連帯保証人とは

賃貸物件を契約するとき、気になるのが連帯保証人をどうするかだ。賃貸の個人連帯保証人と賃貸保証会社との違いや民法改正の影響をみていこう賃貸物件を契約するとき、気になるのが連帯保証人をどうするかだ。賃貸の個人連帯保証人と賃貸保証会社との違いや民法改正の影響をみていこう

連帯保証人とは、主たる債務者(借主)と連帯して債務を負担することを約した保証人のことである。一般の保証人よりも保証の範囲が広く、連帯保証人は一般の保証人よりも責任が重い。債権者(貸主)にとってみると、一般の保証人よりも連帯保証人を立ててもらった方が有利であることから、賃貸借契約では連帯保証人を要求されることが商習慣となっている。

連帯保証人には、「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」、「分別の利益」の3つがない。それぞれ説明していこう。

催告の抗弁権とは、債権者から債務の履行を請求されたとき、先に主たる債務者に催告するように主張できる権利である。連帯保証人は「催告の抗弁権がない」ため、例えば貸主から家賃の支払いを請求されても、連帯保証人が先に借主に催告してくれとは貸主に主張できない。

検索の抗弁権とは、主たる債務者に弁済する資力があり、かつ執行が容易なことを証明すれば、先に主たる債務者の財産から執行するように主張できる権利のことである。連帯保証人は「検索の抗弁権がない」ことから、仮に借主が資産を持っていたとしても、連帯保証人が借主の財産から家賃を取るように貸主に主張できない。

分別の利益とは、2人以上の保証人がいるときに、各保証人は債務の額を保証人の数で割った額についてのみ保証すればよいという利益のことである。連帯保証人は「分別の利益がない」ことから、仮に連帯保証人が2人以上いたとしても、それぞれが満額の保証債務を負うことになる。

一般の保証人には、「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」、「分別の利益」が認められている。
それに対して、連帯保証人には「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」、「分別の利益」がないことから、実質的には債務者(借主)と同じ債務を負う人ということになる。

連帯保証人を立てられないときの対応

連帯保証人を立てられないときは、まず連帯保証人を不要とする物件を探す。賃貸保証会社を利用する際は初期費用や更新時の費用も確認しておこう連帯保証人を立てられないときは、まず連帯保証人を不要とする物件を探す。賃貸保証会社を利用する際は初期費用や更新時の費用も確認しておこう

昨今は、連帯保証人を立てられない人が増えてきている。
理由としては、「そもそも連帯保証人を頼める人がいない」、もしくは「頼める連帯保証人が高齢である」などの理由がある。

一方で、貸主側にも連帯保証人が立てられない借主の事情に対しての理解が進んでいる。
背景として高齢者が連帯保証人になることが難しいことへの理解や、借り手市場のため借主に連帯保証人まで強く求められないといった事情がある。

そこで、近年は連帯保証人を不要とする物件が増えてきている。
ただし、連帯保証人が不要の物件は、賃貸保証会社に加入することが条件となっていることが一般的だ。

賃貸保証会社とは、貸主に対して借主の家賃滞納を保証する会社のことである。仮に借主が家賃を滞納してしまったとしても、保証会社が代わりに貸主へ家賃を支払ってくれることになる。

そのため、連帯保証人を立てられない場合には、まずは連帯保証人を不要とする物件を探すことが適切な対応といえる。昨今は、連帯保証人不要の物件は増えてきているので、探してみてほしい。

なお、賃貸保証会社を利用する場合には、借主に別途保証料の負担が発生する。保証料の相場は初回の契約時に家賃の50%~100%程度の保証用を支払う。また、更新時にも賃貸保証会社へ更新時保証委託料の支払いが必要だ。

連帯保証人と賃貸保証会社との違い

昨今は賃貸保証会社のサービスも多様化が進んでいる昨今は賃貸保証会社のサービスも多様化が進んでいる

連帯保証人と賃貸保証会社との違いは、連帯保証人は借主の債務を包括的に保証するが、賃貸保証会社は家賃滞納などの一部の債務しか保証しないという点である。

借主の債務には、家賃の支払い以外にもさまざまな債務が生じるケースがある。例えば、借主が夜逃げしてしまった場合、残された家財道具を誰が処分するのがという問題がある。連帯保証人を立てていれば、家財道具の処分を依頼することができる。

