マンションの売却益は、新たな住まいの購入資金やローンの返済、資産運用など、さまざまな活用方法が考えられます。
そのなかでも資産運用を検討する場合、適切な投資先の選定やリスク管理が重要です。
この記事では、売却時の節税対策や少しでも高く売却するためのポイントもまとめているのでいます。資産形成を進めるための適切な判断材料として、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- マンションを買ってすぐに売るケースとは？
- マンションの売却益で資産運用するときの主な戦略
- 資産運用に使うマンション売却益をなるべく減らさない節税方法
- マンション売却を成功させてより多くの売却益を得るコツ
- マンションの売却益で資産運用する際の注意点
- マンション売却後の資産運用に関するよくある質問
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もくじ
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マンションを買ってすぐに売るケースとは？
ここでは、マンションを買ってすぐに売るケースには、どのような場合があるかを紹介します。
- 転勤・転職による引っ越し
- 経済的な要因
- 生活環境による要因
- 資産運用・投資目的
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転勤・転職による引っ越し
転勤や転職による引っ越しは、マンションを買ってすぐに売却することになる理由の一つです。
急な人事異動やキャリアチェンジによって新たな勤務地が決まり、購入したマンションをやむを得ず手放さなければならないケースもあります。
売却価格が購入価格を上回る場合は売却益を得られますが、市場の動向によっては損失が発生するリスクも少なくありません。
したがって、短期的な売却の可能性を考慮した購入計画を立てることが重要です。
経済的な要因
経済的な事情も、マンションを購入後すぐに売却せざる得なくなる理由の一つです。例えば、予期せぬ収入減や生活費の増加により、住宅ローンの返済が困難になるケースがあります。
特に、変動金利で住宅ローンを組んでいた場合は、金利の上昇によって毎月の返済額が大幅に増加し、家計を圧迫するおそれもあるでしょう。
また、購入当初に想定していた収入増加が見込めず、住宅ローンの負担が大きくなってしまうこともあります。このような場合は売却によって資産を整理し、賃貸に切り替えることで家計の健全化を図ることが選択肢となります。
生活環境による要因
家族構成の変化や周辺環境の問題といった生活環境の変化は、マンションを短期間で売却する理由になります。
新婚時に購入したマンションが子どもが生まれることで手狭になったり、学区の問題で引っ越しを余儀なくされたりするケースは珍しくありません。近隣の騒音問題や治安の悪化など、住み続けることが難しくなる要因が発生することも考えられるでしょう。
さらに、想像していた生活スタイルと実際の住環境が合わないこともあるでしょう。たとえば駅近の利便性を重視して購入したものの騒音や人の往来が多く、落ち着いて生活できないと感じる場合などが考えられます。
資産運用・投資目的
マンションを購入してすぐに売却するケースのなかには、投資目的もあります。短期間で売却益を得る「キャピタルゲイン（値上がり益）」を狙った手法が代表的です。
たとえば、再開発が進むエリアの物件を購入し、価格が上昇したタイミングで売却する手法が挙げられます。
オリンピックや大型商業施設の開発など、地域の価値が向上するイベントに伴って不動産価格は上がるため、こうしたトレンドを見極めることができれば、短期間の売却で利益を得ることが可能です。
マンションの売却益で資産運用するときの主な戦略
マンション売却をして得た利益を効果的に運用するには、主に以下の6つの方法があります。
- 不動産投資
- 株式投資
- 債券購入
- 保険商品
- 投資信託
- 口座預金
それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解し、自分のリスク許容度や運用目標に合った方法を選びましょう。
不動産投資
不動産投資はマンション売却益を再び不動産に投じることで、家賃収入や資産価値の上昇を狙う方法です。特に、収益物件として賃貸マンションやアパートを購入するケースが多い傾向にあります。
| メリット | デメリット |
| ● 長期的な安定収入を得られる ● インフレ対策になる ● 相続対策や節税ができる |
● 物件管理の手間がかかる ● 空室リスクがある ● 老朽化のリスクがある ● 金利上昇のリスクがある |
不動産投資は長期的に安定した家賃収入を得られる一方、物件の管理や修繕費用、空室リスクなどの課題もあります。
また、景気変動や地域の需要によって物件の価値が下がるリスクも考慮しなければなりません。立地選びや市場調査をしっかり行い、長期的な視点で投資判断をすることが重要です。
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株式投資
株式投資は企業の株を購入し、株価の上昇や配当金によって利益を得る方法です。
| メリット | デメリット |
| ● 短期間で高いリターンを得られる可能性もある ● 株主優待や配当金を得ることができる |
● 価格変動が大きくリスクが高い ● 企業の業績によっては損失が発生するリスクもある |
