民法が約120年ぶりに大改正。施行は2020年か

1896年(明治29年)に制定された民法のうち、債権関係の規定が約120年ぶりに改正された。これまでも細かな見直しはあったが、大幅な改正は初めてのことであり、改正点はおよそ200項目に及ぶ。

当初、民法改正法案が通常国会へ提出されたのは2015年3月31日だが、国民生活への影響も大きいだけに審議は長期化し、可決・成立は2017年5月26日、公布は同年6月2日となった。十分な周知期間を設けるため施行は「公布から3年以内」とされ、2020年になる見込みだ。

それでは、今回の民法改正が住宅などの賃貸借契約にどのような影響を及ぼすのだろうか。その主なポイントを改めて整理しておくことにしよう。

賃貸借契約に関わる改正点は細かな部分まで含めると10項目以上になるが、おさえておきたいのは次の3つである。

□ 敷金および原状回復のルールの明確化
□ 連帯保証人の保護に関するルールの義務化
□ 建物の修繕に関するルールの創設

敷金を初めて定義し、原状回復のルールも明確に

敷金返還をめぐるトラブルの抑止も期待できるだろう敷金返還をめぐるトラブルの抑止も期待できるだろう

賃貸借契約における敷金についてはこれまで明文化されておらず、不動産取引慣習によってやり取りされていたが、今回の民法改正で初めて定義された。

「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」
(改正民法 第622条の2)

要するに、敷金は借主の債務不履行(賃料の滞納など)があった際に、その弁済に充てるためのものであることを明確にしたものである。そして、契約終了などによる明渡しの際には、敷金から債務不履行額を差し引いた額を借主に返還しなければならないこととなる。

それと同時に、これまで「原状回復ガイドライン」によって運用されてきた部分が民法に明文化された。借主に責任のない、通常使用による損耗や経年劣化などについては原状回復義務がないとするものだ。

ただし、敷金や原状回復のルールは従来の取引慣習を民法に盛り込んだものであり、実質的にはこれまでと何ら変わらないケースも多いだろう。これに反して賃借人に負担を課す場合には、賃貸借契約における特約としてあらかじめ明確にしておかなければならない。ただし、賃借人が一方的に不利となる特約は、消費者契約法によって否定される。従来は敷金返還をめぐるトラブルが少なからず見受けられたが、今後はその抑止も期待できるだろう。

なお、民法に敷金が定義されたとはいえ、一部の地方でみられる「敷引き」の特約を否定するものではない。もちろん、敷金を預けなければならないという規定でもない。

連帯保証人の保証限度額を定めることや情報提供などが義務に

不動産賃貸借契約における連帯保証人を保護するための規定が整備される不動産賃貸借契約における連帯保証人を保護するための規定が整備される

今回の民法改正で実務上、最も大きく変わるのが連帯保証人に関する規定だ。貸金債務に対する個人の根保証について2004年から適用されていた規定が、不動産賃貸借契約における個人保証へ拡大されることになる。

民法改正後は賃貸借契約の締結時に連帯保証人の極度額(責任限度額)を定めることが義務となり、これが定められていないときは連帯保証契約が無効となる。極度額は家賃債務や遅延損害金、原状回復費用(特約または賃借人の責任によるもの)を反映して設定されるが、その金額水準については明文化されていない。「当初契約時の家賃12ケ月分」あるいは「◯◯◯万円」などのように定めることになるだろう。

また、連帯保証人から賃貸人に対して家賃の支払い状況などについて問い合わせがあれば、遅滞なく回答することが「賃貸人の義務」となった。民法改正後は、個人情報であることなどを理由に回答を拒絶することはできない。

さらに、事業用(店舗、事務所など)の賃貸借契約においては、連帯保証人に対して賃借人の財産状況など(財産状況、収支状況、他の債務の有無および金額とその支払い状況、保証金などの内容)を情報提供することが「賃借人の義務」とされた。これを賃借人が怠り、その事実を賃貸人が知っていたり知らないことに過失があったりすれば、連帯保証契約が取り消されることで、賃貸人が損害を被ることも考えられる。

