いわゆる土地や建物の「欠陥」とされる「瑕疵」は、不動産を売却する際の価格に影響を及ぼします。
瑕疵には、設備の故障や地盤のゆがみのほか、物件内での不自然死や建築物の法律違反なども含まれ、大別すると「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」「心理的瑕疵」に分類されます。
今回はこうした瑕疵の一つである「心理的瑕疵」について取り上げ、不動産売却価格への影響や売却時の注意点について詳しく解説します。
この記事で分かること
- 心理的瑕疵物件の具体例
- 心理的瑕疵物件の売却時の注意点
- 心理的瑕疵が売却価格に与える影響
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もくじ
不動産売却における心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵とは、外見上に問題がない土地・建物でも、買主に「その事実を知っていれば買うのをためらう」といった心理的抵抗を及ぼす可能性がある欠陥です。これは「精神的瑕疵」とも呼ばれ、例えば「建物や敷地内で不自然な死亡事故が起きた」「近隣に墓地や火葬場等がある」といったものが心理的瑕疵に該当します。
買主にとって心理的瑕疵は、売却物件を見ただけではわかりにくい傾向があります。そのため、売主の中には「黙っていればわからないのでは？」と考える人もいるかもしれません。しかし、実際には買主に対して告知する義務があります。「心理的瑕疵がある」とわかっていながら買主へ説明をしていない場合は「契約不適合責任」に問われかねません。
心理的瑕疵のある物件は、一般的な物件と比べて売却価格が下がり、売却までの時間もかかる傾向があります。時間の経過とともに売れにくくなるケースもあるため、「心理的瑕疵のある物件を専門に扱う不動産業者に買い取ってもらう」「建物の場合はいったん更地にしてから売却する」といった選択肢を検討しなければならない場合もあります。
もっとも、心理的瑕疵は受け取る側の主観に基づいて決まるため、定義が難しい部分でもあります。また、不動産を購入する上で「心理的瑕疵をどの程度考慮するか」についても買主によって異なり、契約条件に影響を及ぼすとは限りません。そのため、必ずしも売却価格が大幅に下がったり、売れにくかったりするわけではありません。
心理的瑕疵物件の具体例
心理的瑕疵物件とされることが多いケースとして、下記のようなものがあります。
- 物件内での不自然死（事故物件）
- 使用用途による瑕疵
- 騒音や悪臭などの周辺環境
- 反社の事務所の存在や近隣トラブルが予想される
物件内での不自然死（事故物件）
物件内で自殺や他殺、事故死などの“不自然な死”が起こった場合、また老衰などの自然死であっても長期間放置され、遺体の腐敗が進んだために特殊清掃が必要になったケースがある物件は、いわゆる「事故物件」と呼ばれます。
マンションの場合、売却する居室だけではなく、マンション内の共用部分や自室の隣室で死亡事故などが起きた場合も事故物件に該当することがあります。
多くの人がイメージする心理的瑕疵といえば、事故物件ではないでしょうか。しかし、後述するように、事故物件以外にも心理的瑕疵とされる事項があり、事故物件は数ある心理的瑕疵の一つと位置付けられます。なお、病死や老衰などの自然死、風呂場での溺死や階段での転倒死などの事故死などについては、買主に対して告知する必要がないとされています。
参考：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」|国土交通省
使用用途による瑕疵
物件が使われていた用途も、心理的瑕疵となり得ます。かつて、長期間風俗営業に利用されていたマンションの一室について、不動産会社や売主がその事実を把握していながら、買主に告知せずに販売し、入居者がその事実を知って精神的苦痛を負ったとして訴訟を起こした事例があります。判決は「心理的瑕疵と認める」というものでした。
近年は、居住用物件でネイルサロンや習い事・教室、カフェなどを開いているケースも少なくありません。買主や居住者によって、どのような用途に使われていると心理的瑕疵となるのか、その基準は異なりますが、不特定多数の人が出入りするような状況があった場合は、告知したほうがよいでしょう。
騒音や悪臭などの周辺環境
物件そのものではなく、周辺に騒音や悪臭などの原因となる「嫌悪施設」があることも心理的瑕疵に該当するケースがあります。また、音や臭いは人間の五感に不快感を与えますが、忌避感を喚起するような施設も嫌悪施設とみなされることがあるため、注意が必要です。
