空き家の売却では、適切な価格設定や物件の状態の整備、税金対策など、さまざまな要素を考慮する必要があります。
また、売却手続きや契約書の作成などの手続きも煩雑になることがあるため、適切な知識と対策を持って臨むことが重要です。この記事では、空き家売却の注意点や流れを解説していきます。
この記事で分かること
- 不動産一括査定を使う際には4つの注意すべきデメリットがある
- 不動産一括査定を利用する際にはどのような点に気をつければいいのか
- 不動産一括査定サービスを賢く活用する方法
もくじ
そもそも空き家を売却する方法は？
空き家を売却する方法は、大きく以下の3つが挙げられます。
- そのままの状態で売却する
- 解体してから売却する
- 不動産会社に買取を依頼する
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そのままの状態で売却する
空き家を売却する方法の1つは、解体せずにそのままの状態で売ることです。 空き家をそのままの状態で売却するメリットは、主に以下の2点です。
- 解体費用がかからない
- 更地に比べると固定資産税を抑えられる
解体費用は地域や条件により異なりますが、数百万円程度かかることもあります。そのため、余計な費用をかけたくない場合や早く売却したい場合に適しているといえるでしょう。
また、住宅用家屋のために利用されている土地は割引が適用されますが、更地にしてしまうと税金が減額されません。
一方で、デメリットは空き家が過度に劣化している場合や僻地にある場合に、買主が見つかりにくくなることです。築20年を経過した家は不動産の価値がないものと見なされるため、高値売却は困難になります。
解体してから売却する
空き家を売却する方法の2つ目は、解体してから売ることです。
空き家を解体してから売るメリットは、建物付きで売却する場合と比較して高値売却を狙える点にあります。更地であれば新しく家を建てられるため、購入検討者の層の幅が広がります。そのため、中古住宅に需要のない地域や過度に劣化している場合は、解体するほうが適しているでしょう。
デメリットには、解体するための費用がかかったり、固定資産税が上がってしまう可能性がある点が挙げられます。
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不動産会社に買取を依頼する
空き家を売却する方法の3つ目は、不動産会社に買取を依頼することです。買取業を兼ねている不動産会社は、家を買取した後にリフォームやリノベーションを実施して再販します。
不動産会社に買取を依頼するメリットは、市場で売却するよりも早く売れることです。なるべく早く売却したい場合に適しています。
一方で、デメリットは買取価格が市場価格よりも2〜4割ほど安くなってしまう可能性が高い点です。
空き家を売却する前の注意点
空き家を売却する前には、以下のような注意点があります。
- 抵当権抹消登記をしなければならない
- 原則として売主は名義人でなければならない
- 更地にする場合は解体時期に注意する
- 空き家の管理を怠ると特定空き家に指定される
抵当権抹消登記をしなければならない
空き家を売却する前に、抵当権抹消登記をしなければなりません。なぜなら、抵当権が設定されたままでは売却できないからです。
不動産購入時に金融機関から融資を受けた場合、万が一契約者が返済できなかったときに備えて、担保として不動産を確保するために金融機関が抵当権を設定します。その抵当権を抹消する行為が、抵当権抹消登記です。
抵当権は、金融機関から借りていたお金を完済したとしても自動では消えません。そのため、司法書士に依頼するか自分で書類作成するなどして法務局で抹消手続きをしましょう。
原則として売主は名義人でなければならない
空き家を売却する場合、売主は名義人でなければなりません。なぜなら、空き家は、名義人しか売却できないからです。
仮に、相続などで親族間の共同名義になっている場合は、全員が売却に賛成しなければ売却できないので注意しましょう。
更地にする場合は解体時期に注意する
空き家を更地にして売却する際は、解体時期に注意しなければなりません。なぜなら、土地に家が建っているかどうかで税額が異なるからです。
空き家の所有者に対して固定資産税が課されますが、家が建っていると本来納めるべき税額の6分の1に軽減される優遇措置が適用されます。更地にすると、優遇措置が適用できないため6倍の固定資産税がかかってしまう可能性があります。
更地にする場合の解体時期は、固定資産税が決定した年明けすぐに行うことが望ましいでしょう。
空き家の管理を怠ると特定空き家に指定される
空き家の売却を検討する際に注意したいのは、「特定空き家」に指定されることです。
国土交通省では、1年以上出入りがなく、水道や電気が使われていた形跡がない不動産を空き家としています。空き家を放置して管理を怠ると、倒壊する危険性や衛生上の問題があると判断され、「特定空き家」に指定されるリスクがあります。
特定空き家に指定されると、「住宅用地の特例措置」が適用できず、これまで6分の1に抑えられていた土地の固定資産税額が跳ね上がります。
特定空き家に指定されないように、管理を怠らず危険性を取り除くことが重要です。
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空き家を売却したあとの注意点
空き家を売却したあとも、注意すべき点があります。注意点は以下の3つです。