株式投資は短期間で大きな利益を得られる可能性がある一方、市場の影響を受けやすくリスクも高いのが特徴です。特に、景気動向や企業業績の変化によって株価が大きく上下するため、適切な情報収集とリスク管理が必要になります。
また、配当金を目的とする場合は安定した業績を持つ企業を選ぶことが不可欠となるなど、投資スタイルに応じて長期的な視点で銘柄を選定することが成功のカギです。
また、短期で売買せず長期的に成長が期待される企業の株を保有するといったスタイルもあります。
債券購入
債券は、国や企業に資金を貸し付け、その利息を受取る金融商品です。
| メリット | デメリット |
| ● リスクが低く安定した利回りが期待できる ● 元本割れのリスクが比較的少ない |
● 株式に比べてリターンが低い ● 金利上昇時に価格が下落する可能性がある |
債券は比較的リスクが低く、安定した収益を得られるため、長期的な資産運用に向いていると言われています。特に国債などは信用度が高く、安全な投資先とされています。
ただし、金利が上昇すると債券価格が下落する可能性がある点には注意が必要です。
リスクを抑えつつ運用するためには、異なる種類の債券を組み合わせる分散投資が有効なほか、投資目的に応じて短期債・長期債を選ぶことも必要になるでしょう。
保険商品
生命保険や、年金保険などの保険商品に売却益を活用する方法もあります。
| メリット | デメリット |
| ● 資産形成と同時に保障を得られる ● 長期的な積立が可能 |
● 途中解約時に元本割れの可能性がある ● 流動性が低く、資金が拘束される |
保険商品を活用することで、万が一の場合の保障を得ながら資産を積み立てることが可能です。特に「終身保険」「養老保険」「学資保険」は資産運用としての機能をあり、「個人年金保険」は一定期間後に満期金を受取れるため、老後資金の準備にも適しています。
ただし、途中解約すると元本割れのリスクがあり、契約期間中は自由に資金を引き出せない点には注意が必要です。
資産の一部を安全に運用しつつ、リスク分散を図る方法として検討ても良い場合もあるでしょう。
投資信託
投資信託は複数の投資家から資金を集め、プロのファンドマネージャーが株式や債券などに分散投資し、その成果が投資家ごとの投資額に応じて分配される仕組みの金融商品です。
| メリット | デメリット |
| ● 少額から分散投資が可能 ● 専門家による運用が受けられる |
● 運用手数料がかかる ● 市場の変動によるリスクがある |
投資信託は少額からでも分散投資が可能で、専門家による運用を受けられるため、投資初心者にも適しています。
ただし、運用手数料が発生する点や市場の変動によって元本割れのリスクがある点には注意が必要です。資産運用の目的やリスク許容度に応じて、適切な投資信託を選択しましょう。
口座預金
よりリスクの低い運用方法として、売却益を銀行口座に預ける選択肢もあります。
| メリット | デメリット |
| ● 元本が保証される ● すぐに現金化できる |
● 金利が低く、資産がほとんど増えない ● インフレによる価値目減りのリスクがある |
口座預金はリスクが非常に低く、安全な選択肢といえますが、金利が低いため売却益を預けていても資産の増加が期待できません。
また、インフレの影響を受け、実質的な価値が目減りする可能性があります。
資産運用に使うマンション売却益をなるべく減らさない節税方法
マンション売却をして得た利益に対しては、譲渡所得税がかかります。節税を意識することで、利益を減らさずに資産運用を行うことが可能です。
ここでは、特別控除や税率の軽減を受けるための方法を紹介します。
- 居住用財産の3,000万円の特別控除を利用する
- 10年超所有した居住用財産の軽減税率の特例を利用する
- 5年超所有して長期譲渡所得の税率を適用させる
居住用財産の3,000万円の特別控除を利用する
居住用財産を売却する際、一定の条件を満たすことで最大3,000万円まで控除を受けることが可能です。
極端な例になりますが、4,000万円でマンションを購入し、6,500万円で売却した場合の譲渡所得は2,500万円ですが、3,000万円の控除を適用すれば、課税対象額はゼロになります。
売却価格が3,000万円を超えた場合でも控除によって課税額が軽減され、結果として手取り額が大きく増えるのがメリットです。
なお、3,000万円の特別控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。
- 売却したマンションが居住用であること
- 居住しなくなってから3年後の12月31日までに売却すること
- 売却した年の前々年までに、特定の特例を受けていないこと
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10年超所有した居住用財産の軽減税率の特例を利用する
居住用マンションを10年以上保有していた場合、譲渡所得のうち6,000万円までに対して軽減税率14.21%が適用される制度です。
| 要件 | 軽減税率 |
| 課税譲渡所得が6,000万円以下の場合 | 14.21% |
| 課税譲渡所得が6,000万円を超える場合 | 20.315% |
また、軽減税率の特例は前述した3,000万円特別控除と併用できるため、譲渡所得の課税額を減らし、税負担をさらに軽減できます。
軽減税率の特例を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。
