土地の面積が狭い「狭小地」は、さまざまな制約があることで、売却困難なイメージを持つ人は少なくありません。
狭小地には、建物の建築工事がしにくく、住宅ローン審査に通りにくいなどのデメリットがあります。一方で、立地の良さなど、狭小地であってもアピールできるメリットもあるため、戦略的に売却活動を行うことで売れやすくなるでしょう。
この記事では、狭小地の売却が難しいといわれる理由について詳しく解説します。また、狭小地の売却価格に影響する要素や、早く・高く売るコツも紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 狭小地の売却が難しいといわれる理由
- 狭小地の売却価格に影響する要素
- 狭小地をより早く・高く売却するコツ
- 狭小地がなかなか売れないときの対処法
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もくじ
そもそも狭小地とは？
狭小地に明確な定義はありませんが、一般的には15〜20坪程度の土地を指します。
狭小地は、都市部の地価が高いエリアに多い傾向があり、土地の購入費用や固定資産税を安く抑えられるケースが多くなっています。
狭小地が生まれる背景
狭小地が生まれる背景として、主に以下が挙げられます。
- 不動産会社が広大な土地を分割して売却するため
- 相続人が土地を分割して相続するため
- 開発で土地が取り残されたため
不動産会社が広大な土地を分割して売却するため
不動産会社が広大な土地を購入し、細かく分割して売却するケースがあります。
都市部は地価が高いため、土地の面積が広いと高額になり、買主が見つかりにくくなります。しかし、土地を細かく分割すれば、1区画あたりの価格を抑えて売却することが可能です。
1坪あたりの価格を高めにしても、土地の面積が狭いと全体の価格は抑えられるため、不動産会社にとって利益が増えるという仕組みです。
相続人が土地を分割して相続するため
相続した土地を相続人で分け合うために、土地を分割するケースもあります。例えば、相続した土地30坪を相続人2人で分ける場合、15坪の狭小地が2つ生まれます。
開発で土地が取り残されたため
開発によって道路や大型商業施設が建設された際に、一部の土地が使われなかったことで狭小地が生まれるケースがあります。
また、開発時には周辺の土地を買収して進める際に、買収に応じなかった土地が狭小地として取り残される場合もあります。
狭小地の売却が難しいといわれる理由
狭小地の売却が難しいといわれる理由は、主に以下の3つがあります。
- 建物の建築工事がしにくいから
- 土地の活用方法が限定されるから
- 住宅ローン審査に通りにくいから
建物の建築工事がしにくいから
狭小地は土地が狭いため、建物の建築工事がしにくい傾向にあります。
建物の建築工事をスムーズに進めるには、基本的に足場を組まなければなりません。しかし、狭小地においては足場の設置スペースを確保できないケースが多くあります。
また、狭小地は工事車両の駐車スペースや資材置き場の確保も難しく、作業効率が悪くなることで工事期間が長くなり、工事費用も割高になります。
建物の建築工事のしにくさは、狭小地の購入が敬遠される理由の1つです。
土地の活用方法が限定されるから
狭小地は、住宅の建築以外の活用方法が限定されます。
土地に余裕があれば、店舗やビルなどを建築するという選択肢もありますが、狭小地では駐車場や資材置き場などの活用法しかありません。
住宅ローン審査に通りにくいから
狭小地は土地の面積が狭いなどの理由で、住宅ローンの審査が通りにくい可能性があります。
土地の担保評価は金融機関によって異なりますが、狭小地の担保評価は低い傾向にあります。
狭小地の担保評価が低いと、一般的な土地よりも住宅ローン審査に通らなかったり、希望金額の融資を受けられなかったりするリスクが高くなるでしょう。
金融機関によっては、住宅ローン審査において土地面積の最低基準を設けているケースもあります。住宅ローン審査に通らないと、現金一括で購入しなければならず、購入検討者に敬遠されやすくなります。
狭小地の売却価格に影響する要素
狭小地の売却価格に影響する要素は、主に以下の通りです。
- 周辺環境
- 不整形地
- 敷地面積の最低限度
- 接道義務の違反有無
周辺環境
周辺環境が充実していると、狭小地でも売却価格にプラスの影響を与えます。 具体的には、以下のようなケースが挙げられます。
- 駅やバス停までの距離が近い
- スーパーマーケットや商業施設が近い
- 学校や病院などの公共施設が近い
周辺環境が充実していれば土地の需要は高くなるため、狭小地でも売却価格を高く設定しやすいでしょう。
不整形地
不整形地とは、いびつな形をした土地のことで、正方形や長方形などの整形地よりも活用が難しく、価値も低く評価されます。
狭小地かつ不整形地の場合、土地の活用方法が難しくなり、売却価格を下げる要因となってしまいます。
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敷地面積の最低限度
敷地面積の最低限度とは、建物を建てられる土地の最低面積を示したもので、各市区町村が都市計画で定めています。
もし、狭小地の面積が敷地面積の最低限度を下回っていると、建物を建てられないので、価値が大きく減少してしまいます。
接道義務の違反有無
接道義務とは、幅員4m以上の道路に土地が最低2m接していなければならないという建築基準法上の規定です。狭小地が接道義務に違反している場合、原則として新たに建物を建築できません。
接道義務の違反があると、狭小地の売却価格を下げる要因となるため、違反の有無を事前に確認しておきましょう。
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狭小地をより早く・高く売却するコツ
狭小地をより早く・高く売却するには、以下のコツを押さえておきましょう。
- 立地の良さを積極的にアピールする
- 複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討する
- 狭小地の売却実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼する
立地の良さを積極的にアピールする
