不動産の売買を行うにあたり情報を集める中で、「２項道路」という単語を目にすることがあるでしょう。
建築基準法42条2項道路が、どのような道路であるのかを知らなくても、「セットバックが必要になる道路」と言われれば、ある程度イメージできる人もいるかもしれません。しかし、実際にどのような制約があるのか、理解している人は多くないと考えられます。
この記事では、建築基準法42条における2項道路と、関連する制限について解説していきます。
この記事で分かること
- 42条2公道路の特徴
- 42条２項道路と敷地のセットバックについて
- セットバックありの不動産の売却が難しい理由
- セットバックありの不動産を売却する際のポイント
- 42条2項道路を踏まえて土地探しをする際の注意点
もくじ
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42条２項道路とは？
建築基準法上（※1）の道路として認められるためには、原則として幅員が4ⅿ以上でなければなりません。
一方、42条2項道路とは、建築基準法が制定される以前から存在する道路で、幅員が4ⅿ未満の道路を指します。建物を建築する場合は、道路の中心線からそれぞれ2ⅿセットバック（※2）し、将来的に4ⅿの幅員を確保することで、建築基準法上の道路とみなされます。そのため、「みなし道路」などと呼ばれる場合もあります。
※参考1：建築基準法｜e-Gov法令検索
※参考2：建築基準法第42条第2項道路の後退｜我孫子市
建築基準法との関係性
建築基準法では、消防車などの緊急車両が問題なく通行できる幅員を確保するために、建物を建築する際は、4ⅿ以上の道路に2ⅿ以上接しなければならないと定めています。
しかし、それでは建築基準法が定められる以前から現存する4ⅿ未満の道路に面する土地には、建物が建てられなくなってしまいます。
42条2項道路は、その中心線から2ⅿのラインまでセットバックし、幅員を4ⅿにすることで、建築基準法上の道路とみなす措置がとられた道路です。
ちなみに、42条2項道路以外で建築基準法に既定されている道路は以下の通りです。
- 1項1号：道路法による道路（国道・都道・県道・市道など）
- 1項2号：開発行為による道路・土地区画整理事業による道路
- 1項3号：都市計画区域に指定された道路
- 1項4号：計画道路で特定行政庁指定による道路
- 1項5号：行政から位置指定を受けた道路
同じように見える道路も、それぞれ道路として認められた経緯が異なることが分かります。
42条２項道路と敷地のセットバックについて
セットバックにはルールがあり、敷地の条件によってはセットバックのラインが変わる可能性があります。
- セットバックの概要
- 42条2項道路におけるセットバックの概要
- 狭あい道路拡幅整備事業の概要
セットバックの概要
セットバックとは、敷地境界線を後退することを意味します。セットバックした部分は敷地として利用できなくなり、建蔽率や容積率を算出するときも、敷地として算入できません。
自治体によってはセットバック部分を買い取るケースもありますが、無償で提供するケースがほとんどです。自治体によっては受取らないケースもあるため、セットバック後の取り扱いについては、事前に役所の担当窓口で相談するようにしましょう。
【あわせて読みたい】
▶︎セットバック【せっとばっく】｜不動産用語集（LIFULL HOME'S）
42条2項道路におけるセットバックの概要
42条2項道路におけるセットバックとは、原則道路の中心線から互いに水平距離で2ⅿの位置を、道路との境界線として後退することをいいます。
例えば既存の道路の幅員が2ⅿの場合は、敷地境界線を1ⅿ後退させて建物を建築（建替え）することになります。そして、セットバックした部分は敷地として利用することはできません。
一方がすでに後退しているときは、道路中心線が異なり、後退前の道路の中心線からセットバックすることになります。中心線がどこになるのか、どこまでセットバックすることになるのかなどをよく確認することが重要です。
狭あい道路拡幅整備事業の概要
狭あい道路拡幅整備事業とは、災害時などの避難経路の確保や住環境を向上させることを目的に、セットバックにより提供された土地を整備して、道路として拡幅する事業です。
市区町村ごとに条例により定めているため、事業の名称や助成内容は異なります。セットバックにともなう、測量費や塀の撤去費用、緑化にかかる費用などが助成されることもあります。
詳しい内容については、各市区町村のホームページで確認するか、役所の担当窓口に相談してみましょう。
※参考1：狭あい道路拡幅整備事業｜豊島区公式ホームページ
※参考2：狭あい道路解消のための取り組みに係る調査及び事例集について
※参考3：狭あい道路拡幅整備事業｜豊島区公式ホームページ
セットバックありの不動産の売却が難しい理由
これまで解説してきたように、42条2項道路に面する敷地は、建物を建築する際にセットバックが必要になります。セットバックして土地の面積が減少することから、売却が難しい傾向があります。
売却が難しい理由はさまざまですが、この章では主な理由を2つ紹介します。
- セットバック部分は自由に使えない
- セットバックは容積率や建ぺい率の計算に含まれない
セットバック部分は自由に使えない
