2025年12月19日、令和8年度（2026年度） 税制改正大綱が発表されました。
目下の課題である物価高への対応として、物価上昇に連動して基礎控除などを引き上げる仕組みの創設や、いわゆる「年収の壁」の178万円への引き上げ、NISAの積立投資枠の0歳への拡充など、経済に関連した施策が注目されています。
今回はこの税制改正大綱から、住宅ローンに関連した政策を中心に解説します。
もくじ
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住宅ローン控除を2030年まで延長。中古住宅の支援を拡充
住宅ローン控除は、適用期限を令和12年（2030年）12月31日までとし、5年間延長されることが決まりました。また、中古住宅の利活用の促進と省エネ性能の向上は重要であるとして、省エネ基準を満たした中古住宅取得への支援が拡充されています。 省エネ性能の高い中古住宅（認定住宅・ZEH水準など）を取得した場合、控除期間が10年間から13年間に延長されます。
また、これまで新築に限定されていた子育て世帯等への借入限度額上乗せ措置が、省エネ基準適合以上の中古住宅にも拡大されました。
税制大綱の住宅関連施策・概要
・子育て世代の支援：夫婦のいずれかが40歳未満、または19歳未満の子を持つ世帯を対象に、借入限度額を上乗せ（認定住宅の新築の場合で5,000万円。その他世帯は4,500万円）。従来は新築がメインだった子育て世帯への借入限度額上乗せ措置が、省エネ基準適合以上の既存住宅にも拡大されます。
・中古住宅（既存住宅）の控除期間延長：省エネ性能の高い中古住宅（既存住宅）を対象に、控除期間が従来の10年から13年間に延長。
・中古住宅（既存住宅）の借入限度額の引き上げ： 省エネ性能の高い既存住宅（認定住宅やZEH水準）の借入限度額が引き上げられます。
・床面積緩和の既存住宅適用： 40m2への面積緩和措置が、既存住宅にも適用されるようになります（所得1,000万円以下）。
・「災害レッドゾーン」は対象外に： 安全な住まいを促すため、災害危険区域などのいわゆる「災害レッドゾーン」での新築（建て替えを除く）は、令和10年1月1日以降、住宅ローン控除の対象外とされます。
認定住宅などの新築などの場合
| 住宅の区分 | 居住年 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 |
|---|---|---|---|---|
| 認定住宅 | 令和8年～ 令和12年 |
4,500万円 | 0.7% | 13年 |
| ZEH水準省 エネ住宅 |
3,500万円 | |||
| 省エネ基準 適合住宅 |
令和8年・ 令和9年 |
2,000万円 |
認定住宅などである既存住宅の取得の場合
| 住宅の区分 | 居住年 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 |
|---|---|---|---|---|
| 認定住宅 | 令和8年～ 令和12年 |
3,500万円 | 0.7% | 13年 |
| ZEH水準省 エネ住宅 |
||||
| 省エネ基準 適合住宅 |
2,000万円 |
子育て世代の借入限度額
| 住宅の区分 | 居住年 | 借入限度額 | |
|---|---|---|---|
| 認定住宅などの 新築などの場合 |
認定住宅 | 令和8年～ 令和12年 |
5,000万円 |
| ZEH水準省 エネ住宅 |
4,500万円 | ||
| 省エネ基準 適合住宅 |
令和8年・ 令和9年 |
3,000万円 | |
| 認定住宅などである 既存住宅の 取得の場合 |
認定住宅 | 令和8年～ 令和12年 |
4,500万円 |
| ZEH水準省 エネ住宅 |
|||
| 省エネ基準 適合住宅 |
3,000万円 |
2028年以降、省エネ基準適合住宅の新築は住宅ローン控除の適用外に
2030年度以降、エネルギー基本計画等（2021年10月22日閣議決定）により、省エネの最低基準が引き上げられ、ZEH水準の省エネ住宅が「標準基準」となります。それに伴い、現行の省エネ基準適合住宅は、借入限度額が2,000万円と引き下げとなり、2028年以降は、住宅ローン控除の適用対象外となります。
令和8年度（2026年度）税制改正大綱により、住宅ローン控除の適用期限が2030年まで5年間延長されました。特に、省エネ基準適合の中古住宅への支援が大幅に拡充され、控除期間が13年に延長、子育て世帯の借入限度額上乗せ措置も拡大されます。一方、現行の省エネ基準適合住宅の新築は2028年以降、控除の適用対象外となるため、今後の住宅取得では優遇期限や省エネ基準に注意が必要です。
ホームズのよくわかる！不動産売却では、2026年の住宅に関連した法改正について今後も記事を掲載予定です。
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初回公開日：2025年12月24日
記事執筆
LIFULL HOME'S 不動産売却査定 編集部
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