- 譲渡所得税を軽減できる特例に期限がある
- 契約内容に相違があった場合は契約不適合責任に問われる可能性がある
- 所得費が不明の場合は譲渡所得税が高くなるケースがある
譲渡所得税を軽減できる特例に期限がある
譲渡所得税を軽減できる特例がいくつかありますが、その特例にも期限があるため注意が必要です。空き家売却にかかる税金を抑える方法としては、主に以下の3つが考えられます。
- 10年超所有軽減税率の特例
- 相続した空き家の3,000万円特別控除
- 相続税の取得費加算の特例
それぞれの特例には使用期限と要件があるため、確認しておきましょう。
例えば「相続した空き家の3,000万円特別控除」が適用される場合、相続または遺贈によって取得した不動産を3年後の12月31日までに売却し、一定の要件を満たすときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。
※参考：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁
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契約内容に相違があった場合は契約不適合責任に問われる可能性がある
空き家を売却したあとに、契約内容に相違があることが判明した場合は「契約不適合責任」に問われるおそれがあります。
契約不適合責任とは、売主が売買契約時に伝えていない欠陥があった場合に、買主に対して契約解除や損害賠償などの責任を負うことです。
例えば、空き家を引渡したあとにシロアリの被害が見つかって、大規模な修繕が必要になる場合があります。このとき、売主がその事実を知らなかったとしても「契約書どおりの物件かどうか」が問題になるため責任を問われます。
シロアリや雨漏りなどの被害が発生しやすい空き家を売却する際は、事前に劣化や欠陥の状況を確認する「ホームインスペクション（住宅診断）」を受けておくと良いでしょう。
取得費が不明の場合は譲渡所得税が高くなるケースがある
空き家を売却して利益が発生した場合、その利益に対して譲渡所得税がかかりますが、取得費が不明だと税金が高くなるケースがあります。
取得費が不明だと譲渡所得税が高くなる理由は、譲渡所得税の計算式から分かります。譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
【譲渡所得・譲渡所得税の計算式】
* 譲渡所得＝売却価格-（取得費+譲渡費用）
* 譲渡所得税＝譲渡所得×税率
取得費とは、売却予定の空き家を購入したときにかかった金額です。
相続した場合は、亡くなった人が購入した金額が分からないケースがほとんどです。そのような場合は、概算として売却価格の5％を取得費とみなします。
例えば、売却価格が2,000万円の場合、概算の取得費は100万円です。ただし、不動産を100万円で購入したとは一般的に考えられません。取得費が不明の場合、譲渡所得の金額が大きくなるため、税金の負担も大きくなります。
空き家を売却する流れ
空き家を売却する流れは、以下の通りです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 空き家の売却活動を始める
- 売買契約を締結する
- 決済と空き家の引渡しを行う
不動産会社に査定を依頼する
空き家を売却する際には、まず複数の不動産会社に査定を依頼して相場を把握しましょう。不動産会社に査定を依頼する場合には、LIFULL HOME'Sの不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
LIFULL HOME'Sでは、3,500社以上の提携不動産会社から査定依頼する会社を選ぶことができます。空き家の情報を入力後、不動産会社の詳細や強みなどの情報を一覧で見て選べるため、自分に合った不動産会社が見つけやすいでしょう。
不動産会社と媒介契約を締結する
空き家の査定、および売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。
不動産会社選びは査定価格だけで判断せず、不動産会社の実績や対応スピード、人柄、知識量などで決めましょう。媒介契約には、以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
それぞれ契約する上での条件が異なるので特徴を把握した上で判断しましょう。
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空き家の売却活動を始める
媒介契約を締結したら、売却活動が始まります。
売却活動では、空き家情報の広告宣伝や内覧対応を実施するのが一般的です。買主が見つかったら、売却価格の調整や引渡しのタイミングを話し合いましょう。
買主は、なるべく安く購入したいと考えているため、多くの場合に価格交渉を提案されます。その際、価格交渉で譲れるラインを設定しておくと交渉がスムーズです。不動産会社と相談しながら、対応していきましょう。
売買契約書を締結する
売買契約書には、売買価格や引渡し日などの条件に関する細かい取り決めがあります。
契約書にしっかりと記載していなければ、あとから売主と買主でトラブルに発展するケースも少なくありません。また、売買契約時に売却価格の5〜10％程度の手付金を買主から受取るのが一般的です。