一方で、賃貸保証会社は、家賃滞納の保証しかしない会社が多い。保証を賃貸保証会社のみにしてしまうと、借主が夜逃げしたときのトラブルに対処できなくなってしまう。
よって、貸主にとって包括的に債務を保証してくれる連帯保証人には重要な意味があり、賃貸保証会社への加入だけでなく、連帯保証人も要求する貸主もいるのだ。

尚、近年は賃貸保証会社もサービスの多様化が進んでおり、残置物の撤去や置き去りにされたペットの引き取りなども保証の範囲に含む賃貸保証会社も登場してきている。管理会社が保証範囲の広い賃貸保証会社を選定していれば、実質的には連帯保証人を不要とすることもできる。賃貸保証会社の保証範囲は広がりつつあることから、今後の賃貸物件の保証は賃貸保証会社のみとし、連帯保証人は不要とする物件は増えていくと思われる。

民法改正と極度額の設定

極度額はいくらくらいが妥当なのだろうか。国土交通省の資料などを参考にしてみよう極度額はいくらくらいが妥当なのだろうか。国土交通省の資料などを参考にしてみよう

民法改正によって、2020年4月1日以降は個人が連帯保証人になる場合には極度額を設定することが必要となった。極度額とは連帯保証人が負う責任の限度額のことを指す。

旧民法(2020年3月31日以前の民法)では、連帯保証人の責任範囲が無制限であったことから、保証額が多額となってしまうという問題が存在した。そこで、個人の連帯保証人の立場を守るために、連帯保証契約を有効とするためには極度額の設定が必要となったのである。

極度額はいくらが妥当なのかは諸説ある。仮に家賃滞納が発生してから明け渡し訴訟が行われると、借主を強制退去させるまでに2年程度かかることから、極度額は「賃料の2年分」が妥当と主張する人もいる。

しかしながら、極度額を「賃料の2年分」としてしまうと高額な数字が目に留まってしまうため、連帯保証人の同意が得られなくなってしまう可能性がある。

そこで国土交通省では「極度額に関する参考資料」というものを公表している。「極度額に関する参考資料」は、賃料別に損害額の発生を示した統計的な資料だ。

極度額に関する参考資料
https://www.mlit.go.jp/common/001227824.pdf

例えば、「賃料8万円~12万円未満」の物件であれば、損害額が70万円未満のケースが74.6%となっており、中央値は35.6万円、平均値は50.0万円となっている。そのため、仮に極度額を50.0万円と設定したとしても、平均的な損害程度なら連帯保証人が保証できると考えることも可能性としてあるだろう。

家賃10万円の物件なら、2年分だと極度額が240万円となってしまうが、極度額に関する参考資料に基づいて50万円と設定することもできる。記載される金額が低ければ、連帯保証人の同意は得やすい。極度額は金額に決まりはないので、「極度額に関する参考資料」なども参考にしながら連帯保証人の同意が得らえる額を検討することをおすすめする。

更新時における極度額の提示の必要性

極度額の設定はいつ以降の契約が対象となるのだろうか? 2020年3月31日以前の賃貸借契約書を更新する場合は、保証については旧民法がそのまま適用されると解釈される極度額の設定はいつ以降の契約が対象となるのだろうか? 2020年3月31日以前の賃貸借契約書を更新する場合は、保証については旧民法がそのまま適用されると解釈される

更新時については、「2020年4月1日以降に行った賃貸借契約」と「2020年3月31日以前に行った賃貸借契約」で考え方が分かれる。

まず、「2020年4月1日以降に行った賃貸借契約」であれば、原契約は極度額が記載されている賃貸借契約書となる。一般的な賃貸借契約書では、「乙(借主)の債務の担保」というような名称で保証に関する条文が記載されている。

「借主の債務の担保」の条文において、「連帯保証人の保証は本契約が更新された場合においても、同様とする。」という旨の約定があれば、更新後も原契約の連帯保証契約が存続することになる。つまり、更新後の扱いが明記された契約書であれば、更新時に特に極度額を提示して連帯保証の再契約を行う必要はない。

一方で、「2020年3月31日以前に行った賃貸借契約」に関しては、原契約は極度額が記載されていない賃貸借契約書となっている。2020年3月31日以前の賃貸借契約書を更新する場合には、保証については旧民法がそのまま適用されると解釈されている。

更新は新たな連帯保証を契約するわけではないため、旧民法時代の賃貸借契約書を更新する場合も極度額を設定する必要はない。逆にいえば、極度額の適用はないことから、連帯保証人は旧民法時代と同様に包括的に債務を保証しなければならない状況が続くことになる。

2020年 12月10日 11時05分