嫌悪の対象は、人によって差異がありますが、嫌悪施設として受け止められる可能性がある対象施設には、下記のようなものが挙げられます。
なお、あとで触れる「環境的瑕疵」と重なるものもあります。
- 墓地、葬儀場、火葬場
- 病院
- ゴミ処理施設
- ガソリンスタンド
- 高速道路
- 高圧線鉄塔
- 廃屋
- 学校、幼稚園、保育園
- 宗教施設
- 刑務所、拘置所
- 警察署、消防署
- 風俗営業 など
参考：重要事項説明における「嫌悪施設」の調査範（公益財団法人不動産流通推進センター）
反社の事務所の存在や近隣トラブルが予想される
反社（反社会的勢力）の事務所や、動物をたくさん飼っている家、騒音を出している家、ゴミ屋敷などが近くにある場合も、心理的瑕疵とみなされる可能性があります。過去には、マンションの建設用に購入した土地の向かいにある暴力団事務所を土地の売買における心理的瑕疵とした判例もあるため、注意が必要です。
これは、後述する環境的瑕疵と似ている部分がありますが、「まだトラブルにはなっていないが、将来的にトラブルが起きるのではないか」と買主・借主を不安に陥れているケースが心理的瑕疵に該当します。なお、周辺に住んでいる住人の騒音などが心理的瑕疵に該当するかどうかは、騒音の程度や受け取る人の感覚にもよるところが大きく、ケース・バイ・ケースといえるでしょう。
不動産におけるその他の瑕疵
瑕疵には、冒頭で説明した通り、心理的瑕疵のほかに「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法律的瑕疵」があります。
ここでは、それぞれについて詳しく見ていきましょう。
- 物理的瑕疵
- 環境的瑕疵
- 法律的瑕疵
物理的瑕疵
物理的瑕疵とは、土地や建物の物理的な欠陥のことです。例えば、下記のようなものを指します。
【土地】
- 土壌汚染
- 地盤沈下
- 地中にゴミなどが埋まっている など
【建物】
- 建物の傾き
- 耐震強度不足
- シロアリ被害
- 水漏れ
- 壁などのひび割れ など
物理的瑕疵と混同されるのが「経年劣化」です。建ててから一定年数経っている建物の老朽化による雨漏りや住宅設備の故障などは、物理的瑕疵とみなされないことが多い傾向にあります。ある事象が物理的瑕疵と経年劣化のいずれに相当するのかは、「建物や付随する設備などが築年に見合っているか」が判断のポイントとなります。
例えば、新築住宅で起きる壁のひび割れは物理的瑕疵に相当しますが、築30数年の住宅で起きた壁のひび割れは経年劣化とみなされる傾向にあります。
環境的瑕疵
環境的瑕疵とは、物件に問題はないものの物件周辺の環境に問題があることです。生活に直接的な影響を及ぼすものだけでなく、生活には支障ないが心理的に嫌悪感を抱くものも含まれます。
心理的瑕疵と重なる部分もありますが、環境的瑕疵は「現在すでに環境に関する問題が起きている」というニュアンスが強く、具体的には下記のようなものが挙げられます。
- 物件の近くを鉄道が通っているため、騒音や振動がある
- ゴミ処理施設が近いので異臭がする
- 近くに高層ビルがあるため、一日中太陽の光が差さない
- 近くに変電所があるので危険
- ギャンブル施設があるので治安に懸念がある など
法律的瑕疵
法律的瑕疵とは、法律に抵触していることが原因で買主の意に沿った使用ができなかったり、収益が上げられなかったりといった問題が生じることです。具体的には、建築基準法や都市計画法、消防法に違反している物件が法律的瑕疵のある物件とされます。
・建築基準法
建築物の構造や延べ床面積、接道義務など、建築物が満たすべき基準について定めた法律です。建築基準を満たしていない建築物は、法律的瑕疵がある物件とみなされます。
・都市計画法
計画的な街づくりについて定めた法律です。都市計画法では、都市計画区域や準都市計画区域などのエリアを定め、エリアごとに土地利用や建物の種類などに制限をかけています。エリア内での決まりごとを守っていない建物は、法律的瑕疵がある物件とみなされるため、注意が必要です。また、都市計画区域・準都市計画区域には再建築不可物件と呼ばれる物件があります。
建築基準法が制定された1950年よりも前からあるなど、現在の建築基準法に則っていない建物は再建築不可物件とされ、今ある建物を更地にして新たに建物を建てられません。再建築不可物件は担保価値が低く融資を行わない金融機関もあり、再建築不可物件を「再建築可能な物件」として売ると、法律的瑕疵物件となります。