決済と空き家の引渡しを行う
売買契約書に記載した日程で、決済と空き家の引渡しを行います。
決済では、売買代金から手付金を差し引いて残った金額を買主から受取ります。決済が終了したら、鍵を渡して引渡し完了です。
また、決済では抵当権抹消登記や、所有権を売主から買主に移す所有権移転登記の手続きも行われます。この登記手続きは、司法書士に代行してもらうことが一般的です。
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空き家を売却する際に発生する費用や税金
空き家を売却する際は、以下の費用や税金が発生します。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
仲介手数料
空き家を売却する際は、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。具体的な金額は、以下の通りです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限 |
| 200万円以下 | 売却価格×5％ |
| 200万円超から400万円以下 | 売却価格×4％+2万円 |
| 400万円超 | 売却価格×3％+6万円 |
売却価格が高くなればなるほど仲介手数料の割合の上限が下がることを覚えておきましょう。
印紙税
空き家を売却する際は、印紙税がかかります。印紙税は、不動産売買契約書を含む課税文書に貼る収入印紙のことです。
印紙税の金額は売買契約書に記載された売買価格によって異なり、2024年3月31日までに作成された契約書は軽減措置が適用されます。
契約金額ごとにかかる印紙税の金額は、以下の通りです。
| 契約金額 | 印紙税額 | 軽減措置適用後の税額 |
| 10万円超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超え1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
登録免許税
空き家を売却する際は、登録免許税がかかります。
登録免許税は、「抵当権抹消登記」や「所有権移転登記」を実施する際に、課税される税金です。抵当権抹消登記には1つの不動産につき1,000円の登録免許税がかかります。空き家のように、土地と建物の場合は2,000円です。
所有権移転登記の費用は、「固定資産税評価額×税率」で計算します。固定資産税は、自治体から届く固定資産税納税通知書で確認可能です。
登録免許税の税率は以下の表の通りです。
| 区分 | 不動産の種類 | 税率 |
| 売買 | 土地 | 2％（※1） |
| 建物 | 2％（※2） | |
| 相続 | 土地 ※3 | 0.4％ |
| 建物 |
※参考：登録免許税の税額表｜国税庁
※1：令和8年3月31日まで1.5％の軽減税率が適用される
※2：以下に該当するとき0.3％の軽減税率が適用される
※3：相続による土地の所有権移転登記について免税措置あり
相続により取得した空き家の場合は、被相続人から相続人、相続人から買主へと2回の所有権移転登記が必要になります。軽減税率や免税措置の適用には条件があるため、詳しくは国税庁のホームページを確認しましょう。
譲渡所得税
空き家の売却時に利益が発生した場合は、その利益に対して譲渡所得税がかかります。 譲渡所得税の計算式は、以下の通りです。
- 譲渡所得＝売却価格-（取得費+譲渡費用）
- 譲渡所得税＝譲渡所得×税率
取得費は購入したときの金額になりますが、相続した場合などで取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とします。譲渡費用は、売却するためにかかった費用のことです。
譲渡所得の税率は、所有期間によって異なります。5年以内の場合は「短期譲渡所得」となり税率は39.63％、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となり税率は20.315％です。
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空き家の売却を成功させるためのポイント
ここでは、空き家の売却を成功させるためのポイントを解説します。
- 空き家の状態や名義人を把握しておく
- 複数社に査定を依頼する
- 空き家の買取に長けた専門業者に依頼する
- 余裕のあるスケジュールを立てる
- 特例制度をうまく活用する
空き家の売却は、劣化具合や立地によって長引くケースも少なくありません。なるべく短期間で賢く売却するために、上記のポイントを押さえておきましょう。
空き家の状態や名義人を把握しておく
空き家の売却を成功させるには、空き家の状態や名義人を把握しておくことが大切です。まず、空き家の名義人が自分かどうかを、法務局で確認する必要があります。なぜなら、不動産は名義人しか売却できないからです。
複数人で空き家を相続している場合は、誰がどの権利を持っているのか確認しましょう。共有名義では、権利者全員の同意を得て売却する必要があります。
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複数社に査定を依頼する
空き家の売却を成功させるためには、複数社に査定を依頼しましょう。