狭小地は、基本的に都市部や利便性の高い場所に位置するケースが多いため、立地の良さを積極的にアピールすることが重要です。
駅やバス停までの近さや、周辺に商業施設が充実しているなど、狭小地のデメリットを上回るメリットを伝えることで、スムーズに売却できる可能性が高くなるでしょう。
複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討する
狭小地に限らず、土地の査定を依頼する際は、複数の不動産会社に査定を依頼して比較検討することが重要です。
不動産会社1社のみに査定を依頼しても、査定価格が高いのかどうかを判断するのは困難でしょう。複数の不動産会社に査定を依頼することで、売却相場が分かり、高い査定価格を提示してもらえる不動産会社を見つけやすくなります。
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複数の不動産会社から、狭小地の売却を依頼したい会社を選ぶことができます。
狭小地の売却実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼する
狭小地は、一般的な土地よりも売るのが難しいケースが多いため、売却実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼しましょう。
不動産会社によって売却の得意分野は異なるため、不動産会社のホームページなどで狭小地の売却実績を確認するようにしましょう。
狭小地の売却実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼すれば、これまで培った経験やノウハウを駆使してもらえるため、売却を成功させやすいでしょう。
狭小地がなかなか売れないときの対処法
狭小地がなかなか売れないときには、以下の対処法を検討しましょう。
- 不動産買取を依頼する
- 近隣住民に売却を交渉する
不動産買取を依頼する
狭小地がなかなか売れない場合は、不動産会社に買取を依頼する方法があります。
不動産買取とは、不動産会社が直接土地を購入する方法で、以下のようなメリット・デメリットがあります。
| 不動産買取のメリット | 不動産買取のデメリット |
| ● 最短1週間でスムーズに売却できる ● 仲介手数料が発生しない ● 契約不適合責任が免責になる |
● 売却価格が相場よりも安くなる ● 買取を断られる可能性がある |
不動産買取は、買主を探す手間がかからないためスムーズに売却できます。仲介手数料や契約不適合責任も発生しない反面、売却価格が相場よりも割安になります。
狭小地の買主が見つからず、相場より安くても早く売却したい人は、最終手段として不動産会社に不動産買取の依頼を検討しましょう。
近隣住民に売却を交渉する
狭小地が売れない場合は、近隣住民に売却を交渉するのも1つの方法です。
狭小地単体では使い勝手が限定される場合でも、近隣住民であれば駐車場や庭、倉庫など有効活用できる可能性があります。
隣地の所有者が狭小地を購入し、増築や駐車場などで利用するケースもあるため、近隣住民にアプローチしてみるのも良いでしょう。
ただし、売主が近隣住民と直接やり取りすると、高く売却できない可能性があります。条件の折り合いでトラブルに発展するリスクもあるため、不動産会社に仲介を依頼するのが無難といえるでしょう。
狭小地の売却に関するよくある質問
ここでは、狭小地の売却に関するよくある質問を3つ紹介します。
- 狭小地の売却で有効なアピールポイントは？
- 駅近なのに狭小地が売れない原因は？
- 狭小地が1年以上売れない場合は諦めるべき？
狭小地の売却で有効なアピールポイントは？
狭小地の売却では、立地の良さをアピールポイントとして積極的に打出すのがおすすめです。
狭小地は、最寄駅やバス停までの距離が近いなど、利便性が高い場所にあるケースが多い傾向にあります。商業施設が近いなど、周辺環境が充実していれば買主が見つかりやすくなります。
また、狭小地は土地の面積が狭いため、購入費用が比較的安く済むのも魅力の1つです。
不動産会社と相談し、アピールポイントを数多く提示することが重要です。
駅近なのに狭小地が売れない原因は？
駅近でも狭小地が売れない原因として、以下の理由が考えられます。
- 土地が不整形地である
- 隣地との境界が確定していない
- 日当たりや風通しが悪い
デメリットの要素が大きい場合、売却価格を見直したり不動産買取を依頼するなど、対策を講じる必要があります。
狭小地が1年以上売れない場合は諦めるべき？
狭小地が1年以上売れない場合でも、諦める必要はありません。しかし、売却価格や戦略などを見直す必要があります。
具体的には、以下の対策を検討しましょう。
- 売却価格を下げる
- 売却を依頼する不動産会社を変更する
売却価格を下げることで、購入検討者を見つけやすくなります。エリアの相場や周辺で売出し中の価格などを再度調べて、適切な価格設定を行いましょう。
また、不動産会社の担当者が積極的に売却活動をしていなければ、買主が見つかる機会も少なくなります。狭小地がなかなか売れなければ、まずは不動産会社の担当者がどのような売却活動を行ったのかを確認し、場合によっては不動産会社の変更も検討しましょう。
狭小地を売却するなら特徴を整理して強みを見つけよう
狭小地は建物の建築工事がしにくく、活用方法が限定されたり住宅ローンの審査が通りにくかったりすることで、売却するのが難しいといわれます。
狭小地をより早く・高く売るには、立地の良さなどを積極的にアピールし、売却実績が豊富な不動産会社に依頼することが重要です。
査定価格は、複数の不動産会社に依頼することで比較検討できます。効率良く査定を依頼したい人は、LIFULL HOME’Sの不動産一括査定がおすすめです。
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記事執筆・監修
矢野 秀一郎（やの しゅういちろう）
不動産会社で2社勤務。1社目では時間貸駐車場の開発営業を中心に携わり、2社目では不動産売買の仲介営業や、一戸建ての分譲工事のプロジェクト、および新築・リフォーム工事の現場監督など、幅広く業務を担当。現在はフリーのライターとして不動産や金融に関する内容を中心にライティング・記事監修を実施。