・消防法
建物の防災設備の設置などについて定めた法律で、例えば住宅には住宅用火災警報器の設置が義務付けられています。消防法の基準を満たしていない物件は、法律的瑕疵物件とみなされます。
心理的瑕疵物件の売却時の注意点
心理的瑕疵物件の売却には、下記のように他の瑕疵に共通する注意点と心理的瑕疵物件特有の注意点があります。
【共通する注意点】
- 告知義務がある
【心理的瑕疵物件特有の注意点】
- 追完請求ができない
- 売買における告知義務の期間は無期限
告知義務に違反すると「契約不適合責任」が問われる
心理的瑕疵に限らず、瑕疵物件を売却するときは、買主に瑕疵内容の告知が必要です。これを「告知義務」といいます。
告知せずに売却し、買主が物件に瑕疵があることを知った場合、売主は契約不適合責任を問われます。不動産取引における契約不適合責任とは、売買契約に基づいて買主に引き渡しされた不動産が契約内容と異なる場合、売主が負う責任のことです。売主が物件に瑕疵があることを知らせずに買主に引き渡した場合も含まれます。
契約不適合責任を問われると、買主から損害賠償や契約解除などを求められることがあります。心理的瑕疵の中でも問題になることが多い“人の死”に関しては、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し、居住用不動産で誰かが亡くなった場合、宅地建物取引業者が取るべき対応についてまとめています。
これは、売主が不動産会社や買主に伝えるべき内容です。本ガイドラインによると“人の死”で買主・借主に告知しなければならないのは、以下のようなケースで、おおむね「事故物件」の定義にあてはまります。
- 自殺
- 他殺
- 火災による死亡
- 自然死や事故死であっても長期間放置され、特殊清掃（部屋の原状を回復するために特殊な薬剤や技術を使って清掃すること）が必要となったケース など
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物理的対処ができない＝追完請求は不可能
心理的瑕疵が他の3つの瑕疵と異なる点として、修繕で瑕疵を解消できないことが挙げられます。例えば、買主が物件を購入後、天井の雨漏りを見つけた場合は「追完請求」といって、あとから修繕を求めることが可能です。しかし、隣地に墓地があるといった心理的瑕疵は物理的な対応が困難です。
そのため、売主は買主からの損害賠償や契約解除の要求に応じなければならない可能性があります。
ガイドラインでは賃貸の告知義務は3年、売買は期限なし
すべての瑕疵に告知義務がありますが、心理的瑕疵以外の瑕疵は物理的対処が可能です。例えば、天井の雨漏りといった物理的瑕疵は修繕すれば改善され、修繕後はかつて物理的瑕疵があった事実を告知する必要がありません。
しかし、多くの場合、心理的瑕疵は物理的対処ができません。そこで問題になるのが「心理的瑕疵となる事象が起きてから、いつまで告知義務があるのか？」ということです。
上述したガイドラインによると、賃貸の場合は下記のケースにおいて事案発生からおおむね3年間が経過すれば、告知義務はないとしています。
①対象不動産や集合住宅の共用部分のうち、日常的に使用する部分で起きた不自然死
②自然死や不慮の事故死のうち、長期間放置されるなどの事情で特殊清掃が行われた場合（発覚した日を事案発生日とする）
しかし、売買の場合は、①②について告知義務がなくなる目安の年数の記載がありません。つまり、人の死に関係する心理的瑕疵の場合は、無期限で告知義務があります。また、人の死以外に関する心理的瑕疵についても、その要因が解消されない限りは告知しなければなりません。
心理的瑕疵は、客観的な判断が難しいものです。そのため、心理的瑕疵とみなされる可能性がありそうな事象の場合は、トラブル回避の意味であらかじめ告知しておいたほうがよいでしょう。
心理的瑕疵が売却価格に与える影響
心理的瑕疵のある物件を売却するにあたり、売主にとって最も気になるのが売却価格への影響ではないでしょうか。ここでは、心理的瑕疵が売却価格に与える影響について解説します。
価格への影響度
2020年2月、国土交通省が設置した「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」で提示された資料によると、「不動産会社は心理的瑕疵を物件の価格査定に反映させている」と報告されています。