これらの改正は、いずれも連帯保証人を保護するためのものだ。連帯保証人は親族などがなる場合も多いだろうが、たとえば従来は「家賃10万円の部屋を借りるから連帯保証人になって欲しい」という依頼だったのに対し、民法改正後は「極度額200万円の連帯保証人になって欲しい」などといった内容に変わる。心理的に考えれば、連帯保証人になることが敬遠される場面も増えそうだ。

結果的に家賃保証会社を利用するケースが多くなると考えられるが、家賃保証会社など法人に対しては極度額を設定する必要がなく、事業用物件における情報提供義務も適用されない。

建物の修繕などは条件を詳細に取り決めることが求められる

建物の修繕などは条件を詳細に取り決めることとなる建物の修繕などは条件を詳細に取り決めることとなる

改正法では、居住中の建物で何らかの修繕が必要になったとき、賃借人が賃貸人にその旨を通知し、または賃貸人がその旨を知ったにも関わらず、相当の期間内に必要な修繕がされない場合、あるいは急迫の事情がある場合は、賃借人による修繕が可能であると規定された。この「修繕権限」に基づいて実施した修繕の費用は賃貸人に請求することができる。ただし、その故障などについて賃借人に責任があれば、賃貸人に修繕義務はないことも明文化された。

また、賃借人の責任ではない事由で対象物件の一部が滅失などしたとき、使用不可の部分の割合に応じて賃料は「当然に減額される」とされた。従来は「減額を請求できる」とされていた部分が改められたものだ。さらに、対象物件の全部が滅失または使用収益できなくなった場合には、賃貸借契約が終了することも改正法に規定されている。

しかし、賃借人による修繕が割高だった場合にどうするのか、必要な修繕を通知した後の「相当な期間」がどれくらいなのか、どのような状態なら「当然減額」になるのか、その割合はどうなるのかなど、改正後の民法にも明確な基準はなく、今後の判例の積み重ねに委ねざるを得ない部分も多い。「修繕権限」を拡大解釈して行き過ぎた修繕をしようとする賃借人が出てくる可能性もあるだろう。

無用なトラブルを避けるためには、賃貸借契約の際に詳細な取り決めをしておくことが求められる。従来よりも契約内容が細かくなることもありそうだ。賃貸物件を借りる側としても、そのあたりの事情はよく理解しておきたい。

「賃貸住宅標準契約書」再改訂の準備が進められている

民法の改正を踏まえて、国土交通省は「賃貸住宅標準契約書」の再改訂を検討している。その案を公開し、2017年7月24日から9月10日までパブリックコメント(意見募集)を実施したところだ。改正法の施行まで3年ほどある段階で検討を始めたのは、それだけ賃貸住宅市場への影響が大きいと考えてのことだろう。

「賃貸住宅標準契約書」は1993年に作成され、反社会的勢力の排除や明渡し時における原状回復内容の明確化などを盛り込んで2012年2月に改訂されている。この雛形(モデル)の使用が法律などで義務付けられているわけではないが、紛争防止の観点から国土交通省が普及に努めているものだ。

この「賃貸住宅標準契約書」を実際に使用するかどうかはともかくとして、賃貸住宅を取扱う不動産会社は契約書の内容を見直し、改正後の民法に沿ったものにすることが欠かせない。とくに連帯保証人の保証限度額を定めることは民法上の強行規定であり、この欄を設けなければ保証契約自体が無効となる。他の項目についても、条件などを明確に記載することが必要になる。

改正後の民法による規定が周知、定着するまでに混乱が生じることも予想されるが、無用なトラブルを生じさせないためには「賃貸住宅標準契約書」を活用することが無難な対応だろう。「賃貸住宅標準契約書」の再改訂版は2017年度末までには公表される見込みであり、不動産関係者はしっかりとチェックしておきたい。

連帯保証人に関する規定などは2020年と見込まれる改正法施行後に適用されるが、これから賃貸住宅を借りる人、あるいはすでに借りている賃貸住宅で契約を更新する人などは、改正法施行前でも新たな内容に基づいた契約を求められたり、更新時あるいは契約期間の途中で従来とは異なる内容で契約書の書き換えを求められたりすることもあるだろう。その際は何が変わるのかについて十分な説明を受けたうえで、協力するようにしたいものである。

「賃貸住宅標準契約書」の再改訂版は2017年度末までには公表される見込みである「賃貸住宅標準契約書」の再改訂版は2017年度末までには公表される見込みである

2017年 09月19日 11時03分