セットバックした部分は、敷地として利用できず、建蔽率や容積率を算出する際に、敷地として算入することもできません。また舗装して、道路として提供する必要があります。土地面積が減少するうえに、セットバックするのに費用がかかる点がデメリットになります。
また、42条2項道路に面する場合、売却する際はセットバックが必要になることや、どの程度セットバックしなければならないのかを明示する必要があります。
しかし、建物が建っている状態ではセットバックする部分をイメージすることは難しいため、そもそも購入物件の候補から外れる可能性もあります。場合によっては、不動産会社による買取や、建物を解体して更地にすることも視野に入れなければなりません。
セットバックは容積率や建ぺい率の計算に含まれない
前述した通り、セットバック部分は、建蔽率や容積率を計算する際に、敷地として算入することはできません。建物を建て替える場合、既存の建物の大きさを確保できず、小さくなってしまいます。
特に、セットバックする面積が大きい場合、希望する大きさの建物が建築できないおそれがあり、建築プランを計画するのに苦労することも考えられます。
また、セットバックすることで塀や上下水道のメーター、雨水枡などの位置を変える必要がある場合も考えられ、そのための費用がかかることも敬遠される要因になるでしょう。
ただし、自治体によっては、測量や舗装にかかる費用を助成することもあります。要件や助成内容を確認し、購入を検討する人に伝えられるようにしておくなどの対策が考えられます。
セットバックありの不動産を売却する際のポイント
セットバックが必要な土地や戸建ては、売却が難しい可能性があります。状況によっては、買取による売却や、建物の解体も選択肢となります。
セットバックするためにかかる測量費や舗装費用を、査定価格から差し引いて、売出し価格を設定することも1つの方法です。
ここではセットバックありの不動産を売却する際のポイントを３つ紹介します。
- 買取を依頼する
- 建物を解体する
- セットバック分の費用を価格から差し引く
買取を依頼する
個人への売却が難しい場合は、不動産会社への売却を検討しましょう。
不動産会社は42条2項道路に対する知識や売買の経験があるため、セットバックが必要な不動産だとしても、それほどマイナス要因にならない可能性があります。
買取は早ければ1週間ほどで売買契約を締結できることもあり、現金化が早い点がメリットです。また、契約不適合責任について免除されることもあるので、建物に不具合がある場合などは事前に相談してみましょう。
不動産会社は再販することを想定しているため、相場価格の7～8割程度になることが多いですが、不動産会社と直接売買する場合は、仲介手数料がかかりません。
不動産会社へ売却を依頼する際は、買取保証制度の有無を確認し、可能であれば買取の場合の価格も提示してもらいましょう。最初の数ヶ月は仲介による売却を目指し、一定期間後に買取による売却を依頼する方法もあります。
【あわせて読みたい】
▶︎家を高値で売るコツとは？ 仲介と買取の違いも併せて解説
建物を解体する
建物がある状態だと、セットバック後の面積がイメージしにくいこともあります。建物の築年数によっては、解体して更地にしてから売出すことも選択肢となるでしょう。
土地を探している人にとって、建物の解体費用がかからず、すぐに建築できる物件は魅力的であり、早期に売却できる可能性が高まります。
しかし、建物を利用したい人にとっては建物を利用できなくなるばかりか、解体することで建て替えの際はセットバックが必要になり、建築できる面積が小さくなってしまいます。
リフォームして、建物をそのまま利用したいと考える人も一定数存在します。建物を解体すべきかどうかや、解体するタイミングについては、不動産会社へ相談するようにしましょう。
建物を解体してしまうと住宅用地に対する特例措置が受けられず、翌年の固定資産税や都市計画税が増加する可能性があります。賦課期日は1月1日であるため、解体する場合は、年をまたがないように注意しましょう。
| 区分 | 条件 | 固定資産税 | 都市計画税 |
| 小規模住宅用地 | 住宅用地で1戸につき200㎡まで | 価格×1/6 | 価格×1/3 |
| 一般住宅用地 | 小規模住宅用地以外 （200㎡以上の部分） |
価格×1/3 | 価格×2/3 |
※参考：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）｜税金の種類｜東京都主税局
セットバック分の費用を価格から差し引く
セットバックするためには、測量費や舗装費、塀の解体費用などがかかります。自治体によっては助成制度がありますが、買主にとって大きな負担になる可能性があります。
査定価格からセットバックするためにかかる費用を、あらかじめ差し引いて売出すことも検討しましょう。
相場価格と比較して割安感があれば、早期に売却できる可能性があります。セットバックにかかる費用や助成制度について不明点があれば、不動産会社に相談してみましょう。
42条2項道路を踏まえて土地探しをする際の注意点
購入を前提に、土地を探す場合は接道する道路をよく確認するようにし、42条2項道路である場合は以下のポイントを確認するようにしてください。
- セットバックのラインをしっかりと確認する
- 道路を挟んで川がないかを確認する
