずしも最大控除額が戻ってくるとは限らない
住宅ローン控除の控除額は、「年末時点の住宅ローン残高×0.7％」で計算されます。そのため、必ずしも毎年最大控除額が戻ってくるとは限りません。
借入残高が借入限度額を超えている場合は上限まで控除されますが、返済が進んだり繰上返済を行ったりすると、残高が減るため控除額も減少します。
たとえば、2026年時点で新築の認定住宅を購入した場合、借入限度額は若者夫婦・子育て世帯で5,000万円、その他世帯で4,500万円が目安です。
年末残高が5,000万円ある場合の最大控除額は35万円（5,000万円×0.7％）ですが、限度額を超える借入分は計算対象になりません。
また、所得税額が控除額より少ない場合はその範囲内でしか差し引かれず、住民税からの控除にも上限が設けられているため、借入限度額や年末残高、所得税額などの条件によって実際に戻る金額は変わります。
借り換えをすると控除期間が短くなる場合がある
住宅ローンの借り換えは、金利負担を軽減できる有効な手段ですが、条件を満たさないと住宅ローン控除が受けられなくなる、または控除期間が短くなる可能性があります。
借り換え後も控除を継続するためには、主に以下の要件を満たす必要があります。
- 新しいローンが既存の住宅ローン返済目的であること
- 新しいローンが住宅ローン控除の適用要件を満たしていること
借り換え資金は、旧ローンの完済に充てられたことを証明できる必要があります。通常は、完済書類や抵当権の抹消・再設定登記がその確認資料です。
また、借り換え時に借入額を増やし、リフォーム費用や他の用途に充てた場合、その増額部分は控除されません。返済期間を短縮して10年未満になった場合も、控除対象外です。
なお、借り換え前にすでに控除を受けていた場合でも、残りの期間のみが引き続き適用される仕組みのため、金利の軽減効果と控除メリットのどちらが有利か、事前にシミュレーションしたうえで判断しましょう。
※参考：No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき｜国税庁
ふるさと納税と併用すると損する場合がある
ふるさと納税は、寄付額に応じて所得税・住民税が控除される制度です。
住宅ローン控除を利用している場合、両方の制度が重なることで、ふるさと納税のメリットが得られないケースがあります。
住宅ローン控除の所得税分に影響することなく、両方の控除を受けるためには、ワンストップ特例制度を利用するのがおすすめです。
ワンストップ特例制度ではふるさと納税の控除がすべて住民税から行われるため、所得税には影響せず、住宅ローン控除の減税効果を最大限に活かすことができます。
注意点として、住宅ローン控除の1年目は必ず確定申告が必要となるため、ワンストップ特例制度は利用できません（確定申告をする場合、ワンストップ特例は無効になり、確定申告内でふるさと納税の寄付金控除もあわせて申告する必要があります）。
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▶︎不動産売却後のふるさと納税はメリットになる？控除上限額やシミュレーションも紹介
住宅ローン控除（減税）に関するよくある質問
ここでは、住宅ローン控除（減税）に関するよくある質問を紹介します。
- 住宅ローン控除を受けるならいつまでに入居する必要がある？
- 住宅ローン控除は連帯債務がお得って本当？
- 住宅ローン控除が終わったらどうすればいい？
住宅ローン控除を受けるならいつまでに入居する必要がある？
住宅ローン控除を受けるには、住宅の取得または建築完了後、原則6ヶ月以内に入居し、その年の12月31日まで居住していることが条件です。契約日ではなく、実際の入居日が基準になる点に注意が必要です。
たとえば、契約が年内でも入居が翌年になると、適用年がずれたり制度改正の影響を受けたりする可能性があるでしょう。
投資目的や居住実態のない取得を防ぐため、実際に住んでいることが要件となっています。
不動産会社と引渡し・入居時期をしっかり調整することが大切です。
住宅ローン控除は連帯債務がお得って本当？
「連帯債務にすれば控除が2人分使えてお得」といわれるのは、あくまで「条件を満たせば世帯全体の控除枠を広げられる可能性がある」という意図です。
そのため、必ずしも全員に当てはまるわけではありません。
連帯債務型では、主債務者・連帯債務者の両方が債務者となるため、夫婦それぞれが持分を持ち、実際に返済負担していれば各自が住宅ローン控除を受けられます。契約が2本分になるペアローンより、諸費用を抑えやすい点がメリットです。
一方、以下のような注意点もあります。
- どちらかの所得が低いと控除を使い切れない場合がある
- 離婚時の整理が難しい
- 団信の扱いが商品により異なる場合がある
なお、収入合算には連帯保証型もありますが、夫婦双方が控除対象になり得るのは連帯債務型なので、契約形態は金融機関で確認しましょう。
住宅ローン控除が終わったらどうすればいい？
住宅ローン控除が終了すると、これまで軽減されていた所得税・住民税の負担が元に戻ります。たとえば、年間20万円の控除を受けていた場合、毎月約1.6〜1.7万円の負担増となり、家計への影響は大きいでしょう。
控除終了後に検討したい主な対策は、以下のとおりです。
- 繰上返済を行う
- 住宅ローンの借り換えを検討する
- iDeCo・ふるさと納税など他の税制優遇を活用する
繰上返済については、借金は早く返すべきと急ぐのではなく、現在の金利水準や手元資金の余裕、教育費や老後資金とのバランスを踏まえて判断することが重要です。低金利で借りている場合は、返済よりも資産形成に資金を回したほうが合理的なケースもあります。
借り換えを検討する場合は、金利差だけでなく事務手数料や保証料などの諸費用も含め、総返済額で比較しましょう。
住宅ローン控除の終了は、家計を見直す好機でもあります。返済・運用・節税のバランスを整理し、将来設計にあわせた選択を行うことが大切です。
住宅ローン控除（減税）はシミュレーションが重要
住宅ローン控除は、借入額や年収、住宅の性能区分、世帯構成によって控除額が大きく変わります。上限まで戻るとは限らず、所得税額や住民税の枠によっては控除を使い切れないケースもあるでしょう。
住み替えや売却を伴う場合は、3,000万円特別控除など他の特例との関係も踏まえた判断が重要となります。制度内容を正しく理解し、購入・借入・将来の売却まで含めて事前にシミュレーションしておくことが、後悔しない選択につながります。
特に、住み替えや売却を検討している場合は、いくらで売れるのかによって適用できる特例や税負担が大きく変わるため、早めに相場を把握しておくことが重要です。
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初回公開日：2025年4月8日