依頼する際には、複数の不動産会社を比較検討して、より良い会社を探すことが重要です。なるべく3〜5社に査定を依頼することで、適切な価格相場や相性の良い担当者を把握できます。
LIFULL HOME'Sが独自に調査した『売却に成功した人は何社に査定依頼した？』のアンケートでは、査定依頼数を2〜3社に絞っている人が38.6％と最多でした。
※参考：不動産売却に成功した人の傾向から、売却のポイントを探る（住まいの売却データファイル）
上記のグラフを見ると、4〜5社に依頼した人も14.9％と決して少なくない割合であることが分かります。これらを踏まえると、なるべく3〜5社に絞って査定依頼することが重要といえます。
ノウハウのある不動産会社を見つけるためには、LIFULL HOME'Sの一括査定がおすすめです。
物件情報の入力後、不動産会社の社員画像や店舗画像、強みなどの詳細情報を一覧で見て選べるので、自分に合った不動産会社を見つけられるでしょう。
空き家の買取に長けた専門業者に依頼する
空き家の買取に長けた専門業者に依頼することも、1つの選択肢です。
買取の場合は査定価格がそのまま売却価格になるため、複数社に査定を依頼して高い査定価格を選びましょう。実績が豊富な会社ほど、高い買取価格を提示してくれる可能性が高くなります。
築年数が経過していて仲介で売れない場合や、素早く売却を終わらせたい場合には買取を選択することがおすすめです。
余裕のあるスケジュールを立てる
空き家の売却を成功させるためにも、余裕のあるスケジュールを立てましょう。
一般的に、不動産を売却するには3ヶ月から半年程度の期間がかかります。しかし、空き家の場合は築年数や立地がネックとなり、半年以上かかることもあります。
売れない期間でも固定資産税や維持費がかかるため、支出も考慮した上でスケジュールを立てることが大切です。
LIFULL HOME'Sが独自に実施したアンケートでは、「こうすれば良かったと後悔したこと」トップ5！において「余裕のあるスケジュールを立てる」が28.5％と1位でした。
このように、スケジュールに余裕を持つことは不動産売却を成功に導く上で最も重要なポイントだといえます。
特例制度をうまく活用する
空き家を売却する際は、以下のような特例制度をうまく活用しましょう。
- 相続した空き家の3,000万円特別控除
- 相続税の取得費加算の特例
- 10年超所有軽減税率の特例
相続した空き家の3,000万円特別控除は、空き家を売却して利益が出た場合に、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
相続税の取得費加算の特例は、相続や遺贈により取得した空き家を売却した場合、譲渡所得税の計算にある「取得費」に相続税の一部を加算できる制度になります。
ただし、相続した空き家の3,000万円控除とは併用できません。
空き家売却の注意点に関するよくある質問
最後に、空き家売却の注意点に関するよくある質問を紹介します。
- 空き家の売却時に片付けは必要？
- 空き家を売却する手順は？
- 空き家の価格相場を調べる方法は？
空き家売却の理解を深めるためにも、上記3点を押さえておきましょう。
空き家の売却時に片付けは必要？
空き家を売却する際は荷物のないほうが売れやすいため、片付けたほうが良いでしょう。
相続した家であれば遺品を整理し、売却活動を開始する前には空っぽの状態にしておきましょう。
買主は購入前に内覧を希望する方が多く、室内が荷物で散らかっていると狭く感じてしまい、マイナスな印象を与えてしまいます。なるべく早く売却するためにも、片付けは必要な作業といえます。
空き家を売却する手順は？
空き家を売却する際は、以下のような手順で進めます。
- 売却する方法を選択する
- 不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を締結する
- 空き家の売却活動を始める
- 売買契約を締結する
決済と引渡しを進める空き家は、所有しているだけで固定資産税や維持費がかかるため、早めに売却活動を実施するのがおすすめです。
空き家の価格相場を調べる方法は？
空き家の価格相場を調べる方法は、以下の2つが考えられます。
- 国税庁が運営している土地総合情報システムを利用する
- 不動産ポータルサイトで確認する
土地総合情報システムでは、不動産の取引価格について調べられるため、空き家の相場を把握できます。不動産ポータルサイトでは、不動産会社が所有・仲介している物件情報を多数閲覧できるため、価格を気軽に比較することが可能です。
空き家の売却で後悔しないためには注意点を押さえておこう
これまで解説してきたように空き家を売却する際は、注意すべき点が数多くあります。
売却する前に名義人を確認しておらず、売却活動を始めようとしたら名義人が自分ではなかったなどのトラブルもゼロではありません。更地にして売却する場合も、解体時期によっては固定資産税が6倍になるため慎重に計画を立てる必要があります。
空き家の売却を成功させるには、物件の情報や状況を把握して、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。空き家の劣化具合や立地によっては買取を選択するのも良いでしょう。税金を抑えるためにも特例制度の確認をする必要があります。
空き家の売却は、専門的な知識を持った不動産会社にサポートしてもらうことをおすすめします。LIFULL HOME'Sの不動産一括査定サービスを利用して、自分に合った不動産会社を探してみてください。