- 道路の幅員を計測しておく
セットバックのラインをしっかりと確認する
42条2項道路に接道する土地の購入を検討する場合、セットバックのラインを確認しましょう。道路の中心線から2ⅿ下がったところが、基本的にはセットバックラインになります。
ただし、向かい側の敷地が既にセットバックしている場合は、その敷地と道路の境界線から4ⅿ下がったところがセットバックのラインになります。
実際に敷地として利用できる範囲、十分な道路幅員が確保されているのかどうかを確認しておきましょう。
道路を挟んで川がないかを確認する
42条2項道路の中心線は、原則として既存の道路であり、中心線から2ⅿセットバックすることになります。ただし、条件によっては、セットバックのラインが異なるため注意が必要です。
例えば、道路の向かい側が河川でセットバックができないときは、道路と河川の境界線から、一方方向に4ⅿセットバックしなければなりません。敷地の条件によって、セットバックすべきラインとその面積が異なり、河川や水路のほか、線路や崖地の場合も同様です。
向かい側の敷地の状況も、忘れずに確認しておきましょう。
道路の幅員を計測しておく
既存の道路の幅員も、念のため計測しておきましょう。42条2項道路でも、幅員が4m以上であればセットバック済みの可能性があります。
役所の道路課などで道路の幅員や種類を調べることができますが、自治体によってはインターネットで幅員や道路の種類を検索（※）できます。
道路の調査は個人でも調査できますが、判断が難しいケースもあるため、基本的には不動産会社に依頼すると良いでしょう。
※参考：新宿区みんなのGIS
42条2項道路に関するよくある質問
最後に、42条2項道路に関するよくある質問を紹介します。
- 42条2項道路における中心線の決め方は？
- 42条2項道路で起こりうるトラブルは？
- 42条2項道路でセットバックしないとどうなる？
- 42条2項道路が私有地の場合に第三者の通行を禁止できる？
42条2項道路における中心線の決め方は？
42条2項道路の中心線は、原則道路の中心になります。しかし、一方が既に後退している場合は、後退する以前に中心だったラインが中心線になります。
しかし道路の向かいが河川や水路、線路、崖など後退できない状況の場合は、その境界線から4mのラインでセットバックする必要があります。
中心線の位置や、一方が後退しているかどうかの判断は難しいため、詳細については役所の建築指導課に相談するようにしてください。
※参考：道路Q&A｜横浜市
42条2項道路で起こりうるトラブルは？
42条2項道路で起こりうるトラブルとして、売却する場合に買主の了承を得られないケースが挙げられます。
セットバック部分は、道路として提供しなければならず、敷地として利用できません。またセットバック部分の土地は、建蔽率や容積率を計算する際の算入もできません。
土地を売買する際は、土地面積にセットバック部分が含まれることを説明しなければならず、その面積も明示する必要があります。仮に売却するときは、セットバック部分があることを買主に納得してもらったうえで、購入してもらいましょう。
42条2項道路でセットバックしないとどうなる？
建築基準法上の道路に2m以上接していない敷地には、建物を建てることはできません。42条2項道路の場合は、セットバックをして道路の幅員を4mになるように広げなければ、建築確認は下りず、家を建てることもできません。
コンプライアンスを考慮すれば、ハウスメーカーや建設会社が違法な建築を手助けするとは考えられず、違法建築物は住宅ローンの借入れもできません。つまりセットバックしないで家を建てることは、現実的には難しいでしょう。
42条2項道路が私有地の場合に第三者の通行を禁止できる？
42条2項道路は、他人の通行が可能なことが前提であり、私有地であっても第三者の通行は禁止できません。
ちなみに、42条2項道路が私有地であることを理由に、第三者の通行を妨げた事例があります。しかし、建築基準法の接道義務を満たしたにもかかわらず、他人の通行を禁止したことは権利の乱用であり、許されないとの判決が下されました。
42条2項道路とみなされるためには、他人が通行することを許容する必要があります。
※参考：2項道路が私有地の場合、他人の通行を禁止できるか｜公益社団法人 全日本不動産協会
42条2項道路は現地でしっかりと確認しよう
接道する道路が42条2項道路であることを、過度に心配する必要はありません。また、セットバックのルールを正しく理解することで、トラブルを未然に防ぐことができます。
土地の売買を検討する際は、幅員や中心線がどこになるのかよく確認しておきましょう。また、希望する規模の建物が建てられるのかどうか、事前に相談しておけると安心です。
セットバック部分の面積やセットバックラインが分からない場合は、そのままにせず不動産会社に相談することも選択肢の1つです。
初回公開日：2025年5月1日
記事監修
桜木 理恵（さくらぎ りえ）
私鉄系不動産会社にて売買仲介営業として約8年従事。積水ハウスリフォーム株式会社にてリフォームアドバイザー（営業）として5年従事。公益財団法人日本英語検定協会にて英語検定の普及活動（営業）として1年半従事。三井住友信託銀行にて不動産事務などを経験。22年4月からwebライターとして活動中。
