特定空き家の指定で固定資産税が最大6倍になる

適切な手入れをせず放置され、倒壊の危険や衛生上有害と自治体に判定された「特定空き家」は、土地の固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除され、税負担が最大6倍に跳ね上がります。 詳しくは、「固定資産税が最大6倍（都市計画税は最大3倍）になる」をご覧ください。

放置一歩手前の管理不全空き家も増税ペナルティの対象

2023年12月施行の改正法により、特定空き家の一歩手前である「管理不全空き家」の仕組みが新設され、窓の割れや雑草の放置など、危険性が深刻化する前の段階から増税処分の対象に広がっています。 詳しくは、「注意！特定空き家の一歩手前「管理不全空き家」とは」をご覧ください。

処分や手放す選択は行政指導が入る前の早期対策が必須

行政から督促や勧告処分を受けて大損する前に、定期的な管理体制を整えるか、LIFULL HOME’Sの一括査定などを活用して売却・手放す手続きを早期に進めることが唯一の回避策です。 詳しくは、「実家が指定される前に！空き家を適切に処分・活用する対処法」をご覧ください。

実家の両親が亡くなったり老人ホームに入所したりして、実家が誰も住まない「空き家」状態になっているケースは少なくありません。近年、このように全国各地で使われなくなった空き家が増え続けていることは、深刻な社会問題となっています。

総務省統計局が発表した最新の「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家数は約900万戸に達し、空き家率は過去最高の13.8％を記録しました。つまり、日本にある住宅の約7軒に1軒が空き家という状態にあるのです。新規の住宅着工が続く一方で、適切な管理や処分がされないまま放置される空き家の増加には歯止めがかかっていません。

空き家の増加に伴い、倒壊による周囲への被害や治安の悪化といった二次災害を防ぐため、政府は「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特措法）」を施行・改正してきました。この法律は、空き家を所有している方や、将来実家を相続する予定がある方にとって、決して人ごとではない非常に重要な法律です。

特に、法律に基づく「特定空き家等」に指定されてしまうと、所有者には極めて重い経済的・法的デメリットが科されることになります。今回は、2023年12月に施行された最新の改正法の内容を踏まえ、空き家を放置するリスクや指定される基準、そして大増税などの大損を回避するための具体的な対処方法を分かりやすく解説します。

特定空き家とは？2026年最新の法的リスクを解説

特定空き家（正確には「特定空き家等」）とは、空家対策特措法に基づき、そのまま放置すると周囲に深刻な悪影響を及ぼす恐れがあると市区町村から判定・指定された空き家のことです。誰も住んでいない空き家であっても、所有者が定期的に通って掃除やメンテナンスを行っており、安全な状態が保たれている場合は特定空き家に指定されることはありません。問題となるのは、適切な手入れがされず、実質的に「放置」されている空き家です。

行政が個人の所有物である住宅に対して、強制的な指導や処分に踏み切ることは、本来であれば財産権の侵害にあたるため非常に困難でした。しかし、危険な空き家の急増を受けて、2015年に空家対策特措法が全面施行されたことで流れが変わりました。この法律により、自治体は周辺の生活環境を守るために放置できないと判断した空き家を「特定空き家等」に指定し、所有者に対して改善を強く迫ることができるようになったのです。

さらに、法改正によって行政の監視の目は年々厳しくなっています。空き家を所有している場合は、自らの意思だけで放置し続けることは制度上できなくなっているという現実を正しく認識する必要があります。

【2026年最新】特定空き家に指定される4つの基準

自治体が個々の空き家を特定空き家に指定するかどうかは、法律で定められた明確なガイドラインに沿って個別に判断されます。具体的には、以下の4つの基準のいずれか、あるいは複数に該当すると判定された場合に指定を受けます。

1．倒壊など保安上の危険がある状態

長期間メンテナンスを怠った木造一戸建てなどは、建物自体の老朽化が急速に進みます。柱や梁の腐食、基礎のひび割れなどが原因で、台風や地震の際に建物が倒壊するリスクが高いと判断された場合はこの基準に該当します。また、屋根瓦や外壁材が剥がれかけており、強風で飛散して近隣住民や通行人にケガをさせる危険性がある場合も、保安上の危険があるとみなされます。

2．ごみの放置や害虫など衛生上著しく有害である状態

誰も管理していない家は、雑草や庭木が生い茂り、害虫や害獣（シロアリ、蚊、ハチ、ネズミ、野良猫など）の格好の温床となります。さらに、荒廃した見た目からごみの不法投棄を誘発しやすく、悪臭の発生や公衆衛生の悪化を招いているケースです。近隣の生活環境に対して、著しい有害性を及ぼしていると判断される基準です。