資料では、心理的瑕疵のあるマンションや戸建て住宅、土地などの取り扱い事例が以下のように示されています。
| 物件の種類 | 心理的瑕疵と取り扱い事例 |
| 中古マンションの売買 | ・殺人など深刻な事件…50％程度減額 ・自殺…発見までに要した日数に応じて30～50％程度減額 ・自然死…発見されるまでに日数を要した場合は10％程度減額 |
| 戸建て建物と土地の売買 | 査定によっては更地で売却する場合あり |
| 分譲住宅の建築のために取得した事業用土地 | 取引価格を相場の5％程度減額する場合あり |
| 宿泊用途の物件 | 売買価格には反映させない |
| 集合住宅やビルなどの一部区画の取引 | ・取引価格には反映させないが、対象となる区画の所有者やその家族が共用部分で死亡した場合は減額 ・取引対象区画で発生した自殺等は、取引価格には反映させない |
| 事件・事故が発生した建物が取り壊された土地の売買 | 取引価格に反映させているが、建物が残っている場合に比べると減額率は小さい |
通常は相場よりも金額を下げることになる
上記の事例からもわかるように、心理的瑕疵がある物件は、一般的に相場よりも売却価格を下げて取引が行われます。そのため、売却する際も相場より安くなることを念頭に置いておくことが必要です。さまざまな心理的瑕疵物件の中でも、殺人が発生した物件は中古マンションで50％程度の減額となっており、購入者が特に敬遠することがうかがえます。
また、世間を揺るがすような大きな事件が起きた物件の場合、年数が経過しても覚えている人が多く、マイナスイメージが長く残る傾向にあります。
早く手放したければ買取を検討する
心理的瑕疵物件を早く手放して現金化したい場合は、買取を検討することも選択肢の一つです。心理的瑕疵がある物件は、相場より低い価格での売却になるだけでなく、購入希望者が現れにくいため時間もかかります。
一般的に不動産の売却には、半年程度はかかるといわれており、心理的瑕疵物件はそれ以上の時間が必要と考えたほうがよいでしょう。
特に、不自然死など告知義務がある売買は、告知義務の期限が定められていません。そのため、発生から年月が経っていても買主に説明しなければならず売却のハードルが高くなります。そもそも、心理的瑕疵物件の仲介を敬遠する不動産会社は少なくありません。一方、心理的瑕疵物件などの“ワケあり”物件を専門に買い取っている業者もいます。
「買取」とは、買取業者に物件を買い上げてもらうことです。不動産会社を介して買主に物件を買ってもらう「売却」と異なり、買い手を探す必要がありません。買取は、通常の売却よりも価格が大きく下がる傾向にありますが、仲介手数料がかからず早く現金化できるメリットがあります。
心理的瑕疵に対する購入検討者の意識
売却が難しいといわれる心理的瑕疵物件ですが、不動産の購入を検討している人は心理的瑕疵についてどのように考えているのでしょうか。
2022年10月、『訳あり物件買取プロ』（株式会社AlbaLink）は、全国の男女500人を対象に行った「許容できる心理的瑕疵物件のレベルについて」のアンケート調査結果を公表しています。
結果をもとに、心理的瑕疵に対する購入検討者の意識を見てみましょう。
心理的瑕疵への抵抗感
心理的瑕疵物件に抵抗を持っている人は、「とても抵抗がある（62.4％）」「やや抵抗がある（23.4％）」を合わせて85.8％にのぼりました。男女別に見ると女性は91.4％、男性は74.2％が抵抗感を持っていると回答していて、男女差があります。「とても抵抗がある」「やや抵抗がある」の割合をまとめると以下のようになります。
| 男女合計 | 男性 | 女性 | |
| とても抵抗がある | 62.4％ | 49.0％ | 68.8％ |
| やや抵抗がある | 23.4％ | 25.2％ | 22.6％ |
抵抗感を覚える人からは、以下のような意見がありました。
- 「電球が切れた」といった些細なことも瑕疵物件のせいだと思ってしまい、生活にならないと思う
- 病死や孤独死なら仕方がないとも思いますが、やはり知ってしまうと契約する気になれない など
一方、抵抗感がないと答えた人は、以下のように実利を重視する声がありました。
- 相場より安く住めるのは魅力
- きれいにクリーニングされていたら気にしない。どこでも人は死ぬし、霊感などまったくない など
許容できる心理的瑕疵
アンケートでは「許容できる心理的瑕疵」についてもまとめています。回答者500人のうち、多くの人が「いずれも許容できない（289人）」と答えています。「家の中ではリラックスしたいのに、心理的瑕疵があるとくつろげない」というのが本音でしょう。