- 売却したマンションが居住用であること
- 親子や配偶者など、特殊な関係者への売却でないこと
- 売却した年の前々年までに特定の特例を利用していないこと
- 売却時点でそのマンションの所有期間が10年以上であること
※参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
5年超所有して長期譲渡所得の税率を適用させる
譲渡所得税では所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得として扱われ、税率は20.315%が適用されます。
一方、所有期間が5年以下の場合は税率が39.63%に引き上げられ、税負担が大きくなります。急いで売却しない場合は、5年を超えて所有した後に売却するのが有効な手段です。
| 譲渡所得の種類 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率 |
| 短期譲渡所得 (所有期間5年以下の場合) | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 （所有期間5年超の場合） | 15.315% | 5% | 20.315% |
マンション売却を成功させてより多くの売却益を得るコツ
ここでは、マンション売却を成功させてより多くの売却益を得るコツを紹介します。
- 管理が行き届いた状態を保つ
- 築年数が浅いときに売却する
- 売り時のタイミングを見極める
- できるだけ取得費が分かる書面を残しておく
- 複数の不動産会社に査定依頼する
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管理が行き届いた状態を保つ
買主は管理が行き届いている物件を選ぶ傾向にあります。なぜなら、清潔で良好な状態の物件は魅力的に映り、買主に安心感を与えるからです。
たとえば、以下のようなポイントが挙げられます。
- 共用部分の清掃が行き届いている
- 設備がしっかりと点検・修理されている
- 壁にひび割れがない
定期的なメンテナンスを行い、必要な修繕を早めに実施することが効果的です。
築年数が浅いときに売却する
一般的に築年数が新しいほどマンションの価値が高いため、築浅の時期に売却するのが理想的です。
以下の表は、東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」をもとに、築年数ごとの中古マンションの成約価格をまとめたものです。
| 築年数 | 成約価格 |
| 0～5年 | 7,808万円 |
| 6～10年 | 7,156万円 |
| 11～15年 | 6,619万円 |
| 16～20年 | 5,972万円 |
| 21～25年 | 5,320万円 |
| 26～30年 | 3,835万円 |
| 31年～ | 2,455万円 |
※参考：築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）｜東日本不動産流通機構
築6〜15年のマンションは内装に大きな損傷がなく、新築よりも価格が手頃で購入しやすいため、買主が見つかりやすいのが特徴です。
ただし、築10年以内のマンションの売却価格が住宅ローン残高を下回り、オーバーローンになるおそれがある点には注意が必要です。
オーバーローンの場合、不足金額を自己資金や住み替えローンなどで補填しなければならないため、事前に十分な準備をしておくことが重要です。
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売り時のタイミングを見極める
マンション売却でより多くの利益を得るには、売り時のタイミングを見極めることが重要であり、特に「築年数」と「季節」の2つの要素が大きなポイントになります。
上述したように築年数で見ると、外観や設備がまだ新しく、購入希望者にとって魅力的に感じられる築10〜20年のマンションが売却しやすいとされています。
また、住宅ローンの返済が進み、アンダーローン（売却価格でローン残高を十分にカバーできる状態）になりやすい点も大きなメリットです。
季節で見ると、新生活が始まる1〜3月や転勤が多い9〜10月が売却に適した時期とされています。この時期は転居を考える人が多く、購入希望者が増えるため、市場における競争が活発になります。
マンション売却を検討する際には、売り時を見逃さないことが利益を最大化するためのポイントです。
できるだけ取得費が分かる書面を残しておく
取得費とは、マンションを購入した際にかかった購入代金や仲介手数料などの費用のことです。取得費が不明の場合は概算取得費（売却価格×5%）を計算して申告するので、税金が余計にかかってしまいます。
そのため、取得費を正確に計算するためにも以下の書面を残しておくことが重要です。
- 売買契約書
- 仲介手数料の領収書
- その他購入時に発生した費用の証明書類（領収書など）
複数の不動産会社に査定依頼する
マンション売却を成功させてより多くの売却益を得るコツとして、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
1社だけの査定結果では、価格の妥当性を正確に判断するのが難しく、購入希望者からの関心を引けない場合もあります。また、不動産会社によっては媒介契約を結びたいがために、相場を無視して高めの査定価格を提示してくることも少なくありません。