3．適切な管理がされず景観を著しく損なっている状態

適切な修繕がされないまま、窓ガラスが割れた状態で放置されていたり、壁一面に落書きをされていたりするケースです。また、歴史的な街並みや周囲の整備された景観を明らかに破壊していると自治体が判定した場合も、特定空き家の指定対象となります。

4．その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

建物の老朽化やごみの問題以外にも、防犯上の危険性が高まっている状態がこれにあたります。空き家は不法侵入されやすく、万が一、犯罪行為の拠点に使われたり、放火による火災が発生したりしてからでは遅いのです。近隣住民から自治体への苦情や不安の声が多く寄せられ、放置することが不適切であると総合的に判断された場合に適用されます。

空き家は不法侵入されやすく、防犯上、危険性が高まります

注意！特定空き家の一歩手前「管理不全空き家」とは

空き家を所有する上で、現在もっとも注意しなければならないのが、2023年12月の改正空家対策特措法によって新設された「管理不全空き家」という仕組みです。

これまでは、建物の窓が割れたり壁が崩れかけたりして、前述の4つの基準に完全に該当するような「末期症状」の空き家だけが特定空き家としてペナルティの対象になっていました。しかし、最新の法制では、そこまで深刻化していない段階であっても、適切な管理がされておらず将来的に特定空き家になる恐れがあると市区町村が判断した物件を「管理不全空き家」に指定できるようになりました。これにより、指導やペナルティの対象となる空き家の範囲が大幅に広がっています。

「まだ家が自立して立っているから特定空き家には指定されないだろう」と楽観視して放置していると、ある日突然、自治体から「管理不全空き家」の指定処分を受け、後述する固定資産税の大増税という重いペナルティを課される危険性があります。行政の対策フェーズは、危険になってから対処するのではなく、危険になる前の段階から早期に介入する方針へと完全に移行しているのです。

｢空き家対策特別措置法｣の施行でなにが変わる？

特定空き家・管理不全空き家に指定されるデメリット

もしご自身が所有する空き家、あるいは引き継いだ実家が「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されてしまうと、どのような不利益が生じるのでしょうか。所有者が被る具体的なデメリットを解説します。

固定資産税が最大6倍（都市計画税は最大3倍）になる

通常、人が住むための家が建っている土地（住宅用地）には、税負担を軽減するための優遇措置（住宅用地特例）が適用されています。この特例により、固定資産税は小規模住宅用地（200m2以下の部分）であれば評価額の6分の1に、都市計画税は3分の1にまで減額されています。空き家を解体して更地にしてしまうと、この特例が外れて税金が高くなるため、あえて古い建物を持ったまま放置する所有者が多かったのはこのためです。

しかし、自治体から「管理不全空き家」または「特定空き家」に指定され、行政からの「勧告」処分を受けると、この優遇措置が完全に解除されます。つまり、建物が建ったままであっても、更地と同様の高い税率が適用されることになります。結果として、翌年からの土地の固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍にまで跳ね上がります。年間の維持費が数十万円単位で増加することになり、所有者にとっては極めて重い経済的デメリットとなります。

過料の科刑や「行政代執行」による強制解体・費用請求

税金が高くなるだけではありません。特定空き家に指定された後、行政からの「命令」処分をも無視し続けると、50万円以下の過料（管理不全空き家の命令違反は30万円以下の過料）を科される法的ペナルティがあります。

さらに最終ステージとして、自治体が所有者に代わって強制的に建物の修繕や解体撤去を行う「行政代執行（ぎょうせいだいしっこう）」が断行されます。行政代執行にかかった数百万円から一千万円以上にも上る解体・撤去費用は、すべて建物の所有者に全額請求されます。この請求から逃れることはできず、支払えない場合は財産の差し押さえ処分を受けることになります。放置した結果、財産を失うだけでなく莫大な借金を背おうことになりかねません。

また、指定や行政処分に至る前であっても、放置された空き家の屋根瓦が飛散して他人にケガをさせたり、放火を誘発して隣家を延焼させたりした場合は、所有者が莫大な損害賠償責任（民事上の不法行為責任）を負うことになります。空き家の放置には、メリットは一切なく、リスクしか存在しないのです。

特定空き家等に指定されたら対処しなければならない

実家が指定される前に！空き家を適切に処分・活用する対処法

固定資産税の優遇が解除され、強制解体のリスクにさらされる前に、所有者は早急に対処法を検討しなければなりません。深刻な事態に陥るのを防ぐための、具体的な3つの選択肢を紹介します。