しかし「許容できる心理的瑕疵がある」と答えている人も一定数おり、ランキングは以下のようになりました。
| 順位 | 許容できる心理的瑕疵 | 回答数（複数回答） |
| 1 | 墓地や火葬場、遊戯施設、工場などの嫌悪施設 | 147 |
| 2 | 孤独死（特殊清掃済み） | 96 |
| 3 | 事故死 | 89 |
| 4 | 孤独死（死後数日以内） | 74 |
| 5 | 自殺 | 63 |
| 6 | 火災（焼死） | 57 |
| 7 | 周辺に反社会勢力の拠点 | 45 |
| 8 | 殺人 | 42 |
1位になった「嫌悪施設」に対しては「イメージは悪いが、家の中にいて実害がなければ気にならない」と考えている人が多いようです。2～4位は「事件性の薄い死」が挙がっており、「日常生活の中で起こり得ることなので許容できる」「清掃してくれていれば気にならない」との意見がありました。
5位の「自殺」や8位の「殺人」は、許容できると答えた人の意見を見ると「人の死に方や場所についてあまり関心がない」とのことです。ただし「事件から間もなく、マスコミなどがうろつくのは許容範囲外」との意見もありました。
6位の「火災（焼死）」は、「火災は避けられないというイメージなので問題ない」「メンテナンスされていれば問題ない」という声が挙がっていました。7位の「周辺に反社会勢力の拠点がある」ことを許容できる人は、「物件自体には問題はない」「関わらなければ大丈夫だと思う」と考えていました。
全体に、「受け取る人の感覚の問題であり、定義があいまい」という心理的瑕疵の特徴がよく表れているアンケート結果になっています。多くの人が「心理的瑕疵は許容できない」としつつ、気にならない人も一定数いるため“心理的瑕疵物件は売却できない”と決めつけるのは早計だとわかります。
心理的瑕疵物件の売却は不動産会社とよく相談した上で行おう
物件の売却にあたり、仲介してくれる不動産会社は売主にとって心強い存在です。心理的瑕疵物件の売却となれば、一般的な物件の売却よりも不動産会社に相談しなければならない局面が多くなります。ここでは、仲介を依頼する不動産会社にどのようなことを相談すればよいか解説します。
事実関係をきちんと伝える
心理的瑕疵物件の売却にあたり、最も大切なことは心理的瑕疵の存在を隠さずに伝えることです。売主は、売買契約書に心理的瑕疵の情報を記載し、買主と売買契約を結ぶ際の重要事項説明で告知を行います。しかし、買主が売買契約の際に初めて心理的瑕疵の事実を知った場合は契約解除につながりかねません。
そうならないためにも売買契約より前のタイミングで、できるだけ早く告知しておくことが望ましいでしょう。仲介を依頼する不動産会社に売却を相談する時点で心理的瑕疵について伝えておけば、買主に伝えるタイミングなど適切なアドバイスを得られるでしょう。心理的瑕疵は、物理的瑕疵のように修繕などができず、買主が購入後に改善を求めることもできません。
売主が告知しなければ契約不適合責任に問われ、買主からの損害賠償請求や契約解除に応じる事態になるため、注意しましょう。
心理的瑕疵による値引き額を伝える
これまで述べたように、心理的瑕疵物件は一般的な物件よりも低い価格で売却するケースが多い傾向です。特に「事故物件」の場合、買主からの値引き交渉などによって相場よりも30～50％程度の減額が想定されます。
しかし、心理的瑕疵物件であっても物件そのものに問題がなく、不動産を割安に手に入れることができるなら購入したいと考えている人は一定数います。仲介を依頼する不動産会社にはあらかじめ値引きに応じられる許容範囲を伝えておき、買い手を探してもらうとよいでしょう。
また、住宅ローンを組んで購入した物件を売却する場合は、オーバーローンにならないようローンの残債を考慮して値引きの限界ラインを決めることも大切です。
LIFULL HOME’Sなら数多くの不動産会社の中から自分に合った業者を選べる
LIFULL HOME’Sの不動産一括査定サービスは、全国4500社以上（2024年9月現在）の不動産会社と提携しているため、自身の状況にあった不動産会社を探すことができます。
また、個人情報を知らせずに簡易査定が受けられる「匿名査定サービス」もあります。※査定結果を受け取るためのメールアドレスは必要
心理的瑕疵物件の売却・買取は、一般的な不動産以上に不動産会社のサポートが成功のカギを握ります。LIFULL HOME’Sをご活用いただき、自身の状況にあった不動産会社を探してみてください。