高額査定は魅力的に思えますが、販売が長期化した場合、価格の見直しを迫られるリスクもあります。
複数の不動産会社の査定を効率よく比較したい場合は、ホームズのマンション一括査定をご利用ください。全国で約4,500社（2025年3月時点）と提携し、不動産会社の強みや査定価格の根拠なども掲載されています。
マンションの売却益で資産運用する際の注意点
マンションの売却益を資産運用に活用する際には、リスクとリターンのバランスを考えることが重要です。
売却益はまとまった資金となるため、慎重に運用しなければ資産を減らすリスクがあります。ここでは、マンションの売却益で資産運用する際の注意点を紹介します。
- 自分のリスク許容度に合った投資先を選ぶ
- 異なる資産にバランスよく投資する
自分のリスク許容度に合った投資先を選ぶ
資産運用を成功させるには自分のリスク許容度に合った投資先を選ぶことが大切です。
リスク許容度とは、投資による損失が発生した場合にどの程度まで耐えられるかを示す指標を指します。
たとえば、安定した収入があり長期的な運用が可能な人は、リスクが比較的高い株式投資や不動産投資に挑戦できる可能性があります。一方、短期間で資産を減らしたくない場合は、債券や定期預金などの低リスク商品を選ぶのが適切といえるでしょう。
自分の年齢やライフスタイル、将来の資金計画を考慮し、無理のない範囲で投資することが長期的な資産形成には不可欠です。
異なる資産にバランスよく投資する
マンションの売却益で資産運用する際は、異なる資産への分散投資をおすすめします。
なぜなら、金利が上昇した際、それが上昇要因になる資産もあれば、下落要因になる資産もあるからです。異なる値動きをする資産を組み合わせることで、リスクを低減させる効果が期待できます。
分散投資の考え方として「卵を1つのカゴに盛るな」という格言があります。すべての資産を1つの投資先に集中させるのではなく、複数の異なる投資先に分けることでリスクを分散させるべきとする考え方です。
特に、投資先を見極めるための知識や経験に自信がない初心者のうちは、こうした分散投資の視点を持つことを意識しましょう。
マンション売却後の資産運用に関するよくある質問
ここでは、マンション売却後の資産運用に関するよくある質問を紹介します。
- マンションを買ってすぐに売るリスクは？
- マンションの売却益は全額投資すべき？
- 売却後すぐに資産運用を始めた方が良い？
マンションを買ってすぐに売るリスクは？
マンションを買ってすぐに売るリスクには、主に以下のような点が挙げられます。
- 購入時の価格で売れるとは限らない
- 譲渡所得税が高くなる
- 住宅ローン残債が多い
購入直後の短期間では市場の変動が小さいため、大幅な値上がりを期待するのは難しく、むしろ値下がりする可能性が高くなります。
また、マンションの購入後5年以内に売却すると、譲渡所得税が高くなる点にも注意が必要です。短期譲渡所得（5年以内）の税率は約39%と高く、5年を超えて所有した場合の約20%と比較して、税負担が倍近くになるでしょう。
住宅ローンを組んで購入した場合、短期間で売却すると残債が多く残り、売却価格がローン残高を下回ることもあります。
マンションの売却益は全額投資すべき？
売却益の全額を投資に回すべきかどうかは、個人のリスク許容度やライフプランなどによります。
特に、不動産や株式のような市場変動が大きい投資先に全額を投じると、市場の急変によって資産が大きく減る可能性があります。加えて、急な支出や生活費の確保を考えると、売却益の一部を手元に残しておくほうが安心です。
そのため、マンション売却益を全額投資するのではなく、生活費や緊急時の資金を確保したうえで、リスク分散を考えた投資計画を立てましょう。
売却後すぐに資産運用を始めた方が良い？
マンション売却後、すぐに資産運用を始めるべきかどうかは、個人の資産状況や運用の目的によります。資産運用はいつでも始めることができますが、長期で運用するほうがリスクを分散しやすく、安定した利益を得やすいのが一般的です。
仮に、マンションの売却益をすぐに運用し、1〜3年の短期間で利益を得ようとすると、株式市場の急落などで資産が大きく減る可能性があります。一方、10年以上の長期運用であれば一時的な価格の下落を経ても、回復する機会が得られるでしょう。
株のデイトレードやFX（外国為替証拠金取引）などのように短期間で高い収益が期待できる資産運用方法もありますが、リスクも高くなります。
資産運用は売却後すぐに始めることも可能ですが、短期と長期のリスクを理解したうえで、自分の資産計画に合った方法を選ぶことが重要です。
マンション売却後の資産運用はリスク管理が重要
マンションの売却益を活用した資産運用では、リスク管理が重要です。
運用方法によってリスクとリターンのバランスが異なるため、自分の資産状況や投資の目的に応じた戦略を選びましょう。
また、マンション売却益を最大化するためには売却時の戦略も重要です。築年数や市場のタイミングを考慮し、適切なタイミングで売却することが高値での成約につながります。そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な価格を把握することが欠かせません。
ホームズの不動産一括査定では、物件情報の入力後、不動産会社のサービス内容・店舗画像・強みといった詳細情報を一覧で確認できます。資産運用の第一歩として、まずは一括査定を参考に、マンション売却を成功させることから始めましょう。
初回公開日：2025年4月3日