対処法1：定期的な手入れ・管理を維持する

将来的に自分で住む予定がある場合や、親族が引き継ぐ可能性があるなら、行政から管理不全とみなされないレベルの手入れを維持する方法があります。月に1回程度は現地を訪れ、空気の入れ替え、通水、雑草の草刈り、外壁のクラック確認などを徹底します。

遠方に住んでいて自分で管理するのが難しい場合は、民間の空き家管理代行サービスや地元のシルバー人材センターなどに有償で巡回管理を依頼するのも一つの方法です。適切な管理状態であると自治体に認められれば、特定空き家や管理不全空き家に指定されるリスクを回避できます。

対処法2：売却して手放す（更地化・古家付き土地）

今後、実家を活用する予定が全くないのであれば、「売却して現金化し、管理責任から完全に解放されること」がもっとも賢明な選択肢です。建物がまだ頑丈で住める状態なら「中古一戸建て」としてそのまま売却できます。

建物の老朽化が進んでいる場合は、建物を解体して「更地」として売り出すか、「古家付き土地（解体前提の土地）」として売り出すことで、買い手が見つかりやすくなります。

不動産の売却を進めるためには、まずは地元の市場価格を把握し、信頼できる不動産会社を見つけるための「売却査定」からスタートしましょう。複数の不動産会社を比較することで、より有利な条件での売却が見込めます。

対処法3：賃貸物件や空き家バンクとして活用する

立地条件が良く、リフォームすれば十分に需要が見込める場合は、第三者に賃貸物件として貸し出すことで定期的な家賃収入（インカムゲイン）を得る資産に変えることができます。初期のリフォーム費用はかかりますが、入居者が入れば、物件の管理は不動産管理会社に委託できるため、所有者の管理負担は大幅に軽減されます。

また、民間の賃貸市場では借り手が見つかりにくい地方の物件であっても、自治体が運営する「空き家バンク」に登録することで、地方移住を希望する方や、安価な住まいを探している方とマッチングできるケースが近年増えています。空き家バンクを通じて売却や賃貸が決まれば、地域の活性化にも貢献できます。まずはご実家のあるエリアの登録状況を確認してみるのがおすすめです。

まとめ：空き家問題は「手遅れになる前」の早期対策がカギ

これまでは、自治体から指導を受けても無視する所有者が多く、空き家問題の解決は困難でした。しかし、法改正によって「管理不全空き家」が新設された現在、危険な状態になる一歩手前の段階から、固定資産税が最大6倍になる大増税ペナルティが課される時代となっています。大切な実家を負の遺産にしないために、所有者としての高い危機意識を持つことが大切です。

実家の手入れを続けるのか、賃貸や空き家バンクで活用するのか、あるいは売却して完全に手放すのか。どの選択肢をとるにしても、行政からの督促や勧告を受けて「手遅れになる前」に動き出すことが、資産価値を守り大損を防ぐ唯一の方法です。まずは現状の物件価値を正しく知るために不動産会社へ相談するなど、できることから一歩を踏み出してみましょう。

所有者の危機意識の向上が大切

【よくある質問（FAQ）】

Q.1 特定空き家に指定されると、固定資産税はいつから高くなりますか？

A.1 自治体からの改善勧告を受けた「翌年の1月1日」を基準日として、住宅用地特例の優遇措置が解除され、その年度の固定資産税から最大6倍（都市計画税は最大3倍）に増税されます。勧告の通知を無視し続けると、ただちに増税ペナルティが確定します。

Q.2 実家が遠方にあり自分では管理できません。放置するとどうなりますか？

A.2 自分で手入れができない場合でも、放置すれば「管理不全空き家」や「特定空き家」に指定されます。増税だけでなく、最終的には自治体が強制的に解体する「行政代執行」が下され、数百万円以上の解体費用が所有者へ全額一括請求され、財産差し押さえのリスクが生じます。

Q.3 空き家を更地（解体）にすると固定資産税が上がると聞きましたが本当ですか？

A.3 はい、古い建物を解体して更地にすると住宅用地特例が外れるため、土地の固定資産税は高くなります。しかし、建物を残したまま放置して「特定空き家」等に指定・勧告された場合も更地と全く同じ税率（最大6倍）に増税されるため、放置し続けるメリットは一切ありません。

Q.4 2023年12月の法改正で何が変わったのですか？

A.4 従来の「特定空き家」に加え、その前段階である「管理不全空き家」の指定制度が新設されました。これにより、完全に崩壊しかけているような末期状態の空き家だけでなく、雑草の生い茂りや窓が割れたままの「放置され始めた段階」から大増税ペナルティを科すことが可能になりました。

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